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Simulateur SCPI 2026 | Calcul Rendement Gratuit & Instantané

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Simulation SCPI 2026 : calculez revenus nets, rendement et capital sur 3–25 ans

Projetez vos revenus nets après impôts (TMI + PS 17,2 %), la valorisation de votre capital et votre rendement annualisé, avec réinvestissement optionnel. Simulation gratuite sans inscription.

✓ Fiscalité 2026 (LFSS & PLF) ✓ PS 17,2 % immobilier ✓ Rendement annualisé IRR ✓ Projection 3–25 ans ✓ Réinvestissement auto ✓ Décote marché secondaire

Simulateur de projection SCPI

Configurez vos paramètres ci-dessous. Les résultats se mettent à jour automatiquement. Hypothèse : détention directe uniquement (assurance-vie, SCI à l'IS = règles différentes).

Marché secondaire : 15–35 % typique.
0 % si marché secondaire.

Revenus nets (après TMI + PS 17,2 %)

  • Nombre de parts achetées—
  • Montant investi effectif—
  • Revenus bruts cumulés—
  • Impôts + PS cumulés—
  • Revenus nets cumulés—
  • Net annuel moyen—
  • Net mensuel moyen—

Capital & rendement global

  • Nombre de parts final—
  • Valeur capital final—
  • Plus-value potentielle *—
  • Rendement annualisé indicatif ?—

* Plus-value brute, non fiscalisée ici. IR 19 % + PS 17,2 % avec abattements → simulateur plus-value.

Projection année par année

AnnéeRev. brutsFiscalitéRev. netsNets cumulésPrix/partCapitalParts

Hypothèses de calcul

  • Revenus bruts = nombre de parts × prix de la part × TDVM. TDVM supposé constant (hypothèse simplificatrice).
  • Fiscalité revenus : TMI + PS 17,2 % (LFSS 2026 : maintenu à 17,2 % pour les revenus immobiliers, vs 18,6 % pour les revenus financiers). CSG déductible (6,8 %) non prise en compte. Régime réel foncier supposé.
  • Revalorisation appliquée au prix de la part chaque année (intérêts composés). Peut être négative (scénario stress).
  • Rendement annualisé : IRR (dichotomie) sur flux nets + valeur de revente. Hors fiscalité de plus-value à la revente → simulateur plus-value
  • Réinvestissement : parts entières avec revenus nets annuels. Frais de réinvestissement non modélisés.
  • Détention directe uniquement. Assurance-vie, SCI à l'IS = règles différentes.
  • Non modélisés : revenus étrangers, déficit foncier, SCPI fiscales, frais de cession, droits d'enregistrement (~5 %).

⚠ Simulation indicative, non garantie, ne constituant ni un conseil en investissement ni une promesse de performance. Les SCPI comportent des risques (capital, liquidité, revenus variables). En cas de divergence entre le simulateur et la réglementation en vigueur, ce sont les textes officiels et le calcul du notaire qui prévalent.

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Comment utiliser le simulateur

1. Pour un premier investissement

Configurez le montant, le prix de part (bulletin trimestriel), le TDVM publié et votre TMI. La simulation montre vos revenus nets réels après impôts, l'accumulation de capital avec intérêts composés, et le rendement annualisé qui intègre fiscalité + valorisation.

Comparez avec un investissement à crédit ou en démembrement.

2. Pour évaluer un achat au marché secondaire

Renseignez la décote dans le champ dédié et mettez les frais d'entrée à 0 %. Exemple : SCPI à 200 €, décote 20 %. Prix effectif : 160 €. À un TDVM de 4,52 %, votre rendement effectif brut monte à 5,65 % (TDVM ÷ (1 − décote)). 312 parts achetées au lieu de 250.

👉 Consultez les annonces SCPI disponibles avec décotes actuelles.

3. Pour décider de vendre ou garder

Projetez ce que rapporterait garder vos parts 5 ans de plus. Comparez avec l'option « vendre maintenant à −25 % + réinvestir ». Utilisez le simulateur prix vente puis le simulateur arbitrage.

4. Option réinvestissement

Si « Oui », le simulateur rachète des parts entières avec les revenus nets annuels (effet boule de neige). Attention : frais d'acquisition à chaque achat (8–12 % primaire, ~5 % droits d'enregistrement secondaire).

