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Simulateur SCPI Marché Secondaire 2026
Calculez votre rendement réel en intégrant décote, frais acheteur et revente — Barème frais mars 2026
Économie immédiate à l'achat
Performance globale
Récapitulatif financier
Frais d'acquisition (acheteur)
À titre informatif — frais vendeur
Projection année par année
| Année | Valeur du capital | Revenus cumulés | Total (capital + revenus) |
|---|
Hypothèses et méthode de calcul
- Commission vendeur 2nd Market : 6 % du prix de cession (barème standard, dégressif au-delà de 50 000 €).
- Commission acheteur 2nd Market : 1,8 % TTC du prix d'acquisition après décote.
- Frais de notaire vendeur : 3 % du prix de cession, minimum 540 € TTC.
- Droits d'enregistrement acheteur : 5 % du prix après décote (article 726 CGI). Taxe légale à la charge de l'acheteur.
- Frais d'avant-contrat : 240 € TTC (forfait rédaction et sécurisation).
- Frais société de gestion : 0 à 200 € selon la SCPI (forfait de traitement du transfert).
- Revenus : Calculés annuellement sur la valeur des parts. Distributions supposées constantes (pas de hausse ni de baisse de dividende).
- Valorisation : Évolution estimée constante. Le marché a connu des corrections de −3 à −5 % sur 2023–2025 sur certains segments (bureaux, résidentiel).
- Rendement annualisé : CAGR sur les flux nets (investissement, revenus cumulés, capital final après frais de sortie).
- Fiscalité : Non intégrée (IR, PS 17,2 %, IFI, plus-values). Simuler votre fiscalité SCPI
Simulateur SCPI marché secondaire 2026 : rendement avec décote
Sur le marché secondaire, les parts SCPI s'échangent avec des décotes de 10 à 35 % par rapport au prix de souscription. À dividende constant, un prix d'entrée réduit augmente mécaniquement votre rendement effectif.
Ce simulateur calcule votre rendement réel en intégrant la décote, les frais acheteur (droits d'enregistrement 5 %, commission 1,8 %, avant-contrat) et une hypothèse de valorisation sur la durée de détention.
Pourquoi utiliser le simulateur marché secondaire
Sur le marché secondaire, les écarts entre le prix de souscription et le prix réel de transaction peuvent atteindre ou dépasser –20 % selon les SCPI. Ce simulateur vous permet de quantifier cette décote et d'en mesurer l'impact sur votre rendement net, avant d'acheter ou de revendre.
- Comparer votre rendement réel avec et sans décote
- Intégrer automatiquement les principaux frais (plateforme, droits d'enregistrement, notaire, société de gestion)
- Visualiser les effets sur la rentabilité sur plusieurs horizons (3, 5, 8, 10 ans et plus)
Fonctionnalités du simulateur
- Calcul automatique de la décote entre valeur de souscription et prix de marché négocié
- Projection du rendement net en tenant compte de la durée de détention et des distributions annuelles
- Intégration des frais acheteur et vendeur (commission 2nd Market, droits d'enregistrement, notaire, frais fixes)
- Comparaison directe avec un achat au prix de souscription pour mesurer le gain immédiat lié à la décote
- Tableau d'évolution année par année (capital, revenus cumulés, total)
Frais intégrés dans la simulation
Le simulateur prend en compte l'essentiel des coûts d'une transaction sur le marché secondaire :
- Commission plateforme acheteur : 1,8 % du prix d'acquisition après décote
- Droits d'enregistrement : 5 % du prix d'acquisition (art. 726 CGI), à la charge de l'acheteur
- Frais d'avant-contrat : 240 € (forfait de préparation et sécurisation du dossier)
- Frais société de gestion : 0 à 200 € (forfait indicatif, variable selon les SCPI)
- Commission vendeur 2nd Market : 6 % du prix de cession (barème standard, information utile pour arbitrer)
- Frais de notaire vendeur : 3 % du prix de cession avec un minimum de 540 €
Les barèmes réels sont dégressifs par tranches de prix. Le simulateur applique des hypothèses standard, à affiner au moment du projet. Détail complet des frais SCPI
Comment la décote améliore le rendement SCPI
Le rendement officiel d'une SCPI (TDVM) se calcule sur le prix de souscription. Sur le marché secondaire, le même dividende rapporté à un prix d'achat inférieur produit un rendement effectif supérieur.
Formule : rendement effectif = dividende annuel par part ÷ prix d'achat réel. Par exemple, une SCPI qui distribue 10 € par part avec un prix de souscription de 200 € affiche un TDVM de 5 %. Achetée à 160 € (décote de 20 %), le rendement effectif brut passe à 6,25 % — pour le même dividende.
