Comprendre la plus-value sur les SCPI

La plus-value immobilière sur parts de SCPI correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, frais d'acquisition inclus. Elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U à 150 VH du CGI).

Calcul de la plus-value brute

Plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition − Frais d'acquisition

Le prix d'acquisition peut être majoré de :

• Frais d'acquisition réels (droits d'enregistrement, frais de notaire à l'achat) ou, à défaut, un forfait de 7,5 % du prix d'achat
• Dépenses de travaux réellement supportées et justifiées, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans

Fiscalité de la plus-value SCPI en 2026

La plus-value nette (après abattements pour durée de détention) est soumise à trois prélèvements potentiels :

1. Impôt sur le revenu (IR) – 19 %

L'IR sur la plus-value immobilière est un prélèvement proportionnel au taux de 19 %, après abattement pour durée de détention.

2. Prélèvements sociaux (PS) – 17,2 %

Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %), après un abattement distinct et plus long que pour l'IR.

3. Surtaxe sur les plus-values élevées

Lorsque la plus-value nette imposable à l'IR (après abattement pour durée de détention) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'applique selon le barème progressif suivant :

Un mécanisme de lissage s'applique dans chaque tranche pour éviter les effets de seuil. Cette surtaxe disparaît lorsque la plus-value est totalement exonérée d'IR (après 22 ans).

Exemple de calcul complet

Situation

• Prix d'achat : 10 000 € (il y a 8 ans)
• Frais d'acquisition : forfait 7,5 % = 750 €
• Prix d'acquisition majoré : 10 750 €
• Prix de vente : 12 000 €
• Plus-value brute : 12 000 − 10 750 = 1 250 €

Abattements après 8 ans de détention

• IR : 3 années au-delà de la 5ᵉ année × 6 % = 18 % d'abattement
• PS : 3 années au-delà de la 5ᵉ année × 1,65 % = 4,95 % d'abattement

Calcul de l'imposition

Total impôts : 399,11 € (IR + PS)

Plus-value nette après impôts : 850,89 €

Performance globale : plus-value + revenus

Pour apprécier la performance totale de votre investissement en SCPI, il faut combiner la plus-value sur les parts et les revenus distribués sur toute la période de détention.

Exemple sur 8 ans (avec forfait 7,5 %)

• Capital initial investi : 10 000 €
• Taux de distribution moyen : 4,5 % par an
• Revenus bruts cumulés sur 8 ans (intérêts composés) : ≈ 4 216 €

Performance totale

Ce calcul est illustratif. Il intègre les intérêts composés pour les revenus mais ne tient pas compte de la fiscalité sur les revenus annuels distribués (TMI + PS de 17,2 %), ni de l'inflation. Le TRI réel dépend de votre tranche marginale d'imposition.

Points pratiques et stratégie

Durée de détention et fiscalité

Arbitrages et revente

Avant de céder vos parts de SCPI, comparez :

• Le coût fiscal total de la cession (IR + PS + surtaxe éventuelle)
• Les frais de vente (commission plateforme, frais de notaire, frais société de gestion)
• La performance potentielle d'un réinvestissement
• L'intérêt d'attendre la prochaine tranche d'abattement (chaque année compte entre la 6ᵉ et la 22ᵉ année)
• L'éventualité d'une réforme future du régime des plus-values (voir encadré ci-dessous)

Utilisez le simulateur d'arbitrage SCPI pour évaluer votre situation.

Vente sur marché secondaire : frais & net vendeur

En cas de cession de gré à gré via 2ndMarket, plusieurs postes de coûts s'ajoutent à la fiscalité pour déterminer le net vendeur.

Côté acheteur

• Droits d'enregistrement : 5 % du prix de cession
• Commission 2ndMarket : 1,8 % du prix + 240 € TTC (avant-contrat)
• Frais société de gestion : 0 à 200 € selon la SCPI

Côté vendeur

• Commission 2ndMarket (barème dégressif cumulé) :
  • 6 % jusqu'à 50 000 €
  • 4 % de 50 001 à 100 000 €
  • 3 % de 100 001 à 200 000 €
  • 1,5 % de 200 001 à 500 000 €
  • 0,75 % au-delà de 500 000 €
• Frais de notaire (barème dégressif) :
  • 3 % jusqu'à 50 000 €
  • 2 % de 50 001 à 100 000 €
  • 1,5 % de 100 001 à 200 000 €
  • 0,75 % de 200 001 à 500 000 €
  • 0,38 % au-delà de 500 000 €
  • Minimum : 540 € TTC
• Fiscalité sur plus-value : IR (19 %) + PS (17,2 %) + surtaxe éventuelle, selon barèmes ci-dessus

Pour affiner ces calculs :

