Calculateur démembrement SCPI
Comparez la valeur fiscale (article 669 du CGI) et une valeur économique simplifiée (DCF sur flux distribués) de l'usufruit et de la nue-propriété. Le barème fiscal s'applique de plein droit aux droits d'enregistrement et de mutation ; la valeur économique est fournie à titre indicatif. Calcul instantané dans votre navigateur, aucune donnée transmise.
Valeur fiscale (art. 669 CGI)
Valeur économique simplifiée
Détail du calcul
Flux d'actualisation DCF année par année
| Année | Distribution annuelle (€) | Facteur d'actualisation | Valeur actualisée (€) |
|---|
Calculateur démembrement SCPI 2026 : barème usufruit, nue-propriété et fiscalité
Le démembrement de parts de SCPI sépare la propriété en deux droits distincts : l'usufruit (les revenus distribués) et la nue-propriété (le capital à terme). Avec des décotes de 15 à 48 % selon la durée en 2026, ce mécanisme est l'un des leviers fiscaux les plus utilisés pour structurer la détention de parts. Notre calculateur compare le barème fiscal obligatoire (article 669 du CGI) et la valorisation économique (DCF) pour chiffrer cette répartition.
(art. 669 II CGI)
moyenne à 10 ans
le démembrement (NP)
démembrement SCPI
Qu'est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer temporairement le droit de percevoir les loyers (l'usufruit) du droit de posséder le capital (la nue-propriété). Appliqué aux parts de SCPI, ce mécanisme juridique permet à deux investisseurs de partager un même actif, chacun y trouvant un avantage distinct.
L'usufruitier perçoit l'intégralité des dividendes SCPI pendant la durée convenue, puis perd tout droit sur les parts à l'échéance. Le nu-propriétaire achète les parts avec une décote (15 à 48 % selon la durée), ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement, mais récupère automatiquement la pleine propriété au terme — sans frais et sans formalité supplémentaire.
Usufruit temporaire vs usufruit viager
| Critère | Usufruit temporaire | Usufruit viager |
|---|---|---|
| Durée | Fixe : 5 à 20 ans | Jusqu'au décès de l'usufruitier |
| Barème fiscal (art. 669) | 23 % par période entière de 10 ans (art. 669 II) | Selon l'âge : de 90 % à 10 % (art. 669 I) |
| Usage principal SCPI | Investissement, trésorerie entreprise | Donation, succession |
| Prévisibilité | Totale (date de fin connue) | Dépend de l'espérance de vie |
| Profil type | Société à l'IS, investisseur fiscalisé | Parent donateur, conjoint survivant |
Barème usufruit et nue-propriété 2026 — Article 669 du CGI
L'article 669 du Code général des impôts fixe le barème obligatoire pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Ce barème s'applique aux mutations à titre gratuit (donations, successions) et à titre onéreux (ventes). Il est inchangé depuis le 1ᵉʳ janvier 2004.
Tableau usufruit viager par âge (article 669 I CGI)
La valeur de l'usufruit viager dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la mutation. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée.
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Barème usufruit temporaire (article 669 II CGI)
Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, la loi prévoit une évaluation forfaitaire : 23 % de la valeur en pleine propriété par période entière de 10 ans, sans fractionnement. Un usufruit de 7 ans est donc valorisé 23 % (1ʳᵉ période entamée), un usufruit de 12 ans 46 % (deuxième période entamée), et ainsi de suite.
| Durée du démembrement | Valeur usufruit (fiscal) | Valeur nue-propriété (fiscal) |
|---|---|---|
| 1 à 10 ans (1 période entamée) | 23 % | 77 % |
| 11 à 20 ans (2 périodes entamées) | 46 % | 54 % |
| 21 à 30 ans (3 périodes entamées) | 69 % | 31 % |
Simulateur frais de donation avec usufruit
Lors d'une donation de parts de SCPI avec réserve d'usufruit, les droits de mutation à titre gratuit sont calculés sur la valeur de la nue-propriété seule — c'est-à-dire après application du barème de l'article 669 du CGI. Le donateur conserve l'usufruit (les revenus), et le donataire reçoit la nue-propriété avec une décote fiscale.
Exemple : un parent de 62 ans qui donne 100 000 € de parts SCPI avec réserve d'usufruit viager ne paie des droits que sur 60 000 € (nue-propriété = 60 % selon le barème). Combiné aux abattements de l'article 779 CGI (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans), la transmission peut s'effectuer en franchise totale de droits.
