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Vendre SCPI rapidement : guide complet 2026
Vous détenez des parts SCPI et souhaitez récupérer votre capital en 2026 ? Deux options principales s'offrent à vous : le retrait classique via la société de gestion (délai moyen proche de 600 jours sur les SCPI en tension) ou la vente en gré à gré sur le marché secondaire (4 à 8 semaines si le prix est attractif). Comment fonctionne exactement le retrait classique ? Quels documents fournir ? Quels frais payer ? Et surtout : comment vendre vos parts rapidement, au bon prix et avec un cadre juridique sécurisé ? Ce guide 2026 répond à ces questions avec exemples chiffrés et process détaillé étape par étape.
Retrait classique : comment ça marche (et pourquoi c'est souvent long)
Le retrait classique est le mécanisme officiel proposé par les SCPI à capital variable. Vous déposez une demande de retrait, et la société de gestion vous rembourse… quand elle le peut. Ce « quand elle le peut » est précisément le problème dans le contexte 2025‑2026.
Le principe du retrait classique
Une SCPI à capital variable fonctionne comme un robinet à deux vannes :
- Vanne souscriptions : de nouveaux investisseurs achètent des parts au prix de souscription (exemple : 115 € pour Primopierre en 2025)
- Vanne retraits : des associés existants revendent leurs parts au prix de retrait (exemple : 105,51 € pour Primopierre, soit environ –8 % par rapport au prix de souscription)
Quand les souscriptions ≈ retraits, la liquidité est fluide. Quand les retraits > souscriptions, une file d’attente se forme et se prolonge tant qu’aucune mesure exceptionnelle (suspension, passage en capital fixe, plan de cessions massives) n’est prise.
En 2025, cette file d’attente atteignait environ 2,5 milliards d’euros sur l’ensemble du marché SCPI français, ce qui explique les délais théoriques de plusieurs années sur certaines SCPI.
Étapes du retrait classique
Étape 1 : Demande de retrait
Vous contactez la société de gestion (Praemia REIM, Perial, La Française REM, etc.) par courrier recommandé ou via votre espace client en ligne, en indiquant le nombre de parts à retirer.
Étape 2 : Confirmation d’enregistrement
La société de gestion enregistre votre demande et vous positionne dans une file d’attente. Dans la pratique, elle communique rarement un « vrai » délai ; au mieux un rang dans la file ou une indication générale.
Étape 3 : Attente (durée variable)
Vous attendez que de nouvelles souscriptions (ou cessions d’actifs) permettent de traiter progressivement la file. Aucun délai contractuel n’est garanti, ni en 2025 ni en 2026.
Étape 4 : Remboursement (si et quand votre tour arrive)
Le jour où votre demande est traitée, vous êtes remboursé au prix de retrait en vigueur à cette date, et non à la date de dépôt de la demande. Les fonds sont ensuite virés sur votre compte bancaire.
Délais moyens de retrait par SCPI (photo T3‑T4 2025, utiles pour décider en 2026)
| SCPI | Prix souscription | Prix retrait | Délai retrait estimé | Parts en attente |
|---|---|---|---|---|
| Primopierre | 115 € | 105,51 € | > 1 000 jours (avant capital fixe) | ≈ 1,98 M parts |
| Primovie | 164 € | Variable | 130+ ans (théorique) | ≈ 1,15 M parts (Q1 2025) |
| LF Grand Paris Patrimoine | 218 € | 200,56 € | > 540 jours | ≈ 449 095 parts (Q1 2025) |
| Épargne Foncière | Variable | Variable | ≈ 14 ans (théorique) | ≈ 407 688 parts |
| Novapierre Résidentiel | Capital variable suspendu | Marché secondaire | N/A (capital fixe depuis 01/04/2025) | Capital fixe |
| Corum Origin | 1 135 € | ~1 020 € (estimé) | Géré (selon souscriptions) | Limité |
| Transitions Europe | 850 € | 765 € | Faible (forte collecte) | Limité |
| Comète | 1 000 € | 900 € | Faible (forte collecte) | Limité |
En 2026, cette photographie T3‑T4 2025 reste la meilleure base de travail publique : certaines SCPI (Comète, Transitions Europe, Corum Origin) conservent une liquidité correcte, d’autres (Primopierre, Primovie, LF Grand Paris Patrimoine) restent structurellement bloquées.
