SCPI Primovie 2026 : Prix, Rendement, Délai de Retrait & Solutions de Revente

Primovie est une SCPI de santé et d’éducation créée en 2012 et gérée par Praemia REIM. Prix de souscription actuel : 164 € (baisse de –11,35% au 21/01/2025). Taux de distribution 2024 : 4,20%. Délai de retrait théorique au registre : environ 130 ans. Taux d’occupation financier proche de 95% en 2025. Capitalisation : autour de 4,2 milliards d’euros au 30/06/2025.

Caractéristiques principales de la SCPI Primovie

Performance et rendement Primovie

Rendement 2024

Le taux de distribution 2024 de Primovie ressort à environ 4,20%, avec un dividende de l’ordre de 8,3–8,4 € par part sur la base de l’ancien prix de part.

Ce rendement est en retrait par rapport aux premières années de la SCPI mais reste cohérent avec la moyenne récente des SCPI spécialisées santé.

Perspectives 2025–2026

Pour 2025, la société de gestion vise un taux de distribution autour de 4% pour tenir compte du contexte de marché et de la nécessité de renforcer la structure financière.

Dans un scénario de stabilisation autour de 7,4 € de dividende annuel au prix de 164 €, le taux facial se situe donc plutôt entre 4 et 4,5%.

Évolution du prix de part

Depuis 2023, Primovie a connu plusieurs baisses de prix pour réaligner la valeur de marché du patrimoine :

• Début 2023 : environ 203 € par part
• Février 2024 : 185 € par part (baisse de l’ordre de –9%)
• Janvier 2025 : 164 € par part (baisse d’environ –11%)

Sur moins de deux ans, la baisse cumulée dépasse ainsi 15–20% selon les repères retenus, en cohérence avec la diminution de la valeur de reconstitution constatée sur le portefeuille.

Délai de retrait et file d’attente

Au registre des parts, le volume de retraits en attente a atteint un niveau très élevé courant 2025, avec plus d’un million de parts en file d’attente.

Rapporté au rythme de compensation observé (pratiquement aucune collecte nette), le délai théorique de retrait ressort à plusieurs centaines de trimestres, soit de l’ordre d’un siècle.

Causes du blocage

• Collecte nette quasi nulle : les nouvelles souscriptions compensent à peine les retraits, sans apporter de liquidité fraîche.
• Ventes d’actifs ciblées mais encore limitées en volume par rapport à la taille de la file d’attente.
• Contexte délicat pour l’immobilier de santé (pression réglementaire, coûts d’exploitation en hausse) qui complique les arbitrages.

Fonds de remboursement

Un mécanisme de fonds de remboursement a été validé afin de racheter progressivement une partie des parts en attente, dans la limite d’un plafond annuel et avec une décote par rapport à la valeur de retrait.

L’efficacité de ce fonds dépend toutefois des cessions d’actifs futures et de la capacité de la SCPI à reconstituer des réserves de liquidité.

Vendre Primovie sur 2nd Market

Compte tenu de la file de retrait et du délai théorique très long, le marché secondaire de gré à gré, via notaire, devient la voie la plus réaliste pour céder ses parts dans un horizon de quelques semaines à quelques mois.

Décotes usuelles

Les transactions de gré à gré se font généralement avec une décote significative par rapport au prix de retrait ou au prix de souscription officiel, afin de tenir compte :

• de l’illiquidité constatée sur la SCPI,
• du risque perçu sur le secteur de la santé,
• et de l’incertitude sur l’évolution future des dividendes.

Délai de vente indicatif

Un prix de vente correctement positionné permet en pratique de trouver un acquéreur en quelques semaines dans des conditions de marché normales.

Un prix trop proche du retrait théorique ou du prix de souscription rallonge fortement les délais et réduit le nombre d’offres.

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Frais de vente et d’achat sur 2nd Market

Pour le vendeur

• Commission de cession dégressive en fonction du montant.
• Frais de notaire sur l’acte de cession (barème spécifique aux parts de SCPI).

Exemple pour une vente de 50 000 € de parts Primovie :

• Commission de plateforme (ordre de grandeur quelques pourcents du prix de vente).
• Frais notariés (quelques pourcents du prix, avec minimum forfaitaire).
• Net vendeur : généralement autour de 90% du prix de cession brut une fois tous les frais déduits.

