Simulateur IFI 2026 et outils patrimoniaux

Estimez l'impact des mesures PLF 2026 sur votre situation : IFI, démembrement, SCPI en assurance-vie.

Impact budgétaire : un effort patrimonial sans nouvel IFI

Le renoncement à l'IFI‑I ne signifie pas statu quo : l'effort fiscal se déplace vers l'IR, l'Exit Tax, certains montages immobiliers et les biens de luxe.

IFI‑I : du vote symbolique à l'abandon

Ce que prévoyait l'IFI « improductif »

En première lecture, l'Assemblée nationale avait voté la transformation de l'IFI en « impôt sur la fortune improductive », sur la base d'un amendement porté par Jean‑Paul Mattei et largement remanié. L'idée : taxer à 1 % les actifs considérés comme peu utiles à l'économie (immobilier de jouissance, fonds euros, cryptoactifs, biens somptuaires), au‑delà de 1,3 M€ de patrimoine net improductif.

IFI 2026 : ce qui s'applique réellement

Les simulations IFI‑I restent utiles pour illustrer les ordres de grandeur, mais il s'agit désormais d'un scénario « what if », pas du droit positif.

Assiette patrimoniale : immobilier, biens de luxe, liquidités, cryptos

Immobilier : toujours le cœur de l'IFI

En 2026, l'IFI continue de taxer la valeur nette des biens et droits immobiliers (directement détenus ou via sociétés et SCPI), après prise en compte des dettes admissibles et de l'abattement de 30 % sur la résidence principale.

Biens de luxe : bascule progressive vers la taxe holdings plutôt que l'IFI‑I

Les biens somptuaires (yachts, art, voitures de collection…) n'intègrent finalement pas une nouvelle assiette IFI‑I en direct. La pression fiscale se concentre sur les holdings qui en détiennent une masse significative, via la taxe à 20 % ciblée sur ces actifs.

Assurance‑vie : fonds euros finalement épargnés

Conséquences pour les épargnants

• Aucune nouvelle imposition IFI spécifique sur les encours en fonds euros en 2026.
• Les arbitrages fonds euros → UC redeviennent purement financiers (rendement/risque/horizon), non imposés par une urgence fiscale.
• Les supports immobiliers en UC (SCPI, OPCI) restent à analyser au regard de l'IFI immobilier, comme auparavant.

L'assurance‑vie reste un outil clé d'optimisation patrimoniale, mais les questions à se poser se recentrent sur la diversification, la liquidité et le couple rendement/risque.

Cryptoactifs et Exit Tax crypto : pas d'impôt patrimonial annuel en 2026

Cadre 2026 pour les investisseurs crypto

• Pas d'IFI spécifique sur les portefeuilles de cryptomonnaies, stablecoins ou NFT.
• Fiscalité concentrée sur les plus‑values de cession (PFU ou régime optionnel), et sur les revenus éventuels (staking, lending…).
• Maintien des obligations déclaratives sur les comptes d'actifs numériques à l'étranger.

Exit Tax et cryptoactifs : quel impact en pratique ?

L'Exit Tax à 15 ans concerne les plus‑values latentes sur titres lors d'un départ fiscal. Les cryptoactifs ne sont pas des « titres » au sens du dispositif actuel, mais le sujet reste surveillé. En l'état, un contribuable quittant la France avec un portefeuille crypto significatif n'est pas soumis à l'Exit Tax sur ces actifs — la taxation intervient uniquement au moment de la cession effective, au PFU ou au barème progressif selon l'option retenue.

Le risque principal reste la volatilité et la gestion du cash nécessaire pour payer la flat tax en cas de cession gagnante, plus qu'un impôt patrimonial récurrent.

Taxe sur les holdings : ciblage des biens somptuaires

La trajectoire de la taxe sur les holdings est révélatrice : d'une idée large visant trésorerie et portefeuilles financiers, le dispositif a été resserré sur les biens de luxe logés dans ces structures, tout en renforçant spectaculairement le taux.

