SCPI en cas de Succession ou Divorce
En cas de succession ou de divorce, la gestion des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) nécessite une attention particulière.
Contrairement à l'immobilier traditionnel, les parts SCPI offrent certains avantages en termes de liquidité et de partage, mais restent soumises à des règles spécifiques.
Ce guide détaille les démarches, documents et considérations fiscales essentielles pour gérer efficacement ces situations.
Le statut des parts SCPI lors d'une Succession
Intégration au patrimoine successoral
Lors du décès d'un investisseur, ses parts SCPI ne sont pas automatiquement revendues mais intègrent son patrimoine successoral.
Elles sont transmises aux héritiers selon les dispositions testamentaires ou, en l'absence de testament, selon les règles légales de succession 11.
Les héritiers deviennent alors propriétaires des parts et peuvent choisir de les conserver pour continuer à percevoir les revenus générés, ou de les vendre selon leurs besoins 11.
Options pour les héritiers
Les bénéficiaires de parts SCPI ont principalement 2 options :
- Conserver les parts et commencer à percevoir des rendements
- Revendre les parts à la valeur de retrait en vigueur 12
La transmission de parts SCPI est plus simple que celle d'un bien immobilier classique.
Alors qu'un appartement deviendrait un bien en indivision nécessitant potentiellement une vente pour que chaque héritier récupère sa part, les parts SCPI peuvent être plus facilement réparties entre les héritiers 12.
Fiscalité successorale des SCPI
Les parts de SCPI sont soumises aux droits de succession, calculés en fonction du patrimoine du défunt et du degré de filiation des héritiers 11.
Le barème est progressif, avec des taux variant de 5% à 45% selon le montant transmis et le lien de parenté2.
Des abattements légaux permettent de réduire l'assiette taxable :
- 100 000 € pour les enfants et parents
- 31 865 € pour les petits-enfants
- 15 932 € pour les frères et sœurs
- 7 967 € pour les neveux et nièces 2
Les parts SCPI dans le cadre d'un Divorce
Impact du régime matrimonial
La répartition des parts SCPI lors d'un divorce dépend essentiellement du régime matrimonial des conjoints 4 :
- Séparation de biens : Si les parts sont au nom d'un seul époux, elles restent sa propriété exclusive. Si elles sont au nom des deux, un partage sera nécessaire 4.
- Communauté universelle : Que le dossier soit au nom d'un époux ou des deux, les parts feront l'objet d'une attribution ou d'un partage selon la répartition définie dans l'acte de divorce 4.
- Communauté réduite aux acquêts : Les parts détenues en biens propres (succession, donation) restent la propriété de l'époux concerné. Les parts souscrites pendant le mariage entrent dans l'actif communautaire et seront partagées 4.
Options pour les ex-conjoints
Pour les parts SCPI détenues en commun, 3 options principales s'offrent aux ex-conjoints 4 :
- Vente des parts : Solution permettant de liquider les actifs et partager le produit de la vente, mais impliquant des frais et potentiellement des impacts fiscaux4.
- Attribution à un seul conjoint : Le conjoint recevant les parts devra généralement verser une compensation financière (soulte) à l'autre pour équilibrer la répartition des biens 46.
- Conservation en indivision : Les ex-conjoints peuvent décider de conserver les parts ensemble, mais cette option est généralement déconseillée en raison des complications potentielles de gestion commune après une séparation 4.
Pourquoi revendre ses parts SCPI
- Besoin de liquidités immédiates pour régler des frais de succession
- Nécessité de partager équitablement le patrimoine lors d'un divorce
- Simplification de la gestion patrimoniale après un changement de situation personnelle
- Éviter la gestion en indivision potentiellement conflictuelle 8
La procédure de revente
La revente de parts SCPI représente un défi avec un délai moyen de 600 jours en 2025 sur le marché traditionnel via les sociétés de gestion.
2nd Market proposent des solutions pour accélérer ce processus, particulièrement utiles en cas de succession ou de divorce 8.
Le processus 2nd Market est simple :
- Annonce de vente pour trouver des acheteurs
- Signature des documents de cession
- Enregistrement du transfert de propriété pat le notaire partenaire
Documents de base pour la vente de parts SCPI
Les documents listés sont corrects et correspondent aux exigences standard pour la vente de parts SCPI:
- Copie recto/verso de la pièce d'identité ou du passeport en cours de validité du ou des vendeurs 24
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois (facture d'énergie, quittance de loyer ou avis d'imposition) 4
- Original d'attestation de parts ou attestation de perte 2
- Si les parts ont été nanties, déclaration de levée de nantissement 9
À noter que le nantissement d'un compte-titres est réalisé par une déclaration de nantissement signée par le titulaire et doit être signifié par voie d'huissier à la société de gestion pour être enregistré 39.
Documents supplémentaires en cas de Succession
La liste fournie est exacte mais peut être complétée.
- Acte de décès (trois originaux délivrés par la mairie du lieu de décès) 111
- Testament (le cas échéant) - l'original doit être fourni 111
- Acte de notoriété établi par le notaire 13
- Documents prouvant les droits de propriété des héritiers1
- Original du livret de famille du défunt (élément manquant dans votre liste) 111
- État civil complet des héritiers (nom, prénoms, profession, adresse, date et lieu de naissance) 11
- Copie des contrats de mariage ou PACS du défunt et des héritiers (si applicable) 111
Le notaire recense tous les actifs du défunt, y compris les parts de SCPI, et procède à la liquidation de la succession13.
Documents spécifiques en cas de Divorce
- Copie du jugement de séparation de corps ou de divorce 15
- Documents relatifs au régime matrimonial (important car il détermine la répartition des parts)5
- Convention de divorce ou accord de partage des biens 5
La répartition des parts SCPI lors d'un divorce dépend du régime matrimonial (séparation de biens, communauté universelle, communauté réduite aux acquêts) 5.
