Une société à l'impôt sur les sociétés qui achète l'usufruit temporaire de parts de SCPI perçoit le revenu calculé sur la valeur entière des parts, en n'ayant payé qu'une fraction de leur prix. Le droit s'éteint au terme, sans valeur résiduelle. Renseignez les champs, chaque ligne indique où trouver la valeur. Le bouton « Exemple » remplit le cas détaillé plus bas sur cette page.
Prix de souscription publié au bulletin de la SCPI, ou prix négocié sur le marché secondaire. Le revenu se calcule sur ce prix, pas sur celui de l'usufruit.
Quantité de parts dont votre société achète l'usufruit.
De 3 à 15 ans en pratique. Au terme, le droit s'éteint et rien n'est remboursé.
Part du prix payée pour l'usufruit, selon la durée. Repères indicatifs : 5 ans 20 %, 7 ans 23 %, 10 ans 30 %. Négociable de gré à gré.
Taux publié par la société de gestion, avant toute fiscalité. Moyenne du marché en 2025 : 4,91 % (ASPIM). Il varie chaque année.
SCPI investie hors de France seulement : écart entre l'acompte brut et l'acompte net au bulletin, rapporté au brut. SCPI française : laissez 0.
Le taux réduit ne s'applique qu'à une fraction du bénéfice des PME éligibles.
Art. 680 CGI pour un usufruit cédé seul, art. 726 CGI pour des parts en pleine propriété. Quand l'acte répartit les parts entre usufruitier et nu-propriétaire, la qualification relève du notaire.
Le taux que votre banque vous propose pour la même durée. Il sera comparé net d'impôt sur les sociétés.
Le coût d'entrée
Chaque année
Sur toute la durée et rendement
Un récapitulatif du calcul, avec la méthode et les hypothèses retenues.
Estimation. Le rendement interne est calculé sur le coût total d'acquisition, droits et frais compris, et tient compte de l'extinction du droit au terme. Le rapport entre le revenu annuel et le coût payé, bien plus élevé, ne mesure pas le rendement d'un usufruit puisqu'il ignore la disparition du capital. Le calcul suppose un dividende constant : il varie chaque année et n'est pas garanti. L'amortissement porte sur le seul prix de l'usufruit ; droits et frais sont traités comme une charge de l'année d'acquisition, option comptable parmi d'autres, à valider avec un expert-comptable. Si l'amortissement dépasse le revenu encaissé, le calcul retient l'économie d'impôt correspondante, ce qui suppose un résultat imposable par ailleurs. La qualification des droits d'enregistrement relève du notaire selon la rédaction de l'acte. Le compte à terme est comparé à son taux brut diminué de l'impôt sur les sociétés. Cet outil ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou comptable.
Lire le résultat : le rendement interne, pas le rapport annuel
Un usufruitier ne perçoit qu'un revenu, pendant une durée fixée. Au terme, le droit disparaît et le prix payé n'est pas restitué. Diviser le revenu annuel par le prix payé surestime donc largement le rendement, puisque ce rapport ignore l'extinction. Le capital revient progressivement, à travers les revenus encaissés, et non sous forme de remboursement au terme. Le taux de rendement interne intègre ce mécanisme.
Les droits d'enregistrement changent le coût d'entrée
Un usufruit temporaire de parts cédé seul relève du droit fixe de 125 € prévu à l'article 680 du Code général des impôts. Des parts cédées en pleine propriété relèvent du droit proportionnel de 5 % de l'article 726. Sur un usufruit de 37 720 €, l'écart est de 1 761 €. Quand l'acte répartit des parts cédées en pleine propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire, la qualification et la liquidation des droits relèvent du notaire ; le sélecteur du calculateur permet de tester les deux régimes.
L'amortissement, levier face à un compte à terme
L'usufruit temporaire est un droit à durée déterminée. Il est généralement amortissable linéairement sur la durée du démembrement. Cet amortissement vient chaque année en déduction du résultat imposable de la société. Le revenu encaissé reste entier ; seule la fraction qui dépasse l'amortissement est imposée. Le taux normal de l'impôt sur les sociétés est de 25 %. Le taux réduit de 15 % s'applique sous conditions à une fraction du bénéfice des PME éligibles. Ce traitement comptable est admis sous conditions : à valider avec votre expert-comptable.
