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Simulateur Rendement SCPI

Simulateur Rendement SCPI Calcul Net en 10 s (Gratuit)

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Simulateur SCPI à Crédit 2026

Calculez l'effet de levier, le cash-flow mensuel, le taux d'autofinancement et la rentabilité nette d'un achat de parts de SCPI financé à crédit. Hypothèses alignées sur la fiscalité 2026 (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux, intérêts d'emprunt déductibles).

Paramètres d'investissement

Montant emprunté estimé : —

Hypothèses de calcul

  • Revenus SCPI = capital investi net (hors frais de souscription) × rendement brut. Le rendement brut est un proxy du taux de distribution (TD moyen marché ≈ 4,7 % en 2024, avec de fortes disparités entre véhicules). Frais de gestion déduits sur revenus.
  • Fiscalité revenus fonciers 2026 : TMI + 17,2 % prélèvements sociaux. Intérêts d'emprunt déductibles du revenu foncier imposable (réduction IR + PS, art. 31 CGI).
  • Calcul année par année : les intérêts, l'économie fiscale et le cash-flow sont calculés sur chaque année en fonction du capital restant dû réel.
  • Assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû (CRD), décroissante.
  • Délai de jouissance : aucun revenu SCPI perçu pendant la période indiquée (mensualités dues dès le premier mois).
  • Prêt amortissable classique (taux fixe). Si taux = 0 %, mensualité = capital / nombre de mois.
  • Pas de revalorisation de prix de part (scénario neutre).
  • Résultats indicatifs, non constitutifs d'un conseil en investissement.

Avertissement : L'investissement en SCPI comporte des risques (perte en capital, revenus variables, liquidité). Certaines SCPI ont connu des baisses de prix de part significatives en 2023–2025 ; ce simulateur ne modélise pas la variation du prix de part mais vous permet de mesurer l'effet de levier du crédit sur le revenu courant. Résultat informatif, non constitutif d'un conseil en investissement. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine.

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Simulateur Rendement SCPI Gratuit 2026 | Calcul du TD Net | 2ndMarket

Simulateur de Rendement SCPI : Calculez Votre Rentabilité Réelle

Estimez votre rendement net après impôts en 30 secondes. Gratuit, sans inscription, données non stockées.

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Pourquoi utiliser un simulateur de rendement SCPI ?

Avant d'investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il est crucial de connaître votre rendement réel, c'est-à-dire le revenu que vous allez effectivement toucher après impôts et prélèvements sociaux.

Le taux de distribution affiché par les sociétés de gestion (généralement entre 4 % et 6 %) est un rendement brut. Mais ce n'est pas ce que vous recevrez sur votre compte bancaire. En réalité, votre rendement net peut être réduit de 17 % à 62 % selon votre tranche marginale d'imposition (TMI).

⚠️ Important : Une SCPI affichant 5 % de rendement brut vous rapportera en réalité entre 1,89 % et 4,14 % net selon votre TMI. En 2024, le taux de distribution moyen du marché SCPI s'établissait à environ 4,7 %, avec de fortes disparités entre véhicules. Notre simulateur vous donne la vérité de votre investissement.

Les 3 indicateurs clés à calculer

  1. Taux de distribution (TD) : le rendement brut officiel de la SCPI, net de frais de gestion mais brut de fiscalité personnelle
  2. Rendement net après fiscalité : ce que vous toucherez réellement chaque année, après IR et prélèvements sociaux
  3. Revenu mensuel net : votre cash-flow concret, mois après mois

Comment fonctionne le calcul du rendement SCPI ?

Étape 1 : Le taux de distribution (TD)

Depuis 2022, l'ASPIM utilise le taux de distribution (TD) en remplacement de l'ancien TDVM. Le TD est le dividende brut annuel rapporté au prix de la part au 1er janvier :

TD = (Dividende brut annuel par part / Prix de la part au 1er janv.) × 100 Exemple : Dividende : 50 € par part Prix de la part : 1 000 € TD = (50 / 1 000) × 100 = 5,0 %

Étape 2 : L'imposition des revenus SCPI

Les revenus de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont imposés de deux façons :

  • Impôt sur le revenu (IR) : selon votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) — 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %
  • Prélèvements sociaux (PS) : taux fixe de 17,2 % pour tous
💡 Bon à savoir : Contrairement aux dividendes d'actions, les revenus SCPI ne bénéficient PAS du PFU (Flat Tax) à 30 %. Vous êtes obligatoirement soumis au barème progressif de l'IR + les 17,2 % de PS. Le taux d'imposition total va donc de 17,2 % (TMI 0 %) à 62,2 % (TMI 45 %).

