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Mistral Sélection 2026 : prix 180 €, rendement 11,16 %
SCPI récente sans frais d’entrée, prix 180 € la part, rendement 11,16 % sur 12 mois. Achat ou revente rapide et notariale sur 2nd Market.
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SCPI Mistral Sélection : analyse 2024–T3 2025 d’une SCPI sans frais d’entrée
Mistral Sélection est une SCPI de rendement diversifiée récente (lancée en 2024) gérée par Swiss Life REIM, avec un prix de part de 180 € et un rendement de 11,16 % sur 12 mois (d’avril 2024 à avril 2025), grâce à une stratégie opportuniste en Europe sur des actifs commerces, bureaux et logistique.
La SCPI fonctionne sans frais de souscription, avec une capitalisation en croissance et un accès facilité au marché secondaire pour l’achat et la revente de parts via 2ndMarket, 100 % en ligne.
🏆 Distinctions récentes : positionnement parmi les SCPI à fort rendement sur 2024–2025 et obtention du label ISR immobilier en 2024.
Données financières arrêtées principalement au 30/09/2025 (T3 2025) pour le TOF et la capitalisation, et sur 12 mois glissants (avril 2024–avril 2025) pour la performance. Mise à jour éditoriale : janvier 2026.
Fiche technique Mistral Sélection
| Critère | Valeur au 30/09/2025 ou période récente |
|---|---|
| Prix de souscription | 180 € par part (inchangé au T3 2025) |
| Prix de retrait | 180 € (SCPI sans frais d’entrée) |
| Frais de souscription | 0 % |
| Rendement 12 mois | 11,16 % sur 12 mois (d’avril 2024 à avril 2025) |
| Objectif distribution 2025 | 7,5 % minimum (objectif indicatif, non garanti) |
| Dividende trimestriel net | 4,93 € par part au T2 2025 |
| TOF (taux d'occupation) | TOF en progression, proche de 100 % au T3 2025 après 91,14 % au T2 2025 |
| Capitalisation | ≈ 35 M€ au 30/09/2025 (vs 28,31 M€ au 30/06/2025) |
| Nombre d'associés | ≈ 2 870 au T3 2025 (et 2 351 au T2 2025) |
| Société de gestion | Swiss Life REIM (Swiss Life Asset Managers France) |
| Type de capital | Variable |
| Date de création | 2024 |
| Secteurs | Bureaux, commerces, logistique, industriel |
| Zone géographique | France majoritaire et Europe zone euro (notamment Europe du Sud) |
| Label | ISR immobilier (2024) |
| TRI cible 10 ans | 6,4 % (objectif indicatif, non garanti) |
Les données chiffrées ci‑dessus sont celles connues au T2/T3 2025 et constituent la dernière image disponible à janvier 2026.
Performance et rendement
Rendement observé
Mistral Sélection affiche un rendement de 11,16 % sur 12 mois (d’avril 2024 à avril 2025), un niveau nettement supérieur à la moyenne des SCPI de rendement diversifiées sur la même période.
Pour 2025, la SCPI vise un objectif de distribution de 7,5 % minimum, sans garantie, avec une distribution trimestrielle et un dividende net par part d’environ 5 € annualisés si cet objectif est atteint.
🎯 Stratégie « core + » opportuniste
La SCPI cible des actifs offrant une visibilité locative (baux fermes, locataires solides) tout en intégrant un potentiel de création de valeur via des acquisitions opportunistes, repositionnement ou décote, dans une approche ISR « best in progress ».
Évolution capital et collecte
| Trimestre | Capitalisation | Associés | Remarque collecte |
|---|---|---|---|
| T3 2024 | ≈ 9,8 M€ | ≈ 950 | Montée en puissance post-lancement |
| T4 2024 | ≈ 18,2 M€ | ≈ 1 550 | Accélération des souscriptions |
| T1 2025 | ≈ 23,6 M€ | ≈ 1 970 | Collecte soutenue |
| T2 2025 | 28,31 M€ | 2 351 | Collecte trimestrielle ≈ 4,7 M€ |
| T3 2025 | ≈ 35 M€ | ≈ 2 870 | Hausse de capitalisation d’environ 25 % sur le trimestre |
La collecte est restée dynamique jusqu’au T3 2025, avec une augmentation significative de la capitalisation et du nombre d’associés.