Pour l’acheteur

• Commission d’intermédiation (proportionnelle au prix d’achat).
• Frais d’avant‑contrat (forfait par dossier).
• Droits d’enregistrement de 5% (article 726 CGI).
• Éventuels frais facturés par la société de gestion pour le changement de propriétaire.

Pourquoi certains investisseurs achètent encore Primovie ?

Malgré les difficultés actuelles, l’achat de Primovie en forte décote peut attirer des investisseurs prêts à assumer un risque élevé avec horizon long.

Effet de la décote sur le rendement

À titre d’illustration, si un investisseur acquiert des parts avec une décote marquée par rapport au prix de 164 € et que le dividende se stabilise autour de 7,4 € par part, le rendement effectif sur son prix d’entrée peut dépasser nettement le taux facial affiché sur la documentation.

Cette approche repose toutefois sur l’hypothèse de maintien du niveau de dividende, qui n’est pas garanti.

Pari de long terme sur la santé

• Tendances démographiques favorables (vieillissement de la population, besoins en structures médicalisées et en résidences seniors).
• Baux longs avec des opérateurs spécialisés, offrant une certaine visibilité sur les loyers.
• Diversification européenne du patrimoine.

Attention : le secteur de la santé reste soumis à de fortes contraintes (coûts de personnel, normes, image, finances des exploitants), ce qui peut encore peser sur la valeur des actifs et les dividendes à moyen terme.

Patrimoine immobilier de Primovie

Primovie détient un portefeuille important d’actifs de santé, d’éducation et de bureaux répartis entre la France et plusieurs pays européens.

Répartition sectorielle (grands agrégats)

• Santé et seniors : majorité du patrimoine (cliniques, EHPAD, résidences services seniors).
• Éducation : crèches, établissements scolaires, centres de formation.
• Bureaux et autres activités : poche de diversification.

Répartition géographique

• France (Île‑de‑France et régions) : part prépondérante.
• Allemagne, Italie, Espagne, Belgique, Pays‑Bas : diversification européenne.

Locataires principaux et durée des baux

La SCPI est louée à de grands opérateurs de santé, de services aux seniors et d’éducation, avec une durée résiduelle moyenne des baux proche d’une dizaine d’années.

Cette structure de baux longs apporte de la visibilité sur les flux de loyers mais accroît la dépendance à quelques grands locataires.

Points de vigilance en 2026

• Illiquidité : file de retrait très longue, délai théorique extrême au registre.
• Rendement en baisse : taux de distribution visé autour de 4%.
• Ré‑évaluation à la baisse des actifs : baisses successives du prix de part depuis 2023.
• Risque locataire : poids important de quelques grands exploitants de santé.
• Fonds de remboursement : encore en phase de montée en puissance, effets à suivre dans le temps.

FAQ Primovie (2026)

Pourquoi Primovie est‑elle en difficulté ?

La SCPI cumule la hausse des taux, la pression sur la valorisation des actifs de santé, la fragilité financière de certains exploitants et une collecte qui ne permet plus de compenser les retraits.

Le retrait classique est‑il une solution pour sortir ?

Compte tenu du volume de parts en attente et de l’absence de collecte nette significative, le retrait classique ne peut être considéré comme une solution de court ou moyen terme.

Le dividende peut‑il encore baisser ?

Oui, si le taux d’occupation se détériore, si les loyers sont renégociés à la baisse ou si la société de gestion privilégie encore plus la prudence pour renforcer la SCPI.

Quel horizon de placement viser sur Primovie ?

Un horizon d’au moins 10 à 15 ans est généralement nécessaire pour espérer lisser les aléas, surtout en cas d’entrée en décote en 2025–2026.

Primovie convient‑elle à tous les profils ?

Non. Elle s’adresse à des investisseurs avertis, conscients du risque de liquidité et de la volatilité potentielle du prix de part, et pour qui Primovie reste une poche parmi d’autres SCPI plus diversifiées.

Sources et méthodologie

Les chiffres et éléments factuels présentés dans cette fiche sont issus :

• des bulletins trimestriels et rapports annuels de la SCPI Primovie publiés par la société de gestion (chiffres de prix, capitalisation, parts en attente, rendement, TOF) ;
• des statistiques agrégées publiées par l’ASPIM sur le marché des SCPI (données de contexte et de comparaison, notamment sur la liquidité et les taux de distribution).

Les analyses et commentaires sont établis à partir de ces données officielles et reflètent la situation connue au second semestre 2025 et au début de l’année 2026.