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Simulateur d'investissement SCPI ou Immobilier

Simulateur d’investissement SCPI vs immobilier

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Simulateur SCPI vs immobilier direct

Comparaison, pour un même capital, de parts de SCPI et d'un bien locatif acheté comptant : frais d'entrée, charges, vacance, impôt annuel sur les revenus et impôt sur la plus-value à la revente.

Barèmes 2026 Plus-values : exonération IR 22 ans, PS 30 ans CSG déductible Achat comptant

1. Paramètres communs

€ Même montant pour les deux placements, frais d'entrée compris. Montant compris entre 1 000 € et 100 000 000 €.
ans De 1 à 40 ans. Fixe les abattements sur la plus-value. Nombre entier d'années, de 1 à 40.
% 17,2 % par défaut, appliqués aux revenus fonciers et aux plus-values des deux placements. Taux compris entre 0 et 30 %.

2. Parts de SCPI

% Moyenne 2024 publiée par l'ASPIM : 4,52 %. Brut d'impôt, appliqué à la valeur des parts hors frais d'entrée. Taux compris entre 0 et 20 %.
% Hypothèse d'évolution de la valeur des parts. Une baisse se saisit en négatif. Taux compris entre −10 et 10 %.
% Commission de souscription au prix de souscription, souvent entre 8 et 12 %. Taux compris entre 0 et 30 %.
% 0 : souscription. Au-delà, remplace les frais de souscription : droits de 5 % (art. 726 du CGI), commission acquéreur, frais de la société de gestion. Taux compris entre 0 et 30 %.
Réinvestissement : revenus nets d'impôt, sans frais d'entrée.

3. Bien locatif en direct

% Environ 7,5 % du prix dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf. Taux compris entre 0 et 20 %.
% Loyer annuel hors charges rapporté au prix du bien. Taux compris entre 0 et 20 %.
% Hypothèse d'évolution du prix du bien. Une baisse se saisit en négatif. Taux compris entre −10 et 10 %.
% En % des loyers : charges non récupérables, taxe foncière, entretien, gestion. Taux compris entre 0 et 99 %.
% Part de l'année sans locataire. Taux compris entre 0 et 99 %.
Total net SCPI—
TRI net SCPI—
Total net immobilier—
TRI net immobilier—

Parts de SCPI

Valeur des parts à l'achat—

Frais d'entrée—

Revenu net d'impôt, moyenne annuelle—

Revenus nets d'impôt cumulés—

Plus-value brute à la revente—

Impôt sur la plus-value—

Valeur de revente nette d'impôt—

Total net—

TRI net d'impôt—

Bien locatif en direct

Prix du bien—

Frais de notaire—

Revenu net d'impôt, moyenne annuelle—

Revenus nets d'impôt cumulés—

Plus-value brute à la revente—

Impôt sur la plus-value—

Valeur de revente nette d'impôt—

Total net—

TRI net d'impôt—

—

—

Frais d'entrée : —

Voir les parts de SCPI en vente
Revenus : même fiscalité pour les deux placements
  • Revenus de parts de SCPI et loyers d'un bien loué nu : revenus fonciers imposés chaque année au taux marginal et aux prélèvements sociaux, CSG déductible de 6,8 % retenue l'année même.
  • Bien en direct : impôt sur les loyers nets de charges et de vacance (régime réel). Micro-foncier, location meublée et déficit foncier non modélisés.
Calculs
  • SCPI : valeur des parts = capital − frais d'entrée (frais du marché secondaire prioritaires s'ils sont renseignés) ; revenu brut = taux de distribution × cette valeur, augmentée des sommes réinvesties. Réinvestissement en fin d'année, sans frais.
  • Direct : prix du bien = capital ÷ (1 + frais de notaire) ; loyer net = prix × rendement brut × (1 − charges) × (1 − vacance), constant.
  • Plus-value brute = valeur de revente − coût d'acquisition frais compris (et sommes réinvesties). Impôt sur le revenu de 19 % exonéré après 22 ans (6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e) ; prélèvements sociaux exonérés après 30 ans (1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 % par an ensuite). Aucun impôt sur une moins-value.
  • Non modélisés : surtaxe des plus-values supérieures à 50 000 €, forfaits de 7,5 % et de 15 %, frais de revente, crédit, frais d'agence, travaux.
  • Total net = valeur de revente nette d'impôt + revenus nets perçus. TRI net : taux qui annule la valeur actuelle des flux annuels (capital, revenus nets, revente nette).

