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Simulateur Viager Libre & Occupé
- Espérance de vie : Tables INSEE 2024 (TGH05/TGF05) avec interpolation
- Viager occupé : Décote DUH selon localisation (15-30% du marché)
- Viager libre : Aucune décote (bien libéré immédiatement)
- Rente viagère : Calculée sur capital restant après bouquet avec taux technique
- Bouquet standard : 20-40% de la valeur occupée selon profil
Cette simulation est donnée à titre indicatif et ne constitue pas un engagement contractuel. Consultez un notaire spécialisé viager pour une évaluation personnalisée.
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Utilisez notre simulateur viager libre et occupé pour comparer en quelques secondes bouquet, rente mensuelle et DUH selon la localisation du bien. Calcul basé sur les tables INSEE 2024 (TGH05/TGF05) et la méthode économique NPV. 100 % gratuit, sans inscription, pour vendeurs et acheteurs.
Ce que calcule le simulateur :
- 🏠 Viager libre : bouquet + rente sur 100 % de la valeur vénale
- 🔑 Viager occupé : décote DUH appliquée selon âge, sexe et zone géographique
- ⚖️ Comparaison côte à côte libre vs occupé (bouquet, rente, revenus totaux)
- 📊 Espérance de vie par âge et sexe (tables INSEE 2024 avec interpolation)
1. Viager libre vs viager occupé : les différences clés
🏠 Viager Libre
Définition
Le vendeur libère immédiatement le bien. L'acheteur peut l'occuper, le louer ou le revendre dès la signature de l'acte notarié.
Caractéristiques
- Décote : Aucune — calcul sur 100 % de la valeur vénale
- Bouquet : Souvent plus élevé (25–35 % de la valeur en pratique)
- Rente : Plus importante que pour un viager occupé sur un bien comparable
- Jouissance : Immédiate pour l'acheteur
Pour qui ?
- Vendeurs qui déménagent (EHPAD, résidence senior, famille)
- Seniors qui souhaitent maximiser capital et rente
- Investisseurs cherchant un bien louable immédiatement
🔑 Viager Occupé
Définition
Le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) jusqu'à son décès. Il reste dans son logement tout en percevant bouquet et rente.
Caractéristiques
- Décote : 15–40 % selon âge, zone et loyer théorique
- Bouquet : Plus modéré (20–30 % de la valeur occupée)
- Rente : Plus faible que pour un viager libre sur le même bien
- Jouissance : Différée — l'acheteur récupère le bien au décès du vendeur
Pour qui ?
- Vendeurs qui souhaitent rester chez eux à vie
- Seniors attachés à leur environnement
- Acheteurs patients, orientés investissement long terme
Le viager occupé représente environ 90 % du marché. Le viager libre est plus rare et concerne surtout les vendeurs qui quittent leur logement (départ en résidence senior, rapprochement familial).
2. Impact de la localisation sur la décote DUH
La décote d'occupation (DUH) dépend de la localisation du bien et du niveau des loyers de marché. Plus le marché locatif est tendu, plus la valeur du DUH est élevée et plus la décote est importante.
| Zone géographique | Décote DUH courante | Loyer mensuel indicatif (T2–T3) |
|---|---|---|
| Paris et région parisienne | 25–35 % | 1 500 – 3 000 € |
| Grandes villes (Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice…) | 20–30 % | 900 – 1 800 € |
| Villes moyennes | 18–25 % | 700 – 1 200 € |
| Zones rurales / petites villes | 15–20 % | 500 – 800 € |
Méthode économique vs barème fiscal :
Le barème fiscal (article 669 CGI) évalue le DUH de façon forfaitaire par tranche d'âge — pratique mais imprécis, car il ignore le loyer réel du bien. La méthode économique (NPV) actualise les loyers théoriques sur l'espérance de vie avec un taux d'actualisation (~4 %). Elle est plus précise et valorise le DUH de 20 à 30 % de plus que le barème fiscal, ce qui avantage le vendeur.
Notre simulateur utilise la méthode économique par défaut. Pour une estimation rapide par barème, consultez notre guide DUH économique vs fiscal.
3. Méthodologie du calcul
Espérance de vie (tables INSEE)
Le simulateur s'appuie sur les tables de mortalité INSEE TGH05 / TGF05 (2023-2024) avec interpolation linéaire pour les âges intermédiaires. Hommes et femmes sont systématiquement distingués — l'espérance de vie féminine étant en moyenne plus longue de 4 à 6 ans au même âge.
Décote DUH (viager occupé)
En viager occupé, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation. La valeur de ce droit se traduit par une décote sur la valeur vénale.
Méthode économique (recommandée)
Somme actualisée des loyers théoriques économisés par le vendeur en restant dans le logement.
Barème fiscal (repère simplifié)
L'article 669 du CGI fixe des pourcentages par tranche d'âge. Pratique pour un premier cadrage, mais il sous-estime le DUH de 20 à 30 % en ignorant la valeur locative réelle.