Conséquences pratiques

• Trésorerie, portefeuilles et actifs financiers usuels exonérés : les holdings familiales sans luxe ostentatoire sont moins visées.
• Taxe très punitive sur le luxe : 20 % par an sur un yacht de 2 M€ = 400 000 € d'impôt annuel pour la holding concernée.
• Non‑déductibilité à l'IS : renchérit fortement le coût de détention de ces biens en structure.

Exit Tax PLF 2026 : retour à un délai de 15 ans

Un amendement au PLF 2026 revient à la logique d'avant 2019 : la période de latence avant exonération totale des plus‑values latentes repasse à 15 ans, quel que soit le niveau de patrimoine, avec un seuil de déclenchement autour de 1,3 M€ de titres transférés.

Avant / après la réforme

Exemple de cas type

Ce retour à 15 ans impose de planifier les projets d'expatriation et de cession bien plus en amont, avec simulations à l'appui.

Gel du barème de l'impôt sur le revenu : qui paie plus en 2026 ?

Le PLF 2026 joue beaucoup sur une « hausse discrète » : l'absence ou la limitation de l'indexation du barème sur l'inflation entraîne une progression de l'impôt, même à revenu réel constant.

Effets principaux

• ≈ 200 000 nouveaux ménages imposables à l'IR, qui étaient juste en dessous du seuil.
• Augmentation de l'impôt pour des millions de foyers déjà imposés.
• Recette estimée autour de 2,2 Md€.

Mécanisme d'assouplissement partiel

Illustration chiffrée simplifiée

LMNP, location nue et meublés touristiques : lignes de force 2026

Location nue : micro‑foncier plus attractif

Le relèvement de l'abattement micro‑foncier de 30 % à 50 % améliore le traitement des petits bailleurs en location nue.

Économie : 900 € par an sur cet exemple.

Meublés touristiques

Les meublés touristiques (Airbnb, saisonnier) font l'objet d'un rapprochement progressif avec la fiscalité de la location nue, en particulier via la réduction des écarts d'abattement et un durcissement local possible. Le LMNP reste praticable, mais beaucoup moins « turbo‑optimisé » qu'il ne l'a été.

SCPI : productivité, IFI et arbitrages 2026

SCPI et IFI en 2026

• Les parts de SCPI restent intégrées dans l'assiette IFI au prorata de la fraction immobilière, comme par le passé.
• Aucune surtaxe spécifique « improductive » n'est appliquée en 2026 : un associé n'est pas davantage taxé parce que le TOF chute, mais son rendement net, lui, recule.
• L'enjeu devient : arbitrer entre conserver des SCPI fragilisées (vacance, DPE, file d'attente) ou vendre via le marché secondaire, en acceptant une décote.

Sur 2nd Market, vous pouvez comparer les SCPI (décote, TOF, secteur, ISR…) et simuler des ventes gré à gré avant de décider d'un arbitrage.

Stratégies d'optimisation dans le cadre réel 2026

Ce qui suit n'est pas un conseil personnalisé, mais une grille de lecture pour vos rendez‑vous avec notaire, CGP, avocat fiscaliste ou expert‑comptable.

Patrimoines ≥ 1,3 M€ (IFI + IR + Exit Tax)

1. Cartographier le patrimoine « pierre » vs « financier » : estimer l'IFI, repérer les actifs peu rentables (immobilier ancien, SCPI fragiles) vs actifs porteurs.
2. Revoir l'allocation immobilière : arbitrages progressifs de certains biens locatifs peu rentables ou très gourmands en travaux vers des supports plus productifs.
3. Utiliser le démembrement (immobilier, SCPI) : donation de nue‑propriété avec réserve d'usufruit pour réduire l'IFI, en conservant les revenus.
4. Sécuriser l'Exit Tax pour les candidats à l'expatriation : simulations multi‑scénarios (date de cession, valorisation, besoin de cash).

Holdings avec biens de luxe

1. Arbitrer la détention de biens somptuaires : vendre, sortir de la holding ou assumer un coût fiscal très élevé.
2. Documenter la frontière « pro / perso » : éviter que des actifs justifiés dans l'activité soient requalifiés en biens de confort.

