Plus-Value SCPI : guide 2025
Calculer la plus-value sur parts de SCPI et comprendre la fiscalité applicable : barèmes, abattements par durée, exemples et points de vigilance.
Comprendre la plus-value sur les SCPI
La plus-value immobilière sur parts de SCPI est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial, frais d'acquisition inclus. Elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Les SCPI sont fiscalement transparentes : la plus-value suit le régime immobilier, comme pour un appartement.
Calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente − Prix d'achat − Frais d'acquisition
- Prix d'achat : 10 000 € (il y a 8 ans)
- Prix de vente : 12 000 €
- Frais d'acquisition : 0 €
- Plus-value brute : 2 000 €
Fiscalité de la plus-value SCPI
Deux impositions s'appliquent sur la plus-value nette (après abattements) :
1. Impôt sur le revenu (IR) – 19 %
Abattement progressif selon la durée de détention :
| Durée de détention | Abattement IR | Taux effectif |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 19 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an au-delà de la 5ᵉ année | Dégressif |
| 22ᵉ année | 4 % (atteinte 100%) | 0 % |
| Au-delà de 22 ans | 100 % | 0 % |
2. Prélèvements sociaux (PS) – 17,2 %
Abattement distinct avec calendrier plus long :
| Durée de détention | Abattement PS | Taux effectif |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 17,2 % |
| 6 à 21 ans | 1,65 % par an au-delà de la 5ᵉ année | Dégressif |
| 22ᵉ année | 1,60 % | Dégressif |
| 23 à 30 ans | 9 % par an | Dégressif |
| 30 ans et plus | 100 % | 0 % |
Important : L'exonération totale des prélèvements sociaux intervient après 30 ans de détention. L'impôt sur le revenu est nul dès 22 ans.
Exemple de calcul complet
Situation
- Prix d'achat : 10 000 € (il y a 8 ans)
- Prix de vente : 12 000 €
- Frais d'acquisition : 0 €
- Plus-value brute : 2 000 €
Fiscalité après 8 ans de détention
Calcul des abattements :
- IR : 3 années au-delà de la 5ᵉ année × 6 % = 18 % d'abattement
- PS : 3 années au-delà de la 5ᵉ année × 1,65 % = 4,95 % d'abattement
Calcul de l'imposition
Impôt sur le revenu :
- Plus-value imposable : 2 000 € × (100% − 18%) = 1 640 €
- IR à payer : 1 640 € × 19% = 311,60 €
Prélèvements sociaux :
- Plus-value imposable : 2 000 € × (100% − 4,95%) = 1 901 €
- PS à payer : 1 901 € × 17,2% = 326,97 €
Total impôts : 638,57 € (IR + PS)
Plus-value nette après impôts : 1 361,43 €
Optimisation par la durée de détention :
- À 22 ans de détention → IR = 0 € (économie de 311,60 €)
- À 30 ans de détention → IR + PS = 0 € (exonération totale)
Performance globale : plus-value + revenus
Pour estimer la performance totale de votre investissement SCPI, ajoutez les revenus distribués sur la période de détention.
Exemple de calcul sur 8 ans
- Capital initial investi : 10 000 €
- Taux de distribution moyen : 4,5 % par an
- Revenus bruts cumulés sur 8 ans : ≈ 3 600 €
Performance totale
- Plus-value nette (après impôts) : 1 361,43 €
- Revenus cumulés (bruts) : 3 600 €
- Gain total : 4 961,43 €
- Performance annualisée : ≈ 5,2 %
Note : Ce calcul ne tient pas compte de la fiscalité sur les revenus annuels distribués.
Points pratiques et stratégie
Durée de détention optimale
| Durée | Exonération IR | Exonération PS | Stratégie |
|---|---|---|---|
| < 6 ans | 0 % | 0 % | Taxation maximale (36,2%) |
| 10–15 ans | 30–60 % | 8,25–16,5 % | Abattements en progression |
| ≥ 22 ans | 100 % | 28 % | IR nul, PS réduit |
| ≥ 30 ans | 100 % | 100 % | Exonération totale |
Arbitrages et revente
Avant de vendre vos parts SCPI, comparez :
- Le coût fiscal de la cession (IR + PS sur la plus-value)
- Les frais de vente (commission plateforme + frais notaire)
- La performance attendue d'un réinvestissement
- L'impact de la durée de détention sur votre fiscalité
Utilisez le simulateur d'arbitrage SCPI pour évaluer votre situation.
