Simulateur de frais SCPI
Estimez les frais liés à votre transaction SCPI
Droit acquis retenu : Pleine propriété. Le régime d'enregistrement appliqué à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur, sous sa responsabilité, et figure au décompte communiqué avant signature.
- Commission 2nd Market vendeur : barème dégressif par tranches, TTC.
- Frais de notaire : dégressifs par tranches, minimum 540 € TTC par transaction, versés au notaire.
- Frais de société de gestion : variables selon la SCPI, généralement de 0 € à 200 € TTC, versés à la société de gestion.
- Droits d'enregistrement, encaissés par le notaire pour le compte de l'État : 5 % du prix en pleine propriété et en nue-propriété (CGI art. 726, I-2°) ; droit fixe de 125 € pour l'usufruit seul (CGI art. 680, Cass. com. 30/11/2022 n° 20-18.884, BOFiP BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 §140 du 24/04/2024). Minimum de perception de 25 € sur le droit proportionnel (CGI art. 674). Ces droits ne sont pas soumis à TVA.
- Frais de publication (60 €) offerts au vendeur.
- Frais d'avant-contrat (240 € TTC) à la charge de l'acheteur.
Frais de sortie SCPI : ce que la revente coûte au vendeur
Cette page traite du seul moment de la sortie : ce qui est prélevé quand vous cédez vos parts, et ce qui vous reste. Les frais supportés à l'entrée et pendant la détention relèvent d'une autre logique et sont traités dans le simulateur de frais SCPI. Le calculateur ci-dessus chiffre une cession de gré à gré sur 2nd Market, côté vendeur comme côté acheteur. Les seules sommes perçues par 2nd Market sont ses commissions TTC ; le notaire, l'État et la société de gestion perçoivent le reste.
Sommaire
Trois façons de sortir d'une SCPI, trois coûts différents
« Frais de sortie » ne désigne pas la même chose selon la manière dont vous quittez la SCPI. Trois voies coexistent, et leur coût réel n'a rien de comparable.
Le retrait auprès de la société de gestion
C'est la voie ordinaire des SCPI à capital variable. La société de gestion rembourse les parts à la valeur de retrait, égale au prix de souscription diminué de la commission de souscription. Il n'y a pas de frais facturé au moment du retrait : le coût de sortie a déjà été payé, à l'entrée, sous la forme de cette commission. Le retrait suppose par ailleurs des souscriptions en contrepartie ; en leur absence, la demande est inscrite sur un registre et attend.
Le marché secondaire organisé
Il concerne les SCPI à capital fixe. Les ordres d'achat et de vente sont confrontés périodiquement par la société de gestion, et le prix d'exécution résulte de cette confrontation. S'y ajoutent une commission de cession et les droits d'enregistrement dus par l'acquéreur.
La cession de gré à gré
Vendeur et acheteur conviennent directement d'un prix, et l'opération est régularisée par acte notarié. C'est le cadre de 2nd Market : le prix ne dépend ni de la valeur de retrait, ni d'une confrontation d'ordres, mais de l'accord des parties. Le coût de sortie devient alors explicite et chiffrable à l'avance, ce que fait le calculateur ci-dessus.
Ce que le vendeur paie sur 2nd Market
Deux postes, et deux seulement.
- La commission 2nd Market, TTC, dégressive par tranches de prix. Elle n'est due qu'à la finalisation de la vente : publier une annonce qui ne trouve pas preneur ne coûte rien.
- Les frais de notaire, également dégressifs par tranches, avec un minimum de 540 € TTC par transaction. Ils sont versés au notaire, jamais à 2nd Market, et réglés avant le transfert des fonds.
| Tranche de prix | Commission 2nd Market | Frais de notaire |
|---|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 6 % | 3 % |
| De 50 001 € à 100 000 € | 4 % | 2 % |
| De 100 001 € à 200 000 € | 3 % | 1,5 % |
| De 200 001 € à 500 000 € | 1,5 % | 0,75 % |
| Au-delà de 500 000 € | 0,75 % | 0,38 % |
Barème par tranches : chaque taux ne s'applique qu'à la fraction du prix comprise dans sa tranche, jamais à la totalité. Les frais de publication de l'annonce (60 €) sont offerts au vendeur.
Ce que le vendeur ne paie pas
Une partie des frais associés à la transaction sont à la charge de l'acquéreur. Les compter dans un coût de sortie fausse le calcul du net vendeur.
- Les droits d'enregistrement : versés au Trésor public par le notaire, ils sont dus par l'acheteur. Leur montant dépend du droit qu'il acquiert.
- Les frais d'avant-contrat (240 € TTC) : réglés par l'acheteur après acceptation de l'offre.
- Les frais de société de gestion : variables selon la SCPI, généralement de 0 € à 200 € TTC, acquittés par l'acheteur.
Pleine propriété et nue-propriété : 5 % du prix. Les SCPI sont des personnes morales à prépondérance immobilière ; le transfert de leurs parts entre dans le champ de l'article 726, I-2° du Code général des impôts.
Usufruit seul : droit fixe de 125 €. Le transfert du seul usufruit n'emporte pas mutation de la propriété des parts et n'entre pas dans le champ de l'article 726. Seul le droit fixe des actes innommés de l'article 680 est dû, quel que soit le montant.
Sources : CGI art. 726, I-2° ; CGI art. 680 ; CGI art. 674 (minimum de perception de 25 €) ; Cass. com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884, publié au Bulletin ; Cass. com., 4 janvier 2023, n° 20-10.112 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 §140, version en vigueur du 24 avril 2024.
