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Simulateur SCPI Démembrement 2026 – 2ndMarket.fr
Calculateur professionnel de nue-propriété et d’usufruit (marché primaire & secondaire)
Guide débutant : Le démembrement SCPI divise la propriété en deux : la nue-propriété (droit de posséder) et l’usufruit (droit aux revenus). Choisissez votre opération pour obtenir une simulation personnalisée (décote, TRI, fiscalité).
Sélectionnez votre opération :
Résultats de la simulation
📈 Analyse Nu-Propriétaire
💰 Analyse Usufruitier
📋 Méthodologie et points clés (mise à jour 2026)
- Calcul des décotes : basé sur les barèmes actuariels usuels du marché de la SCPI (5 ans ≈ 20 %, 10 ans ≈ 30 %, 15 ans ≈ 40 %, jusqu’à 45–50 % sur 15–20 ans selon les sociétés de gestion).
- Nu-propriétaire : le TRI et la plus-value nette sont les indicateurs clés de rentabilité à long terme (sans revenus pendant la durée du démembrement).
- Usufruitier : le rendement net annualisé rapporte les revenus nets au prix payé pour l’usufruit.
- Avantage 2ndMarket : la décote supplémentaire marché secondaire apparaît via la « Décote totale 2ndMarket » et l’« Économie 2ndMarket ».
- Fiscalité plus-values : plus-values immobilières taxées à 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux) avec abattements pour durée de détention (6 %/an après 5 ans pour l’IR, 1,65 %/an pour les PS, régime inchangé en 2026).
- Historique valorisation : hypothèses de valorisation inspirées des séries longues IEIF SCPI (progression moyenne de l’ordre de 1–3 %/an hors baisses ponctuelles).
- Données de marché : barèmes actuariels et décotes basés sur les pratiques courantes observées sur le démembrement de SCPI.
- Fiscalité : calculs alignés sur la réglementation 2026 connue (IR 19 % + PS 17,2 % pour les plus-values immobilières), sans prise en compte de votre situation personnelle détaillée.
- Performances : les rendements passés des SCPI ne préjugent pas des performances futures et la valeur des parts peut évoluer à la baisse comme à la hausse.
- Conseil personnalisé : pour une allocation patrimoniale ou un montage de démembrement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine agréé.
Simulateur SCPI en démembrement : mode d’emploi 2026
Ce guide vous aide à paramétrer le simulateur et à lire les résultats pour deux cas d’usage : acheter/vendre en nue-propriété et acheter/vendre l’usufruit. L’objectif est de comprendre la décote, la valeur et les revenus attendus selon la durée dans le contexte fiscal 2026 (TMI + prélèvements sociaux sur revenus fonciers).
Important : 2nd Market est une plateforme d’annonces. Nous ne donnons pas de conseil en investissement. Les calculs sont indicatifs et basés sur les règles connues au 1er janvier 2026.
Étape 1 : Renseigner les champs
1) Valeur en pleine propriété (€)
Indiquez le prix officiel d’une part (hors démembrement) publié par la SCPI (prix de souscription ou prix moyen constaté sur le marché secondaire).
2) Durée du démembrement (années)
Durées standard : 5, 10 ou 15 ans ; certains montages vont jusqu’à 20 ans. Plus la durée est longue, plus la décote de la nue-propriété augmente selon les clés de répartition usuelles du marché.
3) Taux de distribution (%)
Taux annuel moyen de revenus de la SCPI (distribution). En 2025–2026, de nombreuses SCPI de rendement se situent autour de 4–5 %.
4) Taux d’actualisation (%)
Permet de ramener les flux futurs à aujourd’hui (repère courant sur les SCPI en démembrement : 3–4 %, à ajuster selon votre perception du risque).
5) Décote marché secondaire (%)
Réduction additionnelle potentielle observée sur 2nd Market par rapport au primaire, liée aux SCPI décotées sur le marché secondaire en 2025–2026.
6) Valorisation annuelle estimée (%)
Hypothèse prudente d’évolution du prix de la part pendant la durée (les séries longues montrent historiquement ~1–3 %/an hors phases de baisse).
7) Fiscalité 2026
Renseignez votre TMI 2026 (0, 11, 30, 41 ou 45 %) et le taux de prélèvements sociaux applicable. En 2026, les revenus fonciers de SCPI restent en pratique soumis à 17,2 % de PS alors que certains autres revenus du capital passent à 18,6 %.
