Viager, démembrement, SCPI : trois stratégies pour la retraite et la transmission

Préparer sa retraite ou organiser sa transmission ne passe pas toujours par “acheter un appartement et le louer soi-même”. Il existe d’autres modèles : le viager, le démembrement de propriété, et l’achat de parts de SCPI sur le marché secondaire.

Chacune de ces approches sert un objectif différent. L’idée n’est pas d’opposer les stratégies, mais de comprendre laquelle correspond à votre besoin réel : revenu immédiat, optimisation fiscale, ou préparation longue.

Acheter la nue-propriété de parts de SCPI

Acheter la nue-propriété, c’est acheter une part de SCPI sans toucher les loyers pendant une durée donnée (5, 10 ou parfois 15 ans). En échange, vous payez ces parts avec une décote.

Intérêt pour l’acheteur :

vous payez une valeur décotée aujourd’hui ;
vous ne percevez pas de loyers immédiats, donc vous n’alourdissez pas vos revenus fonciers imposables ;
à l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété et donc les loyers futurs à 100 %.

Intérêt pour le vendeur (l’usufruitier) :

il garde le flux de loyers sur une période définie ;
il n’a pas la nue-propriété longue durée à assumer.

Ce montage intéresse les profils déjà fiscalisés, ou les parents qui veulent préparer une transmission progressive.

Pour creuser le lien entre démembrement et fiscalité (IFI, valorisation nue-propriété / usufruit) :

Le viager : acheter (ou vendre) avec bouquet + rente

Le viager consiste à acheter un bien immobilier en versant :

un bouquet initial, souvent plus faible qu’un achat classique,
puis une rente mensuelle au vendeur, à vie.

Dans le viager occupé, le vendeur reste chez lui. Le prix payé par l’acheteur est réduit car l’occupation limite l’usage immédiat. Dans le viager libre, l’acheteur peut occuper ou louer le bien tout de suite.

Intérêt pour l’acheteur :

entrée dans l’immobilier avec un coût d’accès plus bas qu’une acquisition classique ;
paiement étalé dans le temps via la rente.

Intérêt pour le vendeur :

reste dans le logement (en viager occupé) ;
touche un capital de départ (bouquet) ;
perçoit une rente mensuelle qui complète sa retraite.

Simuler un viager

Il est possible d’estimer le bouquet, la rente et le coût total d’un viager :

Pourquoi le viager revient dans les stratégies retraite

Le viager intéresse deux profils :

les acheteurs qui veulent une porte d’entrée immobilière avec un coût initial réduit,
les vendeurs seniors qui veulent rester chez eux sans vendre “à la casse”, et se créer un revenu mensuel indexé.

2nd Market travaille à rendre ces transactions plus fluides entre particuliers, en s’appuyant sur un notaire comme pour la cession de parts de SCPI.

SCPI en pleine propriété via le marché secondaire

Troisième voie : acheter des parts de SCPI en pleine propriété, directement auprès d’un vendeur existant. Ici, l’acheteur touche les loyers immédiatement (souvent sans délai de jouissance additionnel) et peut bénéficier d’une décote à l’achat.

Exemple :

Une SCPI a versé 5,1 % l’an dernier sur la base du prix de souscription officiel. L’acheteur secondaire entre avec -20 % de décote. Sur son prix à lui, le rendement facial dépasse potentiellement 6 %. C’est purement l’effet prix d’entrée.

Accès direct :

Rappel risque : SCPI, viager et démembrement restent liés à l’immobilier. Les revenus futurs ne sont pas garantis. La valeur des actifs peut baisser. 2nd Market n’est ni CGP ni société de gestion et ne fournit pas de conseil personnalisé.

Quelle stratégie pour quel besoin

En simplifiant :

Vous voulez réduire la pression fiscale aujourd’hui et préparer demain : nue-propriété (démembrement).
Vous voulez du revenu immédiat et acceptez le risque locatif : SCPI en pleine propriété, achetée via le marché secondaire.
Vous voulez soit rester chez vous en tant que vendeur, soit entrer à coût réduit en tant qu’acheteur : viager.

Ces trois logiques cohabitent. 2nd Market travaille à rendre ces transactions accessibles entre particuliers, avec notaire à l’arrivée pour sécuriser le transfert.