Exemple chiffré : une cession de 100 000 €
Le barème par tranches donne, pour un prix de cession de 100 000 € :
- commission 2nd Market : 50 000 × 6 % + 50 000 × 4 % = 5 000 € ;
- frais de notaire : 50 000 × 3 % + 50 000 × 2 % = 2 500 € ;
- prix de cession net de frais : 92 500 €, soit 7,5 % de frais totaux.
Ce net s'entend avant fiscalité. La plus-value éventuelle est imposée à part, selon les règles rappelées ci-dessous. Modifiez le montant dans le calculateur pour voir la dégressivité jouer : à 500 000 €, les frais vendeur ressortent à 12 500 € de commission et 6 250 € de notaire, soit 3,75 % du prix.
La fiscalité de la sortie
La cession de parts de SCPI par un particulier relève du régime des plus-values immobilières : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, appliqués à la plus-value nette et non au prix de vente.
- Abattement pour durée de détention à l'impôt sur le revenu : 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 4 % la vingt-deuxième. L'exonération est acquise au terme de vingt-deux ans de détention.
- Abattement pour durée de détention aux prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an. L'exonération est acquise au terme de trente ans.
- Taxe additionnelle : elle peut s'appliquer aux plus-values imposables supérieures à 50 000 € (CGI art. 1609 nonies G).
La déclaration et le paiement sont assurés par le notaire lors de la cession. Les deux barèmes d'abattement n'ont ni le même rythme ni le même terme : une part détenue vingt-cinq ans est exonérée d'impôt sur le revenu mais reste partiellement soumise aux prélèvements sociaux. Le régime applicable à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur, sous sa responsabilité.
Réduire le coût de sortie
- Regrouper la cession plutôt que de la fractionner : le barème étant dégressif par tranches, deux ventes de 50 000 € coûtent plus cher qu'une vente de 100 000 €.
- Comparer les voies de sortie avant de décider : le retrait au prix de retrait et une cession négociée de gré à gré n'aboutissent pas au même net vendeur.
- Tenir compte de la durée de détention : les abattements ne commencent qu'à la sixième année, et deux seuils — vingt-deux ans et trente ans — changent nettement l'imposition.
- Chiffrer avant de fixer le prix : le calculateur affiche le net vendeur pour chaque hypothèse de prix.
Au-delà de 500 000 € ou pour plusieurs cessions, contactez-nous. Vous êtes conseiller ? Voir les conditions CGP.
Questions fréquentes des vendeurs
Quels frais le vendeur paie-t-il pour revendre des parts de SCPI sur 2nd Market ?
Le vendeur supporte deux postes : la commission 2nd Market, dégressive par tranches et calculée TTC, et les frais de notaire, eux aussi dégressifs, avec un minimum de 540 € TTC par transaction. Les frais de publication de l'annonce sont offerts. La commission n'est due qu'à la finalisation de la vente : une annonce qui ne trouve pas d'acheteur ne coûte rien.
La commission de souscription payée à l'entrée est-elle récupérée à la revente ?
Non. La commission de souscription est prélevée lors de l'acquisition des parts et reste acquise à la société de gestion. C'est elle qui explique l'écart entre le prix de souscription et la valeur de retrait d'une SCPI à capital variable : sortir au prix de retrait revient à abandonner cette commission. Sur le marché secondaire de gré à gré, le prix est négocié librement entre les parties, sans référence obligatoire à la valeur de retrait.
Le vendeur paie-t-il les droits d'enregistrement de 5 % ?
Non. Les droits d'enregistrement sont à la charge de l'acquéreur et versés au Trésor public par le notaire. Le vendeur n'en supporte pas le coût. Leur montant dépend du droit acquis par l'acheteur : 5 % du prix en pleine propriété et en nue-propriété au titre de l'article 726, I-2° du Code général des impôts, droit fixe de 125 € pour l'usufruit seul au titre de l'article 680.
Combien reste-t-il au vendeur après une revente de 100 000 € de parts ?
Sur le barème 2nd Market, une cession de 100 000 € donne 5 000 € de commission et 2 500 € de frais de notaire, soit environ 92 500 € avant fiscalité. Ce montant est un prix de cession net de frais : la plus-value éventuelle est imposée séparément, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Quelle fiscalité s'applique à la plus-value de revente de parts de SCPI ?
La cession de parts de SCPI relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value nette. Des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la sixième année, avec une exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et une exonération de prélèvements sociaux au bout de trente ans. Une taxe additionnelle peut s'ajouter sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 € (article 1609 nonies G du Code général des impôts). La déclaration est établie par le notaire lors de la cession.
Combien de temps faut-il pour revendre des parts de SCPI ?
Le délai dépend du mode de sortie. Le retrait auprès de la société de gestion suppose des souscriptions en contrepartie ; en leur absence, la demande est placée en attente, sans échéance garantie. Le marché secondaire organisé fonctionne par confrontation périodique des ordres. Une cession de gré à gré aboutit dès qu'un acheteur accepte le prix proposé, la signature intervenant ensuite chez le notaire. Aucun de ces modes ne garantit un délai de revente.
Avertissement
2nd Market agit exclusivement comme une plateforme de mise en relation entre investisseurs, facilitant les transactions de gré à gré de parts de SCPI. Nous ne sommes ni conseillers en gestion de patrimoine, ni conseillers en investissements financiers, ni société de gestion, et n'émettons aucun conseil personnalisé, fiscal ou d'investissement.
Les montants affichés sont des estimations, issues des barèmes de commissions TTC en vigueur et des textes cités. Le régime d'enregistrement appliqué à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur. La revente de parts de SCPI n'est assortie d'aucune garantie de délai ni de prix. Pour toute décision engageante, consultez un professionnel habilité.
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