Calculateur de démembrement SCPI
Estimez la répartition usufruit / nue-propriété selon le barème fiscal (art. 669 CGI) et la méthode économique (actualisation des flux).
Pour l'usufruit temporaire, nous appliquons 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche pleine de 10 ans (23 % ≤10 ans, 46 % 11–20 ans, 69 % 21–30 ans), conformément aux pratiques de marché SCPI.
Résultats de la simulation
Conforme
La valorisation économique est cohérente avec le barème fiscal.
Détails financiers par partie
| Indicateur | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|
Flux année par année (méthode économique)
| Année | Dividende brut | Valeur actualisée | Cumul actualisé |
|---|
La méthode économique actualise uniquement les loyers futurs (dividendes SCPI) sans valorisation du capital pour l'usufruitier. La nue-propriété est déduite par différence. Les TRI sont calculés hors fiscalité (IR/IS, prélèvements sociaux) et hors frais (notaire, intermédiation), à titre indicatif. Pour une entreprise, l'effet de l'amortissement de l'usufruit peut augmenter significativement le TRI réel.
Le calcul du barème temporaire retient 23 % pour un usufruit ≤10 ans, puis 46 % pour 11–20 ans, 69 % pour 21–30 ans, conformément aux pratiques de marché SCPI et à la lecture usuelle de l'article 669 II du CGI.
2nd Market est une plateforme de mise en relation. Nous ne sommes ni CGP, ni société de gestion, et ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
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Démembrement SCPI : calculateur usufruit et nue-propriété
Le démembrement de parts de SCPI sépare la propriété en deux droits distincts : l'usufruit (les revenus) et la nue-propriété (le capital à terme). En 2025, avec des décotes de 20 à 48 % selon la durée, c'est l'un des leviers les plus efficaces pour optimiser sa fiscalité immobilière. Notre calculateur vous aide à chiffrer cette répartition, à comparer barème fiscal et valeur de marché, et à mesurer le rendement pour chaque partie.
(art. 669 CGI)
moyenne à 10 ans
le démembrement (NP)
démembrement SCPI
Simulez votre démembrement SCPI
Renseignez la valeur de la part, le nombre de parts, le taux de distribution et la durée du démembrement. Le calculateur compare automatiquement deux méthodes : le barème fiscal obligatoire (article 669 du CGI) et la méthode économique d'actualisation des flux (DCF), utilisée par les sociétés de gestion pour fixer leurs clés de répartition.
⬆ Le calculateur de démembrement SCPI s'affiche ici
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Qu'est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer temporairement le droit de jouir d'un bien (l'usufruit : percevoir les loyers) du droit de le posséder (la nue-propriété : détenir le capital). Appliqué aux parts de SCPI, ce mécanisme juridique permet à deux investisseurs de se partager un même actif, chacun y trouvant un avantage distinct.
L'usufruitier perçoit l'intégralité des dividendes SCPI pendant la durée convenue, puis perd tout droit sur les parts à l'échéance. Le nu-propriétaire achète les parts avec une décote importante (20 à 48 % selon la durée), ne touche aucun revenu pendant le démembrement, mais récupère automatiquement la pleine propriété au terme — sans frais et sans formalité supplémentaire.
Usufruit temporaire vs. usufruit viager
En SCPI, la grande majorité des démembrements sont temporaires : l'usufruit est constitué pour une durée fixe (par exemple 10 ans). Ce format est privilégié car il offre une visibilité totale sur le calendrier de reconstitution de la pleine propriété. L'usufruit viager, qui s'éteint au décès de l'usufruitier, est plus courant dans le cadre de successions ou de donations immobilières classiques.
| Critère | Usufruit temporaire | Usufruit viager |
|---|---|---|
| Durée | Fixe : 5 à 20 ans | Jusqu'au décès de l'usufruitier |
| Barème fiscal (art. 669) | 23 % par tranche de 10 ans | Selon l'âge (90 % à ≤21 ans → 10 % à >91 ans) |
| Usage principal SCPI | Investissement, trésorerie entreprise | Donation, succession |
| Prévisibilité | Totale (date de fin connue) | Incertaine (dépend de l'espérance de vie) |
| Profil type | Société IS, investisseur fiscalisé | Parent donateur, conjoint survivant |
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI
L'article 669 du Code Général des Impôts fixe le barème obligatoire pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Ce barème s'applique indistinctement aux mutations à titre gratuit (donations, successions) et onéreux (ventes, apports). Il est inchangé depuis le 1er janvier 2004.
Barème viager (article 669 I CGI)
La valeur de l'usufruit viager dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la mutation. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée.
