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Simulateur SCPI vs Immobilier Direct
Comparez le rendement net réel de la pierre-papier vs la pierre physique. Frais, charges, vacance, fiscalité annuelle et plus-values — tout est intégré.
1 Paramètres généraux
2 Hypothèses SCPI
3 Immobilier Direct (sans crédit)
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🏠 Immobilier direct
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- Revenus fonciers imposés chaque année au TMI + prélèvements sociaux
- CSG déductible : 6,8% déduite du revenu imposable l'année suivante
- Si réinvestissement : seuls les revenus nets d'impôts sont réinvestis
- Frais marché secondaire prioritaires si renseignés (> 0)
- Plus-value = valorisation annuelle composée sur le capital investi
- PV taxée à 19% IR + PS avec abattements : exo IR ≥ 22 ans, exo PS ≥ 30 ans
- Prix du bien = Capital / (1 + frais de notaire)
- Loyers nets = Loyers bruts × (1 − charges) × (1 − vacance)
- Revenus imposés chaque année au TMI + PS (régime foncier réel simplifié)
- Plus-value = valorisation annuelle composée sur le prix du bien
- Même régime PV immobilières : exo IR ≥ 22 ans, exo PS ≥ 30 ans
- Standard : 17,2% — ajustable (18,6% pour PER/épargne salariale)
- Pas de crédit immobilier (achat comptant uniquement)
- Pas de régime LMNP/LMP (fiscalité micro-foncier ou réel simplifié uniquement)
- Pas de travaux déductibles ni déficit foncier modélisé
Simulateur SCPI vs Immobilier Direct : Comparez les Rendements Nets en 2026
Investir dans l'immobilier nécessite une analyse précise des rendements nets réels. Notre simulateur gratuit compare objectivement SCPI et immobilier locatif direct en intégrant la taxation annuelle des revenus fonciers, la fiscalité des plus-values 2026 (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans), la CSG déductible, et les prélèvements sociaux actualisés (17,2 % ou 18,6 %).
Pourquoi comparer SCPI et immobilier direct ?
Les SCPI et l'immobilier direct répondent à des profils d'investisseurs différents. Les SCPI offrent une gestion déléguée et une diversification immédiate, tandis que l'immobilier direct permet un contrôle total mais exige du temps et des compétences en gestion locative.
Points clés de la comparaison :
- Ticket d'entrée : À partir de 1 000 € pour les SCPI contre 50 000 € minimum pour l'immobilier direct
- Gestion : 100 % déléguée en SCPI vs gestion active requise en direct
- Liquidité : Variable selon le type de SCPI (délai moyen 2-6 semaines sur 2nd Market) vs vente immobilière classique (3-6 mois)
- Diversification : Immédiate avec les SCPI (patrimoine mutualisé) vs concentration du risque en direct
- Fiscalité : Même régime de revenus fonciers (TMI + PS). Plus-values : même régime PV immobilières avec abattements progressifs
Notre simulateur intègre ces différences — y compris la fiscalité des plus-values avec abattements progressifs — pour vous donner une vision claire des rendements nets réels. Découvrez également notre simulateur de rendement SCPI pour une analyse approfondie des performances par SCPI.
Les avantages de notre simulateur
✓ Fiscalité 2026 complète
Taxation annuelle des revenus fonciers (TMI + PS), CSG déductible (6,8 %), plus-values avec abattements progressifs (exo IR 22 ans, PS 30 ans), et prélèvements sociaux ajustables (17,2 % ou 18,6 %).
✓ Comparaison instantanée
Visualisez côte à côte les différences de rendement net entre SCPI et immobilier direct : revenus nets cumulés, plus-value nette de fiscalité, capital final et rendement effectif annuel.
✓ Données réalistes
Frais de gestion, charges de copropriété, vacance locative, frais de notaire, frais d'entrée SCPI (neuf ou marché secondaire), et valorisation annuelle. TD SCPI par défaut : 4,52 % (ASPIM 2024).
