Simulateur Rendement SCPI 2026 : TDVM Net, Décote et Projection
Calculez votre rendement SCPI net après impôts, l'impact de la décote marché secondaire, les revenus bruts et nets projetés, et le rendement annualisé sur votre durée de détention.
1 Investissement SCPI
2 Rendement et fiscalité
3 Projection
Investissement
Revenus SCPI (annuels, année 1)
Répartition revenus bruts : net conservé vs impôts
Projection sur 8 ans
- Dividendes calculés sur la valeur nominale des parts (le TDVM est défini sur le prix de souscription) : la décote à l'achat n'abaisse pas le dividende en euros, elle augmente le rendement sur capital investi
- Réinvestissement : dividendes nets ré-employés au prix secondaire décoté (valeur nominale acquise = montant net / (1 − décote))
- Frais de gestion supposés déjà inclus dans le TDVM
- Frais de souscription / transaction non inclus
- TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers SCPI (taux maintenu par la LFSS 2026 ; la hausse à 18,6 % concerne uniquement les revenus financiers)
- CSG déductible (6,8 %) non prise en compte — simplification
- Barème IR 2026 LFI : 11 600 / 29 579 / 84 577 / 181 917 €
- TDVM moyen marché : 4,91 %
- Capitalisation : 89 Md€ au 31/12/2025
- Valorisation composée annuellement
- Réinvestissement : dividendes nets capitalisés chaque année
- Rendement annualisé = (1 + rendement total)^(1/durée) − 1
- Hors fiscalité plus-value à la revente — simulateur PV SCPI
- TDVM passé ne préjuge pas du TDVM futur
- Décote non garantie sur le marché secondaire
Rendement SCPI 2026 : TDVM, rendement net et effet de la décote
Le rendement d'une SCPI ne se résume pas à son taux de distribution affiché. Entre la fiscalité applicable à vos revenus fonciers, la revalorisation des parts et la décote possible sur le marché secondaire, le rendement réellement perçu peut s'écarter sensiblement du chiffre brut. Cette page explique comment lire chaque indicateur et utiliser le simulateur ci-dessus.
Qu'est-ce que le rendement d'une SCPI (taux de distribution) ?
Le taux de distribution (anciennement TDVM, taux de distribution sur valeur de marché) rapporte les revenus versés au cours de l'année au prix de souscription de la part au 1er janvier. C'est l'indicateur de référence du rendement courant d'une SCPI.
Selon l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025, en progression par rapport à 2024 (4,72 %). Cette moyenne masque toutefois de forts écarts selon la stratégie : environ 6 % pour les SCPI diversifiées, 5,1 % pour le secteur tourisme/hôtellerie, contre 4,2 % pour les SCPI résidentielles et de santé. Source : ASPIM, indicateurs des fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025 (publié le 10/02/2026).
Rendement brut ou net : l'impact de la fiscalité 2026
Les revenus distribués par une SCPI détenue en direct sont, pour leur part française, imposés comme des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont taxés à votre tranche marginale d'imposition (TMI), majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux.
Le barème de l'impôt sur le revenu 2026 (loi de finances pour 2026, revenus 2025) retient les seuils suivants par part de quotient familial : 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, puis 45 %. Le taux de prélèvements sociaux reste fixé à 17,2 % sur les revenus fonciers (LFSS 2026).
À titre indicatif, voici le rendement net d'un taux de distribution de 4,91 % selon la TMI, avant CSG déductible :
| TMI | Fiscalité totale | Rendement net* |
|---|---|---|
| 0 % | 17,2 % | 4,07 % |
| 11 % | 28,2 % | 3,53 % |
| 30 % | 47,2 % | 2,59 % |
| 41 % | 58,2 % | 2,05 % |
| 45 % | 62,2 % | 1,86 % |
*Calcul indicatif : taux de distribution × (1 − TMI − 17,2 %), hors CSG déductible (6,8 %) et hors fiscalité applicable aux SCPI européennes ou détenues en assurance-vie. La fiscalité dépend de votre situation personnelle.
