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Simulateur Viager Libre & Occupé

💰 Valeur du bien (€)

Valeur vénale estimée du bien immobilier

📍 Localisation

Décote DUH appliquée selon le marché local

🎂 Âge du vendeur

Âge du crédirentier (vendeur)

👤 Sexe du vendeur

Influence l'espérance de vie statistique

🎁 Bouquet (%)

Pourcentage du capital versé à la signature

📊 Taux technique (%)

Taux de conversion capital → rente (standard 4,5%)

Bouquet initial

Rente mensuelle

Espérance de vie estimée

Valeur après décote DUH

📋 Hypothèses de calcul :

Espérance de vie : Tables INSEE 2024 (TGH05/TGF05) avec interpolation
Viager occupé : Décote DUH selon localisation (15-30% du marché)
Viager libre : Aucune décote (bien libéré immédiatement)
Rente viagère : Calculée sur capital restant après bouquet avec taux technique
Bouquet standard : 20-40% de la valeur occupée selon profil

Cette simulation est donnée à titre indicatif et ne constitue pas un engagement contractuel. Consultez un notaire spécialisé viager pour une évaluation personnalisée.

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Simulateur Viager 2025 [Gratuit] — Viager Libre ou Occupé, Calcul Bouquet & Rente

Utilisez notre simulateur viager libre et occupé pour comparer en quelques secondes bouquet, rente mensuelle et DUH (droit d’usage et d’habitation) selon la localisation du bien. Le calcul viager s’appuie sur les tables INSEE 2024 et une méthodologie économique transparente. Estimation viager 100 % gratuite, sans inscription, pour vendeurs et acheteurs. Pour les bases du viager, vous pouvez aussi consulter la page viager 2ndMarket.

Ce que calcule le simulateur viager libre / occupé :

🏠 Viager libre : bien libéré immédiatement, calcul sur 100 % de la valeur vénale
🔑 Viager occupé : décote DUH appliquée selon âge et zone géographique
⚖️ Comparaison directe bouquet + rente entre viager libre et viager occupé
📍 Prise en compte des zones (Paris, grandes villes, villes moyennes, rural)
📊 Espérance de vie estimée à partir des tables officielles INSEE 2024 (TGH05 / TGF05)

🔍 Viager Libre vs Viager Occupé — Les Différences Clés Avant la Simulation

🏠 Viager Libre

Définition

Le vendeur libère immédiatement le bien. L'acheteur peut l'occuper, le louer ou le revendre dès la signature de l’acte notarié.

Caractéristiques

Décote : Aucune (100 % de la valeur vénale du bien)
Bouquet : Souvent plus élevé (en pratique 25–35 % de la valeur)
Rente : Plus importante que pour un viager occupé à valeur identique
Jouissance : Immédiate pour l'acheteur (habitation ou location)

Pour qui ?

✅ Vendeurs qui déménagent (EHPAD, résidence senior, famille)
✅ Seniors cherchant à maximiser le capital et la rente
✅ Investisseurs qui veulent un bien louable immédiatement

🔑 Viager Occupé

Définition

Le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) jusqu'à son décès. Il reste dans son logement à vie, tout en percevant un bouquet et une rente.

Caractéristiques

Décote : En pratique 15–40 % selon âge, zone et loyer théorique
Bouquet : Plus modéré (souvent 20–30 % de la valeur décotée)
Rente : Plus faible que pour un viager libre sur le même bien
Jouissance : Différée, l’acheteur récupère la pleine propriété au décès du vendeur

Pour qui ?

✅ Vendeurs qui souhaitent rester chez eux
✅ Seniors qui optimisent leur patrimoine sans déménager
✅ Acheteurs patients, orientés investissement long terme

📍 Impact de la Localisation — Décote DUH en Viager Occupé

La décote d'occupation (DUH) dépend fortement de la localisation du bien et du niveau de loyers de marché. Plus le marché locatif est tendu, plus la valeur du droit d’usage est élevée, et plus la décote appliquée au viager occupé est importante.

Zone géographique	Décote DUH couramment observée	Loyer mensuel moyen estimatif (T2–T3)
Paris et région parisienne	25–35 %	1 500 – 3 000 €
Grandes villes (Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice…)	20–30 %	900 – 1 800 €
Villes moyennes	18–25 %	700 – 1 200 €
Zones rurales / petites villes	15–20 %	500 – 800 €

Méthode de calcul DUH économique (approche experte) :

Dans les études détaillées, le DUH peut aussi être évalué par une méthode dite économique, en actualisant les flux de loyers théoriques sur la durée d’occupation probable (méthode NPV avec un taux d’actualisation autour de 4 %). Cette approche s’appuie sur les tables INSEE et sur une actualisation prudente des loyers futurs.

