Simulation SCPI : ce que la projection vous apprend
À jour septembre 2026 LFSS 2026 art. 12 PS 17,2 %
Une simulation cadre des ordres de grandeur : revenus nets, fiscalité, valeur finale, rendement annualisé. Elle permet de mesurer l'effet d'une variation de taux de distribution, de revalorisation, de TMI, de frais d'entrée ou de décote sur un même investissement.
L'essentiel. 50 000 € investis en parts à 200 €, avec un taux de distribution de 4,91 %, une TMI de 30 %, 17,2 % de prélèvements sociaux et 1 % de revalorisation annuelle donnent, sur dix ans : 250 parts, environ 13 600 € de revenus nets cumulés, un capital estimé à environ 55 200 € et un rendement annualisé d'environ 3,6 %. Avec une décote d'achat de 20 % au marché secondaire, le même budget achète 312 parts : environ 16 900 € de revenus nets et 6,2 % de rendement annualisé.
Sommaire
Ce que mesure une simulation complète
Un taux de distribution seul ne dit rien du montant réellement perçu. La projection ajoute quatre dimensions :
- L'évolution des revenus année par année, après fiscalité (TMI + prélèvements sociaux 17,2 %).
- Le montant payé en impôt sur le revenu et en prélèvements sociaux, selon la tranche marginale.
- La part de la performance liée à la revalorisation des parts, en intérêts composés.
- L'effet d'un achat avec décote sur le marché secondaire : davantage de parts pour le même budget.
Le simulateur projette ces éléments sur 1 à 30 ans, à hypothèses entièrement paramétrables.
Pour estimer vos frais ou votre fiscalité : simulateur de frais · simulateur fiscal · plus-value SCPI · SCPI marché secondaire
Fiscalité 2026 : ce qui change et ce qui ne change pas
L'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux. Le même article maintient un taux dérogatoire de 9,2 % pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 % (art. L. 136-8 du code de la sécurité sociale).
Pour des parts de SCPI détenues en direct :
- Revenus fonciers : TMI + prélèvements sociaux 17,2 %, inchangé.
- Plus-value à la revente : IR 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %, avec abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, exonération totale à 30 ans).
- SCPI européennes : la fraction des revenus provenant d'immeubles situés hors de France échappe aux prélèvements sociaux français et relève des conventions fiscales bilatérales. Le simulateur applique la fiscalité française à la totalité des revenus : sur une SCPI majoritairement européenne, il sous-estime le net perçu.
Attention : cette simulation porte sur la détention directe. Les parts logées en assurance-vie, en SCI à l'impôt sur les sociétés ou dans une autre enveloppe suivent des règles différentes.
Marché secondaire : blocages et alternatives
Le marché organisé par la société de gestion sature lorsque les demandes de retrait dépassent les nouvelles souscriptions. Les ordres s'accumulent et les délais s'allongent, sans qu'aucun délai d'exécution ne soit garanti.
2nd Market propose une voie de gré à gré : des annonces entre investisseurs, et un notaire pour sécuriser la vente et la mise à jour du registre des associés.
Besoin d'un compte ? Inscription.
Décote : impact sur le rendement
- Sans décote : le prix payé est le prix de souscription, auquel s'ajoutent le cas échéant 8 % à 12 % de frais d'entrée au marché primaire.
- Avec 20 % de décote : à un taux de distribution de 4,91 % — moyenne du marché 2025 selon l'ASPIM —, le rendement effectif brut ressort à 6,14 %, soit le taux de distribution divisé par (1 − décote). Le même budget achète davantage de parts.
Le champ « Décote d'achat (%) » du simulateur isole cet effet : en ne modifiant que ce paramètre, l'écart apparaît sur le rendement annualisé et sur les flux nets.
Comprendre les décotes 2026 · Acheter sur le marché secondaire · Analyser une annonce
Démembrement : nue-propriété et usufruit
Nue-propriété : l'acquéreur renonce aux revenus pendant une durée fixée, en contrepartie d'un prix réduit. La nue-propriété est hors assiette de l'IFI pendant le démembrement.
Usufruit : l'acquéreur perçoit les revenus pendant la durée convenue et ne conserve rien à l'échéance.
Pour aller plus loin : simulateur SCPI démembrement · IFI et démembrement · simulateur IFI démembrement
Comment lire vos résultats
- Revenus bruts et nets : le net intègre la TMI et les prélèvements sociaux (17,2 %). Hypothèse : régime réel foncier, CSG déductible non prise en compte.