• Simulateur marché secondaire SCPI
• Simulateur de frais SCPI
• Simulateur plus-value SCPI

Défiscalisation SCPI : dispositifs en vigueur en 2026

Dispositif Jeanbrun (PLF 2026) — Nouveau

• Principe : Amortissement fiscal pour les bailleurs privés louant un logement nu avec un bail d'au moins 9 ans, sur tout le territoire
• Avantage : Amortissement de 2 % à 3,5 % par an sur le prix du bien + déficit foncier imputable jusqu'à 21 400 € par an (au lieu de 10 700 €)
• Condition : Loyers plafonnés et ressources locataires encadrées
• Statut : Adopté dans le PLF 2026 le 2 février 2026, en attente de décrets d'application et de validation par le Conseil constitutionnel

SCPI Malraux : pour TMI élevées

• Profil : TMI 41–45 %, ticket d'entrée ≥ 50 000 €
• Réduction d'impôt : jusqu'à 30 % du montant investi dans certains secteurs sauvegardés, dans la limite des plafonds légaux
• Points d'attention : 2–3 ans de travaux sans revenus, frais d'entrée 10–12 %, revente moins liquide après la période fiscale

SCPI Denormandie : villes moyennes

• Principe : Réduction d'impôt pour investissement dans l'ancien avec rénovation, dans des villes éligibles
• Avantages : Prix d'achat plus accessibles, réduction pouvant atteindre 21 % sur 12 ans
• Contraintes : Travaux représentant ≥ 25 % du coût total, encadrement des loyers

SCPI Déficit foncier : pour investisseurs déjà bailleurs

• Déficit imputable : jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global (21 400 € avec Jeanbrun si applicable)
• Report : déficit excédentaire reportable sur revenus fonciers pendant 10 ans
• Pertinent si : revenus fonciers déjà significatifs (> 15 000 €/an)

Tableau de positionnement 2026

Questions fréquentes

Comment se calcule la plus-value sur des parts de SCPI ?

Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition + Frais d'acquisition). Le prix d'acquisition peut être majoré d'un forfait de 7,5 % au titre des frais d'acquisition. La plus-value brute est ensuite soumise à l'IR (19 %) et aux PS (17,2 %) après application des abattements pour durée de détention. Si la plus-value nette dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute.

Quand est-on totalement exonéré ?

L'impôt sur le revenu est nul après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux sont totalement supprimés après 30 ans. Entre ces deux seuils, seuls les PS restent dus (au taux dégressif).

Peut-on appliquer le forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition ?

Oui. Si vous ne pouvez justifier de frais d'acquisition supérieurs (droits d'enregistrement, frais de notaire à l'achat), vous pouvez opter pour une majoration forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat. Ce forfait est souvent avantageux sur le marché secondaire où les droits d'enregistrement de 5 % sont inférieurs au forfait.

Les prélèvements sociaux ont-ils augmenté en 2026 pour les SCPI ?

La LFSS 2026 a relevé les PS à 18,6 % pour certains revenus du capital (dividendes, plus-values mobilières, LMNP). Cependant, les plus-values immobilières (y compris sur parts de SCPI) et les revenus fonciers issus de location nue restent à 17,2 %. En revanche, les revenus de LMNP (meublés non professionnels) sont soumis au nouveau taux de 18,6 %.

Les frais de vente réduisent-ils la base imposable ?

Les frais d'acquisition initiaux augmentent le prix de revient et réduisent la plus-value imposable. Les frais de cession (commissions, frais de notaire à la vente) diminuent le net vendeur mais n'entrent pas dans le calcul de la plus-value imposable.

La décote sur le marché secondaire impacte-t-elle la fiscalité ?

Oui. Une vente à décote réduit mécaniquement la plus-value, voire peut créer une moins-value. En cas de moins-value, aucun impôt n'est dû, mais la moins-value immobilière ne peut pas être imputée sur d'autres plus-values (contrairement aux moins-values mobilières).

Le PLF 2026 a-t-il modifié le régime des plus-values immobilières ?

Non. Le texte adopté le 2 février 2026 n'a retenu aucune modification du régime des plus-values immobilières. Le barème d'abattement (22 ans IR / 30 ans PS) et les taux (19 % IR + 17,2 % PS) restent inchangés. Les amendements discutés (passage à 17 ans, suppression des abattements avec érosion monétaire) n'ont pas été intégrés dans la version finale.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Adopté dans le PLF 2026, le dispositif Jeanbrun crée un statut de bailleur privé permettant un amortissement fiscal et un déficit foncier imputable jusqu'à 21 400 €/an, pour les locations nues avec bail d'au moins 9 ans. Il remplace le Pinel comme principal outil d'incitation à l'investissement locatif. Ses décrets d'application sont attendus courant 2026.

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