Qu'est-ce que la nue-propriété SCPI ?

La nue-propriété de parts de SCPI résulte d'un démembrement temporaire du droit de propriété. Pendant une durée fixée à l'avance (5, 8, 10, 15 ou 20 ans en pratique), le nu-propriétaire détient les parts sans percevoir les revenus locatifs : c'est l'usufruitier qui les encaisse. En contrepartie, le nu-propriétaire acquiert les parts avec une décote significative (18 % à 50 % selon la durée), ce qui constitue le levier principal de cette stratégie.

À l'échéance du démembrement, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, sans frais supplémentaires. Il recommence alors à percevoir les revenus locatifs distribués par la SCPI.

Avantages fiscaux et patrimoniaux

• Acquisition décotée : La décote varie de 18 % (5 ans) à 50 % (20 ans) selon les barèmes pratiqués par les sociétés de gestion en 2024–2025. Elle compense les revenus non perçus pendant le démembrement et constitue le gain mécanique de l'opération.
• Pas de revenus fonciers à déclarer : Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire n'encaisse aucun loyer et n'a donc aucun revenu foncier à déclarer à l'IR ni aux prélèvements sociaux (17,2 %).
• Exonération d'IFI : Dans le cadre d'un démembrement temporaire conventionnel, c'est l'usufruitier qui déclare les parts à l'IFI. Le nu-propriétaire n'a généralement rien à intégrer dans son assiette IFI.
• Stratégie de transmission : La nue-propriété peut s'inscrire dans une stratégie de donation (valeur réduite = droits réduits) ou de préparation de la retraite (perception des revenus au moment opportun).

Barème de décote : pratiques de marché 2024–2025

Les décotes ci-dessous sont des moyennes observées auprès des principales sociétés de gestion SCPI. Elles varient d'un véhicule à l'autre en fonction du taux de distribution, de la politique de la société de gestion et des conditions de marché.

Décotes standards : 5 ans → 18 % | 8 ans → 26 % | 10 ans → 32 % | 15 ans → 42 % | 20 ans → 50 %.
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI (23 % par tranche de 10 ans) sert de référence légale, mais les clés de démembrement pratiquées par le marché en diffèrent souvent.

À titre de comparaison, avec un rendement moyen SCPI d'environ 4,7 % brut en 2024 (ASPIM, fourchette 3–11 %), une décote de 32 % sur 10 ans offre un gain mécanique proche du cumul des revenus non perçus. C'est ce calcul que le simulateur permet de vérifier précisément via le TRI.

Fonctionnement du simulateur

Le simulateur calcule trois dimensions de votre investissement en nue-propriété :

• Acquisition : Prix d'achat après décote et frais d'acquisition (2–4 % en nue-propriété, réduits par rapport aux 7–12 % en pleine propriété).
• Performance : Valeur finale estimée (pleine propriété reconstituée + revalorisation annuelle), plus-value brute, rendement effectif total et TRI annualisé. Le TRI tient compte de l'investissement initial et de la valeur finale, annualisé sur la durée du démembrement.
• Optimisation fiscale : Revenus non perçus (et donc non imposés), économie d'impôt calculée sur la base de votre TMI (barème IR 2025 : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %). L'économie n'inclut pas les prélèvements sociaux 17,2 % additionnels ni les déductions spécifiques.

Points d'attention

• Évolution de la valeur des parts : Le marché a connu des corrections de −3 à −5 % en moyenne sur 2023–2025 sur certains segments (bureaux notamment). La revalorisation est une hypothèse, pas une certitude.
• Illiquidité pendant le démembrement : La revente de nue-propriété avant le terme est possible mais très peu liquide. Le marché secondaire pour la nue-propriété est encore plus restreint que pour la pleine propriété.
• Fiscalité des plus-values : Non intégrée dans le simulateur. À la revente, les plus-values immobilières sont soumises à l'IR (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %) avec abattements progressifs (exonération totale IR après 22 ans de détention, PS après 30 ans).
• Choix de la SCPI : Analysez la qualité du patrimoine (TOF, endettement, exposition sectorielle et géographique), la solidité de la société de gestion et l'historique des distributions sur 3–5 ans avant de vous engager sur un démembrement long.

Nue-propriété sur le marché secondaire

L'achat de nue-propriété se fait le plus souvent lors de la souscription initiale auprès de la société de gestion, qui organise la rencontre entre un investisseur en nue-propriété et un investisseur en usufruit (souvent une personne morale à l'IS).

Sur le marché secondaire, la revente de nue-propriété est rare mais possible. Sur 2ndMarket.fr, vous pouvez publier une annonce de nue-propriété SCPI avec un prix librement fixé et négociable, dans un cadre sécurisé par notaire (avant-contrat, séquestre, signature définitive).

Points clés à retenir

• La nue-propriété SCPI offre une acquisition décotée (18–50 %) avec reconstitution automatique de la pleine propriété à l'échéance.
• L'avantage fiscal est double : pas de revenus fonciers à déclarer pendant le démembrement et exonération d'IFI dans la plupart des cas.
• Le TRI annualisé permet de mesurer la performance réelle en tenant compte de la décote, des frais et de la revalorisation estimée.
• Les décotes de marché (sociétés de gestion) diffèrent du barème fiscal (article 669 CGI) : il est essentiel de comparer les deux.
• L'hypothèse de revalorisation est un paramètre clé : les corrections récentes (−3 à −5 % sur 2023–2025) invitent à la prudence.

FAQ — Vos questions les plus fréquentes

Combien de temps dure un démembrement ?

La durée est fixée dès le départ, le plus souvent entre 5 et 20 ans. Plus la durée est longue, plus la décote est importante (de 18 % pour 5 ans à 50 % pour 20 ans selon les barèmes de marché 2024–2025).

Que se passe-t-il à la fin ?

À l'échéance, l'usufruit s'éteint automatiquement : vous récupérez la pleine propriété des parts sans frais supplémentaires et commencez à percevoir les revenus locatifs comme un associé classique.

Puis-je revendre avant la fin ?

En théorie oui, mais en pratique c'est difficile : le marché secondaire de la nue-propriété est très restreint. 2nd Market facilite ce type de revente avec un processus encadré par notaire.

Est-ce intéressant pour réduire l'IFI ?

Oui. Dans un démembrement temporaire conventionnel, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur des parts à l'IFI. Le nu-propriétaire n'a généralement rien à intégrer dans son assiette IFI jusqu'au terme.

Quels sont les risques principaux ?

Pas de revenus pendant plusieurs années, évolution incertaine de la valeur des parts (corrections de −3 à −5 % observées sur 2023–2025 sur certains segments), et manque de liquidité. La nue-propriété doit s'intégrer dans une stratégie patrimoniale globale avec un horizon long terme.