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Comparateur SCPI vs Assurance-vie
Simulez le rendement net réel après fiscalité 2026 de vos deux placements. SCPI taxée annuellement vs AV en capitalisation différée — tout est calculé.
1 Paramètres de simulation
Calcul en cours…
2 Résultats de la Comparaison
| Critère | 🏢 SCPI (direct) | 🛡️ Assurance-vie |
|---|---|---|
| Capital investi | — | — |
| Revenus / gains bruts cumulés | — | — |
| Plus-value capital | — | — |
| Fiscalité totale | — | — |
| Gain net total | — | — |
| Capital final | — | — |
| Rendement effectif annuel | — | — |
- Revenus fonciers imposés chaque année au TMI + prélèvements sociaux (pas de capitalisation en franchise d'impôt)
- CSG déductible : 6,8% de la CSG est déductible du revenu imposable l'année suivante
- Si réinvestissement : seuls les revenus nets d'impôts sont réinvestis (intérêts composés nets)
- Plus-value taxée à 19% IR + PS avec abattements progressifs pour durée de détention :
- — Exonération IR : totale après 22 ans (6%/an de la 6e à la 21e, 4% la 22e année)
- — Exonération PS : totale après 30 ans (1,65%/an de la 6e à la 21e, 1,60% la 22e, 9%/an au-delà)
- Capitalisation en franchise d'impôt pendant toute la durée du contrat (fiscalité au rachat uniquement)
- Abattement après 8 ans : 4 600 € (célibataire) / 9 200 € (couple) — appliqué une fois sur les gains au rachat total
- Après 8 ans : taux réduit IR 7,5% (barème) ou 12,8% (PFU) + PS sur les gains au-delà de l'abattement
- Avant 8 ans : PFU (12,8% IR + PS) ou barème progressif (TMI + PS) sans abattement
- Taux standard : 17,2% (AV, SCPI, revenus du capital courants)
- Taux majoré : 18,6% applicable depuis 2026 à certains placements (PER, épargne salariale)
- Champ ajustable pour s'adapter à votre situation personnelle
- Frais d'entrée SCPI et frais de gestion AV non inclus (ajuster les rendements bruts)
- Simulation sur un rachat unique en fin de période pour l'AV (rachats partiels non modélisés)
- Pas de modélisation de la vacance locative ni de la volatilité des UC
SCPI ou Assurance-vie : quel placement choisir ?
Avant de choisir entre SCPI et assurance-vie, mieux vaut comparer sur la base de faits. Ce simulateur vous permet de visualiser l’impact réel de chaque placement selon vos propres hypothèses.
Ce que le simulateur prend en compte
Contrairement à la majorité des outils en ligne, celui-ci intègre :
- Intérêts composés sur toute la durée (pas de projection linéaire)
- Fiscalité des SCPI : revenus + plus-value, avec abattements
- Régime fiscal de l’assurance-vie : PFU ou barème progressif
- Variables personnalisables : capital, durée, rendement, TMI, situation familiale
SCPI : rendement et fiscalité immédiats
Les SCPI distribuent un revenu annuel de 4 % à 5 %. Ces revenus sont immédiatement taxés (impôt + prélèvements sociaux). La plus-value à la revente est imposée, sauf après 22 ans (exonération complète).
Assurance-vie : imposition différée et allégée
En assurance-vie, la fiscalité ne s’applique qu’au retrait. Après 8 ans, un abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple) s’applique sur les gains. Deux options existent :
- PFU à 30 %, forfaitaire
- Barème progressif avec abattement, souvent plus favorable à long terme
Une simulation personnalisée
Vous pouvez ajuster vos paramètres : montant investi, durée, rendement estimé, TMI, régime fiscal, situation familiale. En sortie, vous obtenez :
- Capital net final
- Rendement effectif annuel
- Impôt total payé
- Comparaison ligne à ligne SCPI vs assurance-vie
Cet outil vous aide à tester différents scénarios et anticiper la fiscalité réelle sur 10, 15 ou 20 ans. Gratuit, anonyme, sans inscription.
Et ensuite ?
Estimez votre TMI si vous ne le connaissez pas et consultez les annonces SCPI à la revente sur 2nd Market.