Simulation non contractuelle, établie à partir des seules hypothèses saisies. Elle ne constitue ni une garantie de rendement ni une valorisation opposable. Les parts de SCPI comme l'immobilier détenu en direct présentent un risque de perte en capital ; leurs revenus et leur valeur varient à la hausse comme à la baisse. La liquidité du marché secondaire n'est pas garantie et le délai de cession n'est pas maîtrisable. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les hypothèses fiscales sont paramétrables ; la qualification fiscale d'une opération relève du notaire rédacteur. Le calcul est effectué dans le navigateur : aucune donnée saisie n'est transmise ni conservée. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni société de gestion, et ne fournit aucun conseil en investissement, fiscal ou comptable.

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Mis à jour le 17 février 2026 — Fiscalité 2026

Simulateur SCPI vs Immobilier Direct : Comparez les Rendements Nets en 2026

Investir dans l'immobilier nécessite une analyse précise des rendements nets réels. Notre simulateur gratuit compare objectivement SCPI et immobilier locatif direct en intégrant la taxation annuelle des revenus fonciers, la fiscalité des plus-values 2026 (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans), la CSG déductible, et des prélèvements sociaux modifiables (17,2 % par défaut sur les revenus fonciers).

Sommaire

Pourquoi comparer SCPI et immobilier direct ?

Les SCPI et l'immobilier direct répondent à des profils d'investisseurs différents. Les SCPI offrent une gestion déléguée et une diversification immédiate, tandis que l'immobilier direct permet un contrôle total mais exige du temps et des compétences en gestion locative.

Points clés de la comparaison :

  • Ticket d'entrée : À partir de 1 000 € pour les SCPI contre 50 000 € minimum pour l'immobilier direct
  • Gestion : 100 % déléguée en SCPI vs gestion active requise en direct
  • Liquidité : Revente possible sur le marché secondaire de gré à gré (2nd Market), dans un délai qui dépend du prix demandé et de la demande, vs vente immobilière classique (plusieurs mois)
  • Diversification : Immédiate avec les SCPI (patrimoine mutualisé) vs concentration du risque en direct
  • Fiscalité : Même régime de revenus fonciers (TMI + PS). Plus-values : même régime PV immobilières avec abattements progressifs

Notre simulateur intègre ces différences — y compris la fiscalité des plus-values avec abattements progressifs — pour vous donner une vision claire des rendements nets réels. Découvrez également notre simulateur de rendement SCPI pour une analyse approfondie des performances par SCPI.

Les avantages de notre simulateur

✓ Fiscalité 2026 complète

Taxation annuelle des revenus fonciers (TMI + PS), CSG déductible (6,8 %), plus-values avec abattements progressifs (exo IR 22 ans, PS 30 ans), et prélèvements sociaux ajustables (17,2 % par défaut).

✓ Comparaison instantanée

Visualisez côte à côte les différences de rendement net entre SCPI et immobilier direct : revenus nets cumulés, plus-value nette de fiscalité, capital final et rendement effectif annuel.

✓ Données réalistes

Frais de gestion, charges de copropriété, vacance locative, frais de notaire, frais d'entrée SCPI (neuf ou marché secondaire), et valorisation annuelle. TD SCPI par défaut : 4,52 % (ASPIM 2024).

✓ 100 % gratuit et sans inscription

Aucune donnée personnelle requise. Calculs instantanés côté navigateur. Vos simulations restent privées et ne sont pas stockées sur nos serveurs.

Pour aller plus loin, consultez notre simulateur d'arbitrage SCPI pour savoir s'il est opportun de vendre vos parts actuelles ou notre simulateur de marché secondaire pour évaluer les opportunités d'achat avec décote.