Comprendre les résultats

Revenus nets cumulés

Les revenus bruts (dividendes SCPI) sont imposés comme revenus fonciers : TMI + prélèvements sociaux 17,2 % (LFSS 2026 : maintenus à ce taux pour l'immobilier, vs 18,6 % pour les revenus financiers). Un TDVM de 4,52 % devient environ 2,39 % net à TMI 30 %.

La CSG déductible (6,8 %) n'est pas modélisée. En pratique, elle réduit légèrement votre base imposable l'année suivante.

Capital final et plus-value potentielle

Capital final = nombre de parts × prix de part final. Plus-value potentielle = capital final − investissement effectif. Non fiscalisée ici. À la revente : IR 19 % + PS 17,2 % avec abattements (exonération totale 30 ans). → simulateur plus-value

Rendement annualisé indicatif

Méthode IRR (dichotomie) : investissement initial effectif + revenus nets annuels + capital final. Après impôts revenus, avant impôt plus-value. Un rendement de 3,4 % sur 10 ans = votre investissement a rapporté 3,4 %/an en moyenne après fiscalité des revenus.

⚠ Ce que le simulateur ne modélise pas

  • Fiscalité de cession : IR + PS sur plus-value → simulateur plus-value
  • CSG déductible (6,8 %) · Droits d'enregistrement (~5 % secondaire)
  • Risque baisse TDVM · Risque liquidité · Frais de réinvestissement
  • Revenus étrangers (crédit d'impôt) · Frais de gestion (déjà inclus dans le TDVM)

FAQ — Simulation SCPI

Quelle est la différence entre TDVM brut et rendement net ?

Le TDVM brut est le pourcentage affiché par la société de gestion. Le rendement net est ce que vous percevez après TMI et prélèvements sociaux (17,2 % en 2026 pour les revenus immobiliers). Exemple : TDVM 4,52 %, TMI 30 % → rendement net ≈ 2,39 %.

Dois-je réinvestir mes revenus SCPI ?

Si vous cherchez des revenus immédiats (retraite, complément), choisissez « Non ». Si vous capitalisez sans besoin de trésorerie, « Oui » pour l'effet boule de neige. Attention aux frais de réinvestissement (8–12 % primaire, ~5 % droits secondaire).

Le simulateur tient-il compte de ma TMI ?

Oui. TMI (0–45 %) + PS 17,2 % sur chaque euro de revenu foncier. Deux investisseurs au même prix n'auront pas le même rendement net si leurs TMI diffèrent.

Puis-je simuler un achat avec décote ?

Oui. Renseignez le % de décote et mettez les frais d'entrée à 0 %. Rendement effectif = TDVM ÷ (1 − décote). Exemple : 4,52 % ÷ 0,80 = 5,65 %.

Comment le rendement annualisé est-il calculé ?

Méthode IRR (dichotomie). Il égalise investissement initial effectif + revenus nets + capital final. Performance globale après fiscalité des revenus, avant fiscalité de cession.

Les résultats sont-ils garantis ?

Non. Simulation indicative (TDVM constant, revalorisation choisie, fiscalité 2026 stable). Les performances passées ne préjugent pas des futures. Le TDVM peut baisser, le prix stagner.

Le simulateur intègre-t-il les frais de souscription ?

Oui. Le champ « Frais d'entrée (%) » permet de les spécifier. Primaire : 8–12 %. Secondaire : 0 % (mais droits d'enregistrement ~5 % non modélisés). → simulateur frais

La fiscalité a-t-elle changé en 2026 ?

LFSS 2026 : PS relevés à 18,6 % pour les revenus financiers, mais les revenus immobiliers restent à 17,2 %. Ce simulateur applique le taux correct.

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2nd Market est une plateforme de mise en relation. Aucune garantie de vente, de rendement ou de délai. Transactions notariées. Les SCPI comportent des risques. Textes officiels et calcul du notaire prévalent.

Ressources SCPI complémentaires

2nd Market n'est ni CGP ni société de gestion. Aucun conseil en investissement. Risques de perte en capital, liquidité et rendement non garanti.