Simulateur IFI 2025 : calculez et comparez l’impact du démembrement
Estimez votre IFI et mesurez l’effet d’un démembrement de propriété. Saisissez vos actifs, dettes, âge et pourcentage démembré pour comparer « avant / après ».
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Effet démembrement. Calculer l’impact
📊 Voir le barème complet art. 669 CGI 💰 Comprendre la décote IFI
⚠️ Points de vigilance 2025
- La décote IFI s’applique automatiquement entre 1,3 M€ et 1,4 M€ (jusqu’à 625 € d’économie).
- Le barème usufruit dépend de l’âge exact de l’usufruitier au 1er janvier.
- En cas de démembrement, l’usufruitier déclare la pleine propriété ; le nu-propriétaire ne déclare rien, sauf exceptions de l’article 968.
- Date de référence : 1er janvier 2025 pour tous les actifs et dettes.
Êtes-vous concerné par l’IFI en 2025 ?
- Seuil d’imposition : 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable.
- Résidence fiscale en France, ou biens immobiliers situés en France.
- Biens pris en compte : résidence principale et secondaire, immobilier locatif, SCPI, SCI, OPCI.
- Abattement résidence principale : 30 % appliqué sur la valeur de la RP.
Exemples détaillés 2025
| Situation | Patrimoine brut | Dettes | Net taxable | Calcul IFI | IFI net |
|---|---|---|---|---|---|
| Couple, RP uniquement | 1 500 000 € | 200 000 € | 1 050 000 € (après –30 % RP) | Non imposable | 0 € |
| Célibataire, RP + SCPI | 2 000 000 € | 500 000 € | 1 350 000 € | 2 850 € brut – 625 € décote | 2 225 € |
| Couple, portefeuille diversifié | 3 500 000 € | 800 000 € | 2 700 000 € | (500k×0,5 %) + (1 270k×0,7 %) + (130k×1 %) | 12 690 € |
Ces exemples sont indicatifs. Utilisez le simulateur pour un calcul personnalisé incluant tous vos actifs et dettes.
Réduire votre IFI avec le démembrement
Principe
- Usufruit : droit d’usage et de percevoir les revenus.
- Nue-propriété : propriété sans jouissance immédiate.
- IFI : l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire ne déclare rien, sauf exceptions limitatives (article 968 CGI).
Exemple chiffré
- Situation initiale : patrimoine net taxable de 2 000 000 €, dont 500 000 € de parts de SCPI en pleine propriété → IFI de 7 400 €.
- Donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit : l’usufruitier déclare toujours 500 000 € → IFI inchangé (7 400 €).
- Parts détenues en nue-propriété (règle générale de l’article 968) : les 500 000 € sortent de l’assiette → base de 1 500 000 € → IFI de 3 900 €, soit 3 500 € de moins par an.
- Cas d’exception de l’article 968, usufruitier âgé de 55 ans (barème art. 669 : 50 % / 50 %) : le nu-propriétaire déclare 250 000 € → base de 1 750 000 € → IFI de 5 650 €, soit 1 750 € de moins par an.
Cet exemple suppose un patrimoine total qui reste dans la même tranche d’imposition. Le calcul réel dépend de l’ensemble de votre patrimoine immobilier.
Stratégies possibles
- Acquisition de parts de SCPI en nue-propriété (démembrement temporaire).
- Viager occupé.
- Donation avec réserve d’usufruit : outil de transmission, sans effet sur l’IFI du donateur, qui reste imposé sur la pleine propriété.
Barème officiel usufruit/nue-propriété (article 669 CGI)
| Âge de l’usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Usufruit temporaire : pour une durée fixe, la valeur est de 23 % par période de 10 ans, sans fractionnement (article 669-II CGI).
Article 968 CGI : qui paie l’IFI en cas de démembrement ?
Principe
En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien. Par exception, la valeur est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 du CGI dans trois cas limitativement énumérés : usufruit légal du conjoint survivant, vente d’un bien avec réserve d’usufruit à un acquéreur qui n’est pas présomptif héritier, don ou legs à l’État ou à un organisme d’intérêt général avec réserve d’usufruit.
Usufruitier
- Déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (valeur de l’usufruit seule dans les cas d’exception).
- Perçoit les revenus : loyers, dividendes de SCPI.
- Peut déduire les dettes lui incombant sur ces biens (article 974 CGI).
Nu-propriétaire
- Aucune déclaration IFI sur le bien démembré, sauf dans les cas d’exception.
- Ne perçoit aucun revenu du bien pendant l’usufruit.
- Récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier ou à l’expiration de l’usufruit temporaire.
Cas complexes
En présence d’usufruit successif, de quasi-usufruit ou de montages spécifiques, l’analyse de l’IFI nécessite un avis personnalisé. Le simulateur ne couvre pas ces situations particulières.
Les principales erreurs de calcul IFI
1) Oublier l’abattement de 30 % sur la résidence principale
Surévaluer une RP à 1 000 000 € sans abattement augmente artificiellement le patrimoine net taxable et donc l’IFI.
2) Ne pas déduire les dettes immobilières
Prêts immobiliers, travaux et impôts fonciers dus peuvent réduire l’assiette IFI s’ils sont correctement renseignés.
3) Mal valoriser les parts de SCPI
Il faut déclarer la valeur de retrait au 1er janvier, telle que publiée par la société de gestion, et non le prix de souscription.
4) Ignorer les participations en SCI
Vous devez déclarer votre quote-part de la valeur des immeubles détenus par les SCI ou OPCI.
