🏠 Viager Occupé
85% des transactions
Principe : le vendeur garde le droit d'usage et d'habitation.
Caractéristiques
- Décote DUH 10% à 40%
- Bouquet 25% à 35% de la valeur occupée
- Rente 800€ à 2 500€/mois
- Rendement 5% à 8%
🏠 Calculateur Viager
Estimez votre bouquet et votre rente de manière optimale
📊 Comment ça marche ?
Ce calculateur vous aide à définir les meilleures conditions pour votre viager en fonction des standards du marché.
Nous utilisons : Tables INSEE 2024, méthodes de calcul officielles, fourchettes de marché actuelles
📋 Résumé de votre situation
Espérance de vie statistique
-
Valeur de calcul
-
Décote d'occupation (DUH)
-
💡 Suggestions personnalisées
🎯 Notre analyse
-
Simulateur Viager Gratuit : Calculez Votre Bouquet et Votre Rente en 2025
Vendez ou achetez en viager libre ou viager occupé. Notre calculateur viager utilise les tables INSEE 2024 et les méthodes de calcul officielles pour estimer bouquet et rente avec précision.
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Qu'est-ce que le Viager ? Comprendre Avant de Vendre ou d'Acheter
Vendre en Viager : Une Solution pour les Seniors
Vendre en viager permet aux propriétaires seniors de transformer leur bien en revenus immédiats et réguliers, tout en conservant le droit d'y habiter en viager occupé.
Avantages vendeur
- Bouquet 20% à 40% de la valeur
- Rente mensuelle à vie
- Maintien à domicile
- Gros travaux à la charge de l'acheteur
- Fiscalité 30% à 70% de la rente imposable selon l'âge
Acheter en Viager : Un Investissement Rentable
Acheter en viager offre une décote à l'achat et un rendement potentiel de 4% à 8% selon les profils.
Avantages acheteur
- Décote 20% à 40%
- Paiement bouquet + rente
- Patrimoine acquis à terme
- Diversification par rapport aux SCPI et à la nue-propriété
Viager Libre vs Viager Occupé : Quelle Formule Choisir ?
🔓 Viager Libre
15% des transactions
Principe : jouissance immédiate pour habiter ou louer.
Caractéristiques
- Valeur pleine, pas de décote
- Bouquet 20% à 30% de la valeur libre
- Rente 600€ à 2 000€/mois
- Rendement 3% à 5%
🔗 Viager et Démembrement
En viager occupé, l'acheteur acquiert la nue-propriété tandis que le vendeur conserve un droit d'usage (DUH).
Comment Calculer une Rente Viager ? Méthode de Calcul 2025
Paramètres utilisés
📊 Espérance de vie INSEE
Tables TGH05 2024 par sexe et âge.
🏠 DUH économique
Actualisation des loyers économisés à 4%.
💰 Bouquet et rente
Bouquet 20–40%, rente sur valeur résiduelle.
📈 Taux technique
Référence 4% à 4,5%.
Exemple viager occupé
Femme 75 ans, bien 300 000€
1
Espérance de vie 14,7 ans
2
Loyer marché 1 200€/mois
3
DUH ≈ 122 000€ (4%)
4
Valeur occupée 178 000€
5
Bouquet 25% → 44 500€
6
Rente ≈ 755€/mois
Résultat : Bouquet 44 500€ + rente 755€/mois.
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Fiscalité du Viager : Quelle Imposition sur la Rente Viagère ?
Rente viagère côté vendeur
| Âge au 1er versement | Fraction imposable | Exemple pour 1 000€/mois |
|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70% | 700€ imposables |
| 50 à 59 ans | 50% | 500€ imposables |
| 60 à 69 ans | 40% | 400€ imposables |
| 70 ans et plus | 30% | 300€ imposables |
Exemple
Rente 1 200€/mois à 75 ans → fraction imposable 360€.
- Impôt à 30% : 108€
- Prélèvements sociaux 17,2% : 62€
- Rente nette : 1 030€/mois
Taux effectif : 14,2% au lieu de 47,2%.
Bouquet
Exonéré d’impôt sur le revenu. Droits de mutation à la charge de l’acheteur.
Plus-value
Résidence principale exonérée. Résidence secondaire : exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans.
Viager en France : Marché par Région
Paris et Île-de-France
450 000€
Prix moyen viager Paris
1 500€
Rente mensuelle moyenne
30%
Bouquet moyen
Régions dynamiques
🌊 Côte d'Azur
Rendements 5–7%
🏔️ Auvergne-Rhône-Alpes
Marché stable
🌅 Occitanie
Croissance forte
🏰 Nouvelle-Aquitaine
Investisseurs patrimoniaux
Questions Fréquentes sur le Viager
Montant moyen d'une rente
Souvent entre 500€ et 2 000€ par mois, selon bien, âge, type (libre/occupé).
Âge minimum
Pas d'âge légal. Attractif à partir de 65 ans. Optimal 70–85 ans.
Risque acheteur
Risque de longévité. Se maîtrise avec calculs INSEE et diversification.
Renégociation
Montant fixé à la signature. Seule l’indexation annuelle s’applique.
Viager vs usufruit
Vente avec bouquet + rente. En occupé, vendeur conserve le DUH.
Charges en occupé
Vendeur : charges courantes. Acheteur : gros travaux, taxe foncière, assurances.
Calcul DUH
Barème fiscal par âge ou méthode économique par actualisation des loyers.