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Quel capital pour votre objectif de revenus mensuels ?
Indiquez le revenu mensuel visé : le simulateur calcule le capital nécessaire en souscription directe, puis le coût réel — tous frais inclus — pour le même revenu via le marché secondaire avec décote.
Soit — de capital en moins pour le même revenu visé.
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Décomposition des frais, fiscalité appliquée, dividende brut requis et hypothèses — dans votre boîte mail et déverrouillé ci-dessous.
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Détail du calcul
| Revenu mensuel visé | — |
| Fiscalité appliquée (TMI + PS 17,2 %) | — |
| Dividende brut annuel requis | — |
| Capital primaire (dividende ÷ TD) | — |
| Valeur négociée en secondaire (décote appliquée) | — |
| Commission acheteur 1,8 % TTC | — |
| Avant-contrat | 240 € |
| Droits d'enregistrement 5 % (art. 726 CGI) | — |
| Frais société de gestion (hypothèse) | 100 € |
| Coût total marché secondaire | — |
| Économie vs souscription directe | — |
Quel capital investir pour obtenir un revenu mensuel de SCPI ?
La plupart des simulateurs partent d'un montant à investir pour calculer un revenu. Celui-ci part de l'autre bout : vous fixez un objectif de revenu mensuel, net ou brut, et le simulateur calcule le capital nécessaire pour l'atteindre — en souscription directe, puis le coût réel via le marché secondaire avec décote.
Du revenu visé au capital nécessaire
Pour atteindre un revenu mensuel donné, il faut d'abord déterminer le dividende annuel brut correspondant, puis le capital qui produit ce dividende au taux de distribution retenu.
Si l'objectif est exprimé net d'impôt, le dividende brut requis est plus élevé que le simple objectif annualisé : il doit couvrir la tranche marginale d'imposition (TMI) et les 17,2 % de prélèvements sociaux appliqués aux revenus fonciers des SCPI.
Le capital en souscription directe (marché primaire) s'obtient en divisant ce dividende brut requis par le taux de distribution de la SCPI visée.
L'objectif net, la fiscalité en plus
Pour un objectif exprimé net, le dividende brut annuel requis se calcule ainsi : objectif mensuel × 12, divisé par (1 − TMI − 17,2 %).
Le même objectif, à moindre coût via le marché secondaire
Le dividende requis ne change pas selon le canal d'acquisition : c'est le coût pour l'obtenir qui diffère. Sur le marché secondaire, une décote réduit le prix payé par part, mais s'accompagne de frais spécifiques (commission acheteur 1,8 % TTC, droits d'enregistrement 5 % — article 726 CGI —, avant-contrat 240 € TTC, frais de société de gestion selon la SCPI).
Dans l'exemple ci-dessus, à décote de 20 %, le coût total via le marché secondaire ressort à environ 216 098 €, contre 252 525 € en souscription directe — soit une économie d'environ 36 428 € (environ 14 %) pour un dividende identique.
Ce que le résultat détaillé apporte
Le simulateur affiche d'abord les deux chiffres clés (capital en souscription directe, coût total via le marché secondaire) sans autre saisie. Le détail complet — décomposition des frais, fiscalité appliquée, dividende brut requis — se débloque après saisie d'une adresse email, pour permettre l'envoi du calcul complet et sa conservation.
Comment utiliser le simulateur
- Indiquez le revenu mensuel visé et précisez s'il s'agit d'un montant net ou brut.
- Renseignez votre tranche marginale d'imposition (pour un objectif net) et le taux de distribution visé.
- Indiquez la décote envisagée sur le marché secondaire.
- Le simulateur affiche le capital nécessaire sur chaque canal, et le détail complet après saisie de votre email.
Questions fréquentes
Comment calculer le capital nécessaire pour un revenu mensuel de SCPI ?
Le dividende annuel brut requis est déterminé à partir de l'objectif mensuel, en tenant compte de la fiscalité si l'objectif est exprimé net. Ce dividende est ensuite divisé par le taux de distribution de la SCPI visée pour obtenir le capital nécessaire en souscription directe.
Pourquoi le capital nécessaire est-il plus élevé pour un objectif net que pour un objectif brut ?
Parce que les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers : tranche marginale d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour conserver un montant net donné après impôt, le dividende brut requis, et donc le capital, doivent être plus élevés.
Le marché secondaire permet-il toujours de réduire le capital nécessaire ?
Une décote réduit le prix par part, mais le marché secondaire ajoute des frais spécifiques (commission, droits d'enregistrement, avant-contrat, frais de société de gestion). L'économie nette dépend du niveau de décote par rapport à ces frais.
Pourquoi le détail du calcul est-il déverrouillé par email ?
Les deux chiffres clés sont visibles sans saisie. Le détail complet (décomposition des frais, fiscalité, dividende brut requis) est envoyé par email pour permettre sa conservation et son partage, par exemple avec un conseiller.
Ce simulateur est-il gratuit ?
Oui. Le calcul des deux chiffres clés est gratuit et sans inscription ; seul le détail complet nécessite une adresse email.
Aller plus loin
- Simulateur de rendement SCPI — TDVM net, fiscalité, projection pluriannuelle
- Simulateur de frais SCPI — détail poste par poste des frais acheteur et vendeur
- Simulateur de fiscalité SCPI — impact TMI sur les revenus annuels
- Comparateur SCPI primaire vs secondaire — coût total et seuil de bascule
Les résultats fournis par ce simulateur sont donnés à titre indicatif et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée. Le calcul suppose un taux de distribution constant, non garanti. La fiscalité appliquée correspond au barème 2026 et à la situation générale d'un contribuable soumis à l'impôt sur le revenu ; elle dépend de la situation individuelle de chaque investisseur. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni conseiller en investissements financiers (CIF), ni société de gestion.