Retraiter la fiscalité étrangère
Pour une SCPI investie hors de France, l'impôt du pays de situation de l'immeuble est prélevé à la source, avant versement. Le montant encaissé est inférieur au taux de distribution publié. Les sociétés de gestion publient ce montant dans leurs bulletins trimestriels, sur la ligne qui sépare l'acompte brut de l'acompte net. Rapporté au dividende brut, il alimente le champ « fiscalité étrangère » du calculateur. Pour une SCPI investie en France, laissez ce champ à zéro.
Le taux de distribution est un indicateur de place défini par l'ASPIM, brut de toute fiscalité. Le détail figure sur la page taux de distribution : ce que 2nd Market affiche. Le traitement des revenus de source étrangère est détaillé dans le guide fiscalité SCPI.
Le prix se négocie librement entre les parties. L'acte est notarié, les fonds sont conservés par le notaire jusqu'à la signature. Une offre peut être retirée tant qu'elle n'a pas été acceptée.
Avertissement — 2nd Market met en relation acheteurs et vendeurs. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni conseiller en investissements financiers, ni société de gestion, et ne fournit aucun conseil en investissement, fiscal ou comptable. Les chiffres affichés proviennent des publications des sociétés de gestion à leur date de parution et peuvent évoluer. Ils sont bruts de toute fiscalité. Les distributions ne sont pas garanties. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de revente. Il appartient à chaque acheteur d'apprécier, le cas échéant avec son conseil, l'adéquation d'une opération à sa situation.
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Une société soumise à l'IS peut acheter l'usufruit temporaire de parts de SCPI pour placer sa trésorerie excédentaire. Elle acquiert le seul droit de percevoir les distributions, pour une durée fixée de 3 à 15 ans, à une fraction du prix de la pleine propriété. Le rendement net après IS dépend de la distribution, de la clé de démembrement, du taux d'IS et de la durée. Face à un compte à terme, le levier tient à l'amortissement linéaire de l'usufruit, qui réduit le résultat imposable chaque année.
Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM, contre 4,72 % en 2024. Les comptes à terme plafonnent souvent entre 2,5 % et 3,5 % brut. Cette page pose le cadre de calcul, les hypothèses et les repères de marché. Aucun chiffre n'est garanti.
Comment fonctionne l'usufruit temporaire de SCPI pour une société à l'IS
Une entreprise achète le droit de percevoir les distributions d'une SCPI pendant une durée déterminée. Le prix payé ne représente qu'une fraction de la valeur de la part. Le dividende, lui, est calculé sur la valeur totale de la part. Le droit s'éteint au terme, sans valeur résiduelle.
Le démembrement temporaire sépare revenu et capital
Le démembrement scinde la pleine propriété en deux droits. L'usufruitier perçoit les revenus pendant la durée fixée. Le nu-propriétaire détient le titre et récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Chaque partie paie sa quote-part selon une clé de répartition. Pour une société, la logique est celle d'un placement à flux: investissement initial réduit, revenus réguliers pendant la durée, extinction automatique à l'échéance.
L'amortissement de l'usufruit réduit le résultat imposable
L'usufruit temporaire est un droit incorporel à durée déterminée. Il est généralement amortissable linéairement sur la durée du démembrement. Cet amortissement vient chaque année en déduction du résultat imposable de la société. Au taux d'IS de 25 %, l'économie représente 25 % du montant amorti chaque année. Le taux réduit de 15 % s'applique sous conditions à une fraction du bénéfice des PME éligibles. Ce traitement comptable est admis sous conditions: à valider avec votre expert-comptable.
Usufruit de SCPI ou compte à terme: l'écart de rendement, chiffré
L'exemple ci-dessous compare un usufruit de 7 ans à un compte à terme, à trésorerie investie égale. Les distributions sont supposées constantes: hypothèse d'école, elles varient chaque année et ne sont pas garanties.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| SCPI | Exemple générique (distribution 4,2 %, prix PP 164 € / part) |
| Clé usufruit 7 ans (indicative) | 23 % → prix usufruit = 37,72 € / part |
| Nombre de parts | 1 000 |
| Investissement usufruit | 37 720 € |
| Dividende brut annuel | 1 000 × 164 € × 4,2 % = 6 888 € |
| Amortissement annuel | 37 720 € / 7 = 5 389 € |
| Résultat imposable annuel | 6 888 − 5 389 = 1 499 € |
| IS annuel (25 %) | – 375 € |
| Cashflow net annuel | 6 888 − 375 = 6 513 € |
| TRI net estimé sur 7 ans | ≈ 5,0 % |
| Compte à terme 3 % (net IS) | TRI net ≈ 2,25 % — avantage d'environ +2,7 points pour l'usufruit |
Simulation illustrative. Le TRI net après IS (≈ 5,0 %) tient compte du calendrier des flux et de l'absence de valeur résiduelle; il n'est pas égal au rendement facial. La distribution varie d'une année à l'autre. Les clés sont indicatives et varient selon la société de gestion. L'amortissement dépend des règles en vigueur. À valider avec votre expert-comptable.
