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Simulateur Viager Libre & Occupé
- Espérance de vie : Tables INSEE 2024 (TGH05/TGF05) avec interpolation
- Viager occupé : Décote DUH selon localisation (15-30% du marché)
- Viager libre : Aucune décote (bien libéré immédiatement)
- Rente viagère : Calculée sur capital restant après bouquet avec taux technique
- Bouquet standard : 20-40% de la valeur occupée selon profil
Cette simulation est donnée à titre indicatif et ne constitue pas un engagement contractuel. Consultez un notaire spécialisé viager pour une évaluation personnalisée.
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Simulateur Viager 2026 [Gratuit] — Viager Libre ou Occupé, Calcul Bouquet & Rente
Utilisez notre simulateur viager libre et occupé pour comparer en quelques secondes bouquet, rente mensuelle et DUH (droit d’usage et d’habitation) selon la localisation du bien. Le calcul viager s’appuie sur les tables INSEE 2024 et une méthodologie économique transparente. Estimation viager 100 % gratuite, sans inscription, pour vendeurs et acheteurs. Pour les bases du viager, vous pouvez aussi consulter la page viager 2ndMarket.
Ce que calcule le simulateur viager libre / occupé :
- 🏠 Viager libre : bien libéré immédiatement, calcul sur 100 % de la valeur vénale
- 🔑 Viager occupé : décote DUH appliquée selon âge et zone géographique
- ⚖️ Comparaison directe bouquet + rente entre viager libre et viager occupé
- 📍 Prise en compte des zones (Paris, grandes villes, villes moyennes, rural)
- 📊 Espérance de vie estimée à partir des tables officielles INSEE 2024 (TGH05 / TGF05)
🔍 Viager Libre vs Viager Occupé — Les Différences Clés Avant la Simulation
🏠 Viager Libre
Définition
Le vendeur libère immédiatement le bien. L'acheteur peut l'occuper, le louer ou le revendre dès la signature de l’acte notarié.
Caractéristiques
- Décote : Aucune (100 % de la valeur vénale du bien)
- Bouquet : Souvent plus élevé (en pratique 25–35 % de la valeur)
- Rente : Plus importante que pour un viager occupé à valeur identique
- Jouissance : Immédiate pour l'acheteur (habitation ou location)
Pour qui ?
- ✅ Vendeurs qui déménagent (EHPAD, résidence senior, famille)
- ✅ Seniors cherchant à maximiser le capital et la rente
- ✅ Investisseurs qui veulent un bien louable immédiatement
🔑 Viager Occupé
Définition
Le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) jusqu'à son décès. Il reste dans son logement à vie, tout en percevant un bouquet et une rente.
Caractéristiques
- Décote : En pratique 15–40 % selon âge, zone et loyer théorique
- Bouquet : Plus modéré (souvent 20–30 % de la valeur décotée)
- Rente : Plus faible que pour un viager libre sur le même bien
- Jouissance : Différée, l’acheteur récupère la pleine propriété au décès du vendeur
Pour qui ?
- ✅ Vendeurs qui souhaitent rester chez eux
- ✅ Seniors qui optimisent leur patrimoine sans déménager
- ✅ Acheteurs patients, orientés investissement long terme
📍 Impact de la Localisation — Décote DUH en Viager Occupé
La décote d'occupation (DUH) dépend fortement de la localisation du bien et du niveau de loyers de marché. Plus le marché locatif est tendu, plus la valeur du droit d’usage est élevée, et plus la décote appliquée au viager occupé est importante.
| Zone géographique | Décote DUH couramment observée | Loyer mensuel moyen estimatif (T2–T3) |
|---|---|---|
| Paris et région parisienne | 25–35 % | 1 500 – 3 000 € |
| Grandes villes (Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice…) |
20–30 % | 900 – 1 800 € |
| Villes moyennes | 18–25 % | 700 – 1 200 € |
| Zones rurales / petites villes | 15–20 % | 500 – 800 € |
Méthode de calcul DUH économique (approche experte) :
Dans les études détaillées, le DUH peut aussi être évalué par une méthode dite économique, en actualisant les flux de loyers théoriques sur la durée d’occupation probable (méthode NPV avec un taux d’actualisation autour de 4 %). Cette approche s’appuie sur les tables INSEE et sur une actualisation prudente des loyers futurs.
Pour aller plus loin dans l’analyse (rendement acheteur, TRI, comparaison avec une vente classique), vous pouvez compléter votre simulation avec nos autres outils viager : simulateur de rendement acheteur viager, viager vs vente + placement ou simulateur fiscalité viager.
💰 Exemple Comparatif Viager Libre vs Occupé (Simulation Chiffrée)
Simulation : Bien 300 000 € — Femme 75 ans — Paris
Exemple simplifié pour illustrer la logique du calcul viager libre et occupé (valeurs indicatives).
🏠 Viager Libre
🔑 Viager Occupé (Paris)
📊 Lecture de la simulation
- Pour le vendeur : le viager libre maximise en général le total “bouquet + rentes”, au prix d’un départ du logement.
- Pour l’acheteur : le viager occupé offre une décote d’entrée plus importante mais sans jouissance immédiate.