Vente sur marché secondaire : frais & net vendeur
En cas de cession de gré à gré sur 2ndMarket :
Côté acheteur
- Droits d'enregistrement : 5 % du prix de vente
- Commission 2ndMarket : 1,8 % du prix + 240 € TTC (avant-contrat)
- Frais société de gestion : 0 à 200 € selon la SCPI
Côté vendeur
- Commission 2ndMarket (dégressive cumulée) :
- 6 % jusqu'à 50 000 €
- 4 % de 50 001 à 100 000 €
- 3 % de 100 001 à 200 000 €
- 1,5 % de 200 001 à 500 000 €
- 0,75 % au-delà de 500 000 €
- Frais de notaire (barème dégressif) :
- 3 % jusqu'à 50 000 €
- 2 % de 50 001 à 100 000 €
- 1,5 % de 100 001 à 200 000 €
- 0,75 % de 200 001 à 500 000 €
- 0,38 % au-delà de 500 000 €
- Minimum : 540 € TTC
- Fiscalité sur plus-value : IR (19%) + PS (17,2%) selon barèmes ci-dessus
Exemple de net vendeur
- Prix de vente : 12 000 €
- Commission plateforme (6 %) : − 720 €
- Frais de notaire (minimum 540 € TTC) : − 540 €
- Impôts sur plus-value (exemple 8 ans) : − 639 €
- Net perçu par le vendeur : 10 101 €
Estimez précisément votre net vendeur avec :
Défiscalisation SCPI : dispositifs pertinents
SCPI Malraux : pour gros contributeurs
- Profil : TMI 41–45 %, ticket ≥ 50 000 €, engagement 4 ans
- Réduction d'impôt : 30 % du montant investi dans secteur sauvegardé
- Points d'attention : 2–3 ans de travaux sans revenus, frais d'entrée 10–12 %, revente plus difficile après période fiscale
SCPI Denormandie : alternative villes moyennes
- Principe : Type Pinel dans villes moyennes éligibles (zones B et C)
- Avantages : Prix d'achat plus bas, moins de concurrence, réduction jusqu'à 21 % sur 12 ans
- Contraintes : Travaux représentant ≥ 25 % du coût total
- Budget indicatif : 10 000–25 000 €
SCPI Déficit Foncier : pour propriétaires bailleurs
- Déficit imputable : 10 700 € maximum par an sur revenus fonciers
- Report : Déficit reportable sur 10 ans
- Pertinent si : Revenus fonciers élevés (> 15 000 €/an)
Tableau de décision
| Votre situation | Dispositif recommandé | Réduction | Durée |
|---|---|---|---|
| TMI 30 %, pas de revenus fonciers, 20–40k€ | SCPI Pinel | 18 % | 9 ans |
| TMI 41–45 %, > 50k€, efficacité maximale | SCPI Malraux | 30 % | 4 ans |
| Budget 10–25k€, zones B/C | SCPI Denormandie | 18–21 % | 9–12 ans |
| Propriétaire bailleur, revenus fonciers élevés | SCPI Déficit Foncier | Selon TMI | Jusqu'à 10 ans |
| TMI 11 %, petit budget, pas d'optimisation fiscale | SCPI de rendement | — | — |
Neuf vs secondaire : Les droits d'enregistrement de 5 % s'appliquent uniquement au marché secondaire. En souscription neuve directement auprès de la société de gestion : droits 0 €.
Questions fréquentes
Comment se calcule la plus-value SCPI ?
Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d'achat + Frais d'acquisition). La plus-value brute est ensuite soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %) avec des abattements progressifs selon la durée de détention.
Quand est-on exonéré d'impôt sur la plus-value ?
L'impôt sur le revenu est nul après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux sont nuls après 30 ans de détention. Entre ces deux seuils, seuls les prélèvements sociaux restent dus.
Les frais de vente réduisent-ils la base imposable ?
Les frais d'acquisition initiaux (droits d'enregistrement, frais de notaire à l'achat) entrent dans le calcul de la plus-value brute et réduisent donc la base imposable. En revanche, les frais de cession (commissions, frais de notaire à la vente) réduisent le net vendeur mais pas l'assiette de la plus-value imposable.
La décote de prix impacte-t-elle la fiscalité ?
Oui, indirectement. Une vente à décote (prix inférieur au prix de marché) réduit le montant de la plus-value, voire peut créer une moins-value. Dans ce dernier cas, il n'y a pas d'impôt sur la plus-value à payer. Attention : les moins-values immobilières ne sont pas reportables sur d'autres plus-values.
Peut-on optimiser la fiscalité de la plus-value ?
La principale optimisation consiste à prolonger la durée de détention pour bénéficier des abattements croissants. Au-delà de cette stratégie, il n'existe pas de dispositif particulier pour réduire l'imposition des plus-values SCPI (contrairement aux revenus fonciers qui peuvent être optimisés via le déficit foncier).