Comment utiliser le simulateur en 3 étapes

  1. Définissez vos paramètres généraux

    Indiquez le capital total, l'horizon d'investissement (jusqu'à 40 ans pour voir l'impact des abattements PV), votre TMI et le taux de prélèvements sociaux applicable (17,2 % par défaut pour les revenus fonciers).

  2. Ajustez les hypothèses SCPI et immobilier

    Personnalisez les frais d'entrée (neuf ou marché secondaire), le taux de distribution, la valorisation annuelle, les charges, la vacance locative, et le choix de réinvestir ou non les revenus SCPI.

  3. Analysez les résultats détaillés

    Obtenez instantanément une comparaison chiffrée incluant :

    • Revenus nets annuels et cumulés (après impôts annuels + CSG déductible)
    • Plus-value estimée et sa fiscalité (19 % IR + PS, avec abattements selon la durée)
    • Capital final après PV nette de fiscalité
    • Total net projeté et rendement effectif annuel
    • Verdict automatique avec analyse contextuelle

💡 Astuce : Testez avec les frais marché secondaire renseignés (3-6 % au lieu de 10 % neuf) pour voir l'impact concret d'un achat SCPI sur 2nd Market. Les frais réduits de 30 à 50 % améliorent significativement le rendement effectif dès la première année.

Fiscalité 2026 : ce que le simulateur intègre

Revenus fonciers — taxation annuelle

Les revenus des SCPI et de l'immobilier direct sont des revenus fonciers, imposés chaque année à votre TMI + prélèvements sociaux (17,2 %). La CSG déductible (6,8 points sur les 9,2 points de CSG) permet de déduire 6,8 % des revenus fonciers imposés du revenu imposable de l'année suivante. À TMI 30 %, l'économie d'impôt représente environ 2 % des revenus.

Impact concret : Pour un investisseur à TMI 30 %, la pression fiscale annuelle atteint environ 47,2 % des revenus bruts avant prise en compte de la CSG déductible. Sur 100 € de revenus bruts, seulement ~53 € sont nets d'impôts et disponibles pour le réinvestissement ou la consommation.

Plus-values immobilières — deux seuils d'exonération

Les plus-values SCPI et immobilier direct suivent le même régime des plus-values immobilières : 19 % d'IR + prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs dès la 6e année de détention :

  • Exonération IR : totale après 22 ans (6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e)
  • Exonération PS : totale après 30 ans (1,65 %/an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 %/an au-delà)
Attention : beaucoup de simulateurs appliquent l'exonération totale (IR + PS) à 22 ans. C'est une erreur fréquente. L'exonération des prélèvements sociaux n'est complète qu'après 30 ans.

Prélèvements sociaux 2026

Le taux de 17,2 % reste applicable aux revenus fonciers (SCPI, immobilier locatif nu), aux plus-values immobilières et à l'assurance-vie. Depuis le 1er janvier 2026 (LFSS 2026), les revenus financiers (dividendes, intérêts, plus-values mobilières) supportent 18,6 %, ce qui peut concerner la part de produits financiers d'une SCPI. Le simulateur permet d'ajuster ce paramètre.

Critères de comparaison intégrés dans le simulateur

Pour les SCPI

  • Frais de souscription : 8-12 % en neuf, ou achat avec frais réduits de 30 à 50 % sur le marché secondaire
  • Taux de distribution : Défaut 4,52 % (moyenne ASPIM 2024), net de frais de gestion, brut d'impôts
  • Valorisation annuelle : Revalorisation des parts (historique moyen : 0,5-1,5 %/an)
  • Fiscalité revenus : TMI + 17,2 % PS − CSG déductible (6,8 %), imposés chaque année
  • Fiscalité PV : 19 % IR + PS avec abattements (exo IR ≥ 22 ans, exo PS ≥ 30 ans)
  • Réinvestissement : Option de réinvestir les revenus nets (intérêts composés après impôts)
  • Liquidité : Revente de gré à gré sur 2nd Market (délai variable selon le prix et la demande) ou retrait auprès de la société de gestion (selon la file d'attente)