Pour un usufruit sur une SCPI européenne, la fiscalité étrangère prélevée à la source réduit encore le rendement. Le calculateur en haut de page la mesure. Pour modéliser durée, clé, distribution et fiscalité: simuler un scénario de démembrement SCPI.
Clés de démembrement: repères de marché 2026
Les clés ci-dessous sont des repères indicatifs. Chaque société de gestion fixe ses propres barèmes. Sur le marché secondaire, la clé se négocie entre les parties avec validation notariale.
| Durée | Clé usufruit | Clé nue-propriété | Profil type |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 12 % | 88 % | Trésorerie court terme |
| 5 ans | 20 % | 80 % | PME, holding patrimoniale |
| 7 ans | 23 % | 77 % | Trésorerie stable, ETI |
| 10 ans | 30 % | 70 % | Holding long terme |
| 15 ans | 40 % | 60 % | Stratégie patrimoniale |
Clés indicatives. Les sociétés de gestion définissent librement leurs barèmes. Sur 2nd Market, la clé se négocie entre acheteur et vendeur avec validation notariale.
Acheter l'usufruit de SCPI sur le marché secondaire
Sur le marché primaire, l'usufruit s'acquiert via la société de gestion, qui met en relation un usufruitier et un nu-propriétaire; les clés sont fixées par la société de gestion. Sur 2nd Market, une autre voie existe: un vendeur met en vente ses parts en pleine propriété, et l'acheteur peut demander au notaire de procéder à un démembrement lors de la cession, à un prix négocié entre les parties, sécurisé par acte notarié.
La décote secondaire peut s'ajouter à la clé de démembrement
Le marché secondaire affiche des décotes de −10 % à −35 % par rapport au prix de souscription (données observées sur 2nd Market, non garanties). Pour une entreprise qui cherche de l'usufruit, cette décote peut se cumuler avec la clé: le prix d'entrée peut être inférieur à celui obtenu via la société de gestion. Chaque transaction passe par un notaire, qui vérifie l'identité des parties, rédige l'acte et séquestre les fonds. Pour cadrer l'approche: acheter des SCPI sur le marché secondaire ou primaire.
Droits d'enregistrement : 125 € sur un usufruit seul, 5 % en pleine propriété
Le coût d'entrée d'une cession de gré à gré ne se limite pas au prix négocié. Les droits d'enregistrement, à la charge de l'acquéreur, dépendent de l'objet cédé.
| Objet de la cession | Régime | Sur 37 720 € (exemple de cette page) |
|---|---|---|
| Parts de SCPI en pleine propriété | Droit proportionnel de 5 % du prix, article 726 du Code général des impôts | 1 886 € |
| Usufruit temporaire de parts, cédé seul | Droit fixe de 125 €, article 680 du Code général des impôts | 125 € |
La cession du seul usufruit de parts sociales n'est pas une cession de droits sociaux au sens de l'article 726 : la Cour de cassation l'a jugé fin 2022 et début 2023, et le BOFiP a été mis à jour en avril 2024 en ce sens. Sur l'exemple de cette page, l'écart est de 1 761 €, soit 4,7 % du prix de l'usufruit.
La qualification dépend de l'acte. Quand un vendeur cède des parts en pleine propriété et que l'acte les répartit entre un usufruitier et un nu-propriétaire, c'est le notaire qui qualifie l'opération et liquide les droits. Le régime applicable se vérifie avec lui avant de fixer le prix.
Côté vendeur, si l'usufruit est cédé par une personne physique, la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire relève de l'article 13, 5° du Code général des impôts : le prix est imposé comme un revenu de la catégorie concernée, revenus fonciers pour des parts de SCPI, et non selon le régime des plus-values. Ce traitement pèse sur le prix que le vendeur acceptera. Le guide de l'usufruit temporaire le détaille côté cédant.
