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SCPI Primovie 2026 – Retrait bloqué (130 ans d’attente)
Avec 1,36 million de parts en attente et seulement 2 400 retraits compensés, Primovie affiche un délai théorique de 130 ans.
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SCPI Primovie 2026 : file d'attente, rendement, valeurs et revente de parts
File de retrait très longue — 1 355 899 parts en attente au 31/12/2025
Primovie est une SCPI à capital variable. Le retrait classique via la société de gestion est soumis à la compensation avec les nouvelles souscriptions — aujourd'hui quasi nulle. Le délai théorique d'attente est très long. La vente de gré à gré via 2nd Market reste disponible à tout moment.
Primovie sur 2nd Market
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Valeur de réalisation : 129,10 €/part. Valeur de reconstitution : 152,74 €/part.
Distribution 2025 : 7,48 €/part — TD 4,04 %. Prévision 2026 : ~7,0 €/part.
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File de retrait classique : 1 355 899 parts en attente, délai théorique très long.
Sur 2nd Market, vous fixez votre prix et négociez directement avec l'acheteur, sans attendre la compensation.
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Pourquoi vendre via 2nd Market plutôt qu'attendre la compensation ?
Sur le registre des retraits de Primovie, les parts sont exécutées par ordre chronologique, au rythme des nouvelles souscriptions — aujourd'hui quasi nulles. Vous n'avez aucune visibilité sur la date d'exécution, ni sur le prix final.
2nd Market fonctionne différemment. Vous négociez directement avec l'acheteur, au prix que vous choisissez.
- ✓ Vous fixez votre prix minimum. Vous n'êtes pas soumis à un prix de retrait imposé par la société de gestion ni à une file d'attente chronologique.
- ✓ Les acheteurs vous contactent directement et font une offre. Vous acceptez, refusez ou négociez — la décision vous appartient.
- ✓ Transactions sécurisées par acte notarié. Les fonds sont conservés en séquestre par le notaire jusqu'au transfert effectif des parts.
- ✓ Délai maîtrisé : 4 à 8 semaines en moyenne de l'annonce au virement, selon les délais de la société de gestion.
- ✓ Dépôt d'annonce gratuit, sans engagement. Vous ne payez une commission qu'à la vente effective.
Chiffres clés au 31/12/2025
| Société de gestion | Praemia REIM France |
| Type de capital | Capital variable Label ISR |
| Secteur | Santé/Sénior 78,2 % — Bureaux 16,6 % — Éducation 4,0 % — Hôtellerie 1,2 % |
| Distribution brute 2025 | 7,48 €/part (1,50 + 1,50 + 1,77 + 2,71 €) |
| Taux de distribution 2025 | 4,04 % (base prix 185 € au 01/01/2025) |
| Performance globale 2025 | −7,31 % |
| Distribution prévisionnelle 2026 | ~7,0 €/part — TD ~4,4 % — Performance naturelle 2026 : 6,7 €/part |
| Prix de souscription (01/01/2026) | 164,00 € (maintenu après expertises 31/12/2025) |
| Valeur de retrait | 149,24 €/part |
| Valeur de réalisation | 129,10 €/part −21 % vs prix souscription |
| Valeur de reconstitution | 152,74 €/part |
| Valeur IFI indicative 2024 (résidents) | 162,21 €/part |
| TOF au 31/12/2025 | 94,7 % 5,3 % vacants en recherche |
| Endettement | 29,2 % — effet de levier 1,5 |
| Parts en attente de retrait | 1 355 899 parts (~5,3 % des parts émises) Délai théorique très long |
| Capitalisation | ~4,2 Md€ — 25 668 824 parts — ~50 000 associés |
| TRI 5 ans (2021-2025) | −1,19 % |
| TRI 10 ans (2016-2025) | +2,84 % |
| Nombre d'actifs | 301 immeubles — 1 713 133 m² |
| WALB / WALT | 9,52 ans / 9,82 ans |
| Trésorerie directe | 64 283 212 € |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Source : BTI T4 2025, Praemia REIM France. Données au 31/12/2025.
Distribution 2025 — Détail trimestriel
| T1 | T2 | T3 | T4 | Total 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Distribution brute/part | 1,50 € | 1,50 € | 1,77 € | 2,71 € | 7,48 € |
Détail T4 : 2,20 € revenus locatifs + 0,30 € revenus financiers + 0,21 € fiscalité étrangère payée pour le compte de l'associé. Dont 26,50 % de revenus non récurrents au T4.
Prévisions 2026
Distribution personne physique estimée : ~7,0 €/part — TD ~4,4 % (base 164 €). Performance naturelle projetée : 6,7 €/part. Recours au report à nouveau envisagé pour compenser le différentiel lié à l'endettement de la poche bureau.