Investisseurs immobiliers et LMNP

1. Comparer LMNP vs location nue : prendre en compte le nouvel abattement micro‑foncier et les contraintes LMNP (amortissements, compta, plafonds).
2. Anticiper les normes énergétiques : prioriser les budgets travaux sur les biens DPE E/F/G pour sécuriser revenus et valeur.

Épargnants avec assurance‑vie et cryptos

1. Assurance‑vie : arbitrer fonds euros / UC pour des raisons de rendement et de risque, non par crainte d'un IFI‑I immédiat.
2. Cryptoactifs : calibrer l'exposition pour éviter une concentration excessive dans un actif très volatil, et structurer la fiscalité des plus‑values (timing des ventes, enveloppes…).

Calendrier parlementaire et rôle du 49.3

IFI 2025/2026 vs scénario IFI‑I : tableau mémo

FAQ : IFI 2026, barème, seuil, Exit Tax et simulateur

Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?

Le seuil de l'IFI reste fixé à 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable en 2026. Ce seuil n'a pas été modifié par le PLF 2026. Vous êtes imposable à l'IFI si la valeur nette de vos biens et droits immobiliers (après abattement de 30 % sur la résidence principale et déduction des dettes admissibles) dépasse 1 300 000 €.

Quel est le barème de l'IFI en 2026 ?

Le barème de l'IFI 2026 est inchangé par rapport à 2025. Il comporte six tranches progressives :

Le seuil d'imposition est à 1,3 M€, mais le calcul de l'impôt démarre à 800 000 € (mécanisme de décote entre 1,3 M€ et 1,4 M€).

Existe-t-il un simulateur IFI 2026 ?

Oui. 2nd Market met à disposition un simulateur IFI et démembrement en libre accès. Il permet d'estimer votre IFI en fonction de votre patrimoine immobilier, de simuler l'impact d'un démembrement de propriété (SCPI ou immobilier en direct) et de comparer les scénarios avant/après arbitrage. Ce simulateur ne constitue pas un conseil personnalisé.

Quand déclarer l'IFI en 2026 ?

La déclaration IFI 2026 (portant sur le patrimoine au 1er janvier 2026) s'effectue en même temps que la déclaration de revenus, généralement entre avril et juin 2026. Le calendrier exact dépend de votre département de résidence. Les dates sont publiées chaque année par la DGFiP sur impots.gouv.fr.

L'Exit Tax s'applique-t-elle aux cryptomonnaies ?

En l'état actuel du droit, l'Exit Tax vise les plus-values latentes sur titres de sociétés, droits sociaux et valeurs mobilières. Les cryptoactifs ne sont pas considérés comme des « titres » au sens du dispositif. Un contribuable quittant la France avec un portefeuille crypto significatif n'est donc pas soumis à l'Exit Tax sur ces actifs — la taxation intervient au moment de la cession effective. Ce point reste néanmoins surveillé par l'administration fiscale.

Le PLF 2026 a-t-il modifié l'IFI ?

Non. Le projet d'IFI « improductif » (IFI-I), qui prévoyait d'étendre l'assiette aux fonds euros, cryptoactifs et biens somptuaires avec un taux unique de 1 %, a été abandonné lors du recours au 49.3. L'IFI reste un impôt sur le patrimoine immobilier, avec le même barème progressif (0,5–1,5 %) et le même seuil (1,3 M€) qu'en 2025.

Avertissement légal – Cet article présente les principales mesures du PLF 2026 et la situation de l'IFI en 2026. Les textes et leurs décrets d'application peuvent évoluer dans les prochaines lois de finances. Les éléments ci‑dessus sont fournis à titre informatif et général. Ils ne tiennent pas compte de votre situation personnelle, de vos objectifs ni de votre tolérance au risque. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion. Aucune recommandation personnalisée n'est formulée. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Pour toute décision, rapprochez‑vous de vos conseils habituels (notaire, avocat fiscaliste, expert‑comptable, CGP).

À bientôt, l'équipe de 2nd Market.

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