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Estimez la rentabilité de votre investissement en viager

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Simulateur de rendement Acheteur Viager

Simulateur de rendement pour l'acheteur en viager

Estimez la rentabilité potentielle de votre investissement en viager et comprenez les chiffres clés.

Vos données pour la simulation

Estimation du prix du bien s'il était vendu classiquement aujourd'hui.
L'âge influence directement l'espérance de vie statistique et donc la durée des paiements.
Statistiquement, l'espérance de vie varie entre hommes et femmes.
Part de la valeur (après décote) payée comptant à la signature.
Réduction sur la valeur du bien car le vendeur y conserve un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH).
Ce taux sert à calculer combien le vendeur va recevoir chaque mois (rente). Plus le taux est élevé, plus la rente mensuelle est grande. Il fonctionne comme un taux de rendement estimé pour transformer le capital restant après bouquet en revenu régulier. Exemple : Si le capital à convertir en rente est de 100 000 € et le taux technique est de 4,5 %, le vendeur recevra environ 375 € par mois.

Comprendre le Viager : Les Clés

Définition du Viager

Le viager est un contrat de vente où l'acheteur (débirentier) paie au vendeur (crédirentier) une somme initiale (le bouquet) puis des revenus mensuels à vie (la rente).

Votre rendement annuel (TRI)

Le TRI mesure la performance annuelle de votre investissement en viager. Il vous aide à comparer ce placement avec d'autres options (immobilier locatif, bourse, etc.).

Décote d'occupation (DUH)

C'est une réduction appliquée à la valeur du bien car le vendeur conserve le droit d'y vivre (Droit d'Usage et d'Habitation). Elle dépend de l'âge du vendeur.

Espérance de vie théorique

C'est la durée de vie moyenne statistique restante pour le vendeur, basée sur les tables de mortalité (ex: INSEE). Elle est clé pour estimer la durée des rentes.

Estimation

Affinez les données ci-dessus pour obtenir votre estimation.

Bases de l'estimation

  • Espérance de vie : Calculée à partir des tables de mortalité INSEE (TGH05/TGF05), ajustée selon l'âge et le sexe.
  • Valeur après décote (occupée) : La valeur vénale est réduite du pourcentage de décote pour Droit d'Usage et d'Habitation (DUH).
  • Calcul des revenus mensuels (rente) : Le capital à renter (valeur après décote moins le bouquet) est converti en revenus mensuels via le taux technique.
  • Calcul du rendement (TRI) : Analyse tous les flux financiers (bouquet, revenus mensuels versés) par rapport à la valeur du bien récupéré à la fin de l'espérance de vie théorique.
  • Valeur de récupération : Suppose que le bien est récupéré à sa valeur vénale initiale à la fin de l'espérance de vie.

Points d'attention

  • Ce simulateur offre une estimation à titre indicatif. Il ne saurait remplacer les conseils d'un professionnel (notaire, expert en viager).
  • La durée de vie effective du vendeur peut être plus courte ou plus longue que l'espérance de vie statistique, impactant directement la rentabilité.
  • Les frais d'acquisition (notaire), les taxes foncières (part acheteur), les charges et les éventuels travaux ne sont pas inclus ici.
  • L'éventuelle appréciation ou dépréciation de la valeur du bien immobilier au fil du temps n'est pas modélisée.
  • Une analyse approfondie avec des experts est indispensable avant toute décision d'investissement en viager.

À quoi sert ce simulateur

Ce simulateur vous permet d’estimer le rendement annuel potentiel d’un achat en viager occupé, du point de vue de l’acheteur.

Il calcule une estimation du rendement interne (TRI) en fonction de plusieurs paramètres:

  • La valeur du bien (comme s’il était vendu normalement sur le marché)
  • L’âge et le sexe du vendeur, qui déterminent l’espérance de vie estimée
  • Le bouquet que vous payez au départ (versement comptant)
  • La rente mensuelle estimée que vous verserez jusqu’au décès du vendeur

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À qui s’adresse ce simulateur?

  • Aux acheteurs qui veulent savoir si un viager est un bon investissement
  • Aux investisseurs à la recherche de rendement sur le long terme
  • Aux vendeurs qui souhaitent mieux comprendre le point de vue d’un acheteur

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Ce simulateur vous aide à répondre à:

Quel rendement annuel moyen puis-je espérer avec ce viager ?

Combien puis-je payer en bouquet pour viser 5 % ou 7 % de rendement ?

Que se passe-t-il si le vendeur vit plus ou moins longtemps que prévu ?

Cette proposition est-elle compétitive par rapport aux attentes du marché ?

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⚠️ Informations importantes

Ce simulateur repose sur des hypothèses standards utilisées en France :

  • Décote d’occupation : 30 % de la valeur du bien (le vendeur continue à y vivre)
  • Taux technique pour calculer la rente : 4,5 % (rendement supposé du capital)
  • Espérance de vie estimée selon les tables INSEE (TGH05 / TGF05)

❌ Ce simulateur n’inclut pas :

  • Les frais de notaire
  • Les frais de service 2nd Market
  • Les éventuelles charges, travaux ou fiscalité à venir

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L’acheteur paie le bouquet, la rente, les frais de notaire, la taxe foncière, les gros travaux et, selon le type de viager, tout ou partie des charges.

Le vendeur, dans le cas d’un viager occupé, conserve à sa charge l’entretien courant, la taxe d’habitation et l’impôt sur la rente viagère.

La fiscalité, les frais annexes et la répartition des charges doivent être précisés dans le contrat de vente

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Le rendement affiché est une estimation (TRI annualisé) à but indicatif.
Il dépend fortement de la durée de vie réelle du vendeur.
Ce simulateur ne constitue ni un conseil en investissement, ni un engagement contractuel. Une analyse personnalisée est recommandée avant toute décision.

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