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Simulateur SCPI marché secondaire 2026
TRI réel avec décote, frais d'acquisition et revente — barème août 2026
| Année | Valeur du capital | Revenus cumulés | Total |
|---|
Hypothèses : valorisation annuelle de 0,50 %, frais de vente estimés à 7,00 % en sortie. Dividende supposé constant. Hors fiscalité.
- Commission vendeur 2nd Market : barème dégressif par tranches — 6 % jusqu'à 50 000 €, 4 % jusqu'à 100 000 €, 3 % jusqu'à 200 000 €, 1,5 % jusqu'à 500 000 €, puis 0,75 %.
- Frais de notaire vendeur : dégressifs par tranches — 3 %, 2 %, 1,5 %, 0,75 % puis 0,38 %. Minimum 540 € TTC.
- Commission acheteur 2nd Market : 1,8 % TTC du prix d'acquisition après décote.
- Droits d'enregistrement acheteur : 5 % du prix en pleine propriété et en nue-propriété (CGI art. 726, I-2°) ; droit fixe de 125 € pour l'usufruit seul (CGI art. 680 ; Cass. com. 30/11/2022 n° 20-18.884 ; BOFiP BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 §140 du 24/04/2024). Minimum de perception de 25 € sur le droit proportionnel (CGI art. 674). Ces droits ne sont pas soumis à TVA. Le régime appliqué à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur.
- Frais d'avant-contrat : 240 € TTC.
- Frais société de gestion : 0 à 200 € selon la SCPI.
- Revenus : calculés sur la valeur des parts, la distribution étant assise sur le prix de souscription et non sur le prix payé. Distributions supposées constantes, ce qui n'est pas garanti. Un nu-propriétaire ne perçoit aucune distribution jusqu'à la reconstitution : la projection le reflète.
- Taux de rendement interne : calculé sur les flux datés — décaissement initial tous frais inclus, distributions annuelles, capital net de frais de sortie au terme — par la méthode de bisection, dont la convergence est garantie. Le TRI tient compte du calendrier des encaissements, contrairement à un rendement moyen.
- Fiscalité : non intégrée. Simuler votre fiscalité SCPI
Sources : barème de frais 2nd Market. Droits d'enregistrement : CGI art. 726 et 680, BOFiP BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 §140 (24/04/2024). TD moyen SCPI 2025 : 4,91 % brut (ASPIM T4 2025). Parts en attente : 2,79 Md€ au 31/12/2025 (ASPIM T4 2025). Décotes 10–35 % observées 2024–2026. Mis à jour le 16/08/2026.
Simulateur SCPI marché secondaire 2026 : rendement avec décote
Sur le marché secondaire, les parts de SCPI s'échangent avec des décotes de 10 à 35 % par rapport au prix de souscription. À dividende constant, un prix d'entrée réduit augmente mécaniquement le rendement effectif.
Ce simulateur calcule le taux de rendement interne réel en intégrant la décote, les frais acheteur — commission 1,8 % TTC, avant-contrat, droits d'enregistrement selon le droit acquis — et une hypothèse de valorisation sur la durée de détention.
Pourquoi utiliser le simulateur marché secondaire
Les écarts entre le prix de souscription et le prix réel de transaction atteignent couramment –20 % selon les SCPI. Ce simulateur quantifie cette décote et mesure son effet sur le rendement net, avant un achat ou une revente.
- Comparer le rendement réel avec et sans décote
- Intégrer les frais réels : commission plateforme, droits d'enregistrement, notaire, société de gestion
- Distinguer pleine propriété, nue-propriété et usufruit, dont les frais et les revenus diffèrent
- Mesurer l'effet de la durée de détention sur plusieurs horizons (3, 5, 8, 10 ans et plus)
Fonctionnalités du simulateur
- Calcul de la décote entre valeur de souscription et prix négocié
- Taux de rendement interne sur flux datés, tenant compte du calendrier des distributions et de la valeur de revente
- Frais acheteur et vendeur au barème dégressif réel, alignés sur le simulateur de frais
- Droits d'enregistrement conditionnels selon le droit acquis
- Tableau d'évolution année par année : capital, revenus cumulés, total
Frais intégrés dans la simulation
À la charge de l'acheteur
- Commission plateforme : 1,8 % TTC du prix d'acquisition après décote
- Frais d'avant-contrat : 240 € TTC
- Frais société de gestion : 0 à 200 € selon la SCPI
- Droits d'enregistrement : montant variable selon le droit acquis, voir ci-dessous
Pleine propriété : 5 % du prix. Les SCPI sont des personnes morales à prépondérance immobilière ; le transfert de leurs parts entre dans le champ de l'article 726, I-2° du Code général des impôts.
