Propriétaire ? Votre maison peut vous verser une rente à vie
Capital immédiat + revenu mensuel garanti. Publication gratuite.
Simulateur Viager & Fiscalité 2026
Barème fiscal 2025 (déclaration 2026) • Tables INSEE 2024 (bilan démographique 2025) • DUH économique NPV
📊 Paramètres du viager
💰 Fiscalité rente viagère
📈 Résultats de l'estimation
🧾 Détail fiscalité rente viagère
| Élément | Mensuel | Annuel |
|---|
⚠️ Estimation indicative
Cette estimation utilise des hypothèses standards du marché viager 2024–2025 (inchangées début 2026). Les valeurs réelles dépendent de nombreux facteurs (santé, marché local, négociation). Consultez un notaire spécialisé pour une évaluation personnalisée.
📋 Hypothèses de calcul
- Espérance de vie : Tables INSEE 2024, espérance de vie à divers âges (bilan démographique 2025), avec interpolation linéaire
- DUH économique : NPV loyers futurs actualisés 4 %, plafonné 60 % valeur libre
- Taux d'actualisation : 4 % (OAT 10 ans + spread marché)
- Taux technique rente : 3,5 % (fourchette standard 2–5 %)
- Bouquet : 20–40 % valeur occupée selon profil risque
- Fiscalité : Barème 2025 art. 158‑6° CGI (inchangé début 2026) + prélèvements sociaux 17,2 %
- Abattements âge : <50 ans = 30 %, 50–59 ans = 50 %, 60–69 ans = 60 %, ≥70 ans = 70 %. La fraction imposable est figée à l'âge du 1er versement et reste ensuite inchangée.
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- Obtenir une estimation de la valeur vénale de votre logement
- Recevoir des conseils sur le bouquet, la rente ou le type de viager adapté
- Vérifier que les montants calculés sont cohérents avec votre situation
- Finaliser la description et les photos de votre annonce
- Être orienté vers un notaire si nécessaire
Vos informations personnelles restent confidentielles et protégées (RGPD).
Simulateur de Rendement Acheteur Viager 2026 — Calculez votre TRI et Cash-Flows
Estimez précisément la rentabilité de votre investissement viager avec notre calculateur professionnel. Analyse TRI, cash-flows, sensibilité longévité, et comparaison vs placements traditionnels. Calculs conformes tables INSEE 2024 (bilan démographique 2025).
Analyse complète de rentabilité :
- Calcul TRI (Taux de Rendement Interne) annuel précis
- Analyse de sensibilité selon durée de vie réelle
- Cash-flows détaillés (bouquet + rentes + récupération bien)
- Comparaison vs rendements immobiliers classiques
- Tables INSEE 2024, espérance de vie à divers âges (bilan démographique 2025)
📊 Qu'est-ce que le TRI en viager ?
Le TRI (Taux de Rendement Interne) est l'indicateur clé pour mesurer la performance d'un investissement viager. Il représente le taux de rendement annuel moyen que vous obtenez en tenant compte de :
- 💰 Le bouquet initial versé à la signature
- 📅 Les rentes mensuelles versées jusqu'au décès du crédirentier
- 🏠 La valeur du bien récupéré en pleine propriété
- ⏱️ La durée totale de l'investissement
Exemple concret de TRI viager
Investissement : Bien 300 000 €, femme 75 ans
- Bouquet : 63 000 € (versé immédiatement)
- Rente : 1 200 €/mois pendant 14,7 ans
- Total rentes : 211 680 €
- Coût total : 274 680 €
- Récupération : 300 000 € au décès
- TRI : 4,2 % par an
🎯 Comprendre les paramètres du simulateur
1. Valeur vénale du bien
C'est le prix de marché du bien s'il était vendu en vente classique aujourd'hui. Base pour tous les calculs de décote et rendement.
2. Décote d'occupation (DUH)
Réduction appliquée car le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation. Standards marché :
- 20–30 % : Vendeur très âgé (85+ ans)
- 30–35 % : Vendeur âge standard (70–80 ans)
- 35–40 % : Vendeur relativement jeune (60–70 ans)
Notre recommandation : Utilisez notre calculateur DUH économique pour une décote précise basée sur NPV 4 % des loyers futurs (méthode supérieure à la fiscale).
