Comment utiliser le simulateur

Renseignez vos hypothèses (montant, durée, rendement, frais, réinvestissement ou non), puis confrontez plusieurs scénarios pour arbitrer entre recherche de revenus et objectif de capitalisation.

Paramètres d’investissement

Le capital initial correspond au montant investi au départ (par exemple 50 000 € ou 100 000 €). Le versement mensuel est optionnel et permet d’investir progressivement, par exemple entre 200 et 500 € chaque mois pour lisser votre point d’entrée.

La durée d’investissement est essentielle : les SCPI sont des supports de long terme. En pratique, un horizon d’au moins 8–10 ans est souvent recommandé, et une durée de 10 à 15 ans ou plus permet de lisser les cycles de marché et de profiter pleinement de la capitalisation.

Paramètres de rendement

Le taux de distribution représente les revenus annuels versés par la SCPI (avant impôt), généralement compris autour de 4 à 5,5 % pour les SCPI de rendement en 2025–2026. Le simulateur part de ce taux pour projeter les dividendes chaque année.

L’option réinvestissement des dividendes vous permet de choisir entre :

• Capitalisation : les dividendes sont réinvestis (après frais d’entrée), ce qui augmente progressivement votre nombre de parts et votre capital.
• Revenus : les dividendes sont encaissés en cash et ne viennent pas augmenter le capital (complément de revenus réguliers).

L’appréciation du capital (par exemple +1,5 %/an) modélise la revalorisation éventuelle du prix des parts sur longue durée. Vous pouvez la mettre à 0 % pour une approche conservatrice, ou simuler des scénarios plus dynamiques ou baissiers (valeur négative).

Comprendre vos résultats

La valeur finale du capital correspond au montant de votre patrimoine SCPI en fin de période, après frais de souscription et de gestion. Par exemple, un investissement de 50 000 € sur 10 ans, avec réinvestissement et une hypothèse de rendement raisonnable, peut mécaniquement aboutir à un capital sensiblement supérieur à la mise de départ.

Le rendement annualisé (TRI) traduit la performance moyenne par an, en intégrant les flux (versements, capital final, dividendes selon votre choix). À titre indicatif :

• Un TRI de 3–4 % net de frais de SCPI est cohérent avec un scénario prudent à équilibré.
• Un TRI de 4–5 % reflète une bonne performance, compte tenu du contexte de marché 2025–2026.
• Un TRI supérieur à 5 % suppose des hypothèses de rendement et de revalorisation plus favorables (et donc plus incertaines).

Le total des dividendes perçus représente les revenus encaissés si vous ne réinvestissez pas. Le compromis est simple : réinvestir maximise la croissance du capital, percevoir améliore le niveau de revenus courants.

Le revenu annuel final correspond aux revenus théoriques générés en fin de période par votre capital (taux de distribution appliqué à la valeur simulée du portefeuille).

Les frais (intégrés dans les calculs)

Les frais de souscription (souvent 8–12 %) sont appliqués à l’entrée sur le capital initial et les versements. Concrètement, un capital investi de 50 000 € avec 10 % de frais se traduit par 45 000 € réellement investis en parts.

Les frais de gestion sont modélisés en pourcentage du capital (par exemple 0,6 %/an), ce qui correspond à une fraction des loyers (souvent 8–13 % des revenus distribués). Ils sont prélevés chaque année dans le simulateur et sont déjà pris en compte dans les résultats affichés.

D’éventuels autres frais (assurance-vie, frais de transaction sur marché secondaire, fiscalité) ne sont pas intégrés dans cette version orientée « rentabilité économique » hors impôt.

Exemples de simulation 2026

Un profil orienté « complément de revenus » peut investir 100 000 € pendant 10 ans, sans réinvestir les dividendes. Avec un taux de distribution autour de 4,5 % et des frais typiques, cela peut générer de l’ordre de 4 000 à 5 000 € de revenus bruts par an dès la première année (avant impôt).

Un profil orienté « capitalisation » peut investir 50 000 € avec 300 € de versements mensuels, en activant le réinvestissement des dividendes. Sur 15 ans, selon les hypothèses de rendement et de revalorisation retenues, le patrimoine SCPI peut potentiellement être multiplié par 1,7 à 2 ou plus, avec un TRI qui reflète cette dynamique de capitalisation.

Ces exemples sont purement illustratifs : le simulateur vous permet d’entrer vos propres paramètres pour coller à votre situation réelle en 2026.

Points d’attention & risques

Les performances passées des SCPI ne garantissent pas les performances futures. Les résultats du simulateur reposent sur des hypothèses de rendement moyen du marché, de revalorisation du capital (par exemple +1,5 %/an) et de stabilité des dividendes qui peuvent ne pas se réaliser.

Les principaux risques à prendre en compte sont :

• La liquidité des parts (délai de revente, marché secondaire plus ou moins actif).
• Les variations du prix des parts (revalorisations à la hausse mais aussi baisses ponctuelles).
• Des évolutions réglementaires ou fiscales qui peuvent affecter le rendement net.
• Des frais annexes spécifiques à chaque SCPI (consultez le DIC et les statuts).

Optimiser votre investissement

Pour optimiser votre stratégie SCPI :

• Diversifiez entre plusieurs SCPI (secteurs, zones géographiques, sociétés de gestion) pour répartir le risque.
• Adoptez un horizon d’investissement suffisamment long (au moins 8–10 ans, idéalement 12–15 ans ou plus).
• Combinez capital initial et versements programmés pour lisser votre entrée sur le marché.
• Utilisez le réinvestissement des dividendes en phase de constitution de patrimoine, puis basculez en mode « revenus » si besoin.
• Profitez du marché secondaire (comme 2nd Market) pour acheter des parts potentiellement décotées ou ajuster votre portefeuille dans le temps.

Le simulateur est un outil d’aide à la décision : il doit être complété par une analyse des documents officiels des SCPI et, si nécessaire, par l’avis d’un professionnel.