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Simulateur de Capacité d'Emprunt Immobilier
Taux d'endettement HCSF ≤ 35 % — Taux moyens constatés début 2026
Votre capacité d'emprunt estimée
Capacité d'emprunt
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(montant du crédit seul)
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Taux d'endettement
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💰 Capacité d'achat estimée (crédit + apport)
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Hypothèses de calcul
- Taux d'endettement : ≤ 35 % des revenus nets, charges de crédits existants incluses (norme HCSF, obligatoire depuis janvier 2022).
- Taux du crédit : Paramétrable. Taux moyens constatés début 2026 : 2,75–3,35 % selon durée (source : observatoires courtiers). Taux usure : vérifiez auprès de la Banque de France.
- Assurance emprunteur : Taux annuel sur capital emprunté (défaut 0,25 %). Varie de 0,10 % (< 30 ans) à 0,50 % (> 55 ans). Loi Lemoine : possibilité de changer à tout moment.
- Durée maximale : 25 ans (HCSF), 27 ans pour VEFA ou construction neuve. La mensualité est calculée en annuité constante.
- Capacité d'achat : Capacité d'emprunt + apport. Ne déduit pas les frais de notaire (~7,5 % ancien, ~2,5 % neuf) qui doivent être financés séparément.
- Coût total : Intérêts + assurance sur la durée totale du prêt. Ne tient pas compte des frais de dossier, garantie (hypothèque ou caution), ni des frais de courtage éventuels.
Capacité d'emprunt immobilier : calcul, règles HCSF et simulation
Avant de chercher un bien, la première étape est de connaître votre capacité d'emprunt : le montant maximal que la banque acceptera de vous prêter. Ce montant dépend de vos revenus, de vos charges existantes, de la durée du prêt et du taux d'intérêt. Le simulateur de 2nd Market intègre les règles HCSF 2022–2026 et l'assurance emprunteur pour une estimation réaliste.
Les règles HCSF à connaître
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques deux limites contraignantes pour les crédits immobiliers :
- Taux d'endettement ≤ 35 % : le total des mensualités de crédits (immobilier + consommation + assurance emprunteur) ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets du foyer.
- Durée maximale 25 ans (27 ans pour les achats en VEFA ou construction neuve, le surplus couvrant le différé pendant la construction).
Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour accorder des prêts dérogeant à ces critères, principalement pour l'achat de résidence principale et les primo-accédants.
Comment se calcule la capacité d'emprunt
Le calcul repose sur trois étapes :
1. Mensualité maximale
Exemple : revenus de 3 000 €/mois, crédits en cours de 200 €/mois → mensualité max = 3 000 × 0,35 − 200 = 850 €/mois.
2. Capacité d'emprunt (montant du crédit)
La mensualité maximale finance à la fois le remboursement du capital + intérêts (annuité constante) et l'assurance emprunteur :
Facteur global = Facteur crédit + Taux assurance mensuel
Capacité d'emprunt = Mensualité max / Facteur global
Avec un taux de 3,15 % sur 20 ans et une assurance de 0,25 % : la capacité d'emprunt pour une mensualité max de 850 € est d'environ 145 000 €.
3. Capacité d'achat
Attention : les frais de notaire (~7,5 % dans l'ancien, ~2,5 % dans le neuf) ne sont pas inclus dans la capacité d'achat et doivent être financés séparément (généralement par l'apport).
Taux immobiliers début 2026
Les taux moyens constatés auprès des courtiers début 2026 sont en légère baisse par rapport au pic de fin 2023 :
| Durée | Taux moyen | Meilleur taux (bon dossier) |
|---|---|---|
| 10 ans | 2,75 % | 2,40 % |
| 15 ans | 2,95 % | 2,60 % |
| 20 ans | 3,15 % | 2,80 % |
| 25 ans | 3,35 % | 3,00 % |
Ces taux sont hors assurance emprunteur (0,20–0,35 % en moyenne). Le taux d'usure, publié trimestriellement par la Banque de France, limite le TAEG maximum applicable. Le simulateur utilise un taux paramétrable (défaut : 3,50 % en valeur conservative).
Ce que calcule le simulateur
Le simulateur prend en compte 6 paramètres et affiche instantanément :
- Capacité d'emprunt : montant du crédit seul (hors apport), calculé en respectant le taux d'endettement HCSF de 35 %.
- Capacité d'achat : crédit + apport personnel (carte verte distincte). Les frais de notaire ne sont pas déduits.
- Mensualité totale : remboursement capital + intérêts + assurance emprunteur, avec détail de chaque composante.
- Taux d'endettement : incluant crédits en cours + nouvelle mensualité, avec code couleur (vert ≤ 30 %, jaune 30–35 %, rouge > 35 %) et alerte HCSF si dépassement.
- Coût total du crédit : intérêts + assurance sur la durée totale, hors frais de dossier et garantie.
Financer des parts de SCPI à crédit
L'achat de parts de SCPI à crédit est possible, mais présente des spécificités par rapport à l'immobilier direct :
- Banques sélectives : toutes les banques ne financent pas l'acquisition de parts de SCPI. Les taux sont souvent 0,3 à 0,5 point au-dessus des taux immobiliers classiques.
- Durée plus courte : les prêts SCPI sont généralement limités à 15–20 ans (pas de 25 ans comme pour la résidence principale).
- Apport minimal : certaines banques exigent 10 à 20 % d'apport, d'autres financent à 100 % sous conditions.
- Effet de levier : emprunter pour investir en SCPI permet de démultiplier le rendement sur fonds propres si le taux de distribution (≈ 4,7 % brut ASPIM 2024) dépasse le coût du crédit après impôts.
- Déductibilité des intérêts : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers en régime réel, ce qui réduit l'imposition.
Pour simuler l'achat de SCPI à crédit, utilisez ce simulateur en adaptant le taux (ajouter ~0,3–0,5 %) et la durée (15–20 ans). Comparez ensuite avec nos simulateurs SCPI dédiés.
FAQ — Questions fréquentes
Qu'est-ce que le taux d'endettement de 35 % ?
C'est le ratio entre vos charges de crédits (toutes mensualités confondues, y compris assurance emprunteur) et vos revenus nets. Depuis 2022, le HCSF impose aux banques de ne pas dépasser ce seuil, sauf dérogation limitée à 20 % de leur production.
L'assurance emprunteur est-elle incluse dans le calcul ?
Oui. Depuis les recommandations HCSF, l'assurance emprunteur est intégrée dans le calcul du taux d'endettement. Le simulateur la prend en compte dans la mensualité totale.
Puis-je emprunter au-delà de 25 ans ?
Uniquement pour l'achat en VEFA ou construction : la durée peut atteindre 27 ans, les 2 années supplémentaires correspondant au différé de remboursement pendant les travaux.
Quel apport minimum faut-il prévoir ?
Pas de minimum légal, mais les banques exigent en pratique un apport couvrant au moins les frais de notaire (~7,5 % dans l'ancien). Un apport de 10 à 20 % du prix améliore significativement les conditions de crédit.
Comment réduire le coût total du crédit ?
Trois leviers : négocier le taux (concurrence ou courtier), déléguer l'assurance emprunteur (loi Lemoine, changement possible à tout moment), et réduire la durée si votre budget le permet.
Peut-on utiliser ce simulateur pour un investissement locatif ?
Oui, avec une nuance : pour un investissement locatif, les banques intègrent souvent 70 % des loyers futurs dans les revenus. Ajustez le champ "Revenus mensuels nets" en conséquence. Pour une simulation complète, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.