Revente SCPI vs retrait société de gestion : comparatif complet 2026
Deux circuits de sortie fondamentalement différents
Pour vendre des parts de SCPI à capital variable, deux circuits existent :
Le retrait (société de gestion)
Vous demandez à la société de gestion de racheter vos parts. Elle vous rembourse au prix de retrait quand de nouvelles souscriptions compensent les sorties.
Circuit interne = pas de taxe de 5%
La revente (gré à gré)
Vous vendez directement vos parts à un autre investisseur sur une plateforme marché secondaire comme 2nd Market. Le prix est librement négocié.
Cession de gré à gré = droits d'enregistrement 5% (acheteur)
Comparatif point par point
1. Délai de récupération des fonds
| Circuit | Délai moyen observé | Délai extrême observé |
|---|---|---|
| Retrait société de gestion | 600+ jours | 1 000+ jours (certaines SCPI) |
| Marché secondaire 2nd Market | 4-8 semaines | 2-3 mois (prix peu attractif) |
Explication : Le retrait dépend de l'équilibre souscriptions/retraits de la SCPI. En période de collecte négative, les demandes s'accumulent. La revente sur le marché secondaire 2nd Market ne dépend que de l'attractivité de votre prix.
2. Prix obtenu
| Circuit | Prix | Qui le fixe ? |
|---|---|---|
| Retrait société de gestion | Prix de retrait (généralement 8-12% sous le prix de souscription) | La société de gestion |
| Marché secondaire 2nd Market | Prix négocié (décotes observées 15-35% vs prix de souscription) | Vous (négociation avec l'acheteur) |
Explication : La revente sur le marché secondaire implique généralement une décote supplémentaire par rapport au retrait, mais cette décote est le prix de la rapidité.
3. Frais et taxes
| Poste | Retrait société de gestion | Marché secondaire 2nd Market |
|---|---|---|
| Commission plateforme vendeur | 0€ | 6% TTC (dégressif selon montant) |
| Frais notaire vendeur | 0€ | 3% TTC (dégressif, min. 540€) |
| Droits d'enregistrement | 0€ | 5% (à charge acheteur) |
| Frais société de gestion | 0€ | 0-200€ (mutation) |
| Total frais vendeur | 0€ | 1 à 9% du prix de vente (dégressif) |
Important : Les droits d'enregistrement de 5% sont à la charge de l'acheteur. Le vendeur ne paie que la commission plateforme et les frais notaire.
Précision sur les droits d'enregistrement : Les 5% de droits d'enregistrement (article 726 du CGI) s'appliquent à toute cession de parts SCPI sur le marché secondaire, que ce soit via 2nd Market, le carnet d'ordres d'une société de gestion, ou toute autre vente de gré à gré même via la société de gestion ainsi que les frais d'enregistrement auprès de la société de gestion. Il s'agit d'une taxe légale obligatoire versée à l'État, pas de frais de plateforme. Cette taxe est toujours à la charge de l'acheteur. En revanche, le circuit de retrait interne via la société de gestion (compensation souscriptions/retraits) ne déclenche pas cette taxe car il n'y a pas de cession entre deux parties.
4. Contrôle sur la transaction
| Aspect | Retrait société de gestion | Marché secondaire 2nd Market |
|---|---|---|
| Contrôle du prix | Aucun | Total |
| Contrôle du délai | Aucun | Partiel (dépend du prix fixé) |
| Annulation possible | Oui, à tout moment | Oui, jusqu'à l'avant-contrat |
| Négociation | Impossible | Possible |
5. Sécurité juridique
| Aspect | Retrait société de gestion | Marché secondaire 2nd Market |
|---|---|---|
| Intermédiaire | Société de gestion | Notaire |
| Vérification des fonds | Géré par la société de gestion | Séquestre notarial |
| Cadre légal | Article L.214-93 du Code monétaire | Article 726 du CGI + acte notarié |
| Risque de fraude | Très faible | Très faible (notaire) |
6. Garantie de vente
- Retrait : La vente est garantie mais le délai est incertain (peut prendre des années)
- Marché secondaire : La vente dépend de l'attractivité du prix fixé (si prix trop élevé, pas d'acheteur)
L'avantage 100% digital du marché secondaire 2nd Market
- Dépôt d'annonce en 5 minutes : gratuit, sans engagement, en ligne
- Messagerie intégrée : négociez directement avec les acheteurs potentiels
- Signature électronique DocuSign : aucun rendez-vous physique nécessaire
- Tableau de bord temps réel : suivez l'avancement de votre vente
- Coordination notaire automatisée : 2nd Market gère les échanges avec le notaire
- Zéro paperasse : tous les documents générés et transmis automatiquement
Vous ne vous occupez de rien : de la publication à la signature notariale, tout se fait en ligne depuis votre espace personnel.