Étape 3 : Le calcul du rendement net

Voici la formule complète pour calculer votre rendement net :

Rendement net = TD × (1 − TMI − 0,172) Exemple pour une TMI à 30 % : TD brut : 5,0 % Taux d'imposition total : 30 % + 17,2 % = 47,2 % Rendement net = 5,0 % × (1 − 0,472) Rendement net = 5,0 % × 0,528 Rendement net = 2,64 %

📊 Exemple concret : Investissement de 50 000 €

Données :

  • Montant investi : 50 000 €
  • Taux de distribution SCPI : 5,0 %
  • TMI de l'investisseur : 30 %

Calculs :

Revenu brut annuel = 50 000 € × 5,0 % = 2 500 € Impôt sur le revenu = 2 500 € × 30 % = 750 € Prélèvements sociaux = 2 500 € × 17,2 % = 430 € Total impôts = 1 180 € Revenu net annuel = 2 500 € − 1 180 € = 1 320 € Revenu net mensuel = 1 320 € / 12 = 110 €/mois Rendement net = 1 320 € / 50 000 € = 2,64 %

Conclusion : Votre rendement réel est de 2,64 %, et non 5,0 %. Vous toucherez 110 € par mois nets après tous les impôts.

Tableau comparatif : Rendement brut vs. Rendement net selon votre TMI

Voici l'impact de votre tranche marginale d'imposition sur votre rendement réel. Formule appliquée : TD × (1 − TMI − 17,2 %).

TD Brut TMI 0 %
Impos. 17,2 %		 TMI 11 %
Impos. 28,2 %		 TMI 30 %
Impos. 47,2 %		 TMI 41 %
Impos. 58,2 %		 TMI 45 %
Impos. 62,2 %
4,0 % 3,31 % 2,87 % 2,11 % 1,67 % 1,51 %
4,5 % 3,73 % 3,23 % 2,38 % 1,88 % 1,70 %
5,0 % 4,14 % 3,59 % 2,64 % 2,09 % 1,89 %
5,5 % 4,55 % 3,95 % 2,90 % 2,30 % 2,08 %
6,0 % 4,97 % 4,31 % 3,17 % 2,51 % 2,27 %
🎯 Lecture du tableau : Pour une SCPI affichant 5 % de rendement brut, un investisseur dans la TMI à 30 % touchera réellement 2,64 % net. Un investisseur TMI 41 % n'obtiendra que 2,09 %. La différence part intégralement en impôts et prélèvements sociaux.

Comment optimiser le rendement de vos SCPI ?

1. Acheter sur le marché secondaire avec décote

Sur le marché secondaire (comme 2ndMarket), vous pouvez acheter des parts de SCPI avec une décote par rapport au prix de souscription. Cette décote améliore mécaniquement votre rendement car le dividende reste identique tandis que le prix d'acquisition est inférieur.

📈 Exemple d'optimisation par décote

Achat au marché primaire :

  • Prix de souscription : 1 000 € par part (frais de souscription de 10 % inclus)
  • Valeur de retrait : 900 € (capital réellement investi)
  • Dividende annuel : 50 €
  • Taux de distribution : 5,00 % (50 € / 1 000 €)

Achat sur 2ndMarket avec 15 % de décote :

  • Prix d'achat : 850 € par part
  • Droits d'enregistrement (5 %) : 43 €
  • Coût total par part : 893 €
  • Dividende annuel : 50 € (identique)
  • Rendement effectif : 5,60 % (50 € / 893 €)

Gain : +0,60 point de rendement brut grâce à la décote, soit +12 % de performance par rapport à un achat au prix de souscription. De plus, aucun frais de souscription n'est prélevé sur le marché secondaire.

2. Investir via une SCI à l'IS

Si vous êtes dans une TMI élevée (41 % ou 45 %), créer une SCI soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS) peut être plus avantageux :

  • Taux d'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà
  • Possibilité de déduire des charges (frais de gestion, intérêts d'emprunt)
  • Optimisation de la transmission patrimoniale
⚠️ Attention : La SCI à l'IS est pertinente pour des montants importants (>100 000 €) et nécessite un accompagnement comptable. Consultez un expert-comptable ou CGP pour valider cette option.

3. Acheter à crédit pour déduire les intérêts

L'achat de SCPI à crédit permet de bénéficier de l'effet de levier tout en déduisant les intérêts d'emprunt de votre revenu foncier imposable (IR + prélèvements sociaux, conformément à l'article 31 du CGI). Cela réduit votre base imposable et peut transformer un cash-flow négatif en stratégie patrimoniale gagnante sur le long terme.

Σ
Simulateur SCPI à Crédit 2026 → Calculez votre effet de levier, cash-flow mensuel et taux d'autofinancement avec notre outil dédié.

4. Privilégier les SCPI européennes

Les SCPI investies à l'étranger (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, etc.) peuvent offrir des avantages fiscaux selon les conventions internationales : méthode du taux effectif ou crédit d'impôt étranger. Cependant, la fiscalité est complexe et varie selon les pays.

5. Investir en démembrement (nue-propriété)

L'achat de la nue-propriété permet de :

  • Réduire le prix d'achat de 30 % à 50 % selon la durée du démembrement
  • Ne pas percevoir de revenus pendant la période (donc pas d'imposition)
  • Récupérer la pleine propriété à terme sans fiscalité supplémentaire

Cette stratégie est idéale pour préparer sa retraite ou optimiser une transmission.