À savoir : le simulateur n’a pas valeur de document officiel (bulletins, statuts, DIC) et ne préjuge pas des décisions des sociétés de gestion, du notaire ou de l’évolution future de la fiscalité 2026.
Étape 2 : Lire les résultats
- Décote standard (durée)
- Réduction de prix liée à la durée du démembrement, basée sur les barèmes usuels (5 ans ≈ 20 %, 10 ans ≈ 30 %, 15 ans ≈ 40 % en moyenne, jusqu’à ~50 % sur 20 ans).
- Décote totale 2nd Market
- Somme de la décote standard et de la décote supplémentaire observée sur le marché secondaire des parts de SCPI via 2nd Market.
- Valeur nue-propriété
- Montant estimé pour acquérir la nue-propriété, avec ou sans décote secondaire. Cette valeur est plus faible que la pleine propriété car le nu-propriétaire renonce aux loyers pendant la durée.
- Valeur usufruit
- Part de valeur correspondant au droit de percevoir les revenus pendant la durée du démembrement ; à l’échéance, l’usufruit s’éteint et n’a plus de valeur patrimoniale.
- Revenus (brut / net)
- Flux estimés en cas d’usufruit, avant/après fiscalité (TMI 2026 + prélèvements sociaux sur revenus fonciers, aujourd’hui 17,2 % pour les SCPI selon la réglementation actuelle).
- TRI (nu-propriétaire)
- Taux de Rentabilité Interne annualisé en nue-propriété, calculé à partir du prix d’achat démembré et de la valeur pleine propriété projetée à l’échéance (hors garantie de revalorisation).
Exemple simple
Hypothèses 2026 : prix pleine propriété 10 000 € • durée 10 ans • taux de distribution 4,5 % • actualisation 3 % • valorisation 1,5 %/an • TMI 30 % • prélèvements sociaux sur revenus fonciers 17,2 % • décote secondaire 5 %.
Lecture : le simulateur affiche les décotes (standard + marché secondaire), la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit, les revenus estimés (cas usufruit) et le TRI (cas nue-propriété). Ces résultats sont des repères comparatifs 2026, sans garantie de rendement ni de revalorisation.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre nue-propriété et usufruit ?
La nue-propriété donne la valeur finale à l’échéance (remembrement automatique), sans percevoir de loyers pendant la durée ; l’usufruit donne droit aux revenus immédiats mais s’éteint à la fin du démembrement.
Pourquoi parle-t-on de “décote” ?
Le nu-propriétaire renonce aux loyers pendant la période de démembrement ; en contrepartie, il achète ses parts avec une décote par rapport à la pleine propriété, plus forte lorsque la durée est longue.
Et la fiscalité en 2026 ?
En usufruit, les revenus fonciers de SCPI sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu (TMI 2026) et supportent des prélèvements sociaux (généralement 17,2 % pour les SCPI). En nue-propriété, l’enjeu fiscal principal porte sur la plus-value éventuelle à la revente (19 % + 17,2 % avec abattements dans le temps).
Quelles durées sont les plus courantes ?
Les montages temporaires de 5, 10 ou 15 ans restent les plus fréquents en 2025–2026, avec des clés de répartition typiques autour de 80/20, 70/30 ou 60/40 entre nue-propriété et usufruit.
Limites du simulateur
Les paramètres de revalorisation, de décote et de fiscalité sont simplifiés ; la réglementation 2026 peut encore évoluer, et les décisions des sociétés de gestion (suspension, baisse de prix, liquidité) ne sont pas anticipées par le modèle.
Aller plus loin
- Voir tous les simulateurs & outils 2nd Market
- Comprendre les annonces “Wanted” (recherche de SCPI décotées)
- Parcourir les annonces SCPI actuelles sur le marché secondaire
Aucune offre n’est ferme tant qu’elle n’est pas acceptée par les deux parties et, le cas échéant, validée par le notaire ou la société de gestion.
Avertissement
2nd Market est une plateforme de mise en relation. Nous ne sommes ni CGP/CIF ni société de gestion. Ce contenu est informatif et ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une promesse de performance. Les SCPI et le démembrement comportent des risques (perte en capital, liquidité limitée, revenus variables). Vérifiez toujours les documents officiels et consultez un professionnel avant toute décision d’investissement, surtout dans le contexte fiscal 2026.