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Rivoli Avenir Patrimoine 2026 : Prix, Rendement, Avis | Marché Secondaire
Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi) : prix 228€, rendement 3,89%, TOF 87,7%. Patrimoine bureaux Paris/IDF. Délai retrait ~2 mois, solutions 2026
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SCPI Rivoli Avenir Patrimoine 2026 : Analyse complète | Prix, rendement & marché secondaire
Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de bureaux gérée par Amundi Immobilier. Prix de souscription 228 € (depuis le 31/03/2025, contre 250 € auparavant). Distribution 2025 : 8,40 €/part (taux de distribution 3,46 %). Capitalisation 2,93 Md €. La SCPI a ajusté sa distribution au T4 2025 (0,90 €) et prévoit 2,10 €/part par trimestre à partir de 2026.
Source : Bulletin d'information S2 2025, Amundi Immobilier. Données au 31/12/2025.
⚠️ Ajustement de la distribution au T4 2025
Après 3 trimestres à 2,50 €/part, la SCPI a réduit la distribution T4 à 0,90 €/part pour aligner la distribution sur le résultat réel. Distribution prévisionnelle T1 2026 : 2,10 €/part, stable sur les trimestres suivants.
Chiffres clés au 31/12/2025
228 €
Prix de souscription
3,46 %
Taux de distribution 2025
86,67 %
TOF annuel 2025
1,68 %
TRI 10 ans (2015-2025)
Caractéristiques principales
| Critère | Valeur | Commentaire |
|---|---|---|
| Société de gestion | Amundi Immobilier | Acteur majeur |
| Type de capital | Variable | Souscriptions/retraits compensés |
| Année de création | 2002 | Plus de 20 ans d'historique |
| Capitalisation | 2 927 M€ | 12 836 120 parts émises |
| Prix de retrait | 209,78 € | −8 % vs prix de souscription |
| Distribution | Trimestrielle | Acomptes 4 fois par an |
| Endettement | 931 M€ | Ratio maîtrisé |
| Nombre d'associés | 36 768 | Au 31/12/2025 |
| Note ESG | 50/100 | Objectif 53/100 d'ici 2027 (Label ISR) |
Distribution 2025 — Détail trimestriel
| T1 | T2 | T3 | T4 | Total 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Distribution avant impôt | 2,50 € | 2,50 € | 2,50 € | 0,90 € | 8,40 € |
| Distribution brute (A+B) | 2,54 € | 2,63 € | 2,54 € | 0,93 € | 8,65 € |
| Dont revenus récurrents | 89,4 % | 79,9 % | 87,4 % | 96,8 % | 95,6 % |
| Dont revenus non récurrents | 9,1 % | 15,2 % | 11,0 % | 0,0 % | 1,5 % |
Prévision 2026 : distribution prévisionnelle de 2,10 €/part par trimestre (soit ~8,40 €/an si maintenu). Sur la base du prix de souscription actuel de 228 €, le taux de distribution serait de 3,79 %.
Performance
3,46 %
Taux de distribution 2025
Base prix 250 € au 01/01/2025
Base prix 250 € au 01/01/2025
−5,34 %
Performance globale 2025
Distribution + variation prix part
Distribution + variation prix part
1,68 %
TRI 10 ans (2015-2025)
Valeurs patrimoniales au 31/12/2025
| Indicateur | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Valeur de réalisation | 2 409 M€ (~188 €/part) | Somme des valeurs vénales + actifs nets |
| Valeur de reconstitution | 2 780 M€ (~217 €/part) | Valeur de réalisation + frais d'acquisition |
| Prix de souscription | 228 €/part | Depuis le 31/03/2025 |
| Prix de retrait | 209,78 €/part | Prix souscription − commission |
Les expertises ont enregistré une évolution de −1,05 % sur le S2 2025. Le prix de souscription (228 €) reste supérieur à la valeur de reconstitution (~217 €), ce qui signifie une prime de souscription d'environ 5 %.
Patrimoine immobilier — 181 immeubles / 606 761 m²
Répartition sectorielle
- Bureaux : 79,1 % — cœur de portefeuille
- Commerces : 13,9 % — poche de diversification
- Hôtels : 3,3 %
- Logistique : 3,1 %
- Résidences services : 0,7 %
Stratégie 2026 : réduire l'allocation bureaux et se renforcer sur les actifs de diversification (commerce, santé, hôtel).
Répartition géographique
- Paris : 45,6 %
- Île-de-France : 23,4 %
- Régions : 11,0 %
- Europe : 20,1 % (Allemagne 10,4 %, Espagne 3,7 %, Pays-Bas 2,7 %, Belgique 0,9 %, Autriche 0,9 %, Rép. Tchèque 0,9 %, Pologne 0,6 %)
Activité locative S2 2025
Locations
- 84 baux signés — 17 769 m² — 7,6 M€ de loyers annuels
- 10 bd des Frères Voisin, Issy — 3 941 m² (bail 9,5 ans ferme)
- 2-8 rue Ancelle, Neuilly — 2 067 m² (bail 9 ans ferme)
- 38 quai Georges Gorse, Boulogne — 2 624 m² (bail 10 ans ferme, ON AIR Fitness)
Libérations
- 84 libérations — 22 476 m² — 9,0 M€ de loyers
- Tour Egée, La Défense — libération de ¾ des surfaces (principal locataire)
- 9-11 allée de l'Arche, Courbevoie — 4 045 m²
- 2-10 rue Marceau, Issy — 3 754 m²
Taux d'encaissement des loyers S2 : 96,59 %. Loyers encaissés : 78,8 M€.
