La rente viagère se calcule en 3 étapes : (1) Déterminer l'espérance de vie selon tables INSEE 2024, (2) Calculer le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) par actualisation des loyers à 4%, (3) Appliquer la formule : Rente = (Valeur occupée - Bouquet) / Espérance de vie / 12 mois. Notre simulateur applique cette méthode économique transparente.

En viager occupé (85% des transactions), le vendeur conserve le droit d'habiter le bien à vie. La valeur est réduite du DUH (20-40% selon âge). En viager libre (15% des transactions), l'acheteur peut occuper ou louer immédiatement. La valeur reste pleine mais la rente est plus faible.

Le DUH représente la valeur économique du droit pour le vendeur de rester dans le bien. Il se calcule par actualisation de tous les loyers futurs économisés sur l'espérance de vie. Exemple : pour un loyer de 1 200€/mois et une espérance de 15 ans, le DUH ≈ 150 000€ (méthode économique 4%).

Pas d'âge légal minimum, mais le viager devient attractif à partir de 65 ans. L'âge optimal se situe entre 70 et 85 ans : espérance de vie suffisamment longue pour sécuriser les revenus, mais assez courte pour intéresser les acheteurs (rendement 4-8%).

Non, le bouquet n'est pas obligatoire légalement. Cependant, 95% des transactions viager incluent un bouquet de 20% à 40% de la valeur calculée. Un bouquet élevé (30-40%) donne liquidité immédiate au vendeur. Un bouquet faible (10-20%) maximise la rente mensuelle.

La rente viagère bénéficie d'un abattement fiscal selon l'âge au 1er versement : 70% imposable si <50 ans, 50% si 50-59 ans, 40% si 60-69 ans, 30% si 70+ ans. Exemple : rente 1 000€/mois à 75 ans = seulement 300€ imposables + prélèvements sociaux 17.2%.

Oui, mais le marché secondaire du viager est peu développé. 2nd Market est la seule plateforme française facilitant la revente de viager. L'acheteur peut céder ses droits (obligation de continuer les rentes) à un tiers. Délai moyen de revente : 6-18 mois selon localisation.