Sans mécanisme d’amortissement
Impôt sur plus-value (SCPI)
-362 €
Fiscalité revenus fonciers (projection)
-45 360 €
Simulateur Loi Jeanbrun
Calculez un ordre de grandeur d’avantage fiscal en comparant une revente de parts de SCPI et un investissement locatif en direct avec un mécanisme d’amortissement (selon hypothèses).
📊
Vos parts SCPI actuelles
Estimation du produit de cession et de la plus-value brute
Prix auquel vous avez acheté vos parts.
🏠
Projet d’investissement “Jeanbrun”
Hypothèses locatives et taux/plafonds d’amortissement
Les plafonds peuvent varier selon la situation et la zone.
📋
Votre profil fiscal
Paramètres de calcul (TMI + projection)
Période de lecture (ex. durée d’engagement / horizon).
Économie fiscale totale estimée
+32 400 €
sur 10 ans (selon hypothèses)
📈 Avec amortissement (hypothèse)
Amortissement déductible / an
+5 600 €
Économie d’impôt annuelle
+2 650 €
📊
Détail du calcul
Décomposition des postes (indication)
Revente SCPI
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Valeur de cession | 10 000 € |
| Prix d’acquisition total | 9 000 € |
| Plus-value brute | 1 000 € |
| Abattement durée détention (IR) | 0% |
| Abattement durée détention (PS) | 0% |
| Impôt sur plus-value (19% + 17,2%) | -362 € |
| Net après impôt (revente) | 9 638 € |
Investissement (base et amortissement)
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Valeur du bien | 200 000 € |
| Base amortissable (80%) | 160 000 € |
| Taux d’amortissement annuel | 3,5% |
| Amortissement annuel calculé | 5 600 € |
| Plafond applicable | 8 000 € |
| Amortissement retenu | 5 600 € |
Impact fiscal annuel (ordre de grandeur)
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Revenus fonciers bruts | 9 600 € |
| Charges déductibles (30% forfait) | -2 880 € |
| Amortissement | -5 600 € |
| Revenu foncier net imposable | 1 120 € |
| Impôt annuel (TMI + PS 17,2%) | -529 € |
| Économie vs régime classique | +2 121 €/an |
Bilan sur la période
| Poste | Valeur |
|---|---|
| Durée de projection | 10 ans |
| Économie fiscale cumulée | +21 210 € |
| Cash-flow net annuel moyen | +6 191 € |
| Rendement net après impôt | 3,10% |
Publier une annonce de parts de SCPI
Créez une annonce sur 2nd Market. Les délais peuvent varier selon la demande et la SCPI.
Accéder à l’espace SCPI →📌 Hypothèses et conditions
- Simulation indicative : résultats sensibles aux hypothèses (loyer, charges, TMI, durée, etc.).
- Base amortissable : hypothèse 80% (hors terrain). À ajuster selon votre cas.
- Plus-value : application d’un schéma d’abattements par durée de détention (IR/PS) à titre indicatif.
- Prélèvements sociaux : taux paramétré à 17,2% dans le calcul.
- Frais : non inclus (notaire, gestion, vacance, travaux, financement, etc.).
Loi Jeanbrun 2026 : arbitrer vos SCPI avec méthode
Quand la liquidité devient un sujet, l’arbitrage redevient une décision “de gestion”. Si vous envisagez de vendre des parts de SCPI pour réallouer votre capital (immobilier locatif, autre SCPI, autre stratégie), l’enjeu est simple : comparer des scénarios sur des chiffres réalistes, sans supposer qu’une vente (ou une économie d’impôt) est automatique.
Pourquoi ce sujet revient en 2026
SCPI : liquidité et prix
Sur certaines SCPI, les sorties peuvent être longues. Cela crée un arbitrage classique :
- Attendre le circuit habituel, avec une visibilité parfois limitée.
- Vendre de gré à gré quand c’est possible, en acceptant que le prix se négocie.
Loi Jeanbrun : fiscalité et conditions
Un dispositif fiscal (souvent évoqué sous le nom “Loi Jeanbrun / Relance Logement”) peut rendre certains projets locatifs plus attractifs si vous remplissez les critères. La bonne approche : raisonner en “éligibilité + effort d’épargne + cash-flow + horizon”, pas en promesse d’économie d’impôt.
Point clé : avant de basculer, comparez votre scénario “je garde” vs “je vends et je réinvestis” avec un calcul complet (frais, fiscalité, délais, hypothèses prudentes).
Comparer SCPI vs investissement locatif : ce qui change vraiment
| Critère | Parts de SCPI | Immobilier locatif (projet “Jeanbrun” ou autre) |
|---|---|---|
| Liquidité | Variable selon le marché et la SCPI (sortie pas toujours rapide). | Revente possible, mais dépend du marché immobilier et des délais de transaction. |
| Gestion | Gestion déléguée (société de gestion). | Gestion directe ou déléguée (agence / gestion locative). |
| Fiscalité | Revenus fonciers (selon structure) + fiscalité de plus-value à la revente. | Fiscalité dépend du régime, des travaux, du financement, et d’une éventuelle éligibilité à un dispositif. |
| Lecture “rendement” | Rendement dépend des distributions et du prix d’entrée (en primaire comme en secondaire). | Rendement dépend des loyers, charges, vacance, financement, et de la stratégie (travaux, durée, revente). |
| Risques | Perte en capital, liquidité, baisse de distribution, évolution des prix de part. | Vacance, impayés, travaux, évolution du marché, aléas réglementaires et fiscaux. |
Le bon ordre : simuler avant d’agir
1) Estimer le net vendeur (frais + fiscalité)
- Simulez les frais de transaction (vendeur / acheteur) pour connaître le “vrai” montant en jeu.
- Simulez la fiscalité potentielle liée à la revente (selon votre situation).
2) Comparer “je garde” vs “j’arbitre”
- Comparez un scénario de conservation (avec hypothèses prudentes) vs un scénario de vente + réallocation.
- Évitez les comparaisons “à la louche” : ce sont les frais, les délais et l’horizon qui font la différence.
3) Fixer un prix de vente cohérent
- Le marché secondaire se construit sur l’offre et la demande. Un prix “officiel” n’est pas un prix “de marché”.
- Le bon repère dépend de la SCPI, de la liquidité et du timing.
Si vous passez à l’action avec 2nd Market
Vendre
Vous publiez une annonce, vous recevez des offres, vous négociez si besoin. La plateforme facilite la mise en relation, sans promettre qu’une vente aura lieu.
Se documenter
Avant d’arbitrer, l’objectif est de comprendre le mécanisme (prix, délais, fiscalité, décote) avec une lecture simple et factuelle.
Avertissement légal : 2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente. Consultez un professionnel avant toute décision.