Calcul comparatif : cas concret
Situation de départ
- Montant : 50 000€ de parts SCPI
- Prix de souscription actuel : 200€/part (250 parts)
- Prix de retrait : 180€/part (soit 45 000€)
- Délai de retrait estimé : 24 mois
- TDVM : 5%
Option 1 : Retrait société de gestion
- Montant récupéré : 45 000€
- Dividendes pendant l'attente (24 mois) : 50 000€ × 5% × 2 = 5 000€
- Total après 24 mois : 50 000€
- Frais : 0€
Option 2 : Marché secondaire 2nd Market (décote 25%)
- Prix de vente : 50 000€ × (1 – 25%) = 37 500€
- Commission plateforme (6%) : 2 250€
- Frais notaire (3%) : 1 125€
- Net vendeur : 37 500€ – 3 375€ = 34 125€
- Délai : 6-8 semaines
Comparaison
- Différence : 50 000€ – 34 125€ = 15 875€
- Gain de temps : 24 mois → 2 mois = 22 mois gagnés
- Coût du temps : 15 875€ / 22 mois = ~722€/mois
Question clé : Récupérer 34 125€ maintenant vaut-il mieux que 50 000€ dans 24 mois ? Cela dépend de ce que vous comptez faire des fonds et de votre situation personnelle.
Cet exemple est théorique et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les montants, délais et décotes peuvent varier selon votre situation et les conditions de marché.
Quand choisir le retrait société de gestion
- Vous n'avez aucune urgence de liquidité
- Le délai de retrait de votre SCPI est raisonnable (<12 mois)
- Vous refusez toute décote supplémentaire par rapport au prix de retrait
- Vous n'avez pas de projet d'investissement alternatif potentiellement plus rentable
- Votre SCPI est saine et vous souhaitez continuer à percevoir les dividendes
Quand choisir le marché secondaire 2nd Market
- Vous avez besoin de liquidité rapidement (succession, divorce, projet immobilier)
- Le délai de retrait de votre SCPI dépasse 12-18 mois
- Vous acceptez une décote en échange d'une sortie rapide et maîtrisée
- Vous avez un projet d'investissement potentiellement plus rentable que le TDVM de la SCPI
- Votre SCPI est en difficulté (baisse dividende, TOF en chute, prix en baisse)
- Vous souhaitez maîtriser le calendrier et le processus de la vente
- Vous préférez un processus 100% digital sans rendez-vous physique
Peut-on cumuler les deux options ?
Oui. Vous pouvez :
- Déposer une demande de retrait auprès de la société de gestion
- Simultanément, publier une annonce de vente sur le marché secondaire 2nd Market
- Attendre de voir quelle option aboutit en premier
Cette stratégie permet de ne pas "perdre" sa place dans la file d'attente tout en tentant une vente rapide sur le marché secondaire.
Cas particulier : SCPI à capital fixe
Pour les SCPI à capital fixe, le retrait via la société de gestion n'existe pas. Seul le marché secondaire est disponible :
- Carnet d'ordres de la société de gestion : Vente organisée par confrontation offre/demande
- Marché secondaire 2nd Market : Vente de gré à gré directe à un autre investisseur
Dans les deux cas, les droits d'enregistrement de 5% s'appliquent (à charge de l'acheteur).
Tableau récapitulatif
| Critère | Retrait société gestion | Marché secondaire 2nd Market |
|---|---|---|
| Délai observé | 600+ jours | 4-8 semaines |
| Prix | Prix de retrait (-8 à -12%) | Prix négocié (-15 à -35%) |
| Frais vendeur | 0€ | 1-9% (dégressif) |
| Contrôle prix | Non | Oui |
| Contrôle délai | Non | Partiel |
| Processus | Traditionnel | 100% digital |
| Sécurité | Société de gestion | Notaire |
| Cumul possible | Oui | |
En résumé
Le retrait privilégie le prix, le marché secondaire 2nd Market privilégie le temps et le contrôle. Le choix optimal dépend de votre situation personnelle : urgence, montant, projet alternatif, tolérance à la décote, et préférence pour un processus digital ou traditionnel.
Simuler votre situation
Pour calculer le montant net que vous récupéreriez avec chaque option :
Simulateur de frais et net vendeur →Pour publier une annonce de vente sur le marché secondaire :
Déposer une annonce gratuitement →Sources : Bulletins trimestriels des sociétés de gestion (T4 2025, T1 2026), ASPIM, AMF, Code monétaire et financier, Code général des impôts (article 726), données observées sur 2nd Market.
Dernière mise à jour : Décembre 2026