Comparaison avec le marché SCPI
| Indicateur | Mistral Sélection | Moyenne SCPI diversifiées | Moyenne SCPI globale |
|---|---|---|---|
| Rendement 12 mois | 11,16 % | ≈ 5,5 % | ≈ 4,7–5 % |
| Objectif 2025 | 7,5 % | ≈ 5–6 % | ≈ 4,5–5 % |
| TOF | Proche de 100 % au T3 2025 | ≈ 93 % | ≈ 92 % |
| Frais d'entrée | 0 % | ≈ 10 % | ≈ 10 % |
| Distribution | Trimestrielle | Trimestrielle / semestrielle | Variable |
| Accessibilité | 180 €/part | ≈ 200 €/part | ≈ 200 €/part |
Mistral Sélection se situe parmi les SCPI les plus rémunératrices sur la période 2024–2025, dans un marché où le rendement moyen s’établit autour de 4,7–5 %.
Patrimoine et diversification
Composition du patrimoine
Au T2 2025, la SCPI détenait de l’ordre de 8 immeubles pour environ 21 000 m² et une vingtaine de locataires, majoritairement des enseignes et industriels de premier plan.
Répartition sectorielle indicative :
- Commerces : part significative du patrimoine
- Bureaux : part importante
- Logistique / industriel : complément de diversification
Répartition géographique :
- France : majoritaire
- Europe zone euro (sud de l’Europe notamment)
Dernières tendances 2025
- Renforcement de l’exposition à l’Europe du Sud (Portugal, Espagne) via des actifs de commerce et d’activité.
- Montée progressive du taux d’occupation jusqu’à un niveau proche de 100 % au T3 2025.
Durée résiduelle des baux : plusieurs années en moyenne, offrant une certaine visibilité sur les revenus locatifs.
Revente Mistral Sélection sur 2ndMarket
Le marché secondaire 2ndMarket permet de revendre des parts de Mistral Sélection à un prix librement négocié, avec un processus digitalisé encadré par un acte notarié.
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Acheter des parts Mistral Sélection sur 2ndMarket
Avantages de l'achat secondaire
- Prix négociable, avec possibilité de décote par rapport au prix de souscription de 180 €.
- Rendement optimisé grâce à un prix d’entrée ajusté au marché.
- Revenus plus rapides qu’au primaire si la date de jouissance est proche ou immédiate.
- Sécurité notariale : acte authentique encadrant la cession.
- 0 % de frais d’entrée structurellement sur la SCPI au primaire.
Frais d'acquisition (acheteur)
| Commission 2ndMarket | 1,8 % TTC |
| Avant-contrat | 240 € TTC |
| Droits d'enregistrement | 5 % du prix d’achat (article 726 CGI) |
| Frais société de gestion | 0–200 € selon barème |
Vendre des parts Mistral Sélection rapidement
Pourquoi 2ndMarket
- 4–6 semaines en moyenne entre le dépôt d’annonce et la signature chez le notaire pour un prix attractif.
- Prix libre et négociable en fonction des offres et des décotes observées.
- Acte notarié et parcours en ligne accompagné jusqu’à l’encaissement du prix.
- Transparence des frais et simulateurs disponibles avant décision.
- Alternative aux mécanismes de retrait auprès de la société de gestion.
Frais de cession (vendeur)
| Commission 2ndMarket | barème dégressif selon le montant cédé |
| Éventuels frais de retrait | jusqu’à 6 % TTC si prévus par la documentation de la SCPI |
Investir en 2026 : atouts et vigilance
Points forts
- 0 % de frais d'entrée, rare sur le marché des SCPI de rendement.
- Rendement 12 mois de 11,16 % sur la période récente.
- Ticket accessible : 180 €/part.
- Diversification sectorielle (commerces, bureaux, logistique) et géographique (France + Europe).
- Label ISR immobilier.
- Croissance de la collecte et du nombre d’associés jusqu’au T3 2025.
Points de vigilance
- Historique court : SCPI récente, sans recul sur un cycle complet.
- Rendement élevé non garanti : les niveaux récents peuvent se normaliser.
- TOF à maintenir sur la durée pour sécuriser les revenus.
