Succession SCPI : comment transmettre, vendre ou conserver ses parts en toute sécurité
Lors du décès d’un associé, les parts de SCPI entrent dans la succession et nécessitent des décisions précises. Que vous soyez héritier ou notaire, vous devez savoir comment évaluer, conserver ou vendre ces parts pour optimiser rendement, liquidité et fiscalité. Ce guide, basé sur des repères récents (T2 2025), explique pas à pas les options, les délais et les outils pour sécuriser la transmission.
Sommaire
- Les 3 options après décès pour des parts de SCPI
- Procédure de succession SCPI avec le notaire et la société de gestion
- Fiscalité : calcul des droits de succession et plus-value SCPI
- Exemples concrets de succession de parts SCPI
- Outils pour estimer et vendre ses parts SCPI
1. Les 3 options après un décès
Option A : conserver les parts SCPI
Les revenus trimestriels continuent d’être distribués (rendement moyen 4 % à 4,5 % sur T2 2025). Avantage : flux de revenus stable pour un patrimoine familial. Inconvénient : faible liquidité tant que la succession n’est pas finalisée.
Option B : retrait auprès de la société de gestion
Vente directe au prix de retrait publié. Avantage : pas besoin de trouver un acheteur. Inconvénient : délai moyen > 600 jours pour certaines SCPI (santé, bureaux régionaux).
Option C : vente sur le marché secondaire (2nd Market)
Vente librement négociée avec un acheteur, finalisable en 4 à 8 semaines. Décotes observées T2 2025 : 8 % à 12 % sur des SCPI comme Primovie ou Épargne Pierre, selon la demande.
2. Procédure avec le notaire et la société de gestion
- Informer la société de gestion et fournir l’acte de décès.
- Établir l’acte de notoriété pour identifier les héritiers.
- Choisir entre conservation, retrait ou vente.
- Demander la mise à jour des registres d’associés par la société de gestion.
- En cas de vente : publication d’annonce, négociation, signature électronique, transfert notarié.
3. Fiscalité et valorisation
- Valeur de référence : prix de retrait à la date du décès.
- Droits de succession : barème légal selon le lien de parenté (abattements applicables).
- Plus-value immobilière : 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattement progressif après 6 ans de détention.
Exemple : vente en moins-value par rapport à la valeur de référence au décès ⇒ aucune imposition sur la plus-value.
4. Cas pratiques
Désaccord entre héritiers
Rachat des parts par ceux qui veulent conserver, acté par le notaire, pour éviter les blocages.
Succession avec dettes
Vente partielle imposée par le notaire pour apurer le passif, avec recherche d’acheteur accélérée via 2nd Market.
Héritier unique réinvestissant
Vente rapide pour dégager des liquidités et investir dans un autre actif.
5. Outils indispensables
Simulateur fiscal SCPI
Calcul des droits de succession et de la valeur nette.
Calculateur de plus-value SCPI
Projection fiscale selon la durée de détention.
Prix de vente SCPI
Comparer les décotes et repères de calendrier du secondaire.
Création d’annonce SCPI
Publiez vos parts et recevez des offres qualifiées.
Conclusion
La succession de parts de SCPI demande un arbitrage entre rendement, liquidité et fiscalité. En choisissant la bonne stratégie et en vous appuyant sur des outils spécialisés, héritiers et notaires peuvent sécuriser et optimiser la transmission du patrimoine.
Pour avancer : simulez l’impact fiscal puis, si besoin, déposez une annonce pour recevoir des offres.
À bientôt,
L’équipe 2nd Market