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SCPI Primopierre 2026 : Capital Fixe, Revente Marché Secondaire
Primopierre SCPI : revente et prix 2026. Suivez le marché secondaire (décotes, délais), comparez les annonces en ligne et vendez/achetez rapidement via 2ndMarket.
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SCPI Primopierre 2026 : Capital fixe, marché secondaire & analyse complète
🚨 CAPITAL FIXE DEPUIS LE 7 JANVIER 2026
L'Assemblée Générale Extraordinaire a approuvé la suspension temporaire de la variabilité du capital. Le retrait via la société de gestion n'est plus possible. Seule option de sortie : le marché secondaire. Première confrontation prévue le 26 mars 2026.
L'Assemblée Générale Extraordinaire a approuvé la suspension temporaire de la variabilité du capital. Le retrait via la société de gestion n'est plus possible. Seule option de sortie : le marché secondaire. Première confrontation prévue le 26 mars 2026.
Primopierre sur 2nd Market
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Contexte : valeur de réalisation à 78,45 €/part — décotes significatives possibles.
Distribution 2025 : 4,56 €/part. Prévision 2026 : ~4,00 €/part.
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Retraits via la société de gestion : bloqués (capital fixe).
Solution : vente de gré à gré via 2nd Market, sécurisée par acte notarié.
Déposer une annonce📊 Chiffres clés au 31/12/2025
| Société de gestion | Praemia REIM France ex-Primonial REIM |
| Statut du capital | Capital fixe Suspension votée le 07/01/2026 |
| Distribution brute 2025 | 4,56 €/part (1,00 + 1,00 + 1,00 + 1,56 €) |
| Taux de distribution 2025 | 3,62 % (base prix 126 € au 01/01/2025) |
| Performance globale 2025 | −5,11 % (distribution + variation prix part) |
| Distribution prévisionnelle 2026 | ~4,00 €/part (~3,5 % sur base 115 €). Perf. naturelle projetée : 2,7 €/part |
| Prix de souscription (01/01/2026) | 115,00 € (référence avant passage au capital fixe) |
| Prix de retrait | 105,51 € (avant suspension) |
| Valeur de réalisation | 78,45 €/part −32 % vs prix souscription |
| Valeur de reconstitution | 91,95 €/part (−20 % vs prix souscription) |
| TOF au 31/12/2025 | 81,6 % 18,4 % vacants en recherche |
| Endettement | Ratio dettes 39,0 % — Effet de levier 1,7 Élevé |
| Parts en attente de retrait | 2 190 372 parts (~11,6 % des parts émises) |
| Expertises 2025 | −10,32 % sur l'année (−7,63 % au S2) |
| Capitalisation | ~2,2 Md € — 18 948 080 parts — ~35 300 associés |
| TRI 10 ans (2016-2025) | −0,04 % |
| TRI 5 ans (2021-2025) | −8,00 % |
| Valeur IFI indicative 2024 | 107,24 €/part |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus ne sont pas garantis. Source : BTI T4 2025, Praemia REIM France.
Distribution 2025 — Détail trimestriel
| T1 | T2 | T3 | T4 | Total 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Distribution brute/part | 1,00 € | 1,00 € | 1,00 € | 1,56 € | 4,56 € |
Détail T4 : 1,31 € revenus locatifs + 0,09 € revenus financiers + 0,16 € reset fiscal. Dont 35,27 % de revenus non récurrents au T4.
⚠️ Prévisions 2026
Distribution personne physique estimée : ~4,0 €/part (TD ~3,5 %). Performance naturelle projetée : 2,7 €/part. La Société de Gestion juge prudent de ne pas afficher de projections alignées sur la période de placement recommandée.
📅 Chronologie récente
31 décembre 2025
Clôture exercice 2025 — Distribution totale 4,56 €/part. TOF 81,6 %. Expertises −10,32 % sur l'année. 2 190 372 parts en attente de retrait.
T4 2025
Distribution de 1,56 €/part (dont 0,16 € de reset fiscal). Cessions : Odyssée (Massy, 23,9 M€) + Le Garamond (Malakoff, 8,7 M€). Acquisition : Le Dionys (Saint-Denis, 12 M€ pour les 40,2 % restants). Livraison travaux Fresh (Boulogne) et West Plaza (Colombes).
7 janvier 2026
AGE : suspension de la variabilité du capital. Passage en capital fixe. Retraits bloqués. Marché secondaire organisé annoncé.
26 mars 2026 (prévu)
Première confrontation du marché secondaire interne (carnet d'ordres). Les 5 meilleurs prix achat/vente seront publiés sur le site Praemia REIM.
Patrimoine immobilier — 56 actifs / 569 670 m²
Répartition sectorielle
- Bureaux : 94,3 % — quasi-totalité du portefeuille
- Mixte : 5,7 %
SCPI purement tertiaire. Le marché des bureaux se polarise fortement entre actifs prime et secondaires.
Répartition géographique
- Île-de-France hors Paris : 56,7 %
- Paris : 31,8 %
- Régions : 11,5 %
100 % France. Forte exposition 1ère et 2ème couronnes parisiennes — zones les plus touchées par la vacance.
