Un détenteur de parts de SCPI en pleine propriété peut vendre le seul droit aux revenus, pour une durée fixée, et conserver ses parts. L'opération est possible. En principe, le prix encaissé est imposé comme un revenu foncier, et non comme une plus-value. Cette page expose la règle, les chiffres et le circuit de vente.
Réponse courte. L'usufruit temporaire de parts de SCPI est le droit d'en percevoir les revenus pendant une durée fixée, séparé de la propriété des parts. Un détenteur en pleine propriété peut le vendre et conserver la nue-propriété.
- Fiscalité, vendeur particulier : le prix est imposé en revenus fonciers (article 13, 5° du CGI), au barème de l'impôt sur le revenu majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, sans abattement pour durée de détention.
- Levier principal : un déficit foncier en report s'impute sur le prix. Sur un usufruit vendu 6 000 €, le net encaissé passe de 2 508 € (tranche 41 %, sans déficit) à 6 000 € (déficit d'au moins 6 000 €).
- Droits d'enregistrement : la Cour de cassation retient le droit fixe de 125 €, la cession du seul usufruit n'étant pas une cession de droits sociaux au sens de l'article 726 du CGI.
- Circuit : vente entre investisseurs, acte notarié, fonds conservés par le notaire. Commission 2nd Market 1,8 % TTC.
Ce qui est vendu, ce qui est conservé
Une part de SCPI porte deux droits distincts. Le droit aux revenus, appelé usufruit. La propriété de la part, appelée nue-propriété. Le démembrement sépare ces deux droits pour une durée déterminée.
Le vendeur cède l'usufruit. L'acheteur perçoit les revenus distribués pendant toute la durée fixée. Le vendeur conserve la nue-propriété. Il ne perçoit plus de revenus pendant cette période. Le démembrement est ensuite porté au registre tenu par la société de gestion, selon ses modalités.
En principe, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au terme, sans nouvelle cession ni droit supplémentaire.
Un associé détient 100 parts. Il vend l'usufruit pour 10 ans. Pendant 10 ans, l'acheteur perçoit les revenus de ces 100 parts. L'associé reste nu-propriétaire. La onzième année, il redevient plein propriétaire et perçoit de nouveau les revenus.
Deux opérations distinctes
Le régime fiscal dépend de la position du vendeur.
| Opération | Position du vendeur | Imposition du prix |
|---|---|---|
| Création et vente d'un usufruit temporaire | Plein propriétaire des parts | Revenus fonciers — article 13, 5° du CGI |
| Revente d'un usufruit déjà existant | Usufruitier en place | Régime propre au droit détenu et à son mode d'acquisition |
Cette page traite du premier cas. Le second est traité dans le guide revendre un usufruit de SCPI avant le terme.
La règle : le prix est imposé comme un revenu
La loi de finances rectificative du 14 novembre 2012 a créé une règle spécifique, codifiée à l'article 13, 5° du Code général des impôts. La première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire n'est pas imposée comme une cession de patrimoine. Le prix est rattaché à la catégorie de revenus que produit le bien. Le dispositif vise les personnes physiques et les sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du CGI.
Les parts de SCPI produisent des revenus fonciers. Pour un vendeur particulier, le prix de vente de l'usufruit est donc ajouté à ses revenus fonciers, sur l'année de la vente, pour son montant total.
Ce que la règle emporte pour un vendeur particulier.
- Le prix est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, au taux de la tranche la plus élevée du foyer.
- Il supporte 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique. Ces abattements relèvent du régime des plus-values.
- Le prix entre dans le revenu foncier net. Un déficit foncier en report s'impute donc dessus.
Un vendeur soumis à l'impôt sur les sociétés — SCI à l'IS, holding, société d'exploitation — n'est en principe pas visé par ce dispositif. Le traitement du prix relève alors du régime fiscal et comptable propre à la société, à examiner avec son expert-comptable.
Sources : article 13, 5° du Code général des impôts ; BOFiP, BOI-IR-BASE-10-10-30.
Estimer le prix et le net encaissé
Estimation pour un vendeur particulier. Le calcul suppose que la totalité de la base est imposée au taux de la tranche marginale saisie, augmenté de 17,2 % de prélèvements sociaux. Il ne tient pas compte des autres revenus du foyer, du quotient familial ni de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Un vendeur soumis à l'impôt sur les sociétés relève d'un autre traitement, à examiner avec son expert-comptable. La clé d'usufruit est saisie par l'utilisateur ; chaque société de gestion publie ses propres clés. Cet outil ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal.
