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Calculette SCPI : tous vos calculs en un seul endroit
Entrez vos données et obtenez un résultat instantané. Les calculs sont indicatifs et ne constituent pas un conseil financier.
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Synthèse
Hypothèses & limites de calcul
En cas de divergence entre le simulateur et la réglementation en vigueur, ce sont les textes officiels et le calcul du notaire qui prévalent.
Calculette SCPI 2026 : comprendre rendements, frais et plus-values
À jour février 2026 PS 17,2 % · IR 19 % LFSS & PLF 2026
Estimez en quelques secondes vos performances réelles en SCPI. Pensée pour les investisseurs, CGP et particuliers avertis, cette page rassemble des repères clairs et des liens vers nos simulateurs dédiés. Objectif : éclairer vos décisions, sans surpromesse.
Points clés
- Le rendement « vu par l'épargnant » dépend du TDVM, du prix d'achat (décote ou prime) et de la fiscalité (TMI + PS 17,2 %).
- Les frais s'analysent côté vendeur et côté acheteur ; ils sont dégressifs et exprimés TTC.
- La plus-value se calcule après déduction du forfait de frais d'acquisition (7,5 %), puis application des abattements pour durée de détention et de la fiscalité (IR 19 % + PS 17,2 %).
- Depuis la LFSS 2026, les prélèvements sociaux restent à 17,2 % pour les plus-values immobilières (exception au taux de 18,6 % applicable aux autres revenus du patrimoine).
Lire ses chiffres avec méthode
Un TDVM de 4,5 % peut mécaniquement offrir un rendement effectif proche de 5,6 % si l'achat se fait avec une décote de 20 % sur le marché secondaire. Autrement dit, payer moins cher que le prix officiel améliore le rendement calculé sur votre mise, sans changer la performance de la SCPI elle-même. Formule : rendement effectif = TDVM ÷ (1 − décote).
Frais de transaction 2nd Market (TTC)
Lors d'une cession, les frais sont dégressifs par tranches et exprimés TTC :
| Tranche | Vendeur |
|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 6 % |
| 50 001 → 100 000 € | 4 % |
| 100 001 → 200 000 € | 3 % |
| 200 001 → 500 000 € | 1,5 % |
| Au-delà de 500 000 € | 0,75 % |
Frais de notaire : barème dégressif similaire (3 % → 0,38 %), minimum 540 €. Droits d'enregistrement (~5 %) à la charge de l'acheteur, selon la société de gestion.
Fiscalité de la plus-value (exemple)
Achat 50 000 €, vente 62 000 € après 10 ans de détention :
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix de revient (+ forfait 7,5 %) | 53 750 € |
| Plus-value brute | 8 250 € |
| Abattement IR (30 %) | PV imposable : 5 775 € |
| Abattement PS (8,25 %) | PV imposable : 7 569 € |
| IR (19 %) + PS (17,2 %) | 2 399 € |
| Plus-value nette | 5 851 € |
Exonération IR totale à 22 ans, exonération complète (IR + PS) à 30 ans. Surtaxe de 2 à 6 % applicable si PV nette IR > 50 000 €.
Outils pour décider
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Estimez côté vendeur/acheteur (TTC, dégressifs). Simuler
Net après abattements, surtaxe et fiscalité. Calculer
Comparer décote/prime vs marché primaire. Analyser
LFSS 2026 : les prélèvements sociaux passent à 18,6 % pour les revenus du patrimoine (placements financiers, dividendes), mais restent à 17,2 % pour les plus-values immobilières et les revenus fonciers. Tous nos simulateurs intègrent cette distinction.
Besoin d'un rappel sur les notions (TDVM, décote, fiscalité) ? Parcourez nos ressources : acheter sur le marché secondaire, analyser une annonce, décotes 2026 et le guide revente.
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Cette page est informative et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les montants indiqués sont des ordres de grandeur calculés selon la réglementation en vigueur en février 2026. En cas de divergence, les textes officiels et le calcul du notaire prévalent. Pour toute question : contactez-nous.
À bientôt,
L'équipe de 2nd Market