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Simulateur Rendement SCPI 2026 : TDVM Net, Décote et Projection
Calculez votre rendement SCPI net après impôts, l'impact de la décote marché secondaire, les revenus bruts et nets projetés, et le rendement annualisé sur votre durée de détention.
1 Investissement SCPI
2 Rendement et fiscalité
3 Projection
Investissement
Revenus SCPI (annuels, année 1)
Répartition revenus bruts : net conservé vs impôts
Projection sur 8 ans
- Revenus calculés sur la valeur investie après décote
- Frais de gestion supposés déjà inclus dans le TDVM
- Frais de souscription / transaction non inclus
- TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers SCPI (taux maintenu par la LFSS 2026 ; la hausse à 18,6 % concerne uniquement les revenus financiers)
- CSG déductible (6,8 %) non prise en compte — simplification
- Barème IR 2026 LFI : 11 600 / 29 579 / 84 577 / 181 917 €
- TDVM moyen marché : 4,91 %
- Capitalisation : 2 793 Md€ au 31/12/2025
- Valorisation composée annuellement
- Réinvestissement : dividendes nets capitalisés chaque année
- Rendement annualisé = (1 + rendement total)^(1/durée) − 1
- Hors fiscalité plus-value à la revente — simulateur PV SCPI
- TDVM passé ne préjuge pas du TDVM futur
- Décote non garantie sur le marché secondaire
Comment calculer le rendement SCPI net en 2026 : TDVM, fiscalité et décote
Le taux de distribution (TDVM) affiché par une SCPI est brut : il ne tient pas compte de la fiscalité. Ce simulateur calcule votre rendement SCPI net après impôts en temps réel, en intégrant la décote marché secondaire, la fiscalité 2026 (TMI + prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers), l'option de réinvestissement des dividendes et le rendement annualisé (CAGR) sur votre durée de détention.
Pourquoi simuler son rendement SCPI net
Le TDVM annoncé par les sociétés de gestion est net de frais de gestion mais avant impôts. Or, la fiscalité ampute significativement le rendement réel : un TDVM de 4,91 % brut ne représente que 2,59 % net pour un contribuable au TMI 30 %. Ce simulateur vous permet de connaître votre TDVM net réel, de mesurer l'impact de la décote du marché secondaire, et de projeter vos revenus sur la durée.
Pour comprendre l'impact de l'IFI sur les SCPI démembrées, consultez notre guide IFI et démembrement 2026. Pour la valorisation fiscale usufruit/nue-propriété (art. 669 CGI), voir le barème fiscal officiel 2026.
Rendements moyens SCPI : données ASPIM
Le tableau ci-dessous présente les taux de distribution moyens publiés par l'ASPIM. Ces données permettent de calibrer les paramètres de votre simulation.
| Année | TDVM moyen marché | Évolution prix de part | Rendement global |
|---|---|---|---|
| T4 2025 | 4,91 % | −2,1 % | +2,8 % |
| 2024 | 4,52 % | −4,9 % | −0,4 % |
| 2023 | 4,52 % | −5,5 % | −1,0 % |
| 2022 | 4,53 % | −0,8 % | +3,7 % |
| 2021 | 4,45 % | +1,2 % | +5,7 % |
| 2020 | 4,18 % | +1,1 % | +5,3 % |
Sources : ASPIM, bulletins trimestriels (T4 2025, capitalisation 2 793 Md€). Le rendement global intègre TDVM + variation du prix de part. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
TDVM brut vs TDVM net : formule et calcul
Le TDVM publié par les SCPI est un taux brut : net de frais de gestion mais avant impôts. Pour obtenir le TDVM net, il faut appliquer la fiscalité des revenus fonciers : TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Formule : TDVM net = TDVM brut × (1 − TMI − 17,2 %)
Exemple : TDVM 4,91 %, TMI 30 % → TDVM net = 4,91 % × (1 − 0,30 − 0,172) = 4,91 % × 0,528 = 2,59 %
L'avantage de la décote marché secondaire
Sur le marché secondaire 2nd Market, les parts de SCPI s'échangent souvent avec une décote de –10 % à –35 % par rapport au prix de souscription. Cette décote améliore mécaniquement le rendement effectif : mêmes dividendes, prix d'achat inférieur.