Recommandation : sur les biens > 500 000 € ou atypiques, privilégiez la méthode économique et faites valider par un notaire.
Calcul du bouquet et de la rente
Taux technique
Un taux technique (généralement 3,5 à 4,5 %) peut être appliqué pour convertir le capital en rente avec une logique d'actualisation. L'essentiel est de comparer des scénarios avec les mêmes hypothèses de taux pour ne pas fausser la comparaison vendeur / acheteur.
4. Exemple comparatif chiffré : libre vs occupé
Bien 300 000 € — Femme 75 ans — Paris
Ordres de grandeur pour illustrer la logique du calcul. Les résultats précis dépendent des paramètres choisis dans le simulateur.
🏠 Viager Libre
🔑 Viager Occupé (Paris)
📊 Lecture de la simulation
- Vendeur : le viager libre maximise le total bouquet + rentes, au prix d'un départ du logement. Écart : ~70 000 € de revenus supplémentaires dans cet exemple.
- Acheteur : le viager occupé offre une décote d'acquisition de 30 %, mais sans loyers perçus pendant la durée d'occupation.
- Les valeurs exactes dépendent du bien, de l'âge, du profil fiscal et des conditions de marché — le simulateur fournit un cadrage à affiner avec un notaire.
5. Fiscalité de la rente viagère : abattements par âge
La rente viagère n'est que partiellement imposable à l'impôt sur le revenu. La fraction imposable dépend de l'âge du vendeur au moment du premier versement (article 158-6 du CGI). Le bouquet, lui, est totalement exonéré d'impôt sur le revenu.
| Âge au 1er versement | Fraction imposable | Fraction exonérée | Exemple : rente 1 000 €/mois |
|---|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % | 30 % | 700 € imposables |
| 50 à 59 ans | 50 % | 50 % | 500 € imposables |
| 60 à 69 ans | 40 % | 60 % | 400 € imposables |
| 70 ans et plus | 30 % | 70 % | 300 € imposables |
Exemple concret — Vendeur de 75 ans, rente 800 €/mois :
- Fraction imposable : 800 × 30 % = 240 €/mois (2 880 €/an)
- IR (TMI 30 %) : 2 880 × 30 % = 864 €/an
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : 2 880 × 17,2 % = 495 €/an
- Total impôts : environ 1 360 €/an, soit ~113 €/mois
- Rente nette : environ 687 €/mois
Le bouquet de 63 000 € est totalement exonéré. Au total, la pression fiscale sur les revenus viager reste modérée pour les vendeurs de 70 ans et plus.
Pour une simulation fiscale complète intégrant votre TMI et vos autres revenus : simulateur fiscalité viager →
6. Viager sur deux têtes : protéger le conjoint survivant
Le viager sur deux têtes (clause de réversibilité) est la forme la plus courante pour les couples. La rente est versée intégralement jusqu'au décès du dernier vivant, sans réduction au premier décès.
Impact sur le calcul :
- Espérance de vie retenue = celle du survivant statistique (la plus longue des deux)
- Rente mensuelle plus faible — car la durée probable est plus longue
- DUH maintenu tant qu'au moins l'un des deux occupe le bien
- Sécurité maximale pour le conjoint — la rente ne s'arrête pas au premier décès
Conseil pratique : notre simulateur calcule pour une seule tête. Pour un viager sur deux têtes, saisissez l'âge et le sexe du conjoint le plus jeune comme approximation. Pour un calcul précis avec réversibilité, consultez un notaire ou un expert viager.
7. Viager sans rente : le bouquet unique
Le viager sans rente (ou viager en « bouquet unique ») consiste à verser la totalité de la valeur occupée sous forme de capital à la signature, sans rente mensuelle.
Avantages vendeur
- Capital important immédiat
- Bouquet totalement exonéré d'impôt sur le revenu
- Pas de dépendance aux versements mensuels de l'acheteur
- DUH conservé à vie (si viager occupé)
Avantages acheteur
- Pas d'engagement de rente dans la durée
- Risque de longévité limité au DUH (pas de rente croissante)
- Simplicité de gestion (pas de versements mensuels)
- Pas de risque de contentieux sur l'indexation de la rente
Pour simuler un viager sans rente, réglez la rente sur 0 € dans le simulateur. Le bouquet affiché correspondra à la totalité de la valeur occupée.
8. Cas pratiques (3 profils différents)
Cas 1 : Senior en grande ville, besoin de liquidités
Cas 2 : Couple, maintien à domicile
Cas 3 : Investisseur, arbitrage de stratégie
9. Quel type de viager choisir ?
| Critère | Viager libre | Viager occupé |
|---|---|---|
| Occupation du bien | Acheteur dès la signature | Vendeur à vie (DUH) |
| Décote sur la valeur | Aucune (100 %) | 15–40 % selon âge/zone |
| Bouquet | Plus élevé | Plus modéré |
| Rente mensuelle | Plus élevée | Plus faible |
| Part du marché | ~10 % | ~90 % |
| Revenus locatifs immédiats | Oui (location possible) | Non (bien occupé) |
| Risque acheteur principal | Longévité vendeur | Longévité + illiquidité |
| Profil vendeur type | Départ logement, capital prioritaire | Maintien à domicile, complément retraite |
10. Limites du simulateur et points de vigilance
Ce que le simulateur ne prend pas en compte automatiquement :
- État du bien : travaux, DPE, copropriété, charges.
