Question 1

Quelle est la différence entre viager libre et viager occupé ?

Accepted Answer

En viager libre, le vendeur libère le bien immédiatement : l'acheteur peut l'occuper ou le louer dès la signature. En viager occupé (90 % du marché), le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) à vie. Le viager occupé implique une décote de 15 à 40 % sur la valeur vénale, ce qui réduit le bouquet et la rente par rapport au viager libre.

Question 2

Comment est calculée la rente viagère ?

Accepted Answer

La rente est calculée à partir de la valeur de référence du bien (100 % en viager libre, valeur après décote DUH en viager occupé), moins le bouquet versé à la signature. Le capital restant est converti en rente mensuelle en fonction de l'espérance de vie du vendeur (tables INSEE TGH05/TGF05) et d'un taux technique d'actualisation (3,5 à 4,5 %).

Question 3

Comment fonctionne le DUH (droit d'usage et d'habitation) ?

Accepted Answer

Le DUH est la valeur économique du droit du vendeur à rester dans le logement. Il peut être estimé par barème fiscal (article 669 CGI) ou par méthode économique (actualisation des loyers théoriques sur l'espérance de vie). La méthode économique est plus précise et valorise le DUH de 20 à 30 % de plus que le barème fiscal, ce qui avantage le vendeur.

Question 4

Quelle est la fiscalité de la rente viagère ?

Accepted Answer

La rente est partiellement imposable à l'impôt sur le revenu. La fraction imposable dépend de l'âge au premier versement : 70 % si moins de 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans (article 158-6 du CGI). S'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % sur la fraction imposable. Le bouquet est totalement exonéré d'impôt sur le revenu.

Question 5

Comment fonctionne un viager sur deux têtes ?

Accepted Answer

Un viager sur deux têtes (clause de réversibilité) protège le conjoint survivant : la rente continue intégralement jusqu'au décès du dernier vivant. L'espérance de vie retenue est celle du survivant statistique, ce qui allonge la durée et réduit légèrement la rente mensuelle. Le DUH est maintenu tant qu'au moins l'un des deux vendeurs occupe le bien.

Question 6

Peut-on revendre un viager avant le décès du vendeur ?

Accepted Answer

Oui, l'acheteur peut revendre ses droits à un tiers, qui reprend alors l'obligation de verser la rente au vendeur. Le marché secondaire du viager est peu développé en France, mais des plateformes spécialisées comme 2nd Market facilitent ce type de transactions.

Question 7

Que se passe-t-il si le vendeur décède rapidement après la vente ?

Accepted Answer

Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte, la vente peut être annulée (article 1975 du Code civil). Au-delà de ce délai, la vente est définitive : l'acheteur cesse de verser la rente et récupère la pleine jouissance du bien.

Question 8

Le viager sans rente est-il possible ?

Accepted Answer

Oui. Le viager sans rente consiste à verser la totalité de la valeur occupée sous forme de capital à la signature, sans rente mensuelle. Le bouquet est totalement exonéré d'impôt sur le revenu.

Question 9

Comment faire un calcul viager ?

Accepted Answer

Le calcul viager repose sur trois éléments : la valeur vénale du bien, l'espérance de vie du vendeur (tables INSEE TGH05/TGF05) et le taux technique de conversion (3,5 à 4,5 %). En viager occupé, on applique d'abord la décote DUH (15 à 40 % selon la localisation). On déduit ensuite le bouquet (généralement 20 à 35 % de la valeur). Le capital restant est converti en rente mensuelle.

Question 10

Quel logiciel ou simulateur utiliser pour calculer un viager ?

Accepted Answer

Le simulateur viager de 2nd Market est gratuit, sans inscription et utilise les tables INSEE 2024 (TGH05/TGF05) avec interpolation linéaire. Il compare viager libre et occupé, intègre la décote DUH par localisation et calcule bouquet et rente instantanément.

Question 11

Peut-on faire un calcul viager gratuit comme chez un notaire ?

Accepted Answer

Le simulateur de 2nd Market fournit une estimation instantanée et gratuite basée sur les mêmes tables de mortalité (INSEE TGH05/TGF05) que celles utilisées par les professionnels. Un notaire intègre toutefois des paramètres supplémentaires : état réel du bien, clauses contractuelles, fiscalité personnalisée et indexation de la rente.

Simulateur de Viager libre ou occupé

Simulateur Viager Libre & Occupé 2026 : Calcul Bouquet & Rente

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