SCPI : Définition, fonctionnement et marché secondaire

La définition en une phrase

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d'investir dans l'immobilier professionnel en achetant des parts d'un portefeuille collectif, sans gérer les biens soi-même.

Comment ça fonctionne : l’analogie de l’immeuble partagé

Exemple simple : un immeuble de bureaux de 10 M€ est divisé en 20 000 parts de 500 €.

Achat de 10 parts (5 000 €) = 0,05 % de l’immeuble
Vous recevez 0,05 % des loyers collectés

Les 4 étapes du processus

Collecte des fonds auprès des épargnants
Achat immobilier par la société de gestion
Location des biens aux entreprises
Distribution trimestrielle des revenus

Exemple chiffré

Investissement : 20 parts à 500 € = 10 000 €

Quote-part du patrimoine : 0,1 %

Rendement annuel 4,5 % = 450 €/an (112,50 € par trimestre)

SCPI vs autres placements

Types de SCPI

Capital variable : prix fixé par la société de gestion, entrée/sortie possible mais files d’attente longues (600+ jours en 2025)
Capital fixe : nombre de parts limité, prix libre entre investisseurs, marché secondaire actif mais prix plus volatils

Avantages et inconvénients

Avantages : accessibilité (dès 500 €), simplicité (gestion déléguée), diversification, revenus réguliers
Inconvénients : frais d’entrée (8–12 %), liquidité limitée, absence de contrôle direct, risque immobilier

Le défi de la liquidité en 2025

2,3 Mds € de parts SCPI en attente de retrait, délai moyen : 600 jours.

Solution : le marché secondaire sur 2ndMarket.

Délai réduit à 3–6 semaines dès acceptation d’une offre
Prix négociable entre investisseurs
Transaction sécurisée par notaire

Exemple concret

Jean vend 50 parts Épargne Foncière (23 250 €)

Circuit traditionnel : 18 mois d’attente, prix officiel 455 €/part = 22 750 €
2ndMarket : 4 semaines, prix négocié 380 €/part, net 17 860 €

Profil d’investisseur adapté

SCPI recommandées si vous : cherchez un revenu complémentaire, acceptez une durée d’investissement long terme, souhaitez diversifier.

À éviter si : vous avez besoin de liquidité rapide, voulez contrôler directement vos actifs, ou cherchez du court terme.

Marché secondaire expliqué

Exemple : SCPI ABCD

Prix officiel : 400 €/part, Dividende : 20,40 €/part
Marché secondaire : 320 €/part (décote 20 %)
Rendement effectif : 20,40 ÷ 320 = 6,37 %

Tester le simulateur SCPI

FAQ

Que possède-t-on ? Une quote-part d’un patrimoine immobilier diversifié.
Qui gère ? La société de gestion agréée par l’AMF.
Comment sont versés les revenus ? Distribution trimestrielle après frais de gestion.
Quelle fiscalité ? Revenus imposés comme revenus fonciers selon votre TMI.

Pour approfondir

Outils utiles :

Avertissement

2ndMarket est une plateforme de mise en relation entre investisseurs. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures. Consultez un professionnel avant toute décision.