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu'à 20 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Barème temporaire (article 669 II CGI)
Pour un usufruit à durée fixe, la loi prévoit une évaluation forfaitaire : la valeur de l'usufruit est de 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fraction. En pratique, cela donne le barème suivant :
| Durée du démembrement | Valeur usufruit (fiscal) | Valeur nue-propriété (fiscal) |
|---|---|---|
| 1 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
Ce barème fiscal sert de référence pour le calcul des droits d'enregistrement. Mais en pratique, les sociétés de gestion de SCPI fixent leurs clés de répartition sur la base de la méthode économique (actualisation des flux), qui aboutit souvent à des valeurs différentes.
La méthode économique : actualisation des flux (DCF)
La méthode économique, dite DCF (Discounted Cash Flow), calcule la valeur de l'usufruit comme la somme des dividendes futurs actualisés au taux requis par l'investisseur. C'est cette méthode que les sociétés de gestion utilisent pour publier leurs grilles de démembrement.
La formule est simple : Valeur usufruit = Σ (dividende annuel / (1 + r)^t), pour chaque année t de 1 à N, où r est le taux d'actualisation (coût du capital) et N la durée du démembrement.
Exemple concret
Prenons une SCPI dont la part vaut 1 000 € en pleine propriété, avec un taux de distribution de 4,5 % et un taux d'actualisation de 2,5 %, sur 10 ans :
| Méthode | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Fiscale (art. 669) | 23 % → 230 € | 77 % → 770 € |
| Économique (DCF) | ≈ 39 % → 393 € | ≈ 61 % → 607 € |
| Marché (grilles SdG) | 30-35 % → 300-350 € | 65-70 % → 650-700 € |
L'écart entre les deux méthodes est normal et attendu. Le barème fiscal est un forfait légal, pas une valeur de marché. Les grilles des sociétés de gestion se situent généralement entre les deux, intégrant des hypothèses prudentes sur le taux de distribution futur et une marge de sécurité.
Avantages du démembrement SCPI par profil
Nu-propriétaire : particulier fortement fiscalisé
L'achat de parts de SCPI en nue-propriété s'adresse principalement aux contribuables dans les tranches marginales d'imposition à 30 % et au-delà. Les avantages sont cumulatifs : aucun revenu foncier à déclarer pendant le démembrement (donc aucun IR ni prélèvements sociaux de 17,2 %), exonération d'IFI sur les parts en nue-propriété, et reconstitution gratuite de la pleine propriété au terme — sans impôt sur la plus-value liée à la décote.
Usufruitier : entreprise à l'IS
L'usufruit temporaire de SCPI est un outil de gestion de trésorerie pour les sociétés soumises à l'IS. L'usufruit est qualifié d'immobilisation incorporelle amortissable sur la durée du démembrement (sous réserve de validation comptable et fiscale). L'amortissement annuel vient réduire le résultat imposable, tandis que les dividendes perçus génèrent de la trésorerie. Bien calibré, le TRI de l'opération peut atteindre 15 à 25 % pour un rendement SCPI de seulement 4 à 6 % en pleine propriété.
Expatrié : préparation du retour en France
Un non-résident fiscal français qui acquiert la nue-propriété de SCPI ne perçoit aucun revenu et n'a donc aucune obligation déclarative en France sur ces parts pendant le démembrement. L'IFI reste à la charge de l'usufruitier. Au retour en France, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et commence à percevoir les dividendes.
Préparation de la retraite
Le schéma classique : acheter de la nue-propriété pendant sa vie active (TMI élevée, pas besoin de revenus supplémentaires), puis récupérer la pleine propriété à la retraite (TMI réduite) pour bénéficier d'un complément de revenus fonciers faiblement imposé.
Clés de répartition SCPI en 2025 : ordres de grandeur
Chaque société de gestion fixe ses propres clés de répartition. Voici les fourchettes moyennes observées sur le marché en 2025, à titre indicatif. Ces valeurs ne sont pas fixes et peuvent évoluer en fonction du taux de distribution anticipé de chaque SCPI.
| Durée | Nue-propriété (% PP) | Usufruit (% PP) | Décote NP |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 78 – 85 % | 15 – 22 % | 15 – 22 % |
| 7 ans | 72 – 80 % | 20 – 28 % | 20 – 28 % |
| 10 ans | 62 – 72 % | 28 – 38 % | 28 – 38 % |
| 15 ans | 52 – 62 % | 38 – 48 % | 38 – 48 % |
| 20 ans | 48 – 55 % | 45 – 52 % | 45 – 52 % |
Plus le taux de distribution de la SCPI est élevé, plus la clé usufruit sera importante (et donc la décote pour le nu-propriétaire). Les SCPI à rendement supérieur à 6 % offrent généralement des décotes plus agressives, ce qui peut sembler attractif mais implique aussi un risque de baisse du rendement futur.
