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Viager ou vente et placement

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Viager ou Vente Classique ?

Simulateur comparatif gratuit pour choisir la meilleure option selon votre situation

Comparez viager et vente classique en 2 minutes

Vous vous demandez s'il vaut mieux vendre en viager ou opter pour une vente classique avec placement ? Cette décision impacte directement vos revenus mensuels, votre fiscalité et votre qualité de vie. Notre simulateur gratuit vous aide à comparer les deux options avec des calculs précis basés sur les dernières données officielles INSEE (tables 2024, bilan démographique 2025).

Pourquoi ce simulateur est différent :

  • Calculs conformes INSEE 2024‑2025 : Espérance de vie basée sur les tables officielles « Espérance de vie à divers âges » (dernières données disponibles)
  • Méthodologie économique transparente : DUH (Droit d'Usage et Habitation) calculé par actualisation NPV à 4%, comme les professionnels
  • Projections réalistes : Intègre l'indexation de la rente (+2%/an) et l'inflation sur les placements
  • Analyse complète : Comparaison revenus mensuels, projections 10-20 ans, impact fiscal, recommandations personnalisées

Méthodologie de calcul

  • Espérance de vie : Tables officielles INSEE « Espérance de vie à divers âges » (données 2024, bilan démographique 2025 ; femme 75 ans ≈ 15 ans, homme 75 ans ≈ 12,4 ans)
  • DUH économique : Valeur actualisée des loyers futurs (NPV 4%) selon la pratique notariale récente, en alternative au barème fiscal forfaitaire
  • Bouquet standard : 25% de la valeur occupée (modifiable selon négociation)
  • Rente viagère : (Valeur occupée - Bouquet) / Espérance de vie / 12 mois
  • Indexation rente : +2% par an (protection contre inflation)
  • Rendement locatif : 4 % brut par défaut, proche de la moyenne observée dans les grandes villes françaises
  • Frais de vente : 8% estimation moyenne (agence ~5% + notaire ~2,5% + fiscalité ~0,5% — les droits de mutation varient selon les départements)
  • Rendement placement : Personnalisable, valeur réaliste 3-4% net après fiscalité
  • Scénario neutre : Pas de prise en compte des variations de marché immobilier, ni des hausses de taxe foncière ; l'objectif est de comparer structurellement les deux options, pas de prévoir le marché
Sources : INSEE 2024 (données provisoires 2025 disponibles), Code Général des Impôts, Chambre des Notaires

🧮 Renseignez vos informations

Estimation actuelle de votre propriété (valeur de marché)

Après déduction des frais (~8% : agence + notaire + fiscalité)

Rendement annuel net réaliste : 2,5-4% (fonds euros, SCPI)

Retraites, pensions et autres revenus mensuels nets

Entre 60 et 95 ans

Impacte l'espérance de vie statistique

Prévision érosion monétaire (défaut : 2%)

📈 Résultats de la comparaison

🏠 Viager Occupé

Bouquet initial-
Rente mensuelle (début)-
Revenus mensuels totaux-
Cumul 10 ans (indexé)-
Cumul 20 ans (indexé)-

💼 Vente + Placement

Capital disponible-
Revenus placement/mois-
Revenus mensuels totaux-
Cumul 10 ans-
Cumul 20 ans-

Verdict et recommandation

-

💰 Différence mensuelle

-

📈 Protection inflation

-

⚠️ Points d'attention

-

❓ Questions fréquentes

1. Quelle est la différence de revenus mensuels entre viager et vente classique ?

Cela dépend de votre âge, de la valeur du bien et des taux de placement. En moyenne, pour une personne de 75 ans avec un bien de 300 000 €, le viager génère entre 200 € et 500 € de revenus mensuels supplémentaires par rapport à une vente + placement à 3%. La différence s'accentue avec l'indexation de la rente (+2%/an) qui protège contre l'inflation.

2. Comment est calculée la rente viagère dans le simulateur ?

Nous utilisons la formule professionnelle : Rente mensuelle = (Valeur occupée - Bouquet) / Espérance de vie / 12. La valeur occupée est calculée en soustrayant le DUH (Droit d'Usage et Habitation) de la valeur du bien. Le DUH est lui-même calculé par actualisation NPV à 4% des loyers futurs, conformément aux méthodes économiques reconnues.

3. Quelle option protège le mieux contre l'inflation ?

Le viager offre une meilleure protection avec indexation automatique de la rente (+2%/an en moyenne). Un placement à 3% avec une inflation à 2% ne génère qu'1% de rendement réel, et le capital se déprécie progressivement. La rente viagère indexée maintient son pouvoir d'achat sur le long terme.

4. Quels sont les risques du viager par rapport à la vente classique ?

Risques viager : Dépendance au débirentier (solvabilité), complexité de revente du bien, obligation de maintien du logement en bon état. Avantages : Revenus garantis à vie, protection inflation, pas de gestion. Risques vente : Volatilité des placements, risque d'épuisement du capital, gestion financière requise. Avantages : Liquidité immédiate, flexibilité, transmission patrimoine.

5. Les calculs sont-ils fiables et à jour ?

Nous utilisons les dernières tables officielles INSEE « Espérance de vie à divers âges » (actualisées jusqu'en 2025), le Code Général des Impôts pour la fiscalité, et les standards notariaux récents (taux technique 4 % pour le DUH économique). Notre méthodologie NPV 4 % est alignée avec les pratiques professionnelles décrites par la Chambre des notaires et les spécialistes du viager.

6. Puis‑je utiliser ce simulateur pour une décision définitive ?

Non, c'est un outil de pré‑analyse chiffrée. La signature d'un viager ou d'une vente doit toujours passer par un notaire avec étude personnalisée. Ce simulateur vous aide à comparer les deux options et à préparer vos questions pour un professionnel.

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Aide disponible

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Vous pouvez demander à être rappelé gratuitement par un agent partenaire indépendant, sélectionné par 2nd Market, pour :

  • Obtenir une estimation de la valeur vénale de votre logement
  • Recevoir des conseils sur le bouquet, la rente ou le type de viager adapté
  • Vérifier que les montants calculés sont cohérents avec votre situation
  • Finaliser la description et les photos de votre annonce
  • Être orienté vers un notaire si nécessaire

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