Simulation SCPI : Projetez vos revenus sur 10–20 ans
Projetez vos revenus nets, la fiscalité, la valeur finale des parts et le TRI global. Testez plusieurs scénarios (revalorisation, TMI, frais d’entrée, décote marché secondaire) pour guider votre stratégie.
Paramètres de votre simulation
Synthèse de votre simulation
Performance Acheteur (net)
Synthèse après impôts et prélèvements sociaux.
Effet de la décote (comparatif)
Gain potentiel en achetant avec décote vs. 0 % de décote (mêmes hypothèses).
Projection année par année
| Année | Revenus bruts | Fiscalité | Revenus nets | Valeur capital |
|---|---|---|---|---|
| — | — | — | — | — |
Optimiser votre stratégie
Comparez avec un achat à décote sur le marché secondaire ou explorez des annonces à prix réduit.
Hypothèses de calcul
- Revenus bruts = Nombre de parts × Prix de part de l’année × TDVM %.
- Fiscalité simplifiée : IR selon TMI + Prélèvements sociaux (17,2 % par défaut) sur les revenus.
- Revalorisation appliquée au prix de part chaque année.
- TRI calculé sur les flux nets annuels + valeur de revente finale (hors fiscalité de plus-value).
- Frais d’entrée ignorés si achat avec décote (marché secondaire).
Important : Simulation indicative, non garantie et ne constituant ni un conseil en investissement ni une promesse de performance. Les SCPI comportent des risques (capital, liquidité, revenus variables).
Simulation SCPI : ce que vous allez vraiment apprendre
La simulation ne sert pas à “deviner le futur”. Elle cadre vos ordres de grandeur : revenus nets, fiscalité, valeur finale, TRI. Vous testez des scénarios réalistes et voyez l’impact de petites variations (TDVM, revalorisation, TMI, frais d’entrée, décote).
Pourquoi une simulation complète et pas juste un « rendement » ?
- Comment vos revenus évoluent année par année.
- Ce que vous payez réellement en impôts et prélèvements sociaux.
- La part de la performance liée à la revalorisation des parts.
- L’effet d’un achat avec décote sur le marché secondaire.
Notre outil projette ces éléments sur 10–20 ans. Vous gardez la main sur les hypothèses.
Pour estimer vos frais ou votre fiscalité, vous pouvez aussi tester : simulateur de frais, simulateur fiscal, plus-value SCPI, SCPI marché secondaire.
Marché secondaire : blocages et alternatives
Le marché “officiel” sature quand les demandes de retrait dépassent les nouvelles souscriptions. Les ordres s’accumulent, les délais s’allongent.
2nd Market propose une alternative neutre : des annonces entre investisseurs, avec un notaire pour sécuriser la cession. Vous publiez, vous recevez des offres, le notaire gère la paperasse et la mise à jour du registre des associés.
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Décote : impact concret sur votre TRI
- Sans décote : vous payez le prix courant (éventuels frais d’entrée à considérer).
- Avec décote : vous achetez moins cher. À TDVM identique, vos revenus pèsent plus dans votre mise, et la revente future peut intégrer la décote récupérée (non garanti).
Testez-le dans le simulateur avec le champ « Décote d’achat (%) ». Changez seulement ce paramètre et observez la variation du TRI et des flux nets.
Comprendre les décotes 2025 • Acheter sur le marché secondaire • Analyser une annonce
Démembrement : nue-propriété vs usufruit (vue pédagogique)
Nue-propriété : vous renoncez aux revenus pendant une durée fixée, en échange d’un prix réduit. Objectif : capitaliser à horizon défini.
Usufruit : vous percevez les revenus pendant la durée, mais vous ne conservez pas la pleine propriété à l’échéance. Objectif : revenus immédiats.
Pour aller plus loin : simulateur SCPI démembrement • IFI & démembrement • simulateur IFI démembrement
Comment lire vos résultats
- Revenus bruts / nets : le net intègre votre TMI et les prélèvements sociaux (17,2 %).
- Valeur du capital : projection avec votre hypothèse de revalorisation (restez conservateur).
- TRI : intègre tous les flux (revenus nets annuels + valeur finale). Indicateur global, pas une garantie.
Astuce : partez d’hypothèses prudentes (TDVM moyen 3–5 ans, revalorisation faible, décote raisonnable), puis élargissez la fourchette.
Exemples simples (ordres de grandeur)
Investi 50 000 € | TDVM 5,2 % | TMI 30 % | PS 17,2 % | 10 ans
Objectif : voir la part réellement perçue après fiscalité, puis tester une revalorisation à 0,5 % vs 1,5 %.
Même cas avec décote 15 %
Objectif : comparer le TRI et la vitesse de récupération de la mise. La décote peut améliorer le profil, mais reste dépendante des revenus distribués et du prix futur.
Passer à l’action (sans se précipiter)
Ce que 2nd Market fait (et ne fait pas)
- Nous facilitons la rencontre entre vendeurs et acheteurs, et travaillons avec un notaire pour sécuriser la cession.
- Nous ne donnons pas de conseil personnalisé. Vous gardez la main sur vos décisions.
- Nos simulateurs sont des outils pédagogiques : ils aident à structurer une décision, pas à la prendre à votre place.
Questions fréquentes et guides pratiques : FAQs • Guides • Guide de revente SCPI
Avertissement
Ces informations et simulations sont fournies à titre indicatif. Elles ne constituent ni un conseil en investissement ni une garantie de performance. Les SCPI comportent des risques : perte en capital, variabilité des revenus, liquidité. Vérifiez vos hypothèses, lisez les documents officiels, et échangez avec un professionnel si besoin. Nous contacter