Les ex-conjoints ont généralement trois options: vendre les parts, les attribuer à un seul conjoint avec versement d'une soulte, ou les conserver en indivision 5.
Signatures requises pour le Mandat de vente
Les informations fournies sont exactes et conformes aux pratiques:
- Pour un associé en nom propre: signature de l'associé 28
- Pour des associés en communauté (mariage/PACS): signature obligatoire des deux associés 28
- Pour un associé mineur: mandat établi au nom du mineur avec signature de son (ses) représentant(s) légal(aux) 2
- Pour des associés en indivision: mandat de vente pour chaque membre de l'indivision 2
Implications fiscales
Élément important à prendre en compte mais non mentionné dans votre liste:
- En cas de succession, les parts SCPI sont soumises aux droits de succession selon le barème légal, avec des abattements variant selon le lien de parenté (100 000€ pour les enfants, 31 865€ pour les petits-enfants, etc.) 6
- En cas de divorce, la vente de parts peut entraîner une imposition sur les plus-values, mais des exonérations peuvent s'appliquer selon les circonstances 56
Qui peut s'occuper de la revente
Auto-gestion ou recours à des professionnels
Bien qu'il soit théoriquement possible de gérer soi-même la revente de parts SCPI, plusieurs facteurs compliquent cette démarche :
- Délais de revente potentiellement longs (600 jours en moyenne) 8
- Complexité administrative, particulièrement en cas de succession ou divorce
- Nécessité de connaître la valeur réelle des parts
- Risques juridiques et fiscaux 8
2 solutions principales :
- Sociétés de gestion des SCPI peuvent faciliter les démarches mais avec des délais potentiellement plus longs 38
- 2nd Market collabore avec des notaires pour offrir un processus sécurisé et digitalisé
Fiscalité et Frais
Frais de succession
Outre les droits de succession mentionnés précédemment, d'autres frais sont à prévoir :
- Frais notariés : Calculés en pourcentage de la valeur des biens transmis, généralement entre 1% et 5% pour les successions de grande valeur 2
- Frais spécifiques à la société de gestion : Certaines sociétés facturent des frais pour le transfert des parts de SCPI en cas de succession 2
Fiscalité en cas de divorce
La vente de parts SCPI après un divorce peut bénéficier de règles fiscales avantageuses, notamment concernant la plus-value.
Par analogie avec la résidence principale, si le bien constituait la résidence principale du couple avant sa séparation, chacun peut en principe bénéficier de l'exonération d'impôt sur sa part de plus-value 5.
Frais de transaction
La vente de parts SCPI entraîne plusieurs types de frais :
- Frais de cession : Variables selon les sociétés de gestion
- Éventuels frais de plateforme si vous passez par 2ndMarket.fr
- Fiscalité sur les plus-values le cas échéant, calculée à partir de la différence entre le prix d'achat et le prix de vente 9
La gestion des parts SCPI en cas de succession ou de divorce nécessite une approche méthodique et bien informée. L'avantage principal des SCPI par rapport à l'immobilier traditionnel réside dans leur divisibilité, qui facilite le partage entre héritiers ou ex-conjoints.
Les aspects fiscaux et administratifs restent complexes et peuvent justifier le recours à des professionnels.
Pour optimiser la revente et minimiser les impacts fiscaux, il est recommandé de :
- Évaluer précisément la valeur des parts avant toute décision, utiliser le simulateur SCPI fiscal
- Considérer les différentes options (conservation, vente partielle ou totale)
- Comparer les solutions de revente disponibles pour réduire les délais
- Consulter un professionnel pour optimiser la fiscalité applicable à votre situation spécifique
Utilisez le simulateur SCPI fiscal gratuit
Questions fréquentes :
Que deviennent les parts SCPI en cas de succession ?
Lors du décès, les parts SCPI intègrent directement le patrimoine successoral et sont transmises aux héritiers selon les dispositions testamentaires ou les règles légales.
Quelles sont les options pour les héritiers ?
Les héritiers peuvent :
- Conserver les parts pour percevoir des revenus
- Vendre les parts à la valeur actuelle du marché
Quels sont les droits de succession sur les parts SCPI ?
Ils varient entre 5% et 45% selon le lien familial et le montant transmis. Des abattements existent, comme :
- 100 000 € pour les enfants
- 31 865 € pour les petits-enfants
- 15 932 € pour les frères et sœurs
- 7 967 € pour les neveux et nièces
Comment les parts SCPI sont-elles partagées en cas de divorce ?
La répartition dépend du régime matrimonial :
- Séparation de biens : Parts au nom de l'époux concerné
- Communauté universelle : Partage selon l'accord de divorce
- Communauté réduite aux acquêts : Parts acquises pendant le mariage partagées, biens propres restent individuels
Quelles options ont les ex-conjoints pour leurs parts SCPI ?
- Vendre les parts et partager le produit
- Attribuer les parts à un seul conjoint avec compensation financière
- Conserver les parts en indivision (option généralement déconseillée)
Pourquoi revendre des parts SCPI après succession ou divorce ?
- Nécessité de liquidités immédiates
- Équité du partage
- Simplification de la gestion patrimoniale
Quel est le processus pour revendre ses parts SCPI ?
- Évaluation des parts
- Mandat de vente
- Recherche d'acheteurs
- Signature des documents
- Enregistrement du transfert de propriété
Quels frais sont associés à la vente des parts SCPI?
- Frais notariés (3% TTC ou minimim 540€)
- Frais spécifiques à certaines sociétés de gestion
- Frais de service 2nd Market : 6% TTC
- Fiscalité sur les plus-values éventuelles
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