- Les valeurs exactes dépendent du bien, de l’âge, du profil fiscal et des conditions de marché. Le simulateur donne un ordre de grandeur structuré, à valider avec un notaire.
🎯 Quel Type de Viager Choisir ? Petit Guide Décisionnel
Choisir le viager libre si vous êtes VENDEUR et :
- ✅ Vous déménagez (EHPAD, résidence senior, famille, changement de région)
- ✅ Vous souhaitez maximiser vos revenus (capital immédiat + rente élevée)
- ✅ Vous n’êtes plus attaché au logement
- ✅ Vous voulez sécuriser un capital rapidement pour financer un projet ou un besoin de santé
Choisir le viager occupé si vous êtes VENDEUR et :
- ✅ Vous souhaitez rester chez vous à vie
- ✅ Vous avez un fort attachement au quartier ou à votre environnement
- ✅ Vous acceptez des revenus plus faibles en échange de la jouissance du bien
- ✅ Vous êtes en relativement bonne santé et visez un horizon long
Choisir le viager libre si vous êtes ACHETEUR et :
- ✅ Vous souhaitez habiter ou louer immédiatement le bien
- ✅ Vous acceptez un bouquet et une rente plus élevés
- ✅ Vous recherchez un rendement locatif immédiat
- ✅ Vous diversifiez un portefeuille immobilier déjà existant
Choisir le viager occupé si vous êtes ACHETEUR et :
- ✅ Vous investissez sur un horizon de 10 à 20 ans
- ✅ Vous cherchez une décote d’acquisition importante
- ✅ Vous n’avez pas besoin de loyers immédiats
- ✅ Vous préparez votre retraite ou une transmission de patrimoine
Simulateur viager libre ou occupé (2026) : méthodologie, DUH, bouquet et rente
Cette page explique comment lire (et challenger) une simulation viager : espérance de vie, décote DUH, bouquet et rente. Objectif : comparer des scénarios libres vs occupés, avec des exemples concrets.
Pour compléter l’analyse : rendement acheteur, analyse d’offre viager, fiscalité viager.
1) Méthodologie du calcul
Calcul de l’espérance de vie
Le simulateur utilise des tables de mortalité INSEE avec interpolation pour les âges intermédiaires, en différenciant hommes et femmes. L’objectif n’est pas de prédire un cas individuel, mais d’utiliser une base statistique cohérente pour structurer le calcul.
Décote DUH en viager occupé
En viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation. La valeur de ce droit peut être estimée :
Méthode économique (recommandée)
On valorise l’occupation à partir d’un loyer théorique et d’une actualisation sur la durée probable d’occupation (logique “valeur actuelle”).
Méthode par barème (repère simplifié)
Certains repères utilisent des barèmes (âge / zone) pour approcher l’occupation. C’est plus rapide, mais moins sensible à la valeur locative réelle du bien.
Conseil : si le bien est atypique ou cher (ex. > 500 000 €), privilégier une approche économique + validation notariale.
Calcul du bouquet et de la rente
Le viager combine généralement un bouquet (capital payé à la signature) et une rente (versements réguliers). Le simulateur structure le calcul à partir de la valeur “libre” (viager libre) ou de la valeur “occupée” (viager occupé).
Taux technique (quand on l’utilise)
Certains modèles appliquent un taux technique pour convertir un capital en flux (rente) en intégrant une logique d’actualisation. Le simulateur peut proposer un repère, mais l’important est de comparer des scénarios avec les mêmes hypothèses.
2) Cas pratiques (profils différents)
Cas 1 : senior en grande ville, besoin de liquidités
Cas 2 : couple, maintien à domicile
Cas 3 : investisseur, comparaison de stratégies
3) Limites et points de vigilance
Ce que le simulateur ne prend pas en compte automatiquement
- État précis du bien : travaux, rénovation énergétique, copropriété.
- Clauses : réversibilité (2 têtes), indexation, clauses résolutoires.
- Fiscalité détaillée : imposition de la rente, IFI, etc.
- Frais annexes : notaire, diagnostics, assurances.
- Évolution du marché : hausse/baisse locale sur 10–20 ans.
Quand passer à une analyse plus avancée
- Montants importants (par exemple > 500 000 €)
- Viager sur deux têtes (couple) ou situations familiales complexes
- Projet de transmission ou optimisation fiscale spécifique
- Négociation finale avant signature chez le notaire
4) Ressources 2nd Market utiles
Simulateurs viager
Annonces et dépôt
Si vous êtes prêt à passer à l’action, vous pouvez consulter les annonces viager ou déposer une annonce (guide + accès direct).
Aide disponible
Besoin d'aide pour estimer votre bien ou finaliser votre annonce ?
Vous pouvez demander à être rappelé gratuitement par un agent partenaire indépendant, sélectionné par 2nd Market, pour :
- Obtenir une estimation de la valeur vénale de votre logement
- Recevoir des conseils sur le bouquet, la rente ou le type de viager adapté
- Vérifier que les montants calculés sont cohérents avec votre situation
- Finaliser la description et les photos de votre annonce
- Être orienté vers un notaire si nécessaire
Vos informations personnelles restent confidentielles et protégées (RGPD).