Prix de retrait : décote structurelle de –8 % à –12 %
Le prix de retrait est systématiquement inférieur au prix de souscription (en général –8 % à –12 %). Cette décote rémunère la société de gestion et couvre les frais d’entrée / de gestion sur longue durée.
Exemple Primopierre :
- Prix de souscription : 115 € par part (janvier 2025)
- Prix de retrait théorique : environ 105,51 € par part (–8,2 %)
- Achat à 180 € (2023) → retrait à 105,51 € = perte d’environ –41,4 %
Incertitudes et risques du retrait classique en 2026
- Délai imprévisible : aucun engagement contractuel de délai.
- Suspension possible : retraits suspendus ou variabilité gelée (capital fixe).
- Prix de retrait mouvant : vous subissez les baisses de prix intervenues pendant l’attente.
- Perte d’opportunité : capital immobilisé plusieurs années, sans possibilité de le redéployer.
Pour un investisseur qui a besoin de liquidité en 2026 sous 3 à 6 mois, le retrait classique sur une SCPI tendue n’est plus une solution opérationnelle.
Vente en gré à gré : l’alternative rapide (4 à 8 semaines)
La vente en gré à gré consiste à céder vos parts SCPI directement à un autre investisseur, en dehors du canal de retrait de la société de gestion, avec un prix librement négocié et un acte notarié.
Définition du marché secondaire SCPI
Le marché secondaire est historiquement le canal naturel des SCPI à capital fixe, et devient en 2026 le point de passage quasi obligé pour de nombreuses SCPI à capital variable en tension. Vous vendez à un autre investisseur qui reprend vos parts et leurs droits (dividendes, plus‑values futures).
Plateformes de marché secondaire
- 2nd Market : plateforme française spécialisée marché secondaire SCPI, viager, démembrement. Transactions toutes notariées. Commission vendeur 6 % TTC (barème dégressif), acheteur 1,8 % TTC.
- Autres intermédiaires : quelques courtiers et plateformes opèrent aussi des mises en relation, mais avec des volumes et des barèmes différents.
Délai moyen de vente : 4 à 8 semaines en 2026 (si prix cohérent)
- SCPI recherchées (Corum, Transitions, Comète) : souvent < 4–6 semaines.
- SCPI bloquées (Primopierre, LF Grand Paris Patrimoine) : 6–10 semaines selon la décote.
- Montant < 20 k€ : plus facile à absorber par la demande.
Exemple réaliste (Primopierre 2025‑2026) :
- Dépôt annonce : 1er février 2026.
- Prix demandé : 92 € par part (–20 % vs 115 €, –12,8 % vs 105,51 €).
- Acheteur trouvé autour de la 5e semaine.
- Notaire + transfert : 3 semaines supplémentaires.
- Délai total : ≈ 8 semaines vs plusieurs années en retrait classique.
Décotes observées sur le marché secondaire (ordre de grandeur 2025‑2026)
| Type SCPI | Décote typique vs prix souscription | Exemple |
|---|---|---|
| SCPI liquides (Corum, Transitions, Comète) | –10 % à –15 % | Corum Origin 1 135 € → ~1 020–1 050 € |
| SCPI bloquées (Primopierre, LF Grand Paris) | –15 % à –25 % | Primopierre 115 € → 86–98 € |
| SCPI capital fixe | –20 % à –45 % | Capiforce : 300 € → ≈ 194 € |
Process notarié 2nd Market : 5 étapes sécurisées
Étape 1 : Dépôt de l’annonce (gratuit)
Création de compte, dépôt de l’annonce (SCPI, nombre de parts, prix souhaité, montant total), upload des pièces de base.
Étape 2 : Mise en relation avec un acheteur
Négociation sur la plateforme ; une fois accord trouvé, 2nd Market bascule le dossier chez le notaire partenaire.
Étape 3 : Avant‑contrat et arrhes
Signature électronique d’un avant‑contrat et versement d’arrhes (en général 10 % du prix) chez le notaire.
