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Rivoli Avenir Patrimoine 2025 : Prix, Rendement, Avis | Marché Secondaire
Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi) : prix 228€, rendement 3,89%, TOF 87,7%. Patrimoine bureaux Paris/IDF. Délai retrait ~2 mois, solutions 2025.
Rivoli Avenir Patrimoine 2025 : Analyse Complète | Prix, Rendement & Marché Secondaire
Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI bureaux parisiens gérée par Amundi Immobilier. Prix de souscription 228 €, rendement 3,89%, capitalisation 2,927 milliards €. Analyse 2025, opportunités secondaire, frais détaillés.
Rivoli Avenir Patrimoine : Vue d'Ensemble 2025
228 €
Prix de souscription
3,89%
Rendement 2024
87,31%
Taux d'occupation
Caractéristiques Principales
| Critère | Valeur | Commentaire |
|---|---|---|
| Société de gestion | Amundi Immobilier | Leader français |
| Type de capital | Variable | Entrées/sorties facilitées |
| Année de création | 2006 | 19 ans d'historique |
| Capitalisation | 2,927 milliards € | 3ᵉ plus grande SCPI France |
| Nombre d'associés | 36 690 | Base diversifiée |
| Nombre d'immeubles | 186 | 614 506 m² |
| Prix de retrait | 209,78 € | Écart −8% vs souscription |
| Distribution | Trimestrielle | Revenus réguliers |
Composition du Patrimoine Immobilier
Répartition Sectorielle
- 🏢 Bureaux : 79,4%
- 🏪 Commerce : 13,6%
- 🚚 Logistique : 2,9%
- 🏨 Hôtels : 3,3%
- 🏥 Résidences Services : 0,7%
Patrimoine diversifié (bureaux majoritaires, mais non exclusifs).
Répartition Géographique
- 🗼 Paris intra-muros : 45,8%
- 🏙️ Première couronne (IDF) : 23,3%
- 🏞️ Régions : 10,8%
- 🇪🇺 Europe : 20,1% (Allemagne 10,6%, Espagne 3,6%)
Diversification Paris/IDF et Europe.
Principaux Locataires
- État français (Ministères, grandes entreprises publiques et privées)
- Groupama, Société Générale, Orange, SNCF, Crédit Agricole
- Durée moyenne des baux : 6,8 ans
Performance et Historique
Évolution du Rendement
| Année | TDVM | TOF | Évolution |
|---|---|---|---|
| 2024 | 3,89% | 87,31% | −0,11 pt |
| 2023 | 4,00% | 85,2% | −0,05 pt |
| 2022 | 4,05% | 91,3% | −0,10 pt |
| 2021 | 4,15% | 92,1% | Stable |
| 2020 | 4,15% | 93,8% | — |
Tendance : rendement en légère baisse sur 5 ans.
Taux de Rendement Interne (TRI)
- TRI 10 ans : 3,39% (revenus + valorisation)
TRI intègre distributions et variation de prix.
Liquidité et Délais de Retrait
Situation (T2 2025) : Liquidité correcte
- Parts en attente : 629 032 (4,9% du capital)
- Retraits compensés/trimestre : ~32 000
Pourquoi Cette Liquidité
- Capacité de distribution
- Marque reconnue
- Patrimoine Paris
- Souscriptions estimées 250–300 M€/an
Évolution 12 Mois
| Période | Parts attente | Délai |
|---|---|---|
| T2 2024 | 45 200 | 1,5 mois |
| T4 2024 | 58 800 | 2 mois |
| T2 2025 | 629 032 | 2–3 mois |
Options de Revente : Circuit Traditionnel vs 2nd Market
| Critère | Via société de gestion | Via 2nd Market |
|---|---|---|
| Délai moyen | 2–3 mois | 3–6 semaines |
| Prix | Prix de retrait (fixe) | Négociable (décote possible) |
| File d'attente | Oui | Non |
| Flexibilité | Faible | Forte |
| Frais vendeur | 0 € | Voir barème |
Circuit Société de Gestion – Avantages
- Aucun frais de sortie
- Prix garanti au retrait
- Délai raisonnable
- Revenus perçus pendant l'attente
À privilégier si pas d’urgence.
Circuit Société de Gestion – Limites
- Attente 60–90 jours
- Pas de contrôle sur le timing
- Risque d’allongement
- Prix non négociable
2nd Market – Avantages
- Vente potentielle en 4–6 semaines
- Prix négociable
- Pas de liste d’attente
- Contrôle sur timing et prix
Utile si besoin de liquidité, succession, divorce, arbitrage.