Lecture du calcul par défaut
100 parts. Prix de la part en pleine propriété : 200 €, soit 20 000 € au total. Usufruit vendu pour 10 ans. Clé retenue : 30 % de la valeur en pleine propriété. Prix de vente de l'usufruit : 6 000 €.
| Vendeur particulier | Imposition appliquée | Impôt | Net encaissé | Part conservée |
|---|---|---|---|---|
| Tranche 30 % | 30 % + 17,2 % | 2 832 € | 3 168 € | 52,8 % |
| Tranche 41 % | 41 % + 17,2 % | 3 492 € | 2 508 € | 41,8 % |
L'impôt est dû en une fois, l'année de la vente. Le prix est encaissé une fois. Dans la tranche à 41 %, le net ressort à 2 508 € sur 6 000 €.
Le cas du déficit foncier
Le prix de vente de l'usufruit entre dans le revenu foncier de l'année. Il se comporte donc, fiscalement, comme un loyer supplémentaire. Un déficit foncier constaté antérieurement et non encore imputé vient s'y imputer.
La fraction des déficits fonciers non imputée sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Au-delà, elle est perdue. Un déficit qui approche de sa dernière année de report n'a, par construction, plus qu'un usage : trouver un revenu foncier à absorber.
Prix de vente de l'usufruit : 6 000 €. Le résultat dépend du déficit foncier disponible en report.
| Déficit foncier en report | Base imposable | Impôt (41 % + 17,2 %) | Net encaissé | Part conservée |
|---|---|---|---|---|
| Aucun | 6 000 € | 3 492 € | 2 508 € | 41,8 % |
| 3 000 € | 3 000 € | 1 746 € | 4 254 € | 70,9 % |
| 6 000 € ou plus | 0 € | 0 € | 6 000 € | 100,0 % |
Le même prix, la même clé et la même durée produisent un net de 2 508 € ou de 6 000 € selon la seule situation foncière du vendeur. L'écart ne tient ni au marché, ni à l'acheteur, ni au prix négocié.
Le simulateur ci-dessus intègre ce paramètre. Le déficit imputé est plafonné au montant du prix : la base imposable ne devient jamais négative.
Source : article 156, I, 3° du Code général des impôts — report de la fraction non imputée des déficits fonciers sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le montant du déficit en report figure sur la déclaration 2044.
Quand cette opération présente un intérêt, quand elle n'en présente pas
La vente d'un usufruit temporaire répond à des situations précises. Elle n'est pas une solution générale.
| Situation cohérente avec l'opération | Situation où l'opération est moins adaptée |
|---|---|
| Déficit foncier en report proche de son expiration | Absence de déficit foncier et tranche marginale élevée |
| Volonté de conserver les parts et de récupérer la pleine propriété au terme | Besoin de céder définitivement le patrimoine |
| Tranche marginale faible ou nulle l'année de la vente | Recherche d'une liquidité maximale immédiate |
| SCPI dont les statuts admettent le démembrement | SCPI dont les statuts excluent le démembrement |
Un vendeur fortement imposé et sans déficit foncier, dont l'objectif est la liquidité, obtient en général un net supérieur en vendant ses parts en pleine propriété. Cette vente relève des plus-values immobilières, avec abattements pour durée de détention. Le calcul figure dans le guide plus-value SCPI. Le choix entre les deux opérations dépend de la situation de chacun et relève du vendeur, le cas échéant avec son conseil.
Droits d'enregistrement
La vente de parts de SCPI en pleine propriété est une cession de droits sociaux. Elle supporte en principe 5 % de droits d'enregistrement, au titre de l'article 726 du Code général des impôts, ces sociétés détenant principalement de l'immobilier.
La vente du seul usufruit relève d'une analyse différente. Par un arrêt du 30 novembre 2022, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que l'acheteur d'un usufruit de parts sociales n'acquiert pas la qualité d'associé, laquelle reste attachée au nu-propriétaire. La propriété des parts n'est pas transférée. L'opération n'est donc pas une cession de droits sociaux au sens de l'article 726. Dans l'affaire jugée, seul le droit fixe de 125 € prévu à l'article 680 du même code était dû. La Cour a confirmé cette solution le 4 janvier 2023.