Pour aller plus loin dans l’analyse (rendement acheteur, TRI, comparaison avec une vente classique), vous pouvez compléter votre simulation avec nos autres outils viager : simulateur de rendement acheteur viager, viager vs vente + placement ou simulateur fiscalité viager.

💰 Exemple Comparatif Viager Libre vs Occupé (Simulation Chiffrée)

Simulation : Bien 300 000 € — Femme 75 ans — Paris

Exemple simplifié pour illustrer la logique du calcul viager libre et occupé (valeurs indicatives).

🏠 Viager Libre

Paramètres : ├─ Valeur vénale : 300 000€ ├─ Décote DUH : 0% (libre) ├─ Valeur de base : 300 000€ ├─ Bouquet 30% : 90 000€ ├─ Capital à renter : 210 000€ └─ Espérance de vie (INSEE) : 14,7 ans Résultats (ordre de grandeur) : ├─ Bouquet : 90 000€ ├─ Rente mensuelle : ~788€ └─ Revenus totaux estimés sur la période : ~229 000€

🔑 Viager Occupé (Paris)

Paramètres : ├─ Valeur vénale : 300 000€ ├─ Décote DUH indicative : 30% (marché parisien) ├─ Valeur de base occupée : 210 000€ ├─ Bouquet 30% : 63 000€ ├─ Capital à renter : 147 000€ └─ Espérance de vie (INSEE) : 14,7 ans Résultats (ordre de grandeur) : ├─ Bouquet : 63 000€ ├─ Rente mensuelle : ~551€ └─ Revenus totaux estimés sur la période : ~160 000€

📊 Lecture de la simulation

Pour le vendeur : le viager libre maximise en général le total “bouquet + rentes”, au prix d’un départ du logement.
Pour l’acheteur : le viager occupé offre une décote d’entrée plus importante mais sans jouissance immédiate.
Les valeurs exactes dépendent du bien, de l’âge, du profil fiscal et des conditions de marché. Le simulateur donne un ordre de grandeur structuré, à valider avec un notaire.

🎯 Quel Type de Viager Choisir ? Petit Guide Décisionnel

Choisir le viager libre si vous êtes VENDEUR et :

✅ Vous déménagez (EHPAD, résidence senior, famille, changement de région)
✅ Vous souhaitez maximiser vos revenus (capital immédiat + rente élevée)
✅ Vous n’êtes plus attaché au logement
✅ Vous voulez sécuriser un capital rapidement pour financer un projet ou un besoin de santé

Choisir le viager occupé si vous êtes VENDEUR et :

✅ Vous souhaitez rester chez vous à vie
✅ Vous avez un fort attachement au quartier ou à votre environnement
✅ Vous acceptez des revenus plus faibles en échange de la jouissance du bien
✅ Vous êtes en relativement bonne santé et visez un horizon long

Choisir le viager libre si vous êtes ACHETEUR et :

✅ Vous souhaitez habiter ou louer immédiatement le bien
✅ Vous acceptez un bouquet et une rente plus élevés
✅ Vous recherchez un rendement locatif immédiat
✅ Vous diversifiez un portefeuille immobilier déjà existant

Choisir le viager occupé si vous êtes ACHETEUR et :

✅ Vous investissez sur un horizon de 10 à 20 ans
✅ Vous cherchez une décote d’acquisition importante
✅ Vous n’avez pas besoin de loyers immédiats
✅ Vous préparez votre retraite ou une transmission de patrimoine

📐 Méthodologie du Simulateur Viager (Bouquet, Rente, DUH)

1. Calcul de l’espérance de vie

Le simulateur utilise les tables de mortalité INSEE 2024 (TGH05/TGF05) avec interpolation pour les âges intermédiaires, en différenciant hommes et femmes. L’objectif n’est pas de prédire un cas individuel, mais d’utiliser une base statistique cohérente pour structurer le calcul.

Exemple Femme 75 ans : ├─ Table INSEE : espérance de vie ≈ 14,74 ans ├─ Si l’âge exact n’est pas dans la table : interpolation └─ Les femmes ont en moyenne une espérance de vie plus longue que les hommes du même âge

2. Calcul de la décote DUH (viager occupé)

En viager occupé, la valeur du droit d’usage du vendeur correspond à la capacité théorique de louer le bien pendant sa durée d’occupation. On applique une décote DUH soit par barème simplifié (fourchettes par zone), soit par méthode économique lorsque l’on dispose des loyers et que l’analyse nécessite plus de précision.