- Valeur du capital : projection à partir de l'hypothèse de revalorisation annuelle, en intérêts composés. Les hypothèses prudentes se situent entre 0,5 % et 1,5 % par an.
- Rendement annualisé indicatif : taux de rentabilité interne calculé par dichotomie sur les flux nets annuels et la valeur du capital au terme. Il n'intègre pas la fiscalité de la plus-value à la revente (IR 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %, avec abattements pour durée). Pour cette estimation, le simulateur de plus-value est dédié.
Une lecture par intervalle est plus robuste qu'une valeur unique : partir d'hypothèses prudentes (taux de distribution moyen sur 3 à 5 ans, revalorisation faible, décote mesurée), puis élargir la fourchette.
Exemples chiffrés
50 000 € investis · taux de distribution 4,91 % · TMI 30 % · PS 17,2 % · 10 ans · revalorisation 1 %
250 parts à 200 €. Revenus nets cumulés : environ 13 600 €. Valeur du capital à 10 ans : environ 55 200 €. Rendement annualisé indicatif : environ 3,6 %.
Même cas avec 20 % de décote
312 parts achetées, contre 250 sans décote. Revenus nets cumulés : environ 16 900 €. Rendement annualisé indicatif : environ 6,2 %. L'écart tient entièrement au nombre de parts obtenues pour le même budget ; il reste dépendant des revenus distribués et du prix futur des parts.
Ces montants sont des ordres de grandeur produits par le simulateur avec les paramètres ci-dessus. Ils ne constituent pas une prévision.
Autres outils et pages
Le rôle de 2nd Market
- La plateforme met en relation vendeurs et acquéreurs, et travaille avec un notaire pour sécuriser la vente.
- Elle ne délivre aucun conseil personnalisé : la décision appartient à l'investisseur.
- Les simulateurs sont des outils de cadrage, non des recommandations.
Questions fréquentes et guides pratiques : FAQs · Guides · Guide de revente SCPI
Questions fréquentes
Sur quelle durée puis-je projeter ma simulation SCPI ?
De 1 à 30 ans. Au-delà de dix ans, les hypothèses de revalorisation et de taux de distribution pèsent lourdement sur le résultat : elles se lisent comme des ordres de grandeur, pas comme une prévision.
Les prélèvements sociaux sur les revenus de SCPI passent-ils à 18,6 % en 2026 ?
Non, pas pour la détention directe. L'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, mais il maintient un taux dérogatoire de 9,2 % pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières : les revenus de SCPI perçus en direct restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Comment une décote améliore-t-elle le rendement ?
Le rendement effectif brut est égal au taux de distribution divisé par (1 moins la décote). À 4,91 % de taux de distribution et 20 % de décote, il ressort à 6,14 % : pour un même budget, l'acquéreur détient davantage de parts et perçoit le même dividende par part.
Le rendement annualisé affiché intègre-t-il l'impôt sur la plus-value ?
Non. Le taux de rentabilité interne est calculé par dichotomie sur les flux nets annuels et la valeur du capital au terme, après fiscalité des revenus mais avant l'imposition d'une éventuelle plus-value à la revente.
Faut-il renseigner des frais d'entrée pour un achat au marché secondaire ?
Non. Au marché secondaire de gré à gré, il n'y a pas de frais de souscription : le champ reste à 0 %. Des droits d'enregistrement de 5 % (CGI art. 726) s'appliquent en revanche, et ne sont pas modélisés par ce simulateur.
Le simulateur convient-il à une SCPI européenne ?
Partiellement. La fraction des revenus provenant d'immeubles situés hors de France n'est pas soumise aux prélèvements sociaux français et relève des conventions fiscales bilatérales. Le simulateur applique la fiscalité française à la totalité des revenus : sur une SCPI majoritairement européenne, il sous-estime le montant net perçu.
Avertissement
Ces informations et simulations sont fournies à titre indicatif, au regard de la réglementation en vigueur en septembre 2026. Elles ne constituent ni un conseil en investissement ni une garantie de performance. Les SCPI comportent un risque de perte en capital, une variabilité des revenus et une liquidité limitée. Les documents officiels (DIC, note d'information) font foi.
En cas de divergence entre le simulateur et la réglementation en vigueur, ce sont les textes officiels et le calcul du notaire qui prévalent. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni conseiller en investissements financiers, ni société de gestion.