Simulation SCPI : Projetez vos revenus sur 10–25 ans
Projetez vos revenus nets annuels, la valorisation du capital et le TRI net (après IR selon TMI et prélèvements sociaux 17,2% sur les revenus).
Revenus nets (après IR + 17,2%)
- Revenus bruts cumulés : —
- Impôts + PS cumulés : —
- Revenus nets cumulés : —
- Net annuel moyen : —
Capital & plus-value (hors fiscalité de cession)
- Nombre de parts : —
- Valeur du capital final : —
- Plus-value potentielle : —
- TRI net (revenus après impôts) : —
Projection année par année
| Année | Revenus bruts | Impôts + PS | Revenus nets | Prix/part fin d'année | Capital fin d'année | Parts (si réinvesti) |
|---|
Hypothèses de calcul
- Revenus bruts = nombre de parts × prix par part courant × TDVM.
- Fiscalité annuelle sur revenus : TMI + prélèvements sociaux 17,2%.
- Valorisation du capital : revalorisation annuelle appliquée au prix de part. Pas de frais inclus.
- TRI net : calculé sur flux après IR + PS sur revenus, sans fiscalité de cession.
- Option “Réinvestissement” : réachat de parts entières avec les revenus nets de l’année.
- Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Simulation indicative.
⚠️ Informations fournies à titre indicatif, non constitutives d’un conseil en investissement. Les SCPI comportent des risques (capital, liquidité, revenus).
Simulateur SCPI « Rendement » : comprendre vos flux, pas à pas
Ce simulateur permet de projeter des revenus nets annuels, une valorisation du capital et un TRI net sur 5 à 25 ans selon vos hypothèses (TDVM, TMI, réinvestissement, revalorisation du prix de part). L’objectif est de visualiser rapidement un ordre de grandeur, sans promesse.
À quoi sert la simulation ?
- Comparer des scénarios : TDVM stable vs en baisse, réinvestissement ou non, revalorisation faible vs nulle.
- Mesurer l’impact fiscal : effet de votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux sur le revenu distribué.
- Mettre en regard capital et revenus : TRI net calculé sur des flux après impôts annuels, hors fiscalité de cession.
- Préparer un arbitrage : décider de conserver, vendre sur le marché officiel, ou publier une annonce sur 2nd Market.
Comment lire les résultats
- Revenus nets cumulés / annuels : revenus distribués, après impôt sur le revenu (TMI) et prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Capital fin de période : valeur des parts selon votre hypothèse de revalorisation. Hors frais de cession.
- TRI net : intègre le capital final au dernier flux. Ne tient pas compte de l’imposition sur la plus-value ni d’éventuels frais de vente.
Hypothèses et limites
- Les revenus et la revalorisation sont des hypothèses ; ils peuvent baisser, être irréguliers ou nuls.
- La fiscalité modélise IR (TMI) + 17,2 % de PS sur revenus. Fiscalité de cession non intégrée.
- Pas de prise en compte des frais de souscription/cession, ni des délais de jouissance variables selon les SCPI.
- Simulation indicative, non constitutive d’un conseil. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Exemple rapide — 20 000 € investis
Illustration à paramètres simples pour se repérer (ordre de grandeur).
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Montant | 20 000 € |
| TDVM | 5 % |
| TMI | 30 % |
| Revalorisation | 1 %/an |
| Durée | 10 ans |
Avec ces hypothèses, les revenus nets moyens annuels se situent autour de ~700–800 €. Le capital suit la revalorisation supposée (1 %/an). Le TRI net dépend du rythme de distribution et de la revalorisation.
Passez en « réinvestissement » pour visualiser l’effet de la capitalisation sur 10–15 ans (parts entières uniquement).
Et si le TDVM baisse ?
Testez un TDVM plus faible (ex. 4 %) et une revalorisation nulle. Vous verrez l’impact direct sur le net annuel et le TRI.
- Utile pour un stress test personnel sans scénario extrême.
- Met en évidence le rôle de la fiscalité sur le net perçu.
Et avec réinvestissement ?
En « oui », les revenus nets rachètent des parts entières ; l’effet cumulé peut améliorer le TRI sur longue durée, si la distribution suit.
Le modèle n’achète que des parts entières pour rester conservateur.
Aller plus loin
Complétez votre analyse avec nos outils dédiés et nos pages pratiques :
- Simulateur de frais SCPI et fiscalité SCPI
- Marché secondaire SCPI et guide d’achat sur le secondaire
- Plus-value SCPI et décote 2025 (repères)
- Arbitrage SCPI et SCPI & crédit
Agir en pratique
Si le marché officiel est fluide et le délai de jouissance compatible avec votre objectif, poursuivez avec votre société de gestion. Si vous cherchez une alternative, 2nd Market permet de publier une annonce ou de faire une offre avec un notaire partenaire.
FAQ — questions fréquentes
TDVM vs TRI — Le TDVM est un taux de distribution annuel observé sur une période passée. Le TRI agrège l’ensemble des flux (entrées/sorties) sur votre horizon, selon vos hypothèses, et reste sensible à la fiscalité et à la revalorisation.
Fiscalité incluse ? — Les revenus intègrent IR (via votre TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. La fiscalité de cession (plus-value, régime applicable) n’est pas modélisée.
Réinvestissement des revenus — Optionnelle. Dans le modèle, seuls des rachats de parts entières sont effectués pour conserver une approche prudente.
Frais et délai de jouissance — Les frais de souscription/cession et le délai de jouissance peuvent impacter vos résultats réels ; ils ne sont pas intégrés ici car ils varient selon les SCPI et les circuits.
Marché secondaire lent — Lorsque la demande ne compense plus les retraits, les délais s’allongent. 2nd Market propose une alternative de gré à gré avec accompagnement notarial, sans se substituer aux sociétés de gestion.
Informations fournies à titre indicatif et pédagogique. 2nd Market n’est pas conseiller en investissements financiers ; aucune recommandation personnalisée n’est formulée. Investir en SCPI comporte des risques : perte en capital, liquidité, revenus variables.