Simulateur SCPI TMI 2026 – Calculez vos revenus nets après fiscalité

Simulateur de rentabilité locative 2026 : rendement brut et rendement net

Le simulateur ci-dessus mesure la performance financière d'un projet locatif avant investissement. Il intègre l'ensemble des charges (taxe foncière, entretien, gestion, assurance PNO) pour calculer un rendement net réaliste, avant fiscalité. Chaque paramètre est ajustable, et le résultat se compare à d'autres classes d'actifs comme les SCPI (simulateur rendement SCPI net).

Les formules de rentabilité locative

Trois indicateurs mesurent la performance d'un investissement locatif. Ils se calculent de façon progressive, du plus simple au plus complet, sur le même exemple : appartement acheté 200 000 €, loyer de 1 000 € par mois, 95 % d'occupation.

Rendement brut

Le ratio le plus courant, fréquemment affiché dans les annonces immobilières. Il ne tient pas compte des charges.

Exemple : 12 000 € de loyer annuel × 95 % = 11 400 € de revenu effectif, rapporté à 200 000 € → rendement brut de 5,70 %.

Rendement net (avant fiscalité)

Plus réaliste : il déduit les charges annuelles (taxe foncière, entretien, assurance PNO, gestion) et rapporte le résultat à l'investissement total (achat + frais de notaire).

Sur le même exemple : 11 400 € − 5 840 € de charges = 5 560 € de revenu net, rapporté à 215 000 € (frais de notaire de 7,5 % inclus) → rendement net de 2,59 % avant impôts. En pratique, le rendement net est inférieur de 1 à 2 points au rendement brut ; c'est l'indicateur pertinent pour comparer des investissements entre eux.

Rendement net-net (après fiscalité)

Le rendement « net-net » déduit également la fiscalité (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux de 17,2 %). Il dépend de la situation personnelle de l'investisseur (TMI, régime micro-foncier ou réel, LMNP/LMP) et n'est pas intégré dans ce simulateur.

Ce que calcule le simulateur

Huit variables paramétrables, quatre résultats instantanés :

• Investissement total : prix d'achat + frais de notaire (ajustés automatiquement : ~7,5 % ancien résidentiel, ~3 % commercial).
• Revenu locatif effectif : loyer annuel corrigé du taux d'occupation (vacance locative déduite).
• Charges annuelles détaillées : taxe foncière (% du loyer), entretien (% du prix), frais de gestion (% des loyers), assurance PNO (montant fixe).
• Rendement brut et net : avec code couleur (vert ≥ 6 %, jaune 4–6 %, rouge < 4 %) pour une lecture immédiate.

Le type de bien (appartement, maison, local commercial) ajuste automatiquement les frais de notaire par défaut ; les autres paramètres restent libres.

Les charges à ne pas oublier

Un rendement brut attractif peut masquer des charges importantes. Quatre postes à intégrer systématiquement :

Taxe foncière

Premier poste de charge pour les propriétaires. Son montant varie considérablement selon la commune (de 8 à 25 % du loyer annuel dans les cas extrêmes). Le simulateur utilise un pourcentage paramétrable du loyer annuel (défaut : 12 %). Le dernier avis d'imposition du bien constitue la référence la plus fiable.

Charges d'entretien et copropriété

Les charges non récupérables (entretien des parties communes, provisions pour gros travaux, ravalement) représentent en moyenne 1,5 à 3 % du prix d'achat par an. Ce ratio augmente pour les immeubles anciens.

Frais de gestion locative

La gestion déléguée à une agence représente 6 à 10 % des loyers encaissés (hors TVA) ; avec assurance vacance et garantie loyers impayés, jusqu'à 12 à 15 %. En gestion directe : 0 %, contre un investissement en temps non négligeable.

Assurance propriétaire non occupant (PNO)

Obligatoire en copropriété. De 300 à 500 € par an pour un appartement standard, davantage pour les grandes surfaces ou les immeubles entiers.

Ce que le simulateur n'intègre pas

• Fiscalité : IR (revenus fonciers ou BIC), prélèvements sociaux de 17,2 %, régime micro-foncier (abattement de 30 %) ou réel, statut LMNP/LMP. Variable selon la TMI et le régime fiscal de chacun.
• Crédit immobilier : mensualités, intérêts d'emprunt (déductibles en régime réel), assurance emprunteur. L'effet de levier du crédit améliore le rendement sur fonds propres.
• Revalorisation : pas d'hypothèse d'évolution des prix ni d'indexation des loyers (IRL). Le simulateur fournit un rendement statique année 1.

Comparer l'immobilier locatif avec les SCPI

L'investissement locatif en direct et les parts de SCPI ont des profils de rendement et de gestion très différents :

• Rendement brut : immobilier locatif 4 à 8 % selon ville et bien (observatoires locaux 2024–2025). SCPI : taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025 (ASPIM), variable selon les SCPI.
• Gestion : en direct, le propriétaire gère ou délègue à une agence. En SCPI, la gestion est entièrement déléguée à la société de gestion.
• Liquidité : l'immobilier direct est peu liquide (vente en 3 à 6 mois). Les SCPI offrent une liquidité variable (retrait ou marché secondaire via 2nd Market).
• Ticket d'entrée : immobilier direct → plusieurs dizaines de milliers d'euros minimum. SCPI → à partir de quelques centaines d'euros par part.
• Effet de levier : le crédit immobilier est plus facilement accessible pour l'immobilier direct.

Le simulateur rendement SCPI net permet une comparaison directe, décote du marché secondaire et fiscalité comprises. Le simulateur de frais SCPI détaille les frais exacts d'une transaction, côté vendeur et côté acheteur.

FAQ — Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Un rendement net de 4 à 6 % est généralement considéré comme bon en France. Au-dessus de 6 % net, l'investissement est très performant, mais se situe la plupart du temps dans des zones où le risque de vacance locative est plus élevé. En dessous de 3 % net, la rentabilité dépend de la plus-value à la revente.

Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut rapporte le loyer annuel, corrigé du taux d'occupation, au prix d'achat. Le rendement net déduit les charges réelles (taxe foncière, entretien, gestion, assurance PNO) et rapporte le revenu net à l'investissement total, frais de notaire inclus. L'écart est typiquement de 1 à 2 points de pourcentage.

Quelle taxe foncière prévoir pour un investissement locatif ?

La taxe foncière représente en moyenne 10 à 15 % du loyer annuel, mais peut atteindre 20 à 25 % dans certaines communes. Elle varie fortement selon la localisation et le type de bien. Le dernier avis d'imposition du bien constitue la référence la plus fiable.

Le simulateur intègre-t-il la fiscalité et le crédit immobilier ?

Non. L'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux de 17,2 %, le régime micro-foncier ou réel et le statut LMNP/LMP ne sont pas intégrés, ni les mensualités et intérêts d'un crédit immobilier. Le rendement affiché est un rendement net avant impôts. L'effet de levier du crédit peut améliorer le rendement sur fonds propres.

Peut-on comparer le rendement affiché avec celui d'une SCPI ?

Oui, à indicateurs comparables : le rendement net avant impôts du simulateur se compare au taux de distribution des SCPI, lui aussi brut de fiscalité pour l'associé. Le taux de distribution moyen des SCPI s'établit à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM. L'immobilier locatif direct peut dégager davantage dans certaines zones, mais demande une gestion active.

Note méthodologique