Chez l'acquéreur soumis à l'IS, les droits d'enregistrement sont comptabilisés en charge ou incorporés au coût d'acquisition de l'usufruit, selon l'option comptable retenue ; à valider avec l'expert-comptable.
Risques et limites
Baisse des distributions. Le taux de distribution affiché est un historique. Plusieurs SCPI ont réduit leur distribution entre 2023 et 2025. Si le dividende baisse pendant la durée de l'usufruit, le TRI réel sera inférieur à la simulation.
Revente avant le terme. L'usufruit temporaire se détient jusqu'à l'échéance. Une revente anticipée reste possible sur le marché secondaire, sans garantie de délai ni de prix.
Pas de valeur résiduelle. Au terme, l'usufruit s'éteint. Le capital initial n'est récupéré qu'à travers les distributions perçues et l'économie d'IS. Si les revenus ont été inférieurs aux prévisions, l'écart n'est pas compensé par une valeur finale.
Risque fiscal et comptable. L'amortissement de l'usufruit temporaire est admis en pratique sous conditions. Chaque cas se valide avec un expert-comptable. Les règles peuvent évoluer.
Ce qu'il faut retenir
- Une société à l'IS perçoit des revenus immobiliers sur un capital réduit: 12 % à 40 % de la pleine propriété selon la durée.
- L'amortissement linéaire de l'usufruit réduit le résultat imposable chaque année: c'est le levier face à un compte à terme.
- Le TRI net après IS dépend de la distribution, de la clé, du taux d'IS et de la durée. Simulez le cas, puis confrontez-le à votre réalité comptable.
- Sur le marché secondaire, les décotes observées (non garanties) peuvent s'ajouter à la clé: le prix d'entrée compte plus que le prix de souscription.
- Les distributions ne sont pas garanties, la revente avant terme n'est pas garantie, le capital n'est pas protégé.
Questions fréquentes
Une société à l'IS peut-elle acheter l'usufruit de parts de SCPI ?
Oui. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés peut acquérir l'usufruit temporaire de parts de SCPI. Elle achète le droit de percevoir les distributions pendant une durée fixée, de 3 à 15 ans, à une fraction du prix de la pleine propriété. Au terme, le droit s'éteint sans valeur résiduelle. 2nd Market est une plateforme de mise en relation et ne fournit aucun conseil en investissement ni conseil fiscal.
Comment l'amortissement de l'usufruit réduit-il l'impôt de la société ?
L'usufruit temporaire est un droit incorporel à durée déterminée, généralement amortissable linéairement sur la durée du démembrement. L'amortissement annuel vient en déduction du résultat imposable. Au taux d'IS de 25 %, l'économie représente 25 % du montant amorti chaque année. Ce traitement est admis sous conditions et se valide avec un expert-comptable.
L'usufruit de SCPI rapporte-t-il plus qu'un compte à terme ?
Le rendement dépend de la distribution, de la clé de démembrement, du taux d'IS et de la durée. Dans l'exemple d'un usufruit de 7 ans acheté 37 720 € (clé 23 %) sur une SCPI distribuant 4,2 %, le TRI net après IS ressort à environ 5 %, contre environ 2,25 % pour un compte à terme à 3 % net d'IS. Cet écart illustratif suppose des distributions constantes, qui varient chaque année et ne sont pas garanties.
Peut-on acheter l'usufruit d'une SCPI sur le marché secondaire ?
Oui. Sur 2nd Market, un vendeur met en vente ses parts en pleine propriété. L'acheteur peut demander au notaire de procéder à un démembrement lors de la cession, à un prix négocié entre les parties. La décote secondaire, de −10 % à −35 % par rapport au prix de souscription (données observées, non garanties), peut se cumuler avec la clé de démembrement. Chaque transaction passe par un notaire qui séquestre les fonds.
Quels droits d'enregistrement sur l'achat d'un usufruit temporaire de SCPI ?
La cession d'un usufruit temporaire de parts cédé seul relève du droit fixe de 125 € prévu à l'article 680 du Code général des impôts, et non du droit proportionnel de 5 % de l'article 726 qui s'applique à une cession de parts en pleine propriété. Sur un usufruit acheté 37 720 €, l'écart est de 1 761 €. Quand l'acte répartit des parts cédées en pleine propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire, la qualification et la liquidation des droits relèvent du notaire.