Vous détenez des parts en nue-propriété arrivant à échéance ?
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Estimer mes partsQuestions fréquentes
Comment calculer la valeur de l'usufruit d'une SCPI ?
La méthode fiscale (article 669 II du CGI) fixe l'usufruit temporaire à 23 % par période entière de 10 ans : 23 % pour une durée de 1 à 10 ans, 46 % pour 11 à 20 ans, 69 % pour 21 à 30 ans, sans fractionnement. La méthode économique (DCF) actualise les dividendes futurs et donne généralement 28 à 38 % pour 10 ans selon le TDVM et le taux d'actualisation retenu.
Quel est le barème fiscal usufruit en 2026 ?
Le barème de l'article 669 du CGI est inchangé depuis le 1ᵉʳ janvier 2004. Usufruit viager : de 90 % (moins de 21 ans) à 10 % (plus de 91 ans), par tranches d'âge de 10 ans. Usufruit temporaire : 23 % par période entière de 10 ans, plafonné à la valeur de l'usufruit viager de la même personne. Le tableau complet par âge figure ci-dessus sur cette page.
Quel barème usufruit / nue-propriété par âge ?
Article 669 I CGI, valeurs en pourcentage de la pleine propriété : 90/10 (moins de 21 ans), 80/20 (moins de 31 ans), 70/30 (moins de 41 ans), 60/40 (moins de 51 ans), 50/50 (moins de 61 ans), 40/60 (moins de 71 ans), 30/70 (moins de 81 ans), 20/80 (moins de 91 ans), 10/90 (plus de 91 ans). Ce barème s'applique pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière lors d'une cession ou d'une donation.
Comment simuler les frais de donation avec usufruit ?
Les droits de donation se calculent sur la valeur de la nue-propriété seule (barème article 669). Un parent de 65 ans donnant 100 000 € de SCPI avec réserve d'usufruit viager est imposé sur 60 000 € (40 % d'usufruit viager déduit). Ce calculateur estime la répartition usufruit / nue-propriété. Pour les droits exacts, les frais de notaire et les abattements applicables (article 779 CGI), consultez un notaire.
La nue-propriété de SCPI est-elle exonérée d'IFI ?
Oui. L'article 968 du CGI prévoit que c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété à l'IFI. Le nu-propriétaire est exclu de l'assiette pour ces parts pendant toute la durée du démembrement. Trois exceptions limitatives s'appliquent toutefois — démembrement issu d'une succession en faveur du conjoint survivant notamment — auquel cas une déclaration au prorata peut être requise. Voir l'article complet sur l'IFI et le démembrement SCPI.
Une entreprise peut-elle amortir l'usufruit de SCPI ?
Sous certaines conditions, oui. L'usufruit temporaire acquis par une société à l'IS est généralement qualifié d'immobilisation incorporelle amortissable sur la durée du démembrement (BOI-BIC-CHG-20-10-10-20). Trois conditions cumulatives sont requises : durée déterminée, perception régulière de revenus, possibilité de cession. Le traitement comptable et fiscal exact dépend de l'analyse de l'expert-comptable et du commissaire aux comptes.
Quelle fiscalité sur les revenus d'usufruit de SCPI ?
Les revenus immobiliers, dont les revenus fonciers distribués par les SCPI détenues en direct, restent assujettis aux prélèvements sociaux à 17,2 %. Le simulateur applique le taux 17,2 % par défaut. Les parts détenues via une enveloppe d'assurance-vie ou via une société soumise à l'IS suivent un régime fiscal distinct, non couvert par ce simulateur.
Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le barème de l'article 669 du CGI est applicable de plein droit pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière. La méthode économique (DCF) est fournie à titre pédagogique.
Avant toute opération de démembrement de parts de SCPI, la consultation d'un professionnel (CGP, notaire, fiscaliste, expert-comptable) est recommandée. Les informations fiscales sont à jour à la date de publication et susceptibles d'évoluer.
Sources : article 669 du CGI (Légifrance), article 968 du CGI, article 1133 du CGI, BOI-BIC-CHG-20-10-10-20, données ASPIM, bulletins trimestriels des sociétés de gestion. Membre de Finance Innovation et Normandy French Tech. Transactions sécurisées par notaire.