Sur 2nd Market, vous pouvez acheter ou revendre des parts en pleine propriété, nue-propriété ou usufruit, dans un cadre sécurisé par notaire. Transaction finalisée en 4 à 8 semaines.
Voir les annoncesFiscalité du démembrement : ce qu'il faut retenir
Pendant le démembrement
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu : il n'a donc aucun impôt sur le revenu, aucun prélèvement social (17,2 %) et n'entre pas dans l'assiette de l'IFI pour ces parts. Seul l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété à l'IFI et est imposé sur les revenus fonciers perçus.
Au remembrement (fin du démembrement)
Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans droits supplémentaires à payer (article 1133 du CGI). Le gain lié à la décote (différence entre le prix d'achat en nue-propriété et la valeur en pleine propriété au terme) n'est pas imposable en tant que tel.
En cas de revente après remembrement
Si le nu-propriétaire revend ses parts après reconstitution de la pleine propriété, la plus-value est calculée sur la base du prix d'acquisition en pleine propriété (et non le prix en nue-propriété qu'il a payé). Le régime des plus-values immobilières s'applique : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements progressifs au-delà de 5 ans de détention (exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans).
Questions fréquentes sur le démembrement SCPI
Comment est calculée la valeur de l'usufruit d'une SCPI ?
Il existe deux méthodes. La méthode fiscale (article 669 du CGI) fixe l'usufruit temporaire à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans : 23 % pour 1 à 10 ans, 46 % pour 11 à 20 ans, 69 % pour 21 à 30 ans. La méthode économique (DCF) actualise les dividendes futurs pour estimer la valeur de marché de l'usufruit, généralement entre 28 et 38 % pour 10 ans selon le taux de distribution et le taux d'actualisation retenus.
La nue-propriété de SCPI est-elle exonérée d'IFI ?
Oui. Pendant toute la durée du démembrement, seul l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété dans son patrimoine taxable à l'IFI. Le nu-propriétaire est exonéré d'IFI sur ces parts. C'est l'un des principaux avantages du démembrement pour les contribuables assujettis à cet impôt.
Une entreprise peut-elle amortir l'usufruit de SCPI ?
Sous certaines conditions, oui. L'usufruit temporaire de SCPI acquis par une société à l'IS est généralement qualifié d'immobilisation incorporelle amortissable sur la durée du démembrement. L'amortissement réduit le résultat imposable chaque année. Trois conditions doivent être réunies : durée déterminée, perception régulière de revenus, et possibilité de cession. Un expert-comptable doit valider l'éligibilité au cas par cas.
Quelles sont les décotes moyennes en nue-propriété SCPI en 2025 ?
Les fourchettes observées en 2025 sont d'environ 15-22 % pour 5 ans, 28-38 % pour 10 ans, et 38-48 % pour 15 ans. Ces clés varient selon chaque SCPI, son taux de distribution anticipé et sa société de gestion. Les SCPI à haut rendement (>6 %) offrent des décotes plus importantes mais avec un risque de rendement futur plus élevé.
Peut-on revendre des parts démembrées avant le terme ?
C'est techniquement possible mais difficile. Le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété, mais la liquidité est très limitée et l'accord de l'usufruitier peut être requis selon les statuts de la SCPI. Sur 2nd Market, il est possible de trouver un acheteur pour des parts en nue-propriété, avec un délai généralement plus long que pour des parts en pleine propriété.
Le gain au remembrement est-il imposable ?
Non. La reconstitution de la pleine propriété au terme du démembrement est exonérée de droits (article 1133 du CGI). Le nu-propriétaire récupère l'intégralité de la valeur sans fiscalité supplémentaire. Si les parts sont ensuite revendues, la plus-value est calculée sur le prix en pleine propriété au moment de l'achat initial (pas sur le prix en nue-propriété), ce qui limite l'imposition.
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2nd Market est une plateforme de mise en relation indépendante. Nous ne sommes ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion, et ne fournissons aucun conseil en investissement. Les simulations présentées sur cette page sont purement indicatives et ne constituent pas une offre de services financiers.
Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le barème de l'article 669 du CGI est applicable de plein droit pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière. La méthode économique (DCF) est fournie à titre pédagogique.
Consultez un professionnel (CGP, notaire, fiscaliste, expert-comptable) avant toute opération de démembrement de parts de SCPI. Les informations fiscales sont à jour à la date de publication et susceptibles d'évoluer.
Sources : article 669 du CGI (Légifrance), données ASPIM, bulletins trimestriels des sociétés de gestion. Membre de Finance Innovation. Mentionné dans Le Figaro. Transactions sécurisées par notaire.