Étape 4 : Solde & acte authentique
Versement du solde par l’acheteur, vérifications juridiques et administratives, puis signature de l’acte authentique de cession de parts SCPI.
Étape 5 : Libération des fonds
Le notaire vire le net vendeur (prix moins frais vendeur) sous environ 7 jours ouvrés. Le registre de la SCPI est mis à jour dans les semaines qui suivent.
Frais de revente : vendeur et acheteur
Pour le vendeur
Barème dégressif mais ordre de grandeur : environ 6 % TTC de commission plateforme + ≈ 3 % TTC de frais notariés, soit environ 9 % du prix de vente.
Pour l’acheteur
- Commission 2nd Market : 1,8 % TTC.
- Frais d’avant‑contrat : 240 € TTC.
- Droits d’enregistrement : 5 % du prix (fiscalité française standard sur cession de parts de SCPI à prépondérance immobilière).
- Frais de mutation société de gestion : souvent 0–200 €.
Documents nécessaires pour vendre vos parts SCPI
Vendeur
- Attestation de propriété (bordereau de parts).
- Dernier bulletin d’information de la SCPI.
- Pièce d’identité + justificatif de domicile < 3 mois.
- RIB (fourni au notaire en phase dossier, pas à l’inscription).
Acheteur
- Pièce d’identité + justificatif de domicile.
- RIB pour le flux de dividendes futurs.
Études de cas (marché bloqué 2024‑2025, utiles pour 2026)
Les cas Primopierre / LF Grand Paris Patrimoine / Épargne Foncière restent des références pédagogiques pour comprendre les ordres de grandeur de décote et de délais en 2026.
Comparatif retrait classique vs gré à gré : tableau récapitulatif (2026)
| Critère | Retrait classique (2026) | Gré à gré 2nd Market (2026) |
|---|---|---|
| Délai moyen | 600 à 1 000+ jours sur SCPI bloquées | 4 à 8 semaines si prix attractif |
| Prix | Prix retrait (–8 % à –12 % vs souscription) | Prix libre (–10 % à –35 % observé) |
| Garantie de sortie | Aucune | Aucune, mais forte corrélation avec la décote |
| Frais vendeur | 0 € | ≈ 9 % (notaire + plateforme) |
| Sécurité juridique | Haute (société de gestion) | Haute (acte notarié) |
| Flexibilité sur le prix | Nulle (prix fixé par la SG) | Totale (prix négocié) |
| Visibilité sur le délai | Très faible | Meilleure (marché, appels d’offre, file d’attente annonces) |
FAQ : vendre vos parts SCPI en 2026
Puis-je vendre si mes parts ont été achetées à crédit ?
Oui, mais le notaire remboursera d’abord le capital restant dû à la banque, puis vous reversera le solde. Pensez à vérifier les pénalités de remboursement anticipé avant de lancer la vente.
Combien de temps entre la signature et le virement ?
En général 7 jours ouvrés après la signature de l’acte authentique. Le transfert administratif des parts dans le registre SCPI prend ensuite 2 à 4 semaines, mais vous n’êtes plus propriétaire juridiquement.
Que faire si aucune offre n’arrive ?
Réviser le prix (augmenter la décote), ajuster le volume (vendre par paquets plus petits), ou accepter d’attendre que le contexte de marché se détende.
Conclusion 2026 : vendre vos parts SCPI, c’est une question de délai vs décote
En 2026, la vente de parts SCPI passe clairement par un arbitrage entre temps d’attente et décote acceptée. Le retrait classique reste adapté aux SCPI très collectrices mais devient inopérant sur les SCPI bloquées ; le marché secondaire en gré à gré, lui, offre une issue rapide au prix d’une décote et de frais de transaction.
Vendre mes parts SCPI en 2026 →
Sources et méthodologie
Ce guide synthétise les pratiques du marché et les ordres de grandeur observés sur 2024‑2025, toujours valides pour structurer une stratégie de vente en 2026. Il ne constitue pas un conseil personnalisé et doit être complété par un échange avec un professionnel si nécessaire.
Date de dernière mise à jour : Février 2026
Avertissement légal : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas une recommandation d'achat ou de vente.