2nd Market – Points d'Attention
- Frais de transaction
- Décote selon urgence
- Délai variable selon prix
Structure des Frais 2nd Market (Barème 2025)
Exemple Vendeur : 220 parts à 220 € = 48 400 €
Commission 2nd Market : 48 400 € × 6% = 2 904 € TTC
Frais notaire : 48 400 € × 3% = 1 452 € TTC
Total frais vendeur : 4 356 € | Net vendeur : 44 044 €
Exemple Vendeur : 500 parts à 220 € = 110 000 €
- Commission 2nd Market (barème cumulé) : 5 300 € TTC
- Frais notaire (barème cumulé) : 2 650 € TTC
Total frais : 7 950 € | Net vendeur : 102 050 €
Exemple Acheteur : 100 parts à 194 € (−15% vs 228 €) = 19 400 €
- Commission 1,8% : 349 €
- Avant-contrat : 240 €
- Société de gestion : 150 € (estimation)
- Droits d’enregistrement 5% (art. 726 CGI) : 970 €
Total frais : 1 709 € | Total investi : 21 109 €
Revenus annuels (distribution par part) : 100 × (228 € × 3,89%) = 886,92 €
Rendement effectif sur capital investi : 886,92 € / 21 109 € = ≈ 4,20%
Hypothèse clé : le revenu par part ne dépend pas du prix payé mais de la distribution décidée par la SCPI.
Comparaison : Achat 2nd Market (−15%) vs Souscription Directe
| Critère | 2nd Market (194 €) | Souscription (228 €) |
|---|---|---|
| Prix de part | 194 € | 228 € |
| Investissement 100 parts | 19 400 € | 22 800 € |
| Frais totaux | 1 709 € | 2 280 € entrées |
| Total investi | 21 109 € | 25 080 € |
| Revenus annuels | 886,92 € | 886,92 € |
| Rendement effectif | ≈ 4,20% | ≈ 3,54% |
Verdict : la décote d’achat améliore sensiblement le rendement net du capital investi.
Opportunités d'Achat sur le Marché Secondaire
Stratégies de Prix pour Acheteurs (100 parts, frais 2nd Market inclus)
| Prix/part | Décote vs 228 € | Total investi (€) | Rendement effectif estimé | Profil |
|---|---|---|---|---|
| 228 € | 0% | 24 740 | ≈ 3,58% | Prix officiel via 2nd Market |
| 220 € | −3,5% | 23 886 | ≈ 3,71% | Décote modérée |
| 210 € | −7,9% | 22 818 | ≈ 3,89% | Décote attractive |
| 194 € | −15,0% | 21 109 | ≈ 4,20% | Décote forte |
| 182 € | −20,2% | 19 828 | ≈ 4,47% | Décote très forte |
Revenus annuels constants par part. Le rendement net progresse avec la décote car le dénominateur (capital investi) baisse.
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- Patrimoine Paris de qualité
- Liquidité correcte et délais lisibles
- Décote possible vs marché primaire
- Distributions trimestrielles
Analyse du Marché des Bureaux Parisiens
Contexte Post-COVID
| Indicateur | 2019 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Taux de vacance Paris | 4,2% | 7,8% | +3,6 pts |
| Loyer prime (€/m²/an) | 850 € | 720 € | −15% |
| Surface/salarié | 12 m² | 9 m² | −25% |
| Part télétravail | 5% | 35% | +30 pts |
Impact : TOF en baisse, pression à la relocation.
Segments Porteurs vs Déclin
| Segment | Demande 2025 | Caractéristiques |
|---|---|---|
| Bureaux modernes (Classe A) | Forte | HQE, flex office, services |
| Bureaux rénovés | Correcte | Normes environnementales |
| Bureaux anciens (Classe C) | Faible | Obsolescence, CAPEX |
Fiscalité Rivoli Avenir Patrimoine
Revenus Fonciers
Exemple : 500 parts
- Revenus annuels : 500 × (228 € × 3,89%) = 4 434,60 €
- Distribution trimestrielle : 1 108,65 €
Imposition TMI 30%
- IR 30% : 1 330,38 €
- PS 17,2% : 762,75 €
- Net après impôts : 2 341,47 €
Plus-value
- IR : exonération à 22 ans
- PS : exonération à 30 ans
Exemple : achat 2015 (210 €) → vente 2025 (228 €)
- Plus-value brute : 18 €/part
- Impôt total estimé : 5,23 €/part
Outils et Simulateurs 2nd Market
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Questions Fréquentes (FAQ)
Pourquoi le rendement de Rivoli est-il modéré (3,89%) ?
Pression sur le marché des bureaux parisiens.
Le prix de retrait peut-il baisser ?
Oui en cas de baisse de valeur du patrimoine.
Le délai de retrait peut-il s'allonger ?
Oui si les souscriptions ralentissent.
Rivoli est-elle éligible en assurance-vie ?
Oui selon les contrats.
Combien de temps pour vendre sur 2nd Market ?
3–6 semaines en moyenne avec décote adaptée.
Sources et Guides
- Bulletins trimestriels et note d’information
- Guide achat SCPI : primaire vs secondaire
- Guide revente SCPI
- Comprendre les décotes 2025
Avertissement Légal
2nd Market est une plateforme de mise en relation. Nous ne sommes ni CGP ni société de gestion. Aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent des risques de perte en capital et de liquidité. Performances passées non garanties. Mise en relation sans garantie de vente.
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Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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