3. Répartition bouquet / rente
Le bouquet représente la part versée comptant. Plus il est élevé :
- ➕ Moins de risque longévité (capital déjà investi)
- ➕ Rente mensuelle plus faible
- ➖ Mobilisation immédiate de capitaux importants
4. Taux technique
Taux utilisé pour convertir le capital à renter en rente mensuelle. Standards marché 2024–2025 :
- 3,5–4,0 % : Taux conservateur (rente plus faible)
- 4,5 % : Taux standard Chambre des Notaires
- 5,0–5,5 % : Taux agressif (rente plus élevée)
📈 Grille d'interprétation des rendements
| TRI Annuel | Qualification | Comparaison Marché |
|---|---|---|
| > 6 % | Excellent rendement | Supérieur à SCPI, assurance-vie, immobilier locatif |
| 4–6 % | Bon rendement | Comparable aux placements immobiliers performants |
| 2–4 % | Rendement modéré | Proche assurance-vie, légèrement sous immobilier locatif |
| < 2 % | Rendement faible | Inférieur aux placements sans risque (Livret A) |
| Négatif | Perte financière | Investissement non rentable |
⚠️ Attention à la comparabilité
Contrairement aux placements classiques, le viager comporte un aléa de longévité majeur. Le TRI calculé est basé sur l'espérance de vie statistique, mais la durée réelle peut varier de −5 à +10 ans, impactant significativement la rentabilité finale.
🔍 Analyse de sensibilité — Impact de la longévité
Le simulateur calcule automatiquement 3 scénarios de TRI selon la durée de vie réelle du crédirentier :
📉 Décès précoce (−2 ans)
Impact : TRI augmente fortement
- Moins de rentes versées
- Récupération bien plus rapide
- Gain de temps = gain de rendement
Exemple : TRI 4,2 % → 6,8 % (+2,6 points)
📊 Espérance de vie INSEE
Impact : TRI nominal calculé
- Scénario statistique le plus probable
- Base de comparaison marché
- Référence pour négociation
Exemple : TRI 4,2 % (référence)
📈 Longévité supérieure (+2 ans)
Impact : TRI diminue significativement
- Plus de rentes à verser
- Récupération bien retardée
- Coût total augmenté
Exemple : TRI 4,2 % → 2,1 % (−2,1 points)
Règle empirique : Pour chaque année de vie supplémentaire, le TRI diminue généralement de 0,8 à 1,2 point. Une personne vivant 5 ans de plus que l'espérance peut réduire le TRI de 4–6 points, voire le rendre négatif.
💡 Cas pratiques d'utilisation
Cas 1 : Arbitrage viager vs immobilier locatif
Cas 2 : Diversification portefeuille retraite
Cas 3 : Optimisation transmission patrimoine
Le viager peut être attractif pour des héritiers achetant le bien de leurs parents :
- ✅ Sécurisation revenus des parents (rente viagère)
- ✅ Blocage prix acquisition (vs hausse immobilière)
- ✅ Optimisation fiscale succession (rente déductible)
- ⚠️ Vérifier aspects juridiques et notariaux
📐 Méthodologie de calcul du TRI
Formule mathématique
Le TRI est le taux r qui annule la Valeur Actuelle Nette (VAN) des flux financiers :
Hypothèses du simulateur
- Espérance de vie : Tables INSEE 2024, espérance de vie à divers âges (bilan démographique 2025), avec interpolation linéaire
- Rentes : Versement annuel constant (indexation non modélisée)
- Récupération : Valeur vénale initiale (pas d'appréciation/dépréciation)
- Frais : Non inclus (ajouter 7–8 % notaire + taxes foncières annuelles)
- Fiscalité : Non intégrée (impôt rente crédirentier, IFI acheteur)
⚖️ Comparaison rendements placements 2024–2025
| Placement | Rendement Net Moyen | Liquidité | Risque |
|---|---|---|---|
| Livret A | 3,0 % (ordre de grandeur 2024, taux amené à évoluer) | Immédiate | Nul |
| Assurance-vie fonds euros | 2,5–3,5 % (moyenne 2024 ≈ 2,5–2,6 %, meilleurs contrats > 3,5 %) | 8 ans optimale | Très faible |
| SCPI rendement | 4,0–5,5 % (taux distribution moyen 2024 ≈ 4,7 % ASPIM) | Moyenne (3–6 mois) | Modéré |
| Immobilier locatif | 3,0–4,5 % | Faible (6–12 mois) | Modéré |
| Viager occupé | 3,5–7,0 % (meilleurs dossiers 6–7 % net) | Très faible (10–20 ans) | Élevé (longévité) |
| Viager libre | 2,5–5,0 % | Faible (espérance vie) | Modéré (longévité) |
Sources : Banque de France, ASPIM, Institut du Viager. Rendement net moyen indicatif, hors fiscalité, basé sur les données 2024 consolidées début 2025–2026. Les chiffres 2025 sont en cours de consolidation pour SCPI et fonds euros.