À notre connaissance, la doctrine administrative ne paraît pas avoir été pleinement alignée sur cette jurisprudence. Le service de l'enregistrement peut appliquer le taux proportionnel au dépôt de l'acte, le remboursement s'obtenant ensuite par réclamation. Le notaire applique, sous sa responsabilité, le régime qu'il estime applicable et l'inscrit au décompte communiqué avant signature.
Sources : Cass. com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884 ; Cass. com., 4 janvier 2023, n° 20-10.112 ; articles 680 et 726 du Code général des impôts.
Le profil des acheteurs
Les acheteurs sont majoritairement des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés : PME, holdings patrimoniales, SCI à l'IS. Deux éléments caractérisent l'opération de leur côté.
- Le revenu porte sur la valeur totale de la part. La SCPI distribue en fonction du prix de la part entière. L'usufruitier n'a payé qu'une fraction de ce prix.
- L'usufruit s'amortit. Sa durée est limitée. Le prix payé s'étale sur cette durée et vient en déduction du résultat imposable chaque année.
Une société acquiert l'usufruit 10 ans des 100 parts pour 6 000 €. Les parts valent 20 000 € en pleine propriété. La SCPI distribue 4,91 % par an, moyenne du marché en 2025 selon l'ASPIM. La société perçoit 982 € par an pour 6 000 € investis.
| Chaque année | Montant |
|---|---|
| Revenus perçus | 982 € |
| Amortissement — 6 000 € sur 10 ans | 600 € |
| Résultat imposable | 382 € |
| Impôt sur les sociétés à 25 % — 382 € × 25 % = 95,50 € | 96 € |
| Reste à la société | 886 € |
La société encaisse 982 € et est imposée sur 382 €, l'amortissement absorbant le solde. Montants arrondis à l'euro.
Comment lire le rendement. Un usufruit rembourse un capital qui n'existe plus au terme : le droit s'éteint et sa valeur résiduelle est nulle. L'indicateur pertinent n'est donc pas le rapport entre le revenu annuel et le prix payé, mais le taux de rendement interne (TRI), qui intègre l'extinction du droit. Avec les hypothèses ci-dessus, le TRI ressort à environ 10,1 % par an avant impôt et 7,8 % par an après IS, sous l'hypothèse d'une distribution constante. Le rapport apparent de 982 € sur 6 000 € (16,4 %) surestime le rendement, car il ignore la perte du capital au terme.
Le simulateur usufruit entreprise reprend ce calcul avec d'autres paramètres.
La distribution d'une SCPI n'est pas garantie. Une baisse du revenu distribué réduit le rendement de l'usufruitier. Au terme, son droit s'éteint et rien ne lui revient. Sur une SCPI investie hors de France, le taux de distribution publié est brut de fiscalité étrangère : le retraitement à opérer est détaillé sur la page les chiffres affichés sur 2nd Market.
Le circuit de vente sur 2nd Market
Un usufruit de SCPI se souscrit habituellement à l'émission, auprès de la société de gestion, avec une clé qu'elle fixe. Une fois les parts détenues en pleine propriété, le marché primaire n'organise pas la revente de l'usufruit seul et la société de gestion ne le rachète pas.
La vente passe par un notaire. Il rédige l'acte, informe la société de gestion et fait inscrire les deux droits au registre des associés : l'usufruit au nom de l'acheteur, la nue-propriété au nom du vendeur.
| Étape | Contenu | Délai indicatif observé |
|---|---|---|
| 1. Annonce | SCPI concernée, nombre de parts, durée de l'usufruit, prix demandé | Immédiat |
| 2. Offres | Réception et négociation des offres des acheteurs inscrits | Variable |
| 3. Avant-contrat | Signature de l'accord. Frais fixes de 240 € TTC | Environ 1 semaine |
| 4. Acte notarié | Rédaction de l'acte, fonds conservés par le notaire, formalités d'enregistrement | Environ 3 à 6 semaines |
| 5. Inscription | Enregistrement du transfert par la société de gestion | Variable |
Commission 2nd Market : 1,8 % TTC. Frais de notaire au barème. Le prix est libre. Il se fixe à partir du prix de souscription publié par la société de gestion et de la durée retenue, puis s'ajuste selon les offres reçues. Les délais indiqués sont des ordres de grandeur observés, non un engagement.
Éléments à réunir avant la publication
- La durée de l'usufruit, arrêtée au départ. Elle figure dans l'acte et ne se modifie pas ensuite.
- Le montant du déficit foncier en report, s'il en existe un, et son année d'expiration. Il figure sur la déclaration 2044.
- Le prix demandé et son imposition, estimés avec le simulateur ci-dessus.