File d'attente et fonds de remboursement
| Trimestre | Parts en attente de retrait |
|---|---|
| T1 2025 | 1 154 534 |
| T2 2025 | 1 363 770 |
| T3 2025 | 1 201 141 |
| T4 2025 | 1 355 899 |
Méthode modifiée à partir du T2 2025 : intègre les parts confirmées et non confirmées (dossier incomplet). Parts souscrites T4 : 261 — Parts remboursées T4 : 261. La compensation trimestrielle est quasi nulle.
Fonds de remboursement
Un fonds de remboursement a été doté à hauteur de 15 millions d'euros en décembre 2025, conformément à la décision de l'Assemblée Générale de juin 2025. Il est réservé aux associés ayant des parts en attente depuis plus de 12 mois, dans la limite de 300 parts par associé et par an. Le prix de rachat est décoté, à un minimum de 90 % de la dernière valeur de réalisation connue (soit au minimum ~116 € par part sur la base du 31/12/2025).
Le fonds de remboursement est en phase de montée en puissance. Son impact sur la file d'attente globale dépend du rythme des cessions d'actifs futures. Pour les associés souhaitant sortir dans un horizon court, la vente de gré à gré reste la voie la plus directe.
Patrimoine immobilier — 301 actifs / 1 713 133 m²
Répartition sectorielle
- Santé / Sénior : 78,2 %
- Bureaux : 16,6 %
- Éducation : 4,0 %
- Hôtellerie : 1,2 %
La désensibilisation à l'immobilier de bureau constitue un axe prioritaire 2026. La poche bureau a perdu −9,29 % au S2 2025.
Répartition géographique
- France hors région parisienne : 37,4 %
- Île-de-France hors Paris : 24,0 %
- Allemagne : 18,4 %
- Italie : 12,7 %
- Paris : 4,8 %
- Espagne 1,9 % — Belgique 0,5 % — Pays-Bas 0,3 %
Activité locative T4 2025
Nouvelles locations
4 baux — 407 m² — 135 k€ de loyers
Libérations
6 libérations — 12 092 m² — 3 019 k€ Surface libérée >> surface louée
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyers quittancés T4 | 42,60 M€ |
| Taux de recouvrement | 99 % |
| Nombre de baux | 461 |
| WALB (durée ferme résiduelle) | 9,52 ans |
| WALT (durée restante baux) | 9,82 ans |
| Trésorerie directe | 64 283 212 € |
Top 10 locataires
| # | Locataire | % loyers annuels |
|---|---|---|
| 1 | Colisée | 14,0 % |
| 2 | Clariane | 12,0 % |
| 3 | Vivalto | 6,5 % |
| 4 | Elsan | 5,4 % |
| 5 | Charleston | 4,8 % |
| 6 | Zaffiro | 4,3 % |
| 7 | Advita | 3,4 % |
| 8 | O.C.D.E. | 2,9 % |
| 9 | GVM (Gruppo Villa Maria) | 2,8 % |
| 10 | Dana | 2,5 % |
Top 10 = 58,6 % des loyers annuels. Forte concentration sur quelques grands opérateurs de santé européens. Baux longs (WALT 9,82 ans) qui sécurisent les flux de loyers à moyen terme.
Cessions T4 2025
Clinique ophtalmologique — Kiel (Allemagne)
Cédée le 01/10/2025. Prix : 18,25 M€ — Surface : 3 524 m² — Détention : 100 %.
École — Paris 11e (via OPCI Parmentier)
Cédée le 05/11/2025. Primovie détient encore 28,2 % dans l'OPCI Parmentier après cette cession.
Plan d'arbitrage en cours visant à réduire le taux d'endettement et à désensibiliser le patrimoine à l'immobilier de bureau. Aucune acquisition ce trimestre.
Acheter des parts Primovie à décote
Simulation acheteur — 100 parts (à titre illustratif)
| Prix souscription (164 €) | Proche valeur de reconstitution (~153 €) | Proche valeur de réalisation (~129 €) | |
|---|---|---|---|
| Investissement | 16 400 € | ~15 300 € | ~12 900 € |
| Distribution 2025 | 748 € | 748 € | 748 € |
| Rendement / prix d'entrée | 4,56 % | ~4,89 % | ~5,80 % |
| Distribution prév. 2026 | ~700 € | ~700 € | ~700 € |
| Rendement prév. 2026 | ~4,27 % | ~4,58 % | ~5,43 % |
Montants illustratifs. Le rendement effectif dépend du prix négocié avec le vendeur. Les revenus ne sont pas garantis.