Liquidité et retraits
🔒 File d'attente de retraits : 5,25 % de la capitalisation
Au 31/12/2025, 673 865 parts sont en attente de retrait. La file d'attente représente 5,25 % du nombre total de parts. Un fonds de remboursement de 10,9 M€ reste disponible (19,1 M€ utilisés au total dont 6,6 M€ en 2025).
Marché des parts 2025
| T1 | T2 | T3 | T4 | Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Souscriptions (parts) | 1 235 | 4 880 | 1 960 | 2 275 | 10 350 |
| Retraits compensés (parts) | 1 175 | 4 701 | 1 803 | 2 127 | 9 806 |
| Parts en attente | 632 766 | 629 032 | 559 234 | 673 865 | — |
| Fonds remboursement | 0 | 33 930 parts (6,55 M€) | 0 | 0 | 33 930 parts |
Aucune part échangée de gré à gré au S2 2025. Les souscriptions (2,39 M€ sur l'année) restent très limitées par rapport aux demandes de retrait.
Marché secondaire et 2nd Market
Circuit société de gestion vs 2nd Market
| Critère | Via Amundi (retrait) | Via 2nd Market |
|---|---|---|
| Délai | File d'attente longue (673 865 parts en attente) | En général 4–6 semaines si prix attractif |
| Prix | Prix de retrait fixe : 209,78 € | Prix libre, souvent avec décote vs 228 € |
| Liquidité | Dépend des souscriptions entrantes | Marché actif avec acheteurs cherchant des décotes |
| Souplesse | Un seul ordre de retrait à la fois | Plus grande maîtrise du timing et du prix |
Atouts d'une vente via 2nd Market
- Contourner la file d'attente de 673 865 parts en ajustant le prix.
- Négociation directe du prix de cession.
- Processus sécurisé par un notaire.
Points de vigilance
- Décote nécessaire pour attirer les acheteurs rapidement.
- Frais de transaction (plateforme + notaire + droits) à intégrer.
- Performance globale 2025 négative (−5,34 %).
Achat à décote : effet sur le rendement
Exemple chiffré — 100 parts
| Souscription (228 €) | Marché secondaire (−15 %) | Marché secondaire (−20 %) | |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat/part | 228 € | ~194 € | ~182 € |
| Investissement total | 22 800 € | ~19 400 € | ~18 200 € |
| Distribution 2025/part | 8,40 € | 8,40 € | 8,40 € |
| Rendement sur prix d'entrée | 3,68 % | ~4,33 % | ~4,62 % |
Idée clé : la décote d'achat améliore le rendement effectif sans changer la distribution décidée par la SCPI. Avec la prévision 2026 à ~8,40 €/an (4 × 2,10 €), les rendements projetés seraient similaires.
La contrepartie : un marché secondaire moins liquide et un risque de volatilité sur la valeur des parts. Le prix de souscription (228 €) est supérieur à la valeur de reconstitution (~217 €).
Contexte bureaux 2025–2026
- L'investissement immobilier d'entreprise européen reste ~25 % sous la moyenne décennale (~114 Md€ sur 9 mois).
- En Île-de-France, la demande de bureaux recule de 9 % en glissement annuel, la vacance dépasse 10 %.
- Les mesures d'accompagnement atteignent 30,3 % pour les locaux > 1 000 m².
- Le TOF de Rivoli est passé de 87,31 % (S1) à 86,03 % (S2), principalement à cause de la Tour Egée (La Défense).
- Stratégie 2026 : rotation du portefeuille vers la diversification (commerce, santé, hôtel) et réduction de l'allocation bureaux.
Cessions récentes
- Portefeuille « Commerces » en Allemagne — 2,6 M€ (31/10/2025)
- Commerce à Chelles — 0,85 M€, loué à 53 % (16/12/2025)
Les cessions alimentent le fonds de remboursement (10,9 M€ disponibles au 31/12/2025).
Fiscalité (rappel)
Revenus
- Revenus fonciers imposés à l'IR + prélèvements sociaux (17,2 %).
- Revenus financiers soumis au PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS).
- Possibilité d'enveloppe assurance-vie.
Plus-values & IFI
- Régime des plus-values immobilières avec abattements pour durée de détention.
- Exonération IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans.
- IFI : valeur représentative de l'immobilier dans la valeur de référence de la part au 1er janvier.
Outils et simulateurs 2nd Market
Pour préparer un achat ou une revente de parts Rivoli Avenir Patrimoine :
Avertissement légal
2nd Market est une plateforme de mise en relation et n'exerce pas l'activité de conseiller en investissement financier ni de société de gestion. Les informations ci-dessus sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil personnalisé. Les parts de SCPI comportent des risques de perte en capital, de liquidité réduite, de revenus non garantis et de variation de la valeur des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Source des données : Bulletin d'information S2 2025, Amundi Immobilier.
Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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