Simulateur — frais vendeur et acheteur
Coût pour le vendeur
Coût pour l'acheteur
Détail du calcul cumulé par tranche
Le barème vendeur s'applique tranche par tranche, comme l'impôt sur le revenu. Chaque tranche ne s'applique qu'à la fraction du montant située dans cette tranche.
| Tranche | Base dans la tranche | Comm. 2nd Market | Frais notaire |
|---|
Barème vendeur — commission 2nd Market et frais notariaux
| Tranche de transaction | Commission 2nd Market | Frais notariaux |
|---|---|---|
| 0 — 50 000 € | 6,00 % TTC | 3,00 % |
| 50 001 — 100 000 € | 4,00 % TTC | 2,00 % |
| 100 001 — 200 000 € | 3,00 % TTC | 1,50 % |
| 200 001 — 500 000 € | 1,50 % TTC | 0,75 % |
| Au-delà de 500 000 € | 0,75 % TTC | 0,38 % |
Les deux barèmes s'appliquent par tranche cumulée. Plancher des frais notariaux : 540 € TTC quel que soit le montant.
Barème acheteur — postes de frais
| Poste | Montant ou taux | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Commission 2nd Market | 1,80 % TTC du prix d'acquisition | 2nd Market |
| Frais d'avant-contrat | 240 € TTC forfait | Office notarial |
| Forfait société de gestion | 0 à 200 € selon la SCPI | Société de gestion |
| Droits d'enregistrement | 5,00 % du prix d'acquisition | Administration fiscale (article 726 du CGI) |
Les droits d'enregistrement de 5 % constituent le poste de frais dominant pour l'acheteur. L'assiette retenue correspond au prix net de cession, à l'exclusion des frais.
Comparatif des canaux de cession
| Canal | Mécanisme | Coût pour le vendeur | Délai indicatif |
|---|---|---|---|
| Retrait au marché primaire (SCPI à capital variable) |
La société de gestion rachète les parts au prix de retrait si la demande est compensée par des souscriptions. | Aucune commission, mais cession à la valeur de retrait (prix de souscription minoré des frais d'entrée, soit −8 % à −12 % en moyenne). | Variable. Délai pouvant dépasser 18 mois sur certaines SCPI confrontées à un excédent de demandes de retrait. |
| Marché de gré à gré encadré par la société de gestion (SCPI à capital fixe ou en mode confrontation) |
Cession via le carnet d'ordres de la société de gestion (article 422-225 du règlement général AMF) ou la confrontation périodique. | Commission société de gestion (variable selon la SCPI) + droits d'enregistrement 5 %. | Dépend de la profondeur du carnet d'ordres et de la périodicité de confrontation. |
| Marché secondaire de gré à gré sur 2nd Market | Cession directe entre particuliers, fixation libre du prix, acte signé par notaire. | Commission 2nd Market dégressive (0,75 % à 6 %) + frais notariaux dégressifs (min. 540 € TTC). | Délai dépendant de l'acceptation de l'offre par un acheteur et des formalités notariales. |
Les SCPI affectées par une suspension du marché des parts (article L. 214-93-II du Code monétaire et financier — fonds de remboursement déclenché lorsque les demandes de retrait non satisfaites représentent au moins 10 % du capital pendant plus de 12 mois) ne peuvent plus utiliser le canal du retrait. Le marché de gré à gré devient alors la seule voie de sortie.
Méthodologie et références réglementaires
- Calcul cumulé par tranche : la commission 2nd Market et les frais notariaux s'appliquent tranche par tranche. Une transaction de 75 000 € paie 6 % sur les 50 000 premiers euros, puis 4 % sur les 25 000 euros suivants — soit 4 000 € de commission, et non 4 % sur la totalité.
- Plancher notarial : les frais notariaux ne peuvent être inférieurs à 540 € TTC, quel que soit le montant de la transaction. Ce plancher se déclenche pour les transactions inférieures à environ 18 000 €.
- Droits d'enregistrement : article 726 du Code général des impôts, taux de 5 % applicable aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Charge intégrale de l'acheteur. Assiette : prix net de cession, hors frais.
- Forfait société de gestion : facturé par la SDG pour l'instruction du dossier de cession et l'inscription au registre des associés. Le forfait varie selon la SCPI : 0 € pour certaines, 75 à 90 € pour Praemia REIM France et Euryale, jusqu'à 200 € pour d'autres sociétés de gestion.
- Encadrement notarial : la transaction est sécurisée par acte authentique. Le notaire instrumente la cession, vérifie l'identité des parties, encaisse les fonds via le compte CARPA et procède au paiement des droits d'enregistrement.
- Aucune donnée saisie dans le simulateur n'est conservée côté serveur. Les calculs s'exécutent dans le navigateur.