🚨 Limites du simulateur et précautions
Ce que le simulateur NE calcule PAS :
- Frais d'acquisition : Notaire 7–8 %, enregistrement, garanties
- Charges annuelles : Taxe foncière, assurance, entretien
- Fiscalité : IFI débirentier, impôts rente crédirentier
- Appréciation immobilière : Évolution prix marché +/− X %/an
- Indexation rente : IRL, INSEE (impact long terme)
- Risque crédit : Défaut paiement rente (peu fréquent)
Quand consulter un expert ?
- Investissement viager > 500 000 €
- Situation fiscale complexe (IFI, forte TMI)
- Viager sur deux têtes (couple)
- Clauses spécifiques (réversibilité, indexation complexe)
- Financement crédit (prêt viager hypothécaire)
- Stratégie transmission patrimoine
📚 Ressources complémentaires
Simulateurs 2ndMarket
- 🧮 Calculateur viager complet (bouquet, rente, DUH économique)
- ⚖️ Comparateur libre vs occupé
- 📊 Évaluateur d'offre viager
- 💼 Calculateur fiscalité viager
- 🔄 Viager vs vente + placement
Guides pratiques
Sources officielles
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Analyse complète – Sensibilité longévité – Gratuit sans inscription
🚀 Accéder au simulateur❓ Questions fréquentes
1. Un TRI de 5 % en viager est-il bon ?
Oui, c'est un bon rendement comparable aux SCPI performantes (4–5,5 %) et supérieur à l'assurance-vie (2,5–3,5 %). Les meilleurs dossiers viager occupé peuvent atteindre 6–7 % net par an, ce qui reste rare et dépend beaucoup de la décote et de la durée d'occupation. Attention au risque longévité.
2. Comment améliorer mon TRI viager ?
- Négocier un bouquet plus faible (moins de capital immobilisé)
- Cibler des vendeurs âgés (espérance vie réduite)
- Accepter un taux technique élevé (rente plus importante)
- Privilégier viager occupé vs libre (décote DUH)
3. Le TRI intègre-t-il les frais de notaire ?
Non. Le simulateur calcule un TRI brut. Pour un TRI réel, déduisez :
- Frais notaire : 7–8 % du prix (environ 15 000–25 000 € pour 300 K€)
- Taxes foncières : 800–2 000 €/an selon bien
- Assurance : 300–600 €/an
Impact : TRI réel = TRI simulateur − 0,5 à 1,5 points
4. Que faire si le TRI est négatif ?
N'investissez pas sauf si :
- Vous achetez pour raisons affectives (bien familial)
- Vous anticipez forte appréciation immobilière (+3 %/an)
- Erreur calcul décote DUH (recalculer avec méthode économique)
5. Comment comparer viager vs immobilier locatif ?
6. Le simulateur gère-t-il les couples (viager sur deux têtes) ?
Partiellement. Saisissez l'âge du conjoint le plus jeune (espérance la plus longue). Pour calcul précis couple avec réversibilité, consultez un expert viager.
7. Peut-on financer un viager à crédit ?
Oui, mais complexe :
- Banques financent rarement le bouquet (risque longévité)
- Solution : Prêt viager hypothécaire (PVH) pour seniors
- Alternative : Financement bouquet + rentes sur fonds propres
8. Quelle est la différence entre TRI et rendement locatif ?
TRI viager : Rendement annuel moyen sur durée totale (10–20 ans) incluant récupération capital final
Rendement locatif : Revenus annuels / Prix achat (rendement instantané hors plus-value)
Exemple : TRI viager 5 % ≈ Rendement locatif net 3–4 % + appréciation 1–2 %/an
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