Pour l'immobilier locatif direct

  • Frais d'acquisition : Frais de notaire (~7,5 % ancien, ~2,5 % neuf), frais d'agence éventuels
  • Charges + gestion : Copropriété, taxe foncière, entretien, gestion locative (typique : 20-30 % des loyers)
  • Vacance locative : Périodes sans locataire (moyenne nationale : 5-8 %)
  • Fiscalité revenus : Même régime foncier — TMI + PS − CSG déductible, imposés chaque année
  • Fiscalité PV : Même régime PV immobilières — mêmes abattements que les SCPI
  • Valorisation : Appréciation du bien (historique INSEE : 1-2 %/an hors Île-de-France)

Le simulateur intègre tous ces paramètres pour calculer le rendement net réel de chaque option, y compris la fiscalité sur les plus-values à la revente. Complétez votre analyse avec notre simulateur de frais SCPI pour visualiser précisément les coûts d'une acquisition sur le marché secondaire.

Optimisez votre stratégie d'investissement immobilier

Le choix entre SCPI et immobilier direct dépend de plusieurs facteurs personnels :

Les SCPI sont particulièrement adaptées si :

  • Vous privilégiez la simplicité et la délégation totale de gestion
  • Votre capital initial est limité (investissement dès 1 000 €)
  • Vous recherchez une diversification immédiate (patrimoine mutualisé sur plusieurs actifs)
  • Vous souhaitez de la flexibilité (revente possible par fraction de parts)
  • Vous n'avez pas de temps à consacrer à la gestion locative

L'immobilier direct est préférable si :

  • Vous disposez d'un capital conséquent et d'une capacité d'emprunt
  • Vous souhaitez un contrôle total sur le choix du bien et sa gestion
  • Vous pouvez consacrer du temps à la gestion locative (ou déléguer à une agence)
  • Vous avez des compétences en négociation immobilière et en travaux
  • Vous visez une optimisation fiscale avancée (LMNP, déficit foncier, etc.)

Stratégie mixte : De nombreux investisseurs combinent les deux approches. Par exemple : un bien en direct pour la résidence principale future ou la transmission, complété par des SCPI pour la diversification géographique et sectorielle, avec un achat de parts sur le marché secondaire pour réduire les frais d'entrée.

Découvrir les SCPI disponibles sur 2nd Market →

Pour approfondir votre réflexion, consultez nos ressources complémentaires :

Mentions légales et avertissement

Statut de 2nd Market : Notre plateforme agit uniquement comme un marché secondaire facilitant les transactions de gré à gré entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI. Nous ne sommes ni Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), ni Conseillers en Investissements Financiers (CIF), et nous ne fournissons aucun conseil personnalisé ni recommandation d'investissement.

Nature des informations : Les données affichées dans le simulateur sont issues de calculs mathématiques basés sur les paramètres saisis et la réglementation fiscale en vigueur en 2026. Bien que nous veillions à leur exactitude, ces projections sont indicatives et ne constituent pas une garantie de rendement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Risques associés : Tout investissement immobilier (SCPI ou direct) comporte des risques :

  • Risque de perte en capital : La valeur des parts de SCPI ou d'un bien immobilier peut fluctuer à la baisse
  • Risque de liquidité : La revente peut nécessiter plusieurs mois et se faire avec une décote
  • Risque de rendement : Les revenus locatifs peuvent varier selon l'occupation et la conjoncture
  • Risque de marché : L'évolution des prix immobiliers dépend de facteurs économiques imprévisibles

Responsabilité : Les utilisateurs doivent effectuer leurs propres vérifications et analyses. Nous déclinons toute responsabilité pour les décisions d'investissement prises sur la base des informations ou simulations fournies. Pour une analyse adaptée à votre situation, rapprochez-vous d'un professionnel habilité avant tout engagement.

Fiscalité : Les paramètres fiscaux du simulateur sont alignés sur la réglementation française en vigueur au 1er janvier 2026. Des modifications législatives ultérieures pourraient impacter les résultats. Vérifiez les taux applicables sur impots.gouv.fr.

Pour toute question ou suggestion d'amélioration du simulateur, contactez notre équipe.