✓ 100 % gratuit et sans inscription
Aucune donnée personnelle requise. Calculs instantanés côté navigateur. Vos simulations restent privées et ne sont pas stockées sur nos serveurs.
Pour aller plus loin, consultez notre simulateur d'arbitrage SCPI pour savoir s'il est opportun de vendre vos parts actuelles ou notre simulateur de marché secondaire pour évaluer les opportunités d'achat avec décote.
Comment utiliser le simulateur en 3 étapes
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Définissez vos paramètres généraux
Indiquez le capital total, l'horizon d'investissement (jusqu'à 40 ans pour voir l'impact des abattements PV), votre TMI et le taux de prélèvements sociaux applicable (17,2 % standard ou 18,6 % pour certains placements).
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Ajustez les hypothèses SCPI et immobilier
Personnalisez les frais d'entrée (neuf ou marché secondaire), le taux de distribution, la valorisation annuelle, les charges, la vacance locative, et le choix de réinvestir ou non les revenus SCPI.
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Analysez les résultats détaillés
Obtenez instantanément une comparaison chiffrée incluant :
- Revenus nets annuels et cumulés (après impôts annuels + CSG déductible)
- Plus-value estimée et sa fiscalité (19 % IR + PS, avec abattements selon la durée)
- Capital final après PV nette de fiscalité
- Total net projeté et rendement effectif annuel
- Verdict automatique avec analyse contextuelle
💡 Astuce : Testez avec les frais marché secondaire renseignés (3-6 % au lieu de 10 % neuf) pour voir l'impact concret d'un achat SCPI sur 2nd Market. Les frais réduits de 30 à 50 % améliorent significativement le rendement effectif dès la première année.
Fiscalité 2026 : ce que le simulateur intègre
Revenus fonciers — taxation annuelle
Les revenus des SCPI et de l'immobilier direct sont des revenus fonciers, imposés chaque année à votre TMI + prélèvements sociaux (17,2 %). La CSG déductible (6,8 % de la CSG, soit 0,628 % du revenu brut) est déduite du revenu imposable l'année suivante, réduisant légèrement la charge fiscale effective.
Plus-values immobilières — deux seuils d'exonération
Les plus-values SCPI et immobilier direct suivent le même régime des plus-values immobilières : 19 % d'IR + prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs dès la 6e année de détention :
- Exonération IR : totale après 22 ans (6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e)
- Exonération PS : totale après 30 ans (1,65 %/an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 %/an au-delà)
Prélèvements sociaux 2026
Le taux standard de 17,2 % reste la référence pour la majorité des revenus du capital (SCPI, immobilier direct, dividendes). Depuis 2026, un taux majoré de 18,6 % s'applique à certains placements spécifiques (PER, épargne salariale). Le simulateur permet d'ajuster ce paramètre.
Critères de comparaison intégrés dans le simulateur
Pour les SCPI
- Frais de souscription : 8-12 % en neuf, ou achat avec frais réduits de 30 à 50 % sur le marché secondaire
- Taux de distribution : Défaut 4,52 % (moyenne ASPIM 2024), net de frais de gestion, brut d'impôts
- Valorisation annuelle : Revalorisation des parts (historique moyen : 0,5-1,5 %/an)
- Fiscalité revenus : TMI + 17,2 % PS − CSG déductible (6,8 %), imposés chaque année
- Fiscalité PV : 19 % IR + PS avec abattements (exo IR ≥ 22 ans, exo PS ≥ 30 ans)
- Réinvestissement : Option de réinvestir les revenus nets (intérêts composés après impôts)
- Liquidité : Quelques semaines sur 2nd Market, plusieurs mois via les sociétés de gestion
Pour l'immobilier locatif direct
- Frais d'acquisition : Frais de notaire (~7,5 % ancien, ~2,5 % neuf), frais d'agence éventuels
- Charges + gestion : Copropriété, taxe foncière, entretien, gestion locative (typique : 20-30 % des loyers)
- Vacance locative : Périodes sans locataire (moyenne nationale : 5-8 %)
- Fiscalité revenus : Même régime foncier — TMI + PS − CSG déductible, imposés chaque année
- Fiscalité PV : Même régime PV immobilières — mêmes abattements que les SCPI
- Valorisation : Appréciation du bien (historique INSEE : 1-2 %/an hors Île-de-France)
Le simulateur intègre tous ces paramètres pour calculer le rendement net réel de chaque option, y compris la fiscalité sur les plus-values à la revente. Complétez votre analyse avec notre simulateur de frais SCPI pour visualiser précisément les coûts d'une acquisition sur le marché secondaire.
