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Simulateur d'Investissement SCPI 2026
Calculez la valeur future, les dividendes et l’impact des frais sur votre investissement
Paramètres d'investissement
Taux de distribution moyen de la SCPI sur les dernières années.
Frais d’entrée prélevés lors de chaque versement (primaire ou secondaire selon le cas).
Approche en % du capital (équivalent à ~8–13 % des loyers selon le rendement).
Hypothèse de revalorisation moyenne des parts (peut être négative en cas de baisse).
Si coché, les dividendes sont réinvestis net de frais de souscription ; sinon, ils sont perçus en cash.
Résultats de la simulation
Détail des calculs
📊 Comprendre les frais SCPI
Frais de souscription : généralement 8–12 % à l’entrée (commercialisation, notaire, intermédiaires).
Frais de gestion : souvent affichés en % des loyers, mais ici ramenés en % du capital pour clarifier l’impact annuel.
Exemple indicatif : 0,6 % du capital correspond à environ 13 % des revenus si le rendement brut est de 4,5 %/an.
Les frais réels varient selon les SCPI, les sociétés de gestion et le canal d’accès (primaire, assurance-vie, marché secondaire).
Hypothèses de calcul (version 2026)
Ce simulateur est un outil pédagogique 2026 : il ne modélise pas la fiscalité (impôt, prélèvements sociaux) ni la liquidité des parts.
Combien investir en SCPI ? Guide et simulateur 2026
Déterminer le bon montant à placer en SCPI dépend de votre situation patrimoniale, de vos objectifs de revenus et de votre horizon de détention. Ce simulateur vous permet d'estimer vos revenus potentiels, de mesurer l'impact des frais et de comparer plusieurs scénarios — le tout en quelques minutes.
Les résultats sont purement indicatifs et ne constituent en aucun cas un conseil en investissement. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion.
À partir de quel budget investir en SCPI ?
Le ticket d'entrée varie selon les SCPI : certaines proposent des parts dès 150 à 200 €, d'autres exigent un minimum de 1 000 à 5 000 €. En pratique, un investissement inférieur à 5 000 € génère des revenus très modestes après frais.
Pour obtenir un complément de revenus perceptible, les ordres de grandeur se situent plutôt entre 20 000 et 100 000 €. Au-delà de 100 000 €, la diversification entre plusieurs SCPI (secteurs, zones géographiques, sociétés de gestion) devient un levier de gestion du risque.
Le simulateur ci-dessus vous permet de tester différents montants et de visualiser immédiatement l'effet sur vos revenus estimés et votre rendement annualisé.
Quel revenu espérer selon votre budget SCPI ?
Les exemples ci-dessous utilisent une hypothèse de taux de distribution de 4,5 % brut et des frais de souscription de 10 %. Ces chiffres sont indicatifs et ne représentent pas une promesse de performance.
Capital net après frais : ~9 000 €. Revenu annuel brut estimé : ~405 €, soit ~34 € par mois avant impôt.
Capital net après frais : ~45 000 €. Revenu annuel brut estimé : ~2 025 €, soit ~169 € par mois avant impôt.
Capital net après frais : ~90 000 €. Revenu annuel brut estimé : ~4 050 €, soit ~338 € par mois avant impôt.
Ces estimations ne tiennent pas compte de la fiscalité personnelle (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux), qui réduit le montant net perçu. Utilisez le simulateur pour ajuster les paramètres à votre situation.
Quels frais influencent la rentabilité d'un investissement SCPI ?
Deux catégories de frais affectent directement le rendement effectif d'un investissement en SCPI.
Frais de souscription (ou d'entrée)
Généralement compris entre 8 et 12 % du montant investi, ils sont prélevés à l'achat et réduisent immédiatement le capital réellement investi en parts. Sur un versement de 50 000 € avec 10 % de frais, seuls 45 000 € sont effectivement investis.
Frais de gestion annuels
Prélevés chaque année par la société de gestion sur les loyers perçus, ils sont souvent exprimés en pourcentage des revenus (8 à 13 %). Le simulateur les modélise en pourcentage du capital pour simplifier la lecture de l'impact sur votre patrimoine.
D'autres frais peuvent s'appliquer selon le canal d'investissement : frais d'arbitrage, frais de gestion du contrat d'assurance-vie, ou frais de transaction sur le marché secondaire SCPI.
Combien de temps faut-il pour amortir les frais d'entrée ?
Avec des frais de souscription de 10 % et un taux de distribution de 4,5 %, il faut théoriquement environ 2 à 3 ans de dividendes pour compenser les frais d'entrée — en l'absence de toute revalorisation des parts.
C'est pourquoi un horizon de détention d'au moins 8 à 10 ans est généralement observé par les investisseurs en SCPI. En dessous de cette durée, les frais d'entrée pèsent significativement sur le rendement global.