L'effet de la décote sur le marché secondaire
Sur le marché secondaire de gré à gré, des parts peuvent changer de main avec une décote par rapport à leur prix de référence. Or le dividende d'une SCPI est versé par part, en euros, indépendamment du prix auquel vous l'avez achetée. Acheter à décote ne réduit donc pas le dividende reçu : cela augmente le rendement rapporté à votre capital investi (rendement sur coût).
Le marché secondaire des SCPI est resté actif en 2025, avec 967 M€ de parts échangées, soit environ 1,1 % de la capitalisation du marché (89 Md€ au 31/12/2025, ASPIM). Le simulateur ci-dessus intègre ce paramètre de décote pour estimer votre rendement effectif.
Taux de distribution, performance globale et TRI
Trois indicateurs complémentaires permettent d'apprécier la performance d'une SCPI :
- Taux de distribution : le rendement courant (revenus versés / prix de référence). 4,91 % en moyenne en 2025.
- Performance globale annuelle (PGA) : taux de distribution + variation du prix de la part. En 2025, la PGA moyenne ressort à +1,46 %, la revalorisation moyenne des prix de part ayant été négative (−3,45 %).
- TRI (taux de rendement interne) sur 5 ou 10 ans : la performance annualisée réellement obtenue, intégrant prix d'achat, revenus perçus et prix de revente. C'est l'indicateur le plus complet pour un investisseur de long terme.
Source des chiffres de marché : ASPIM, 4e trimestre 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment utiliser le simulateur de rendement
- Renseignez la valeur de la part et le nombre de parts visés.
- Indiquez la décote éventuelle obtenue sur le marché secondaire.
- Saisissez le taux de distribution de la SCPI et votre TMI pour obtenir le rendement net.
- Ajustez la durée de détention et la valorisation annuelle pour projeter le rendement total et annualisé.
Questions fréquentes sur le rendement des SCPI
Quel est le rendement moyen d'une SCPI en 2025 ?
Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM, contre 4,72 % en 2024. Les écarts sont importants selon les catégories : près de 6 % pour les SCPI diversifiées, environ 4,2 % pour les SCPI résidentielles et de santé.
Comment calculer le rendement net d'une SCPI après impôts ?
Pour une SCPI détenue en direct, les revenus fonciers sont imposés à votre tranche marginale d'imposition (TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Un taux de distribution de 4,91 % correspond ainsi à un rendement net d'environ 2,59 % pour une TMI à 30 %, avant prise en compte de la CSG déductible.
Acheter une SCPI à décote augmente-t-il le rendement ?
Oui, sur le marché secondaire. Le dividende étant versé en euros par part, quel que soit le prix payé, une décote à l'achat augmente le rendement rapporté à votre capital investi. Une décote de 10 % fait passer un rendement de 4,91 % à environ 5,46 % sur coût. La décote n'est toutefois pas garantie à la revente.
Quelle différence entre taux de distribution, PGA et TRI ?
Le taux de distribution mesure le rendement courant (revenus / prix). La performance globale annuelle ajoute la variation du prix de la part (+1,46 % en moyenne en 2025). Le TRI sur 5 ou 10 ans est la performance annualisée réellement obtenue, intégrant achat, revenus et revente.
Le rendement d'une SCPI est-il garanti ?
Non. Ni le taux de distribution, ni la valeur des parts ne sont garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité, notamment sur le marché secondaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Ce simulateur est-il gratuit ?
Oui. Le simulateur de rendement SCPI est gratuit et sans inscription. Les calculs s'exécutent dans votre navigateur ; aucune donnée n'est nécessaire pour obtenir un résultat.
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- Simulateur de fiscalité SCPI — impact détaillé selon votre TMI et le régime applicable
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Les résultats fournis par ce simulateur et les informations de cette page sont donnés à titre indicatif et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une incitation à investir. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité ; les revenus comme la valeur des parts peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d'évoluer.
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni conseiller en investissements financiers (CIF), ni société de gestion. Pour toute décision, consultez un professionnel agréé.
Sources des données de marché : ASPIM, indicateurs des fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025 (publiés le 10 février 2026). Barème de l'impôt sur le revenu : loi de finances pour 2026. Prélèvements sociaux : 17,2 % (LFSS 2026).