Ce gain mécanique est la principale raison pour laquelle les investisseurs s'intéressent au marché secondaire. Il doit cependant être mis en perspective avec les frais d'acquisition (droits d'enregistrement 5 %, commission plateforme) et les risques propres à chaque SCPI (taux d'occupation, évolution du dividende, liquidité).
Le rendement effectif net après frais = dividende annuel ÷ (prix d'achat + tous les frais acheteur). Le simulateur ci-dessus effectue ce calcul automatiquement.
Pourquoi investir via le marché secondaire SCPI
Le marché secondaire permet d'accéder à des SCPI parfois fermées à la collecte ou en forte demande, en profitant de décotes négociées avec des associés vendeurs. Dans un contexte où près de 2,8 Md€ de parts sont en attente de retrait (ASPIM T4 2025), il offre une alternative pour fluidifier la liquidité et améliorer le rendement d'entrée.
- Achat à un prix fixé par le marché, potentiellement 10 à 35 % sous la valeur de souscription selon les cas
- Pas de file d'attente de retrait : exécution en 4 à 8 semaines si le prix proposé est attractif
- Possibilité de calibrer précisément le nombre de parts et la décote cible
- Transactions encadrées par un notaire, avec mandat et documents standardisés
- Dividendes perçus dès le trimestre suivant le transfert de propriété (pas de délai de jouissance)
Mode d'emploi rapide
- Renseignez le prix de souscription officiel de la SCPI, le nombre de parts et la décote souhaitée.
- Indiquez le taux de distribution annuel estimé, la durée de détention et l'hypothèse de valorisation du prix de part.
- Le simulateur calcule automatiquement votre rendement annuel moyen, gain total, plus-value et impact des frais.
- Ajustez vos hypothèses (décote, durée, valorisation, frais de vente) jusqu'à trouver un scénario qui correspond à votre profil de risque.
Vous pouvez ensuite déposer une annonce ou parcourir les offres existantes pour voir les décotes réellement proposées sur le marché.
FAQ — Simulateur SCPI marché secondaire
La décote sur le marché secondaire est-elle garantie ?
Non. La décote résulte de la négociation entre vendeur et acheteur. Elle varie selon la SCPI, le nombre de parts, la tension de liquidité et l'urgence du vendeur. Les fourchettes de 10 à 35 % sont des observations historiques 2024–2026, pas une promesse.
Quels frais s'ajoutent au prix d'achat sur le marché secondaire ?
L'acheteur supporte les droits d'enregistrement de 5 % (art. 726 CGI), la commission plateforme de 1,8 %, les frais d'avant-contrat de 240 € et les frais éventuels de société de gestion (0 à 200 €). Détail complet des frais
Le dividende est-il immédiat sur le marché secondaire ?
En règle générale, oui. Contrairement au marché primaire (délai de jouissance de 3 à 6 mois), les parts acquises sur le marché secondaire génèrent des revenus dès le trimestre suivant le transfert de propriété.
Quelle durée de détention prévoir ?
L'horizon recommandé reste de 8 à 10 ans minimum, comme pour tout investissement SCPI. Le simulateur vous permet de tester différentes durées pour mesurer l'impact sur le rendement annualisé et le gain net total.
Quelle est la fiscalité sur le marché secondaire ?
Les revenus sont imposés comme revenus fonciers (TMI + PS 17,2 %). La plus-value à la revente suit le régime des plus-values immobilières (19 % IR + 17,2 % PS, avec abattements pour durée de détention). Simuler ma fiscalité SCPI — Calculer ma plus-value
Peut-on acheter des SCPI fermées à la souscription ?
Oui, c'est l'un des principaux avantages du marché secondaire. Quand une SCPI a suspendu sa collecte ou est passée en capital fixe, le marché secondaire (gré à gré ou carnet d'ordres) reste le seul canal d'accès.
Comment le simulateur calcule-t-il le rendement annualisé ?
Le simulateur utilise la formule CAGR (Compound Annual Growth Rate) : il rapporte le gain net total (revenus cumulés + plus-value – frais de sortie) à l'investissement initial, sur la durée de détention choisie. C'est une mesure de performance annuelle moyenne, pas une garantie.
Autres simulateurs
Avertissement
2nd Market est une plateforme de mise en relation pour la revente de parts de SCPI en gré à gré. Nous ne sommes ni Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), ni Conseillers en Investissements Financiers (CIF), et nous ne fournissons aucun conseil ou recommandation d'investissement.
Les résultats du simulateur reposent entièrement sur les paramètres que vous saisissez (décote, durée, valorisation, frais, distributions). Ils n'ont pas valeur de prévision ni de garantie. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis. Avant toute décision, rapprochez-vous d'un professionnel qualifié et consultez la documentation officielle des SCPI concernées. Labelisé Finance Innovation.