Pourquoi simuler son rendement SCPI net ?

Le taux de distribution (TDVM) annoncé par les sociétés de gestion est un taux brut, net de frais de gestion mais avant impôts. Or, la fiscalité ampute significativement le rendement réel : un TDVM de 4,52 % brut ne représente que 2,39 % net pour un contribuable au TMI 30 %.

Ce simulateur vous permet de :

• Connaître votre TDVM net réel en fonction de votre tranche d'imposition.
• Mesurer l'impact de la décote du marché secondaire sur votre rendement effectif.
• Projeter vos revenus et votre patrimoine sur la durée de détention, avec ou sans réinvestissement.
• Comparer le rendement annualisé avec d'autres placements (livrets, assurance-vie, immobilier direct).

Comment fonctionne le simulateur : 3 étapes

Étape 1 — Investissement SCPI

Renseignez la valeur de la part, le nombre de parts et la décote éventuelle (marché secondaire). Le simulateur calcule immédiatement votre investissement réel et l'économie réalisée par rapport à la valeur nominale.

Étape 2 — Rendement & Fiscalité

Indiquez le taux de distribution (TDVM) et votre tranche marginale d'imposition (TMI). Le simulateur applique la fiscalité 2026 : TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux pour calculer le TDVM net et les revenus nets mensuels/annuels.

Étape 3 — Projection

Choisissez la durée de détention, la valorisation annuelle estimée et activez ou non le réinvestissement des dividendes nets. Le simulateur projette la valeur de vos parts, les revenus cumulés et le rendement annualisé (CAGR).

TDVM brut vs TDVM net : comprendre la différence

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) publié par les SCPI est un taux brut : il correspond aux revenus versés rapportés au prix de la part, après frais de gestion mais avant impôts.

Pour obtenir le TDVM net, il faut appliquer la fiscalité des revenus fonciers :

• Impôt sur le revenu : au TMI (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %)
• Prélèvements sociaux : 17,2 % standard
• Formule : TDVM net = TDVM brut × (1 − TMI − 17,2 %)

L'avantage de la décote marché secondaire

Sur le marché secondaire 2ndMarket, les parts de SCPI s'échangent souvent avec une décote de 5 à 20 % par rapport à la valeur de retrait ou de souscription. Cette décote a un impact direct sur votre rendement effectif.

Par exemple, une part cotée 200 € achetée à −10 % (180 €) avec un TDVM de 4,5 % génère des revenus calculés sur 180 € — mais le rendement rapporté au capital investi est mécaniquement plus élevé que si vous aviez payé 200 €. Le simulateur intègre cette logique automatiquement.

Quels résultats obtenez-vous ?

Le simulateur affiche 5 indicateurs clés, puis le détail complet :

• Investissement réel : montant payé après décote, avec l'économie réalisée.
• Revenu net mensuel : ce que vous percevez réellement chaque mois après impôts.
• TDVM net : le rendement annuel après TMI + PS — le chiffre qui compte pour votre poche.
• Rendement total : gain global sur la durée (plus-value latente + revenus nets cumulés) rapporté à l'investissement.
• Rendement annualisé (CAGR) : l'équivalent annuel du rendement total, comparable à d'autres placements.

Le détail comprend la ventilation de l'investissement, les revenus bruts/nets année 1, l'impact fiscal illustré par une barre comparative, et la projection patrimoniale complète avec plus-value latente.

Astuces d'utilisation

• 💡 Comparez avec et sans décote : mettez la décote à 0 % puis à 10-15 % pour voir l'impact direct sur votre rendement effectif et l'économie réalisée.
• 💡 Testez le réinvestissement : activez le toggle pour voir l'effet de la capitalisation des revenus sur le rendement annualisé. Sur 10-15 ans, la différence est significative.
• 💡 Comparez les TMI : passez de TMI 30 % à TMI 11 % pour évaluer l'intérêt d'optimisations fiscales (déficit foncier, SCPI européennes…).
• 💡 Valorisation négative : testez −1 à −2 % pour simuler un scénario de baisse du prix des parts et voir la résistance du rendement global grâce aux revenus.

Pourquoi choisir le simulateur de 2nd Market ?

• TDVM net instantané : le chiffre que vous cherchez réellement — pas le taux brut marketing.
• Décote intégrée : spécifiquement conçu pour le marché secondaire, où les décotes créent de la valeur.
• Rendement annualisé (CAGR) : comparez directement avec un livret, une assurance-vie ou un ETF.
• Réinvestissement : visualisez l'effet de la capitalisation des dividendes sur le long terme.
• Transparence : chaque hypothèse et simplification (CSG déductible non intégrée) est documentée.
• Mobile-first : fonctionne sur smartphone, tablette et desktop.
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