Le simulateur calcule automatiquement un rendement annualisé (TRI) qui intègre ces frais, vous permettant de visualiser la performance nette sur votre horizon choisi.
Investir en SCPI d'un coup ou progressivement ?
Les deux approches ont leurs avantages. Un investissement en une seule fois (lump sum) permet de bénéficier immédiatement de la totalité des dividendes. L'investissement progressif par versements mensuels lisse le risque de timing, notamment dans un contexte de prix des parts fluctuants.
Le simulateur intègre les deux options : renseignez un capital initial seul, un versement mensuel seul, ou combinez les deux pour comparer les résultats.
Marché primaire ou secondaire : quel impact sur le budget et le rendement ?
Acheter des parts SCPI sur le marché secondaire — entre particuliers, de gré à gré — peut permettre d'acquérir les mêmes parts à un prix inférieur au prix de souscription officiel. Cette décote à l'achat, lorsqu'elle existe, améliore mécaniquement le rendement effectif brut si le dividende versé reste stable.
| Critère | Marché primaire | Marché secondaire (gré à gré) |
|---|---|---|
| Prix d'achat | Prix de souscription officiel | Prix fixé par le vendeur (décote possible) |
| Frais d'entrée | 8 à 12 % (inclus dans le prix) | Droits d'enregistrement 5 % + commission |
| Rendement effectif | Basé sur le prix de souscription | Potentiellement supérieur si décote |
| Accès | SCPI ouvertes à la collecte | Y compris SCPI fermées à la souscription |
| Délai | Variable (délai de jouissance) | 4 à 8 semaines en gré à gré notarié |
Pour estimer précisément les frais d'une transaction sur le marché secondaire, utilisez le simulateur de frais SCPI.
Les décotes ne sont pas garanties et dépendent des conditions de marché, de l'offre et de la demande entre vendeurs et acheteurs. Elles ne constituent pas en elles-mêmes un indicateur de qualité ou de risque de la SCPI.
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Parts de SCPI en vente entre particuliers, transactions sécurisées par notaire.
Voir les annoncesQuestions fréquentes sur l'investissement en SCPI
Combien investir en SCPI pour commencer ?
Le minimum technique dépend de chaque SCPI (souvent 1 à 5 parts, soit quelques centaines à quelques milliers d'euros). Pour générer un revenu régulier perceptible après frais, un investissement de 10 000 à 20 000 € constitue un point de départ fréquemment observé. Le simulateur vous permet de tester votre propre budget.
Peut-on investir en SCPI avec 10 000 euros ?
Oui. Avec 10 000 € et un taux de distribution hypothétique de 4,5 % brut (après ~10 % de frais d'entrée), le revenu annuel brut estimé serait d'environ 405 €. La diversification sera limitée à une ou deux SCPI à ce niveau d'investissement.
Quel revenu mensuel espérer avec une SCPI ?
Le revenu dépend du montant investi, du taux de distribution de la SCPI et de votre fiscalité personnelle. À titre indicatif, 100 000 € investis à 4,5 % brut génèrent environ 338 € par mois brut (avant impôt et prélèvements sociaux). Le simulateur affiche le revenu annuel estimé pour votre configuration.
Faut-il investir d'un coup ou progressivement en SCPI ?
Les deux approches sont possibles. Un investissement unique maximise les revenus immédiats. Des versements programmés lissent le risque de timing, notamment si les prix des parts sont volatils. Le simulateur permet de combiner les deux.
Les frais réduisent-ils fortement la rentabilité SCPI ?
Les frais de souscription (8 à 12 %) réduisent le capital effectivement investi dès le départ. Sur un horizon court (moins de 5 ans), leur impact est significatif. Sur 10 à 15 ans, les dividendes cumulés compensent progressivement ces frais. Le simulateur intègre automatiquement les frais dans le calcul du rendement annualisé.
À partir de quand l'investissement SCPI devient-il intéressant ?
Selon les hypothèses de rendement et de frais, le point d'équilibre (où les dividendes cumulés compensent les frais d'entrée) se situe généralement entre 2 et 4 ans. Un horizon de 8 à 10 ans minimum est fréquemment recommandé par les professionnels du marché pour lisser les cycles.
Quelle différence entre rendement affiché et rendement réellement perçu ?
Le taux de distribution affiché par une SCPI s'applique au prix de souscription. Le rendement réellement perçu dépend du prix d'achat effectif (qui peut être différent sur le marché secondaire), de la fiscalité personnelle et des éventuels frais de gestion du contrat (assurance-vie par exemple).
Le marché secondaire SCPI permet-il d'acheter avec une décote ?
Oui, sur le marché secondaire de gré à gré, les vendeurs fixent librement leur prix. Des décotes par rapport au prix de souscription sont régulièrement observées, sans garantie. En contrepartie, l'acheteur s'acquitte de droits d'enregistrement de 5 % (article 726 du CGI) et d'une commission plateforme. Le simulateur de frais permet d'estimer le coût total.