Nue-propriété : 5 % du prix de la nue-propriété. Le nu-propriétaire conserve la qualité d'associé et la propriété des parts est transférée. L'assiette est le prix payé, non la valeur en pleine propriété.
Usufruit seul : droit fixe de 125 €. Le transfert du seul usufruit n'emporte pas mutation de la propriété des parts et n'entre pas dans le champ de l'article 726. Seul le droit fixe des actes innommés de l'article 680 du CGI est dû, quel que soit le montant.
Sources : CGI art. 726, I-2° ; CGI art. 680 ; Cass. com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884, publié au Bulletin ; Cass. com., 4 janvier 2023, n° 20-10.112 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 §140, version en vigueur du 24 avril 2024.
Un minimum de perception de 25 € s'applique au droit proportionnel (CGI art. 674). L'abattement de 23 000 € ne joue pas : il vise les sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière (CGI art. 726, I-1° bis). Ces droits ne sont pas soumis à TVA.
À la charge du vendeur, au barème dégressif
| Tranche | Commission 2nd Market | Frais de notaire |
|---|---|---|
| ≤ 50 000 € | 6 % TTC | 3 % TTC |
| 50 001 – 100 000 € | 4 % TTC | 2 % TTC |
| 100 001 – 200 000 € | 3 % TTC | 1,5 % TTC |
| 200 001 – 500 000 € | 1,5 % TTC | 0,75 % TTC |
| > 500 000 € | 0,75 % TTC | 0,38 % TTC |
Les frais de notaire comportent un minimum de 540 € TTC par transaction. Le barème étant calculé par tranches cumulées, une vente de 200 000 € supporte 8 000 € de commission et 4 000 € de frais de notaire, et non 6 % et 3 % du total. Détail complet des frais SCPI
Le régime d'enregistrement appliqué à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur, sous sa responsabilité, et figure au décompte communiqué avant signature. 2nd Market ne perçoit ni les droits d'enregistrement, ni les frais de notaire, ni les frais de société de gestion.
Comment la décote améliore le rendement SCPI
Le taux de distribution publié par une SCPI se calcule sur le prix de souscription. Sur le marché secondaire, le même dividende rapporté à un prix d'achat inférieur produit un rendement effectif supérieur, puisque la distribution reste assise sur la valeur de la part et non sur le prix payé.
Rendement effectif brut = dividende annuel par part ÷ prix d'achat réel.
Exemple théorique. 100 parts à 200 € valent 20 000 € au primaire, pour un taux de distribution de 5 % et 1 000 € de dividendes annuels. Avec une décote de 20 %, l'acheteur paie 16 000 € et perçoit les mêmes 1 000 €. Le rendement effectif brut passe de 5 % à 6,25 %.
À dividende constant, hypothèse d'école. Les distributions varient et ne sont pas garanties. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Ce gain doit être mis en perspective avec les frais d'acquisition et avec les risques propres à chaque SCPI : taux d'occupation financier, trajectoire du dividende, liquidité à la revente. Le rendement effectif net rapporte le dividende annuel au prix d'achat augmenté de tous les frais acheteur.
Le simulateur va plus loin que ce ratio : il calcule un taux de rendement interne sur flux datés — décaissement initial tous frais inclus, distributions annuelles, capital net de frais de sortie au terme. Un rendement moyen qui ignore le calendrier des encaissements sous-estime la performance réelle.
Nue-propriété : le ratio ne s'applique pas. Un nu-propriétaire ne perçoit aucune distribution jusqu'à la reconstitution de la pleine propriété. Sa performance provient de l'écart entre le prix payé et la valeur récupérée au terme. Le simulateur le reflète : la projection de revenus est nulle sur toute la durée. Le guide usufruit temporaire de parts SCPI détaille les deux régimes.
Pourquoi investir via le marché secondaire SCPI
Le marché secondaire donne accès à des SCPI fermées à la collecte ou en forte demande, avec des décotes négociées entre associés. Au 31 décembre 2025, 2,79 milliards d'euros de parts sont en attente de retrait, soit 3,14 % de la capitalisation du marché (ASPIM T4 2025) : le gré à gré offre une voie de sortie aux vendeurs et un prix d'entrée réduit aux acheteurs.
- Prix fixé par la négociation, de 10 à 35 % sous la valeur de souscription selon les cas
- Pas de file d'attente de retrait : 4 à 8 semaines lorsque le prix proposé trouve preneur
- Calibrage précis du nombre de parts et de la décote visée
- Transactions encadrées par un notaire, fonds conservés jusqu'à la signature
- Distributions perçues dès l'inscription au registre, sans nouveau délai de jouissance dans la majorité des cas
Décotes et délais : observations 2024–2026 sur 2nd Market. Ni offre, ni garantie de prix ou de délai.
Mode d'emploi rapide
- Renseignez le prix de souscription officiel, le nombre de parts et la décote visée.