- La position statutaire de la société de gestion sur le démembrement. Certaines l'excluent dans leurs statuts.
- Le dernier relevé de parts et le prix de souscription publié par la société de gestion.
Les annonces se publient et se négocient entre investisseurs inscrits. Acte notarié, fonds conservés par le notaire jusqu'à la signature.
Publier une annonce Simulateur usufruit entrepriseCe qu'il faut retenir
- Vendre l'usufruit revient à céder le revenu, garder la nue-propriété, et récupérer la pleine propriété au terme.
- Pour un particulier, le prix est un revenu foncier : barème de l'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, aucun abattement pour durée de détention.
- Un déficit foncier en report absorbe tout ou partie du prix : c'est le premier facteur du net encaissé.
- La cession du seul usufruit n'est pas une cession de droits sociaux : droit fixe de 125 € retenu par la Cour de cassation, et non 5 %.
- Les acheteurs sont surtout des sociétés à l'IS : revenu calculé sur la valeur totale de la part, prix amorti sur la durée.
- Fortement imposé, sans déficit foncier, pour un objectif de liquidité : vendre en pleine propriété donne souvent un net supérieur.
Questions fréquentes
Peut-on vendre uniquement l'usufruit de parts SCPI détenues en pleine propriété ?
Oui. Le détenteur vend le droit aux revenus pour une durée fixée et conserve la nue-propriété des parts. Un notaire rédige l'acte et la société de gestion inscrit les deux droits à son registre, selon ses modalités. En principe, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au terme, sans nouvelle cession ni droit supplémentaire.
Comment est imposée la vente d'un usufruit temporaire de SCPI ?
Le prix n'est pas imposé comme une plus-value mais comme un revenu. L'article 13, 5° du Code général des impôts le rattache à la catégorie de revenus que produit le bien. Les parts de SCPI produisent des revenus fonciers. Pour un vendeur particulier, le prix s'ajoute donc aux revenus fonciers de l'année de la vente, pour son montant total. Il est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique.
Un déficit foncier peut-il absorber le prix de vente d'un usufruit temporaire ?
Oui. Le prix entre dans le revenu foncier de l'année, au même titre qu'un loyer. Un déficit foncier constaté antérieurement et non encore imputé vient donc s'y imputer. La fraction des déficits fonciers non imputée sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, puis perdue. Sur un prix de 6 000 € et une tranche marginale à 41 %, le net encaissé passe de 2 508 € sans déficit à 6 000 € avec un déficit en report d'au moins 6 000 €.
Quelle différence entre vendre l'usufruit et vendre ses parts en pleine propriété ?
La vente des parts relève des plus-values immobilières, avec des abattements qui progressent avec la durée de détention. La vente du seul usufruit relève des revenus fonciers, sans abattement, au taux de la tranche la plus élevée du foyer. À prix égal, le net encaissé n'est pas le même selon l'opération et selon le taux d'imposition du vendeur.
La vente d'un usufruit de SCPI supporte-t-elle 5 % de droits d'enregistrement ?
La Cour de cassation a jugé le 30 novembre 2022, puis confirmé le 4 janvier 2023, que la vente d'un usufruit de parts sociales ne transfère pas la propriété des parts. L'opération n'est donc pas une cession de droits sociaux au sens de l'article 726 du Code général des impôts. Dans l'affaire jugée, seul le droit fixe de 125 € prévu à l'article 680 du même code était dû. La doctrine administrative ne paraît pas avoir été pleinement alignée sur cette jurisprudence. Le notaire applique, sous sa responsabilité, le régime qu'il estime applicable et l'inscrit au décompte communiqué avant signature.
Qui achète un usufruit temporaire de SCPI ?
Majoritairement des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés : PME, holdings, SCI à l'IS. Elles acquièrent l'usufruit pour une fraction du prix de la part, mais perçoivent le revenu calculé sur la valeur totale de la part. L'usufruit ayant une durée limitée, le prix payé s'amortit sur cette durée et vient en déduction du résultat imposable chaque année.
Avertissement — 2nd Market met en relation acheteurs et vendeurs. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni conseiller en investissements financiers, ni société de gestion, et ne fournit aucun conseil en investissement, fiscal ou comptable. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le traitement fiscal dépend de la situation de chacun et peut évoluer. Les exemples chiffrés et le simulateur reposent sur les hypothèses saisies et illustrent une mécanique de calcul. Le régime fiscal appliqué à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur, sous sa responsabilité.