- Clauses contractuelles : réversibilité, indexation de la rente, clause résolutoire (en cas de non-paiement de la rente, le vendeur peut récupérer le bien — à négocier impérativement dans l'acte).
- Fiscalité détaillée : imposition de la rente selon votre TMI réel, IFI, transmission.
- Frais annexes : frais de notaire (7–8 % sur le prix occupé), frais société de gestion (si SCPI en viager), commissions d'intermédiation.
- Scénarios de marché : évolution des prix immobiliers et des loyers sur 10–20 ans.
- Article 1975 du Code civil : si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, la vente peut être annulée.
Quand passer à une analyse professionnelle
- Bien de forte valeur (> 500 000 €)
- Viager sur deux têtes ou configuration familiale complexe
- Optimisation fiscale ou transmission patrimoniale spécifique
- Négociation finale d'une offre avant signature chez le notaire
- Viager incluant un bien professionnel ou atypique (terrain, commerce)
11. FAQ viager : 8 questions fréquentes
Quelle est la différence entre viager libre et viager occupé ?
En viager libre, le vendeur libère le bien immédiatement : l'acheteur peut l'occuper ou le louer dès la signature. En viager occupé (90 % du marché), le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) à vie. Le viager occupé implique une décote de 15 à 40 % sur la valeur vénale, ce qui réduit le bouquet et la rente par rapport au viager libre.
Comment est calculée la rente viagère ?
La rente est calculée à partir de la valeur de référence du bien (100 % en libre, valeur après décote DUH en occupé), moins le bouquet versé à la signature. Le capital restant est converti en rente mensuelle en fonction de l'espérance de vie du vendeur (tables INSEE) et d'un taux technique d'actualisation (3,5 à 4,5 %).
Comment fonctionne le DUH (droit d'usage et d'habitation) ?
Le DUH est la valeur économique du droit du vendeur à rester dans le logement. Il peut être estimé par barème fiscal (article 669 CGI) ou par méthode économique (actualisation des loyers théoriques sur l'espérance de vie). La méthode économique est plus précise et valorise le DUH de 20 à 30 % de plus que le barème fiscal.
Quelle est la fiscalité de la rente viagère ?
La rente est partiellement imposable à l'IR. La fraction imposable dépend de l'âge au premier versement : 70 % si < 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans. S'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % sur la fraction imposable. Le bouquet est totalement exonéré.
Comment fonctionne un viager sur deux têtes ?
Un viager sur deux têtes (réversibilité) protège le conjoint survivant : la rente continue intégralement jusqu'au décès du dernier vivant. L'espérance de vie retenue est celle du survivant statistique, ce qui allonge la durée et réduit la rente. Le DUH est maintenu tant qu'au moins l'un des deux vendeurs occupe le bien.
Peut-on revendre un viager avant le décès du vendeur ?
Oui, l'acheteur peut revendre ses droits à un tiers, qui reprend l'obligation de verser la rente. Le marché secondaire du viager est peu développé, mais 2nd Market est la première plateforme facilitant ces transactions. Le délai moyen de revente est de 6 à 18 mois.
Que se passe-t-il si le vendeur décède rapidement après la vente ?
Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, la vente peut être annulée (article 1975 du Code civil). Au-delà, la vente est définitive. L'acheteur cesse de verser la rente et récupère la pleine jouissance du bien. Une clause résolutoire peut être prévue à l'acte pour encadrer d'autres situations (non-paiement, etc.).
Le viager sans rente est-il possible ?
Oui. Le viager sans rente consiste à verser un bouquet unique correspondant à la totalité de la valeur occupée. Le bouquet est totalement exonéré d'impôt. Pour simuler : réglez la rente sur 0 € dans le simulateur. Cette formule convient aux vendeurs qui privilégient un capital immédiat et aux acheteurs qui veulent éviter un engagement mensuel dans la durée.
12. Ressources et simulateurs complémentaires
Simulateurs viager 2nd Market
Guides et annonces
Aide disponible
Besoin d'aide pour estimer votre bien ou finaliser votre annonce ?
Vous pouvez demander à être rappelé gratuitement par un agent partenaire indépendant, sélectionné par 2nd Market, pour :
- Obtenir une estimation de la valeur vénale de votre logement
- Recevoir des conseils sur le bouquet, la rente ou le type de viager adapté
- Vérifier que les montants calculés sont cohérents avec votre situation
- Finaliser la description et les photos de votre annonce
- Être orienté vers un notaire si nécessaire
Vos informations personnelles restent confidentielles et protégées (RGPD).