Sur 2nd Market, le prix de chaque transaction est librement négocié entre l'acheteur et le vendeur. Vous pouvez faire une offre et discuter directement avec l'associé vendeur, sans passer par un carnet d'ordres ou une confrontation périodique.
Vendre ses parts Primovie en 2026
Le retrait classique représente un délai théorique très long compte tenu du volume en attente et de la compensation quasi nulle. Le fonds de remboursement apporte une solution partielle (300 parts max/an). La vente de gré à gré reste la seule option pour dégager des liquidités dans un horizon de quelques semaines.
Comment ça fonctionne sur 2nd Market ?
- Vous déposez votre annonce gratuitement en indiquant le prix auquel vous souhaitez vendre.
- Des acheteurs intéressés vous contactent et vous font une offre.
- Vous acceptez, refusez ou négociez — à votre rythme.
- Une fois l'accord trouvé, un notaire sécurise la transaction et conserve les fonds en séquestre.
- Le virement intervient dans la semaine suivant le transfert des parts.
Simulation vendeur — 200 parts (illustrative)
| Prix / part visé | Montant brut | Net vendeur estimé (après frais) |
|---|---|---|
| ~153 € (proche valeur de reconstitution) | 30 600 € | ~27 800 € |
| ~129 € (proche valeur de réalisation) | 25 800 € | ~23 500 € |
| Prix librement négocié | Variable | Variable |
Les frais vendeur sont dégressifs : 6 % sur la première tranche de 50 000 €, puis 4 %, 3 %, 1,5 % et 0,75 % au-delà. Calculer mes frais exacts.
Points d'attention pour les acheteurs
Éléments favorables
- TOF solide à 94,7 % — taux de recouvrement des loyers à 99 %.
- Baux très longs (WALT 9,82 ans) avec grands opérateurs de santé.
- Prix de souscription maintenu à 164 € après expertises — pas de nouvelle baisse au 31/12/2025.
- Fonds de remboursement doté à 15 M€ : signal de volonté de traiter la liquidité.
- Tendances démographiques favorables au secteur santé/sénior à long terme.
- Diversification européenne (Allemagne, Italie, Espagne, Belgique, Pays-Bas).
Risques à évaluer
- Valeur de réalisation (129,10 €) très inférieure au prix de souscription (164 €) : −21 %.
- Expertises en baisse : −4,92 % sur l'année 2025. Poche bureau : −9,29 % au S2.
- TRI 5 ans négatif : −1,19 %.
- Performance globale 2025 : −7,31 %.
- Concentration locataire : Colisée + Clariane représentent 26 % des loyers.
- File de retrait persistante : 1 355 899 parts en attente fin 2025.
- Distribution 2026 prévue légèrement en baisse (~7,0 € vs 7,48 €).
Questions fréquentes
Le retrait classique est-il une option réaliste en 2026 ?
Compte tenu du volume de parts en attente (1 355 899 parts) et de la compensation quasi nulle (261 parts remboursées au T4 2025), le retrait classique ne constitue pas une solution à court ou moyen terme pour la grande majorité des associés.
Que fait le fonds de remboursement ?
Il rachète une partie des parts en attente depuis plus de 12 mois, dans la limite de 300 parts/associé/an. Le prix de rachat est décoté par rapport au prix de retrait officiel (minimum 90 % de la valeur de réalisation, soit ~116 € sur la base du 31/12/2025). La dotation initiale est de 15 M€.
La distribution peut-elle encore baisser en 2026 ?
La société de gestion prévoit ~7,0 €/part en 2026 (vs 7,48 € en 2025), avec recours possible au report à nouveau pour compenser le différentiel lié à l'endettement de la poche bureau. La performance naturelle projetée est de 6,7 €/part.
Quel prix espérer à la vente sur 2nd Market ?
Le prix est librement négocié entre vendeur et acheteur. Les références objectives sont la valeur de réalisation (129,10 €) et la valeur de reconstitution (152,74 €). Le prix d'exécution dépend de l'offre et de la demande sur la plateforme à l'instant T.
Outils utiles
Avertissement
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre strictement informatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Les parts de SCPI comportent des risques : perte en capital, liquidité réduite, revenus non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La vente sur le marché secondaire ne garantit pas un prix ou un délai d'exécution particulier.
2nd Market n'est ni conseiller en investissement financier, ni société de gestion. Avant toute décision, référez-vous aux documents officiels de la SCPI (bulletins trimestriels, rapports annuels, note d'information disponible sur le site de Praemia REIM France) et, le cas échéant, à un professionnel habilité.
Source principale : Bulletin Trimestriel d'Information T4 2025, Praemia REIM France. Données au 31/12/2025.
Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
Lire la suite