Simulateur Nue-Propriété SCPI
Calcul précis de la performance et de l'optimisation fiscale
- Barème de décote : Basé sur les pratiques courantes des sociétés de gestion SCPI pour le démembrement temporaire
- Calcul de performance : TRI (Taux de Rendement Interne) calculé sur les flux de trésorerie actualisés
- Économie fiscale : Correspond à l'impôt non payé sur les revenus non perçus pendant la durée du démembrement
- Revalorisation : Évolution estimée de la valeur des parts, variable selon le marché et la stratégie de la SCPI
- Frais d'acquisition : Frais de souscription, droits d'enregistrement et frais de dossier
- Fiscalité des plus-values : Non intégrée dans cette simulation (19% + 17,2% PS avec abattements selon durée)
- IFI : La nue-propriété est généralement valorisée à sa valeur d'acquisition pour l'IFI
Nue-Propriété SCPI : comprendre et simuler simplement
La nue-propriété en quelques mots
Acheter une SCPI en nue-propriété, c’est acquérir une part moins chère parce que vous renoncez aux loyers pendant quelques années. Pendant ce temps, un usufruitier touche les loyers. À la fin de la durée prévue (5, 10 ou 20 ans), vous récupérez la pleine propriété et commencez à percevoir les revenus.
C’est comme acheter un appartement avec une remise, à condition d’accepter de ne pas le louer avant une date fixée.
Pourquoi les investisseurs choisissent la nue-propriété ?
Un prix d’achat réduit
La décote est calculée par rapport au prix officiel de souscription des parts :
- 5 ans : environ –18 %
- 10 ans : environ –30 %
- 20 ans : jusqu’à –50 %
Un avantage fiscal
Pendant la durée du démembrement, vous ne touchez pas de loyers… donc vous ne payez pas d’impôt dessus. En pratique, cela allège la fiscalité pour les contribuables déjà imposés à une tranche élevée.
Un outil patrimonial
Vous préparez l’avenir : au terme, vous récupérez les loyers et la pleine valeur des parts. La nue-propriété est aussi utilisée dans des stratégies de transmission familiale.
```Comment fonctionne le simulateur ?
Le simulateur de nue-propriété SCPI vous permet de tester différents scénarios avant d’investir. Vous indiquez :
- Le prix de souscription de la SCPI (référence officielle).
- La durée du démembrement choisie (5 à 20 ans).
- Le taux de rendement estimé de la SCPI.
- Votre tranche d’imposition (TMI) ou le taux d’IS si société.
- Une hypothèse de revalorisation des parts.
Le calcul affiche alors :
- Le prix d’achat décoté de la nue-propriété.
- L’économie d’impôt réalisée en ne percevant pas de loyers imposables.
- Le TRI (taux de rendement interne) annualisé.
- La valeur finale des parts à l’échéance.
Points de vigilance
- Pas de liquidité : vous ne pouvez pas vendre facilement vos parts en cours de démembrement.
- Évolution du marché : le prix des parts peut monter… ou baisser.
- Gestion de la SCPI : comme tout investissement, les résultats dépendent de la qualité de la société de gestion.
La nue-propriété est un placement de long terme. Elle s’adresse surtout aux investisseurs qui peuvent immobiliser un capital plusieurs années sans avoir besoin de revenus immédiats.
FAQ — Vos questions les plus fréquentes
```Combien de temps dure un démembrement ?
La durée est fixée dès le départ, le plus souvent entre 5 et 20 ans. Plus la durée est longue, plus la décote est importante.
Que se passe-t-il à la fin ?
À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété des parts. Vous commencez alors à percevoir les loyers comme un associé classique.
Puis-je revendre avant la fin ?
En théorie oui, mais en pratique c’est difficile car il existe peu d’acheteurs pour une nue-propriété en cours. 2nd Market facilite ce type de revente.
Est-ce intéressant pour réduire l’IFI ?
Oui. Pendant le démembrement, c’est l’usufruitier qui déclare la valeur des parts à l’IFI. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer jusqu’au terme.
Quels sont les risques principaux ?
Ne pas avoir de revenus pendant plusieurs années, l’évolution incertaine du marché immobilier, et le manque de liquidité. C’est pourquoi la nue-propriété doit être intégrée dans une stratégie patrimoniale globale.
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