Marché secondaire SCPI : fonctionnement et décotes

Elle n'est pas soumise à agrément de l'AMF. Une part de SCPI est une part sociale, cessible entre associés et à des tiers sous réserve des statuts. L'opération relève du code général des impôts pour les droits d'enregistrement et du code monétaire et financier pour le fonctionnement de la société. 2nd Market est labellisée Finance Innovation et accompagnée par le cabinet DLA Piper. La plateforme n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni conseiller en investissements financiers, ni société de gestion.

Non. Une cession de parts sociales est valable sous seing privé. 2nd Market impose l'acte notarié comme choix de sécurité : le notaire vérifie l'identité des parties et la propriété des parts, reçoit les fonds au séquestre, formalise la cession et procède à l'enregistrement fiscal. Seuls les droits d'enregistrement sont légalement obligatoires. Les émoluments du notaire sont en principe à la charge du vendeur ; toute exception figure dans l'avant-contrat.

Trois régimes distincts :

• Pleine propriété : 5 % du prix, article 726, I-2° du CGI, les SCPI étant des personnes morales à prépondérance immobilière.
• Nue-propriété : 5 % du prix de la nue-propriété, et non de la valeur en pleine propriété.
• Usufruit seul : droit fixe de 125 €, article 680 du CGI, quel que soit le montant.

Un minimum de perception de 25 € s'applique au droit proportionnel, article 674 du CGI. L'abattement de 23 000 € ne joue pas : il vise les sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière. Le régime retenu à l'acte est déterminé par le notaire rédacteur, sous sa responsabilité.

Non. La Cour de cassation a jugé le 30 novembre 2022, puis confirmé le 4 janvier 2023, que le transfert du seul usufruit de parts sociales n'emporte pas mutation de la propriété des parts et n'entre donc pas dans le champ de l'article 726 du code général des impôts. Seul le droit fixe de 125 € prévu à l'article 680 est dû.

L'administration a repris cette solution au BOFiP dans sa mise à jour du 24 avril 2024. Le notaire applique, sous sa responsabilité, le régime qu'il estime applicable et l'inscrit au décompte communiqué avant signature.

Sources : Cass. com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884, publié au Bulletin ; Cass. com., 4 janvier 2023, n° 20-10.112 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTOM-40-10-20 § 140, version du 24 avril 2024 ; CGI, articles 674, 680 et 726.

Non, sauf clause d'agrément prévue par les statuts. Son rôle se limite à trois opérations : vérifier le dossier de l'acquéreur au titre de l'identité et de la lutte contre le blanchiment, inscrire le nouvel associé au registre, et facturer des frais de dossier, généralement de 0 à 200 € TTC selon la SCPI.

Deux situations empêchent l'inscription au registre : les statuts prévoient une clause d'agrément et la société de gestion refuse d'agréer l'acquéreur, ou le dossier de conformité de l'acquéreur n'est pas validé. La clause d'agrément, lorsqu'elle existe, figure dans les statuts et la note d'information de la SCPI.

L'information figure dans la note d'information de la SCPI et dans ses bulletins trimestriels. Sur une SCPI à capital variable, la société de gestion émet et rembourse des parts en continu ; sur une SCPI à capital fixe, le capital est figé jusqu'à une augmentation votée en assemblée générale et les parts s'échangent par confrontation périodique des ordres. La cession de gré à gré est ouverte dans les deux structures.

Décidée en assemblée générale extraordinaire, elle annule les demandes de retrait inscrites au registre, clôt le fonds de remboursement et bascule la SCPI sur une confrontation périodique des ordres, où le prix d'exécution est celui auquel la plus grande quantité de parts peut être échangée. Onze SCPI ont pris cette décision depuis le début de l'année 2026, représentant environ 12 % de la capitalisation du marché au 30 juin. La cession directe entre un vendeur et un acheteur reste ouverte : les sociétés de gestion la prévoient et la tarifent dans leurs bulletins.

Les droits suivent l'inscription du nouvel associé au registre tenu par la société de gestion, à la date fixée par l'acte de cession. Une cession de gré à gré ne rouvre pas le délai de jouissance applicable aux souscriptions nouvelles, qui court selon les SCPI jusqu'au premier jour du troisième, du quatrième ou du sixième mois. Les modalités varient d'une SCPI à l'autre et se vérifient auprès de la société de gestion avant l'opération. Un acquéreur en nue-propriété ne perçoit aucune distribution jusqu'à la reconstitution de la pleine propriété.

Non. Le régime dépend de la nature du revenu, pas du canal d'acquisition. La quote-part de revenus fonciers est soumise au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, taux maintenu pour les revenus fonciers par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. La quote-part de revenus financiers relève depuis le 1 ^er janvier 2026 d'un taux global de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. La vente d'un usufruit temporaire par un plein propriétaire suit une autre logique : le prix est imposé en revenus fonciers au titre de l'article 13, 5° du CGI.

Non, dans les deux sens. Les parts logées dans un contrat appartiennent à l'assureur, l'épargnant détenant des unités de compte. Une cession de gré à gré se fait en détention directe, avec inscription au registre des associés. Pour sortir, l'opération passe par un arbitrage interne au contrat vers un autre support, selon les conditions et les délais propres à l'assureur, et la fiscalité applicable est celle de l'assurance-vie.