Alerte nouvelles annonces SCPI
Recevez un email à la publication de nouvelles annonces SCPI.
Comparateur SCPI vs Assurance-vie
Simulez le rendement net réel après fiscalité 2026 de vos deux placements. SCPI taxée annuellement vs AV en capitalisation différée — tout est calculé.
1 Paramètres de simulation
Calcul en cours…
2 Résultats de la Comparaison
| Critère | 🏢 SCPI (direct) | 🛡️ Assurance-vie |
|---|---|---|
| Capital investi | — | — |
| Revenus / gains bruts cumulés | — | — |
| Plus-value capital | — | — |
| Fiscalité totale | — | — |
| Gain net total | — | — |
| Capital final | — | — |
| Rendement effectif annuel | — | — |
- Revenus fonciers imposés chaque année au TMI + prélèvements sociaux (pas de capitalisation en franchise d'impôt)
- CSG déductible : 6,8% de la CSG est déductible du revenu imposable l'année suivante
- Si réinvestissement : seuls les revenus nets d'impôts sont réinvestis (intérêts composés nets)
- Plus-value taxée à 19% IR + PS avec abattements progressifs pour durée de détention :
- — Exonération IR : totale après 22 ans (6%/an de la 6e à la 21e, 4% la 22e année)
- — Exonération PS : totale après 30 ans (1,65%/an de la 6e à la 21e, 1,60% la 22e, 9%/an au-delà)
- Capitalisation en franchise d'impôt pendant toute la durée du contrat (fiscalité au rachat uniquement)
- Abattement après 8 ans : 4 600 € (célibataire) / 9 200 € (couple) — appliqué une fois sur les gains au rachat total, pour l'impôt sur le revenu uniquement
- Après 8 ans : prélèvement forfaitaire de 7,5 % sur les gains liés aux primes jusqu'à 150 000 € (encours net de primes, tous contrats), 12,8 % sur la fraction des gains liée aux primes au-delà ; ou barème progressif (TMI) sur option
- Prélèvements sociaux sur la totalité des gains, sans abattement
- Avant 8 ans : PFU (12,8 % IR + PS) ou barème progressif (TMI + PS), sans abattement
- 17,2 % en 2026 pour l'assurance-vie et les revenus fonciers (taux inchangé par la LFSS 2026)
- 18,6 % depuis le 1er janvier 2026 (LFSS 2026) pour les produits financiers ; non modélisés séparément ici
- Champ ajustable pour s'adapter à votre situation personnelle
- Frais d'entrée SCPI et frais de gestion AV non inclus (ajuster les rendements bruts)
- Simulation sur un rachat unique en fin de période pour l'AV (rachats partiels non modélisés)
- Le capital saisi est traité comme le seul encours de primes de l'assuré pour le seuil de 150 000 €
- Pas de modélisation de la vacance locative ni de la volatilité des UC
Simulation indicative fondée sur les hypothèses saisies. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni société de gestion, et ne fournit aucun conseil en investissement, fiscal ou comptable.
© 2026 2ndMarket.fr — Marché secondaire SCPI & Viager
SCPI ou Assurance-vie : quel placement choisir ?
Avant de choisir entre SCPI et assurance-vie, mieux vaut comparer sur la base de faits. Ce simulateur vous permet de visualiser l’impact réel de chaque placement selon vos propres hypothèses.
Sommaire
- Ce que le simulateur prend en compte
- SCPI : rendement et fiscalité
- Assurance-vie : imposition différée
- Simulation personnalisée
- Et ensuite ?
Astuce : si vous utilisez ce bloc dans une page longue, le sommaire améliore l’accessibilité et la navigation mobile.
Ce que le simulateur prend en compte
Contrairement à la majorité des outils en ligne, celui-ci intègre :
- Intérêts composés sur toute la durée (pas de projection linéaire)
- Fiscalité des SCPI : revenus + plus-value, avec abattements
- Régime fiscal de l’assurance-vie : PFU ou barème progressif
- Variables personnalisables : capital, durée, rendement, TMI, situation familiale
SCPI : rendement et fiscalité immédiats
Les SCPI distribuent un revenu annuel de 4 % à 5 %. Ces revenus sont immédiatement taxés (impôt + prélèvements sociaux). La plus-value à la revente est imposée, sauf après 22 ans (exonération complète).
Assurance-vie : imposition différée et allégée
En assurance-vie, la fiscalité ne s’applique qu’au retrait. Après 8 ans, un abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple) s’applique sur les gains. Deux options existent :
- PFU à 30 %, forfaitaire
- Barème progressif avec abattement, souvent plus favorable à long terme
Une simulation personnalisée
Vous pouvez ajuster vos paramètres : montant investi, durée, rendement estimé, TMI, régime fiscal, situation familiale. En sortie, vous obtenez :
- Capital net final
- Rendement effectif annuel
- Impôt total payé
- Comparaison ligne à ligne SCPI vs assurance-vie
Cet outil vous aide à tester différents scénarios et anticiper la fiscalité réelle sur 10, 15 ou 20 ans. Gratuit, anonyme, sans inscription.
Et ensuite ?
Estimez votre TMI si vous ne le connaissez pas et consultez les annonces SCPI à la revente sur 2nd Market.