Cas pratiques — frais sur plusieurs montants types
| Montant cédé | Frais vendeur | % vendeur | Frais acheteur (1) | % acheteur |
|---|---|---|---|---|
| 25 000 € | 2 250 € | 9,00 % | 2 030 € | 8,12 % |
| 50 000 € | 4 500 € | 9,00 % | 3 730 € | 7,46 % |
| 75 000 € | 6 000 € | 8,00 % | 5 430 € | 7,24 % |
| 100 000 € | 7 500 € | 7,50 % | 7 130 € | 7,13 % |
| 200 000 € | 12 000 € | 6,00 % | 13 930 € | 6,97 % |
| 500 000 € | 18 750 € | 3,75 % | 34 330 € | 6,87 % |
| 1 000 000 € | 24 400 € | 2,44 % | 68 330 € | 6,83 % |
(1) Hypothèse acheteur : forfait société de gestion 90 € TTC. Les frais acheteur sont dominés par les droits d'enregistrement de 5 %, d'où la quasi-stagnation du taux effectif au-delà de 100 000 €. Les frais vendeur dégressent fortement par effet de seuil.
Outils complémentaires
- Simulateur de plus-value — calcul de l'impôt sur la plus-value de cession.
- Catalogue complet des simulateurs SCPI — démembrement, rendement, fiscalité.
- Annonces du marché secondaire 2nd Market — voir les SCPI à la cession et le rendement effectif avec décote.
- [LIEN INTERNE : guide « vendre ses parts SCPI » dès publication]
Questions fréquentes
Quels frais le vendeur paie-t-il pour céder ses parts SCPI sur 2nd Market ?
Le vendeur s'acquitte de deux postes : la commission 2nd Market (dégressive de 6 % à 0,75 % TTC selon le montant, calculée par tranches cumulées) et les frais notariaux (également dégressifs de 3 % à 0,38 %, avec un plancher de 540 € TTC). Pour une cession de 75 000 €, le coût total ressort à 6 000 €, soit 8 % du montant cédé.
Le vendeur paie-t-il les droits d'enregistrement de 5 % ?
Non. Les droits d'enregistrement de 5 % prévus à l'article 726 du Code général des impôts sont à la charge exclusive de l'acheteur. Le vendeur ne supporte pas cette taxe lors de la cession de parts SCPI sur le marché secondaire.
Comment fonctionne le calcul dégressif par tranche ?
Le barème s'applique par tranche cumulée, à la manière de l'impôt sur le revenu. Pour une transaction de 150 000 €, la commission 2nd Market se décompose ainsi : 6 % sur la tranche 0–50 000 € (3 000 €) + 4 % sur la tranche 50 000–100 000 € (2 000 €) + 3 % sur la tranche 100 000–150 000 € (1 500 €), soit un total de 6 500 € (4,33 % effectif). Le calcul est automatisé dans le simulateur ci-dessus.
Existe-t-il un montant minimum de frais ?
Oui pour les frais notariaux, plafonnés à 540 € TTC en plancher. Ce minimum se déclenche pour les transactions inférieures à environ 18 000 €. La commission 2nd Market n'est pas soumise à un plancher en valeur absolue : elle s'applique strictement au taux de la tranche correspondante.
Quelle différence avec le retrait au marché primaire ?
Le retrait au marché primaire ne génère pas de commission, mais s'opère à la valeur de retrait — généralement inférieure de 8 à 12 % au prix de souscription (différence correspondant à la commission de souscription perçue à l'entrée). Le retrait suppose en outre que la société de gestion dispose de souscriptions nouvelles pour compenser la sortie. En cas d'excédent de demandes de retrait, le délai peut dépasser 18 mois, voire être suspendu (article L. 214-93-II du Code monétaire et financier).
Le forfait société de gestion est-il toujours dû ?
Le forfait varie de 0 à 200 € selon la SCPI. Praemia REIM France facture 75 € HT (90 € TTC) par dossier pour Primovie. Euryale facture 75 à 90 € TTC pour Pierval Santé. Certaines sociétés de gestion ne facturent aucun forfait, d'autres appliquent un barème plus élevé. Le simulateur permet de paramétrer ce poste selon la SCPI concernée.
Les frais de cession sont-ils déductibles fiscalement ?
Les frais d'acquisition (commission 2nd Market acheteur, frais notariaux d'acquisition, droits d'enregistrement) sont intégrés au prix d'acquisition retenu pour le calcul ultérieur de la plus-value, en application de l'article 150 VB du Code général des impôts. Côté vendeur, les frais de cession (commission 2nd Market vendeur, frais notariaux) viennent en déduction du prix de cession pour le calcul de la plus-value imposable, conformément à l'article 150 VA du même code.
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la cession de parts SCPI sur le marché secondaire de gré à gré, encadrée par notaire. 2nd Market n'est ni Conseiller en Gestion de Patrimoine, ni Conseiller en Investissements Financiers, ni société de gestion. Les simulations sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Les barèmes présentés sont applicables à la date de mise à jour de la page ; ils peuvent évoluer. Les paramètres réglementaires (article 726 du CGI, article L. 214-93-II du CMF) sont susceptibles de modification par le législateur. Sources : Code général des impôts, Code monétaire et financier, barèmes 2nd Market en vigueur. Les performances passées des SCPI ne préjugent pas des performances futures.