Quand utiliser ce simulateur ?

  • Avant d'investir dans une SCPI : pour connaître votre rendement réel et comparer avec d'autres placements (assurance-vie, immobilier direct, bourse)
  • Pour arbitrer entre plusieurs SCPI : une SCPI affichant 4,5 % peut être plus rentable qu'une autre à 5 % si vous achetez avec une bonne décote
  • Pour calculer votre cash-flow mensuel : savoir précisément combien vous toucherez chaque mois après impôts
  • Pour optimiser votre fiscalité : identifier si une SCI à l'IS ou un démembrement serait plus avantageux
  • Pour comparer marché primaire vs. secondaire : chiffrer l'avantage réel d'acheter avec décote sur 2ndMarket

Limites du simulateur (ce qu'il ne prend PAS en compte)

Ce simulateur calcule votre rendement courant, c'est-à-dire les dividendes perçus chaque année. Il ne prend pas en compte :

  • La variation du prix de la part : si la valeur de vos parts augmente (ou baisse) sur 10 ans, cela impacte votre rendement total (TRI), mais pas votre rendement annuel courant. Certaines SCPI ont connu des baisses de prix de part significatives en 2023–2025.
  • Les frais de souscription : variables selon les SCPI (5 % à 12 %), inclus dans le prix de souscription. Ils réduisent votre capital réellement investi mais n'apparaissent pas dans le TD
  • Les droits d'enregistrement : 5 % à l'achat sur le marché secondaire ou pour les SCPI à capital fixe
  • Les frais de gestion annuels : prélevés en amont par la société de gestion (8 % à 12 % HT des loyers), donc déjà intégrés dans le TD affiché
  • La revalorisation potentielle des parts : certaines SCPI réévaluent leurs parts à la hausse chaque année, ce qui peut améliorer votre TRI global
  • La CSG déductible : 6,8 % de CSG est déductible du revenu global imposable l'année suivante — un avantage mineur non modélisé ici
  • Les régimes fiscaux spécifiques : déficit foncier, amortissements en SCI à l'IS, conventions fiscales internationales
💡 Pour aller plus loin : Utilisez notre simulateur SCPI à crédit pour calculer l'effet de levier et le taux d'autofinancement d'un achat financé par emprunt.

Questions fréquentes sur le rendement SCPI

Comment calculer le rendement net d'une SCPI ?

Le rendement net se calcule en déduisant la fiscalité du taux de distribution (TD) brut : Rendement net = TD × (1 − TMI − 17,2 %). Par exemple, pour un TD de 5 % et une TMI à 30 %, le rendement net est de 5 % × 0,528 = 2,64 %. Les 17,2 % correspondent aux prélèvements sociaux (CSG + CRDS + prélèvement de solidarité), appliqués à tous les contribuables.

Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net SCPI ?

Le rendement brut (taux de distribution) est le dividende annuel rapporté au prix de la part, avant tout impôt personnel. Il est déjà net de frais de gestion prélevés par la société de gestion. Le rendement net est ce que vous percevez réellement après déduction de l'impôt sur le revenu (TMI) et des prélèvements sociaux (17,2 %). Selon votre TMI, l'écart peut représenter 17 % à 62 % du rendement brut.

Acheter sur le marché secondaire améliore-t-il le rendement ?

Oui. Sur le marché secondaire, les parts peuvent s'échanger avec une décote par rapport au prix de souscription. Cette décote améliore mécaniquement le rendement car le dividende reste identique tandis que le prix d'acquisition est inférieur. Il faut cependant ajouter les droits d'enregistrement de 5 % au coût total. L'absence de frais de souscription (déjà payés par le vendeur initial) constitue un avantage supplémentaire.

Les frais de gestion sont-ils déjà inclus dans le taux de distribution ?

Oui. Les frais de gestion annuels (généralement 8 % à 12 % HT des loyers perçus) sont prélevés en amont par la société de gestion. Le taux de distribution publié est donc déjà net de frais de gestion, mais brut de fiscalité personnelle (IR + PS).

Comment optimiser la fiscalité des revenus SCPI ?

Plusieurs stratégies existent selon votre situation :

  • SCI à l'IS : taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices (vs. TMI + PS en direct)
  • Nue-propriété : aucun revenu imposable pendant le démembrement
  • SCPI européennes : conventions fiscales potentiellement avantageuses
  • Achat à crédit : les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu foncier imposable (IR + PS)

Chaque stratégie a ses avantages et contraintes. Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à choisir la plus adaptée.

Quel rendement net pour une SCPI à 5 % avec une TMI à 30 % ?

Pour une SCPI affichant un taux de distribution de 5 % et un investisseur avec une TMI à 30 %, le rendement net après impôts est de 2,64 %. Sur un investissement de 50 000 €, cela représente 1 320 € par an, soit environ 110 € par mois.

Prêt à calculer votre rendement réel ?

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