Principe de calcul DUH économique (schéma de principe) : DUH ≈ Σ (Loyer annuel théorique / (1 + taux d’actualisation)^t) sur la durée d’occupation probable → Plus les loyers sont élevés et la durée longue, plus la valeur du DUH est importante et plus la décote sur la valeur occupée est forte.

3. Calcul du bouquet et de la rente viagère

Formules générales utilisées (schéma simplifié) : ┌─ Viager Libre │ ├─ Valeur de base = Valeur vénale (100 %) │ ├─ Bouquet = Valeur de base × % bouquet choisi │ ├─ Capital à renter = Valeur de base - Bouquet │ └─ Rente mensuelle ≈ (Capital à renter × taux technique) / (12 × espérance de vie) └─ Viager Occupé ├─ Valeur de base = Valeur vénale × (1 - Décote DUH) ├─ Bouquet = Valeur de base × % bouquet choisi ├─ Capital à renter = Valeur de base - Bouquet └─ Rente mensuelle ≈ (Capital à renter × taux technique) / (12 × espérance de vie)

4. Taux technique

Le taux technique sert à transformer un capital en flux réguliers (rente). Dans la pratique, il est souvent compris dans une fourchette de 3,5 à 5,5 %. Le simulateur permet d’utiliser un taux standard et d’apprécier l’impact d’un taux plus prudent ou plus dynamique selon les situations.

🔢 Cas Pratiques Viager (Profils Différents)

Cas 1 : Senior parisien qui finance une entrée en EHPAD

Profil : Homme 82 ans, Paris Bien : Appartement 2 pièces estimé 450 000€ Besoin : Financer EHPAD + conserver une rente Option A - Viager Libre : ├─ Bouquet (ordre de grandeur) : 30% de 450 000€ ≈ 135 000€ ├─ Rente mensuelle : calculée sur 70% restants └─ Intérêt : capital important immédiat pour frais d’entrée + rente significative Option B - Viager Occupé : ├─ Décote DUH plus élevée (marché parisien) ├─ Bouquet et rente plus faibles └─ Intérêt limité si le logement n’est plus occupé par le vendeur

Cas 2 : Couple en zone rurale qui souhaite rester dans sa maison

Profil : Couple (F70 + H74), zone rurale Bien : Maison estimée 220 000€ Besoin : Compléter la retraite sans déménager Option A - Viager Libre : ├─ Non souhaité (impliquerait un déménagement) └─ Pas adapté à leur objectif Option B - Viager Occupé : ├─ Bouquet plus modeste ├─ Rente mensuelle pour compléter la retraite └─ Maintien à domicile jusqu’à la fin de vie

Cas 3 : Investisseur qui compare plusieurs stratégies

Profil : Investisseur 45 ans, grande ville Budget : 300 000€ Objectif : Combiner potentiel de plus-value et revenus Stratégie Viager Libre : ├─ Jouissance immédiate : habitation ou location ├─ Bouquet et rente plus élevés └─ Rendement dépend du loyer et de l’évolution des prix Stratégie Viager Occupé : ├─ Fortes décotes à l’achat possibles ├─ Pas de loyer immédiat └─ Rendement dépend surtout de la durée réelle d’occupation

⚠️ Limites du Simulateur et Points de Vigilance

Ce que le simulateur ne prend pas en compte automatiquement :

État précis du bien : travaux importants, rénovation énergétique, situation de copropriété.
Clauses particulières : réversibilité sur deux têtes, indexation, clauses résolutoires.
Fiscalité détaillée : imposition de la rente chez le vendeur, IFI côté acheteur.
Frais annexes : frais de notaire, diagnostics obligatoires, assurances.
Évolution des prix immobiliers : hausse ou baisse du marché local sur 10–20 ans.

Quand utiliser un simulateur viager plus avancé ou demander conseil ?

Montants importants (par exemple bien > 500 000 €)
Viager sur deux têtes (couple) ou cas familiaux complexes
Projet de transmission ou d’optimisation fiscale spécifique
Négociation finale avant signature chez le notaire

Vous pouvez lancer le comparateur viager libre/occupé sur cette page ou compléter votre analyse avec nos autres outils viager : simulateur de rendement acheteur viager, analyse d’offre viager ou simulateur fiscalité viager.

📚 Ressources Complémentaires Viager

Simulateurs 2ndMarket dédiés au viager

🧮 Simulateur viager libre & occupé 2025 (page actuelle, comparatif automatique libre / occupé)
📈 Simulateur rendement acheteur viager (vision investissement)
📊 Analyse d’offre viager
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