Activité locative T4 2025
Nouvelles locations
8 baux — 2 552 m² — 850 K€ de loyers
Libérations
10 libérations — 3 440 m² — 1 651 K€ 2× les locations
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyers quittancés T4 | 20,16 M€ |
| Taux de recouvrement | 99 % |
| Nombre de baux | 309 |
| WALB (durée ferme résiduelle) | 3,17 ans |
| WALT (durée restante baux) | 4,44 ans |
| Trésorerie directe | 18 019 153 € |
Top 10 locataires
| # | Locataire | % loyers annuels |
|---|---|---|
| 1 | RTE Réseau Transport d'Électricité | 7,7 % |
| 2 | Thales | 6,3 % |
| 3 | Alstom Transport | 5,2 % |
| 4 | Re:Sources France | 5,0 % |
| 5 | Peugeot Citroën Automobile | 4,8 % |
| 6 | Faurecia | 4,5 % |
| 7 | SNCF | 3,6 % |
| 8 | Nestlé | 3,5 % |
| 9 | Ministère de l'Intérieur | 3,4 % |
| 10 | CNAV | 2,9 % |
Top 10 = 46,9 % des loyers annuels. Profil solide : grands groupes industriels + entités publiques.
Transactions T4 2025
Acquisition
Le Dionys — Saint-Denis (93) : 40,2 % restants pour 12 M€ (5 753 m²). Primopierre détient désormais 100 % de l'actif.
Cessions (~32,6 M€ au total)
- Odyssée — Massy (91) : 23,9 M€ (10 837 m²)
- Le Garamond — Malakoff (92) : 8,7 M€ (50 %, 4 755 m²)
- + actifs indirects (Lyon, Gennevilliers) + 2 participations SCI (PREIM Bloom, Fontenay Campus)
Le plan d'arbitrage vise à réduire l'endettement (39 %, levier 1,7) et financer les travaux sur les actifs stratégiques. Objectif prioritaire 2026.
Que signifie le passage en capital fixe ?
Conséquences pour les associés
- Retraits via la société de gestion : suspendus — les demandes anciennes ne sont plus exécutées.
- Souscriptions nouvelles : fermées.
- Sortie : uniquement via un marché secondaire (carnet d'ordres interne ou gré à gré).
- Prix : n'est plus fixé par la société de gestion — il dépend de l'offre et la demande.
Objectifs de la société de gestion
- Réduire l'endettement par le plan d'arbitrage (cessions d'immeubles et participations).
- Financer les travaux sur les actifs stratégiques (Fresh à Boulogne, West Plaza à Colombes…).
- Relocation des surfaces vacantes pour remonter le TOF (81,6 %) et la distribution à moyen terme.
Analyse : opportunités et risques
✅ Opportunités pour les acheteurs
- Décote potentiellement très importante vs prix de souscription (115 €) et même vs valeur de reconstitution (91,95 €).
- Valeur de réalisation à 78,45 € : marge de négociation significative.
- Locataires solides (RTE, Thales, SNCF, Nestlé…) — taux de recouvrement 99 %.
- Livraisons récentes (Fresh, West Plaza) : actifs repositionnés à forte attractivité.
⚠️ Risques à considérer
- TOF faible (81,6 %) avec 18,4 % de locaux vacants en recherche.
- Endettement élevé : 39 %, effet de levier 1,7.
- Expertises en baisse continue : −10,32 % en 2025.
- TRI 5 ans très négatif (−8,00 %).
- Distribution 2026 prévue en baisse (~4,0 € vs 4,56 €). Perf. naturelle : 2,7 €.
- Incertitude sur le prix d'équilibre du marché secondaire (première confrontation 26/03).
Vendre des parts Primopierre en 2026
Options disponibles
- Marché secondaire interne : carnet d'ordres géré par Praemia REIM, confrontations périodiques, prix d'exécution unique. Première confrontation : 26/03/2026.
- Vente de gré à gré : cession directe entre particuliers via 2nd Market, avec acte notarié. Disponible dès maintenant.
Simulation vendeur — 200 parts
| Scénario | Prix/part | Montant brut | Net vendeur (frais ~9 %) |
|---|---|---|---|
| Proche ancienne valeur de retrait | ~105,50 € | 21 100 € | ~19 200 € |
| Proche valeur de reconstitution | ~92 € | 18 400 € | ~16 750 € |
| Proche valeur de réalisation | ~78 € | 15 600 € | ~14 200 € |
Montants illustratifs. Le prix réel dépendra des offres acheteurs et des frais exacts (notaire, intermédiaires).
Acheter des parts Primopierre à décote
Simulation acheteur — 100 parts
| Prix souscription (115 €) | ~Valeur reconst. (92 €) | ~Valeur réalisation (78 €) | |
|---|---|---|---|
| Investissement | 11 500 € | ~9 200 € | ~7 800 € |
| Distribution 2025 | 456 € | 456 € | 456 € |
| Rendement / prix d'entrée | 3,97 % | ~4,96 % | ~5,85 % |
| Distrib. prév. 2026 | ~400 € | ~400 € | ~400 € |
| Rendement prév. 2026 | ~3,48 % | ~4,35 % | ~5,13 % |
Attention : le prix d'équilibre sur le marché secondaire reste inconnu avant la première confrontation du 26/03/2026. L'écart entre le prix de souscription (115 €) et la valeur de réalisation (78,45 €) est considérable.
Outils utiles pour les associés
⚠️ Avertissement
Les informations ci-dessus sont fournies à titre strictement informatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Les parts de SCPI comportent des risques : perte en capital, liquidité réduite, revenus non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
2nd Market n'est ni conseiller en investissement financier ni société de gestion. Avant toute décision, référez-vous aux documents officiels de la SCPI (bulletins trimestriels, rapports annuels, note d'information) et, le cas échéant, à un professionnel habilité.
Source : Bulletin Trimestriel d'Information T4 2025, Praemia REIM France. Données au 31/12/2025.
Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
Lire la suite
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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