- Liquidité non garantie au primaire, dépendante de la collecte.
- Délai de jouissance au primaire à vérifier dans les documents officiels.
- Risque immobilier (vacance, baisse de valeur, défaut locatif).
- Horizon conseillé d’au moins 10 ans.
Démembrement de propriété
Mistral Sélection est accessible en démembrement temporaire de propriété sur des durées typiques de 3 à 20 ans, avec un achat en nue-propriété à prix décoté sans revenus pendant la période, tandis que l’usufruitier perçoit la totalité des loyers.
Exemples de barèmes indicatifs
| Durée | Nue-propriété | Usufruit |
|---|---|---|
| 3 ans | ≈ 87,5 % | ≈ 12,5 % |
| 5 ans | ≈ 79,0 % | ≈ 21,0 % |
| 10 ans | ≈ 67,0 % | ≈ 33,0 % |
| 15 ans | ≈ 61,0 % | ≈ 39,0 % |
| 20 ans | ≈ 56,0 % | ≈ 44,0 % |
Les barèmes et durées exacts sont fournis par la société de gestion et peuvent évoluer.
FAQ Mistral Sélection
Comment vendre rapidement des parts ?
La vente peut se faire via 2ndMarket en déposant une annonce, en fixant un prix libre puis en recevant des offres. Pour un prix attractif, le délai observé est souvent de l’ordre de 4 à 6 semaines jusqu’à la signature chez le notaire.
L’autre voie est le retrait via la société de gestion, mais la rapidité dépend des flux de souscription et n’est pas garantie.
Est-ce un bon choix en 2026 ?
Mistral Sélection se distingue par un rendement récent élevé (11,16 % sur 12 mois) et l’absence de frais d’entrée, ce qui en fait une SCPI offensive dans un portefeuille diversifié.
En contrepartie, son historique court, la cyclicité immobilière et l’incertitude sur la pérennité de ce niveau de performance imposent prudence et horizon long.
Quel délai de retrait au primaire ?
Le délai de retrait au primaire n’est pas contractuellement garanti et dépend des demandes de souscription et de retrait en cours auprès de Swiss Life REIM.
Le recours au marché secondaire permet souvent de raccourcir ce délai, au prix d’un ajustement de prix selon la demande.
Peut-on acheter en démembrement ?
Oui, sous réserve des conditions proposées par la société de gestion et/ou les assureurs partenaires. L’achat en nue‑propriété permet notamment de préparer des revenus futurs en optimisant la fiscalité pendant la phase de démembrement.
Quelle fiscalité ?
Pour un résident fiscal français, les revenus sont imposés comme des revenus fonciers, en plus des prélèvements sociaux. Les plus-values entrent dans le régime des plus-values immobilières, avec abattements possibles selon la durée de détention. Les parts peuvent être assujetties à l’IFI le cas échéant.
Pour aller plus loin
Outils SCPI
Guides & ressources
Synthèse rapide
Prix souscription : 180 €
Prix retrait : 180 €
Frais d'entrée : 0 %
Rendement 12 mois : 11,16 %
Objectif 2025 : 7,5 %
Dividende T2 2025 : 4,93 €/part
TOF T3 2025 : proche de 100 %
Capitalisation T3 2025 : ≈ 35 M€
Distribution : trimestrielle
Label : ISR (2024)
Démembrement : possible (3–20 ans)
TRI cible 10 ans : 6,4 %
Délai jouissance primaire : plusieurs mois (à vérifier dans la documentation)
Vente 2ndMarket : 4–6 semaines (ordre de grandeur)
Mentions et conformité
2ndMarket n’est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion de portefeuille et ne fournit aucun conseil personnalisé en investissement. Les parts de SCPI sont des placements de long terme exposés à un risque de perte en capital, à un risque de revenus non garantis et à un risque de liquidité.
Les performances passées, notamment le rendement de 11,16 % sur 12 mois, ne préjugent pas des performances futures. La liquidité des parts n’est pas garantie. La durée de placement recommandée est d’au moins 10 ans, en cohérence avec un projet patrimonial de long terme.
Dernière mise à jour éditoriale : janvier 2026, sur la base des dernières données publiques arrêtées aux T2 et T3 2025.
Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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