- Sélectionnez le droit acquis : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit seul.
- Indiquez le taux de distribution, la durée de détention et l'hypothèse de valorisation du prix de part.
- Lisez le TRI, le gain net et le poids des frais, puis ajustez les hypothèses jusqu'à un scénario qui correspond à votre profil de risque.
Vous pouvez ensuite déposer une annonce ou parcourir les offres existantes pour voir les décotes réellement proposées.
FAQ — Simulateur SCPI marché secondaire
La décote sur le marché secondaire est-elle garantie ?
Non. La décote résulte de la négociation entre vendeur et acheteur. Elle varie selon la SCPI, le nombre de parts, la tension de liquidité et l'urgence du vendeur. Les fourchettes de 10 à 35 % sont des observations 2024–2026, pas une promesse.
Quels frais s'ajoutent au prix d'achat sur le marché secondaire ?
L'acheteur supporte 1,8 % TTC de commission plateforme, 240 € TTC de frais d'avant-contrat, 0 à 200 € de frais de société de gestion, et les droits d'enregistrement dus au Trésor public. Ces droits s'élèvent à 5 % du prix en pleine propriété et en nue-propriété, et au droit fixe de 125 € pour un usufruit seul. Détail complet des frais
L'achat d'un usufruit de parts SCPI supporte-t-il 5 % de droits d'enregistrement ?
Non. La Cour de cassation a jugé le 30 novembre 2022, puis confirmé le 4 janvier 2023, que le transfert du seul usufruit de parts sociales n'emporte pas mutation de la propriété des parts et n'entre donc pas dans le champ de l'article 726 du Code général des impôts. Seul le droit fixe de 125 € prévu à l'article 680 est dû. L'administration a repris cette solution au BOFiP dans sa mise à jour du 24 avril 2024. Le notaire rédacteur applique, sous sa responsabilité, le régime qu'il estime applicable.
Comment le simulateur calcule-t-il le rendement annualisé ?
Par un taux de rendement interne sur flux datés : décaissement initial tous frais inclus, distributions annuelles, puis capital net de frais de sortie au terme. La résolution utilise la méthode de bisection, dont la convergence est garantie. Le TRI tient compte du calendrier des encaissements, contrairement à un rendement moyen qui traite tous les revenus comme perçus à l'échéance. Ce n'est pas une garantie de performance.
Quels sont les frais de vente de parts SCPI sur le marché secondaire ?
La commission 2nd Market et les frais de notaire sont dégressifs, calculés par tranches cumulées : 6 % et 3 % jusqu'à 50 000 €, 4 % et 2 % jusqu'à 100 000 €, 3 % et 1,5 % jusqu'à 200 000 €, 1,5 % et 0,75 % jusqu'à 500 000 €, puis 0,75 % et 0,38 % au-delà. Les frais de notaire comportent un minimum de 540 € TTC. Une vente de 200 000 € supporte ainsi 8 000 € de commission et 4 000 € de frais de notaire.
Le dividende est-il immédiat sur le marché secondaire ?
En règle générale, oui. Contrairement au marché primaire, qui comporte un délai de jouissance de 3 à 6 mois, les parts acquises en gré à gré génèrent des revenus dès l'inscription au registre des associés. Un achat en nue-propriété fait exception : aucun revenu jusqu'à la reconstitution de la pleine propriété.
Quelle durée de détention prévoir ?
L'horizon recommandé reste de 8 à 10 ans minimum, comme pour tout investissement SCPI. Le simulateur permet de tester différentes durées pour mesurer leur effet sur le TRI et le gain net total.
Quelle est la fiscalité sur le marché secondaire ?
Les revenus sont imposés comme revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. La plus-value à la revente relève du régime des plus-values immobilières : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Simuler ma fiscalité SCPI — Calculer ma plus-value
Peut-on acheter des SCPI fermées à la souscription ?
Oui, c'est l'un des principaux intérêts du marché secondaire. Lorsqu'une SCPI a suspendu sa collecte ou est passée en capital fixe, le marché secondaire — gré à gré ou carnet d'ordres — reste le seul canal d'accès.
Autres simulateurs
Avertissement
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI en gré à gré. Nous ne sommes ni conseillers en gestion de patrimoine (CGP), ni conseillers en investissements financiers (CIF), ni société de gestion, et nous ne fournissons aucun conseil ni recommandation d'investissement.
Les résultats du simulateur reposent sur les paramètres que vous saisissez : décote, durée, valorisation, frais, distributions. Ils n'ont valeur ni de prévision, ni de garantie. Les montants de droits d'enregistrement affichés sont des estimations ; le régime appliqué à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur.
Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision, rapprochez-vous d'un professionnel qualifié et consultez la documentation officielle des SCPI concernées.
Labelisé Finance Innovation. Mis à jour le 16/08/2026.