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Simulateur IFI 2025 : Calculez et Optimisez votre Impôt Fortune Immobilière

Calculateur IFI avec optimisation demembrement

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Calculateur IFI avec Démembrement

Calculateur IFI avec Optimisation par Démembrement

Simulez l'impact du démembrement de propriété sur votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Vos informations patrimoniales

Indiquez ici la valeur estimée de tous vos biens immobiliers (maisons, appartements, terrains...) avant toute déduction de dettes.
Mentionnez le montant total des emprunts et dettes qui sont directement liés à vos biens immobiliers (par exemple, les crédits immobiliers en cours).
Quel est l'âge de la personne qui souhaite transmettre une partie de son patrimoine (le "donateur") ? Cet âge est utilisé pour calculer la valeur de la nue-propriété.
Quel pourcentage de votre patrimoine immobilier NET (après déduction des dettes) souhaitez-vous démembrer ? Entrez un nombre entre 0 et 100.
Hypothèses et informations importantes :
Barème IFI 2024 : L'IFI est dû si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros. Si c'est le cas, l'impôt est calculé sur la fraction du patrimoine excédant 800 000 €, selon un barème progressif (de 0,5% à 1,5%).
Valeur de la nue-propriété : Elle est fixée par la loi (Art. 669 CGI) et dépend de l'âge de l'usufruitier (celui qui conserve l'usage du bien ou en perçoit les revenus). Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de son usufruit est élevée, et donc plus la valeur de la nue-propriété (transmise au donataire) est faible, et inversement. Exemples pour l'usufruit : Moins de 51 ans (usufruit à 60% / NP à 40%), Moins de 71 ans (usufruit à 40% / NP à 60%). Ce simulateur utilise le barème légal détaillé.
Démembrement de propriété : C'est une technique qui sépare la propriété d'un bien en deux : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de devenir plein propriétaire à la fin de l'usufruit, souvent au décès de l'usufruitier).
Impact sur l'IFI : Dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit (le donateur garde l'usufruit et donne la nue-propriété), le donateur (usufruitier) reste généralement redevable de l'IFI sur la valeur totale en pleine propriété du bien. Cependant, ce simulateur illustre un scénario d'optimisation fiscale où, suite au démembrement (par exemple, donation de l'usufruit ou vente de la nue-propriété sous certaines conditions), l'assiette taxable à l'IFI du donateur est réduite. La valeur en nue-propriété des biens démembrés est alors imposée chez le nu-propriétaire si celui-ci est assujetti à l'IFI.
Ce simulateur fournit des estimations à titre indicatif. Les situations fiscales sont complexes et personnelles. Il est indispensable de consulter un conseiller fiscal ou un notaire pour une analyse adaptée à votre situation.

Simulateur IFI 2025 : calculez et comparez l’impact du démembrement

Barème IFI 2025 • Article 669 CGI pour la répartition usufruit/nue-propriété • Résultats indicatifs

Ce simulateur vous aide à estimer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et à comparer une situation actuelle avec une situation optimisée via un démembrement de propriété. Renseignez vos actifs, dettes, âge et pourcentage de patrimoine démembré pour visualiser l’impact.

Calcul instantané IFI : structure des champs

Vos actifs immobiliers

  • Résidence principale (abattement 30% appliqué)
  • Immobilier locatif
  • Parts SCPI
  • SCI / OPCI

Déductions

  • Dettes immobilières
  • Travaux en cours (selon règles applicables)

Le calcul s’appuie sur le barème IFI 2025. Les champs ci-dessus illustrent la logique de saisie.

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Que dois-je renseigner pour obtenir un résultat ?

Indiquez la valeur de votre patrimoine immobilier, vos dettes, votre âge et le pourcentage de patrimoine à démembrer. L’outil affiche un IFI estimé avant et après optimisation.

Comment est calculée la nue-propriété selon l’âge ?

La répartition usufruit/nue-propriété se base sur la grille de l’article 669 du Code général des impôts. Plus l’âge est élevé, plus la nue-propriété augmente, ce qui peut réduire la base taxable IFI. Le calcul est automatique.

Le simulateur prend-il en compte les dettes ?

Oui. Les dettes sont déduites du patrimoine brut pour déterminer le patrimoine net imposable, avant et après démembrement. Renseignez-les précisément.

Pourquoi y a-t-il deux situations comparées ?

La première correspond à votre situation actuelle sans démembrement. La seconde illustre l’effet d’un démembrement sur la base taxable IFI, avec l’hypothèse que vous n’êtes plus redevable de l’IFI sur le bien démembré selon les règles applicables.

Comment est estimée l’économie d’IFI ?

L’outil calcule l’écart entre l’IFI estimé « avant » et « après » démembrement. Une économie annuelle, une projection à 10 ans et un taux de réduction peuvent être présentés pour visualiser l’impact.

Pistes d’optimisation (selon votre situation)

1. Démembrement de parts SCPI

Le démembrement peut réduire la base taxable à l’IFI via la valorisation de la nue-propriété selon l’âge (article 669 CGI).

Simuler le démembrement SCPI

2. Comprendre l’IFI et le démembrement

Avant toute démarche, vérifiez les règles applicables à votre cas et la qualification des biens.

Lire l’article dédié

Ces pistes sont informatives et ne constituent pas un conseil fiscal ou patrimonial.

Barème IFI 2025 (rappel)

Patrimoine net Taux Impôt (exemple)
< 800 000 € 0 % 0 €
800 000 € – 1 300 000 € 0,5 % 2 500 €
1 300 000 € – 2 570 000 € 0,7 % 11 390 €

Les montants d’impôt indiqués sont illustratifs et dépendent de la tranche concernée et du calcul global.

Limites et avertissements

Les résultats de ce simulateur sont fournis à titre informatif et reposent sur les règles en vigueur en 2025 (barème IFI, article 669 CGI). Ils ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial et dépendent des données saisies.

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