Exemple : une part cotée 200 € achetée à –20 % (160 €) avec un TDVM de 4,91 % génère un rendement effectif brut de 6,14 % (4,91 % / 0,80). À TMI 30 %, cela représente 3,24 % net contre 2,59 % sans décote. Pour connaître les frais exacts d'une transaction, utilisez le simulateur de frais SCPI.
Comment fonctionne le simulateur : 3 étapes
Étape 1 — Investissement SCPI
Renseignez la valeur de la part, le nombre de parts et la décote éventuelle (marché secondaire). Le simulateur calcule immédiatement votre investissement réel et l'économie réalisée par rapport à la valeur nominale.
Étape 2 — Rendement et fiscalité
Indiquez le TDVM et votre tranche marginale d'imposition (TMI). Le simulateur applique la fiscalité 2026 : TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux pour les revenus fonciers SCPI.
Étape 3 — Projection
Choisissez la durée de détention, la valorisation annuelle estimée et activez ou non le réinvestissement des dividendes nets. Le simulateur projette la valeur de vos parts, les revenus cumulés et le rendement annualisé (CAGR).
Questions fréquentes — Rendement SCPI
Quel rendement SCPI espérer en 2026 ?
Le TDVM moyen du marché SCPI est de 4,91 % au T4 2025 (ASPIM). Les performances varient selon les SCPI : certaines distribuent plus de 6 %, d'autres moins de 3 %. Le rendement net dépend de votre TMI. À TMI 30 %, un TDVM de 4,91 % donne environ 2,59 % net. Au marché secondaire, la décote améliore le rendement effectif. Les performances passées ne préjugent pas des futures.
Comment calculer le rendement net d'une SCPI ?
Le rendement net = TDVM brut × (1 − TMI − 17,2 %). Exemple : TDVM 4,91 %, TMI 30 % → 4,91 % × 0,528 = 2,59 % net. La CSG déductible (6,8 %) n'est pas intégrée dans cette formule simplifiée. Ce simulateur effectue le calcul automatiquement.
Quelle est la différence entre TDVM brut et rendement net ?
Le TDVM brut est le taux affiché par la société de gestion : net de frais de gestion, mais avant impôts. Le rendement net intègre l'impôt sur le revenu (TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers SCPI). Deux investisseurs au même TDVM n'auront pas le même rendement net si leurs TMI diffèrent.
La décote améliore-t-elle le rendement SCPI ?
Oui. Le rendement effectif = TDVM / (1 − décote). Exemple : 4,91 % / 0,80 = 6,14 % brut effectif avec 20 % de décote. Vous achetez plus de parts pour le même budget, et chaque part verse le même dividende. Le simulateur intègre ce calcul automatiquement.
Le réinvestissement des dividendes est-il intéressant ?
Le réinvestissement crée un effet de capitalisation. Sur 10 à 15 ans, la différence de rendement annualisé peut devenir significative. Attention : chaque rachat de parts engendre des frais. Le simulateur ne modélise pas ces frais de réinvestissement.
Les SCPI à capital fixe ont-elles le même rendement qu'à capital variable ?
Le TDVM se calcule de la même manière. La différence porte sur la liquidité : les SCPI à capital fixe comme Primopierre n'ont pas de file d'attente de retrait — les parts s'échangent uniquement sur le marché secondaire. Cela peut créer des décotes plus marquées, améliorant le rendement effectif pour l'acheteur.
Ce simulateur rendement SCPI est-il gratuit ?
Oui. Tous les simulateurs 2nd Market sont gratuits, sans inscription et sans collecte de données personnelles. Les calculs s'exécutent dans votre navigateur.
Mêmes dividendes, prix d'achat réduit de –10 % à –35 %. Transaction notariée en 4 à 8 semaines.
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2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en investissements financiers (CIF), ni société de gestion de portefeuille, ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Les résultats du simulateur sont donnés à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. La fiscalité dépend de la situation individuelle et peut évoluer.