Optimisez votre stratégie d'investissement immobilier
Le choix entre SCPI et immobilier direct dépend de plusieurs facteurs personnels :
Les SCPI sont particulièrement adaptées si :
- Vous privilégiez la simplicité et la délégation totale de gestion
- Votre capital initial est limité (investissement dès 1 000 €)
- Vous recherchez une diversification immédiate (patrimoine mutualisé sur plusieurs actifs)
- Vous souhaitez de la flexibilité (revente possible par fraction de parts)
- Vous n'avez pas de temps à consacrer à la gestion locative
L'immobilier direct est préférable si :
- Vous disposez d'un capital conséquent et d'une capacité d'emprunt
- Vous souhaitez un contrôle total sur le choix du bien et sa gestion
- Vous pouvez consacrer du temps à la gestion locative (ou déléguer à une agence)
- Vous avez des compétences en négociation immobilière et en travaux
- Vous visez une optimisation fiscale avancée (LMNP, déficit foncier, etc.)
Stratégie mixte : De nombreux investisseurs combinent les deux approches. Par exemple : un bien en direct pour la résidence principale future ou la transmission, complété par des SCPI pour la diversification géographique et sectorielle, avec un achat de parts sur le marché secondaire pour réduire les frais d'entrée.
Découvrir les SCPI disponibles sur 2nd Market →Pour approfondir votre réflexion, consultez nos ressources complémentaires :
- Guide complet de la revente de parts SCPI
- Comment analyser une annonce sur le marché secondaire
- Simulateur SCPI à crédit pour évaluer l'effet de levier
- Simulateur de fiscalité SCPI pour anticiper votre imposition
Mentions légales et avertissement
Statut de 2nd Market : Notre plateforme agit uniquement comme un marché secondaire facilitant les transactions de gré à gré entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI. Nous ne sommes ni Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), ni Conseillers en Investissements Financiers (CIF), et nous ne fournissons aucun conseil personnalisé ni recommandation d'investissement.
Nature des informations : Les données affichées dans le simulateur sont issues de calculs mathématiques basés sur les paramètres saisis et la réglementation fiscale en vigueur en 2026. Bien que nous veillions à leur exactitude, ces projections sont indicatives et ne constituent pas une garantie de rendement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Risques associés : Tout investissement immobilier (SCPI ou direct) comporte des risques :
- Risque de perte en capital : La valeur des parts de SCPI ou d'un bien immobilier peut fluctuer à la baisse
- Risque de liquidité : La revente peut nécessiter plusieurs mois et se faire avec une décote
- Risque de rendement : Les revenus locatifs peuvent varier selon l'occupation et la conjoncture
- Risque de marché : L'évolution des prix immobiliers dépend de facteurs économiques imprévisibles
Responsabilité : Les utilisateurs doivent effectuer leurs propres vérifications et analyses. Nous déclinons toute responsabilité pour les décisions d'investissement prises sur la base des informations ou simulations fournies. Il est recommandé de consulter un conseiller financier indépendant avant tout engagement.
Fiscalité : Les paramètres fiscaux du simulateur sont alignés sur la réglementation française en vigueur au 1er janvier 2026. Des modifications législatives ultérieures pourraient impacter les résultats. Vérifiez les taux applicables sur impots.gouv.fr.
Pour toute question ou suggestion d'amélioration du simulateur, contactez notre équipe.