5) Oublier l’impact d’un héritage ou d’une donation
Une transmission importante peut faire basculer au-dessus du seuil IFI. Le démembrement anticipé est un levier possible.
Le simulateur aide à intégrer ces points pour limiter les erreurs les plus fréquentes.
Calculateur IFI : structure des champs
Actifs immobiliers à déclarer
- Résidence principale (avec abattement).
- Résidences secondaires.
- Immobilier locatif détenu en direct.
- Parts de SCPI, SCI, OPCI.
Paramètres d’optimisation
- Age de l’usufruitier pour le démembrement.
- Pourcentage démembré en nue-propriété.
- Répartition des biens entre usufruitier et nu-propriétaire.
L’outil applique automatiquement le barème IFI 2025, la règle de l’article 968 du CGI et, pour les seuls cas d’exception, le barème usufruit/nue-propriété de l’article 669.
Données à renseigner dans le simulateur
Renseignez pour chaque bien sa valeur au 1er janvier 2025, la nature de détention (pleine propriété, usufruit, nue-propriété), ainsi que les dettes associées. Indiquez également votre âge et, le cas échéant, celui de l’usufruitier principal.
Dettes déductibles de l’assiette IFI
Dettes déductibles (article 974 CGI)
- Prêts immobiliers : capital restant dû au 1er janvier.
- Travaux d’amélioration, construction ou agrandissement facturés avant le 1er janvier.
- Impôts fonciers dus au 1er janvier, même non encore payés.
- Dépôts de garantie reçus des locataires.
- Charges de copropriété appelées et non encore payées au 1er janvier.
Dettes non déductibles
- Crédits à la consommation.
- Dettes professionnelles sans lien avec un immeuble taxable.
- Prêts familiaux sans preuve d’effectivité des flux.
- Dettes contractées pour des biens exonérés d’IFI.
Toutes les valeurs, actives et passives, sont appréciées au 1er janvier 2025 pour la déclaration IFI 2025.
Barème IFI 2025 officiel
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux d’imposition |
|---|---|
| De 0 à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Le seuil d’assujettissement est fixé à 1 300 000 € de patrimoine net taxable, mais pour les redevables, le calcul s’applique dès 800 000 €.
Décote IFI 2025 pour patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€
Si votre patrimoine net taxable se situe entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote réduit automatiquement l’IFI brut calculé.
Formule de calcul
Décote = 17 500 € – (1,25 % × patrimoine net taxable)
Exemple chiffré
1 350 000 €
(500 000 € × 0,5 %) + (50 000 € × 0,7 %) = 2 850 €
17 500 € – (1,25 % × 1 350 000 €) = 625 €
IFI net à payer : 2 850 € – 625 € = 2 225 €
La décote est calculée et appliquée automatiquement par l’administration fiscale pour les patrimoines dans cette tranche.
Deux situations comparées
Le simulateur présente côte à côte la situation A (sans démembrement) et la situation B (avec démembrement). Vous visualisez la différence de base taxable, d’IFI brut, de décote éventuelle et d’IFI net.
Estimation de l’économie d’IFI
L’outil chiffre l’économie potentielle d’IFI sur une année, puis la projette sur 10 ans, à paramètres constants. Cela permet de mettre en regard le coût d’un démembrement avec le gain fiscal estimé.
Limites et avertissements
Les résultats fournis par ce simulateur sont indicatifs et basés sur les règles connues pour 2025 (barème IFI, articles 669, 968 et 974 du CGI). Ils ne tiennent pas compte de toutes les situations particulières et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial.
Les données saisies restent sous votre responsabilité. En cas de doute, il est recommandé de confronter les résultats à une déclaration officielle ou à un avis de professionnel.
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2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion. Aucune recommandation personnalisée. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité.
Questions fréquentes sur l'IFI et le démembrement
Qui déclare l'IFI en cas de démembrement, l'usufruitier ou le nu-propriétaire ?
En principe, l'usufruitier. L'article 968 du Code général des impôts prévoit que les actifs grevés d'un usufruit sont compris dans son patrimoine pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien à ce titre. Trois exceptions limitativement énumérées par ce même article permettent une imposition répartie entre les deux, chacun déclarant alors la valeur de son droit selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts. L'application de ces règles à une situation donnée se valide avec un notaire ou un fiscaliste.
Comment se calcule la valeur d'un usufruit pour l'IFI ?
Lorsque l'imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire, la valeur de chaque droit résulte du barème de l'article 669 du Code général des impôts, qui dépend de l'âge de l'usufruitier au 1er janvier. Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, l'article 669 II retient 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement.
À partir de quel patrimoine l'IFI est-il dû, et quel est le barème ?
L'IFI est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier dépasse 1 300 000 €. Le barème s'applique ensuite par tranches, de 0,5 % à 1,5 %, à compter de 800 000 €. Un abattement de 30 % s'applique à la valeur de la résidence principale. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote réduit l'impôt selon la formule 17 500 € diminués de 1,25 % du patrimoine net taxable.
Les parts de SCPI entrent-elles dans l'assiette de l'IFI ?
Oui, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des actifs immobiliers imposables détenus par la société. Chaque société de gestion communique ce coefficient à ses associés. En cas de démembrement de parts de SCPI, la règle de l'article 968 du Code général des impôts s'applique de la même manière qu'à un immeuble détenu en direct.
Sources : articles 669, 964 à 983 du Code général des impôts. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs et ne fournit aucun conseil en investissement ni conseil fiscal. Le traitement applicable dépend de la situation de chacun et peut évoluer.