Retrait classique : comment ça marche (et pourquoi c'est souvent long)

Le retrait classique est le mécanisme officiel proposé par toutes les SCPI à capital variable. Vous déposez une demande de retrait, et la société de gestion vous rembourse... quand elle le peut. Ce "quand elle le peut" est précisément le problème en 2025.

Le principe du retrait classique

Une SCPI à capital variable fonctionne comme un robinet à deux vannes :

• Vanne souscriptions : de nouveaux investisseurs achètent des parts au prix de souscription (exemple : 115 € pour Primopierre)
• Vanne retraits : des associés existants revendent leurs parts au prix de retrait (exemple : 105,51 € pour Primopierre, soit –8,2% par rapport au prix de souscription)

Quand les souscriptions = retraits, tout va bien. La société de gestion encaisse 115 € d'un côté, reverse 105,51 € de l'autre, et conserve environ 9,50 € pour gérer le capital.

Quand les retraits > souscriptions, une file d'attente se forme. Les demandes de retrait sont honorées dans l'ordre chronologique d'arrivée, au rythme des nouvelles souscriptions. En 2025, cette file d'attente atteint environ 2,5 milliards d'euros sur l'ensemble du marché SCPI français.

Étapes du retrait classique

Étape 1 : Demande de retrait

Vous contactez la société de gestion de votre SCPI (Praemia REIM, Perial, La Française REM, etc.) par courrier recommandé ou via votre espace client en ligne. Vous indiquez le nombre de parts à retirer.

Étape 2 : Confirmation d'enregistrement

La société de gestion accuse réception de votre demande et vous communique votre position dans la file d'attente. Exemple : "Votre demande de 500 parts est enregistrée. Vous êtes 12 458e dans la file. Délai estimatif : non communiqué."

Étape 3 : Attente (durée variable)

C'est l'étape la plus frustrante. Vous attendez que votre tour arrive. La société de gestion ne garantit aucun délai. Elle vous envoie éventuellement des bulletins trimestriels vous informant de l'évolution de la file.

Étape 4 : Remboursement (si et quand votre tour arrive)

Lorsque suffisamment de souscriptions nouvelles sont arrivées, la société de gestion vous rembourse au prix de retrait en vigueur au moment du remboursement (pas au moment de la demande). Les fonds sont virés sur votre compte bancaire sous 7 à 15 jours.

Délais moyens de retrait par SCPI (T3-T4 2025)

Les délais de retrait varient énormément selon la SCPI. Voici un tableau actualisé pour fin 2025 :

SCPI	Prix souscription	Prix retrait	Délai retrait estimé	Parts en attente
Primopierre	115 €	105,51 €	> 1 000 jours	1,98 M parts
Primovie	164 €	Variable	130+ ans (théorique)	1,15 M parts (Q1 2025)
LF Grand Paris Patrimoine	218 €	200,56 €	> 540 jours	449 095 parts (Q1 2025)
Épargne Foncière	Variable	Variable	14 ans (théorique)	407 688 parts
Novapierre Résidentiel	Capital variable suspendu	Marché secondaire	N/A (capital fixe depuis 01/04/2025)	Capital fixe
Corum Origin	1 135 €	~1 020 € (estimé)	Géré (selon souscriptions)	Limité
Transitions Europe	850 €	765 €	Faible (forte collecte)	Limité
Comète	1 000 €	900 €	Faible (forte collecte)	Limité

Comme vous pouvez le constater, les écarts sont gigantesques. Vendre des parts Comète, Transitions Europe ou Corum Origin via retrait classique reste relativement fluide (quelques semaines à quelques mois). À l'inverse, vendre des parts Primopierre, Primovie ou LF Grand Paris Patrimoine relève du parcours du combattant (plusieurs années).

Note 2025 : Transitions Europe a relevé son objectif de distribution à 7,5% (non garanti) au T2 2025, confirmant sa trajectoire de forte croissance avec environ 814 M€ de capitalisation et 35 actifs dans 6 pays européens.

Prix de retrait : décote structurelle de –8% à –12%

Le prix de retrait est systématiquement inférieur au prix de souscription. Cette décote structurelle (–8% à –12%) rémunère la société de gestion et couvre les frais de transaction. C'est un mécanisme normal des SCPI à capital variable.

Exemple Primopierre :

• Prix de souscription : 115 € par part (janvier 2025)
• Prix de retrait théorique : environ 105,51 € par part (–8,2%)
• Si vous avez acheté à 180 € en 2023 et revendez à 105,51 €, votre perte est d'environ –41,4%

Cette décote s'ajoute à l'éventuelle baisse du prix de souscription lui-même. Primopierre est passée de 180 € (juillet 2023) à 115 € (janvier 2025), soit –36%. Si vous aviez acheté au prix fort en 2023, votre perte cumulée au retrait atteindrait environ –42%.

Incertitudes et risques du retrait classique

Le retrait classique présente plusieurs incertitudes majeures en 2025 :

• Délai imprévisible : aucune société de gestion ne garantit un délai de remboursement
• Suspension possible : la société de gestion peut suspendre les retraits indéfiniment si la situation se dégrade
• Prix de retrait variable : vous êtes remboursé au prix en vigueur au moment du remboursement, pas au moment de la demande. Si le prix baisse encore pendant l'attente, vous perdez davantage
• Perte d'opportunité : pendant que votre capital est bloqué, vous ne pouvez pas le réinvestir ailleurs

Pour un investisseur ayant besoin de liquidité sous 6 mois, le retrait classique n'est tout simplement pas une option viable sur les SCPI bloquées.

Vente en gré à gré : l'alternative rapide (4 à 6 semaines)

La vente en gré à gré consiste à vendre vos parts SCPI directement à un autre investisseur, sans passer par le mécanisme de retrait de la société de gestion. C'est l'équivalent d'une vente immobilière classique, mais pour des parts de SCPI.

Définition du marché secondaire SCPI

Le marché secondaire (ou marché de gré à gré) est un marché où les associés existants vendent leurs parts à de nouveaux investisseurs. Les transactions se font de particulier à particulier, sous contrôle notarié, avec des prix librement négociés.

Ce marché existe depuis longtemps pour les SCPI à capital fixe (où il n'y a pas de mécanisme de retrait officiel). Il s'est développé ces dernières années pour les SCPI à capital variable, notamment depuis la crise de liquidité 2023-2025.

Plateformes de marché secondaire

Plusieurs plateformes facilitent la mise en relation entre vendeurs et acheteurs de parts SCPI :

• 2nd Market : plateforme française spécialisée marché secondaire SCPI, viager, démembrement. Transactions notariées. Commission vendeur 6% TTC (dégressive), acheteur 1,8% TTC.
• Autres plateformes : d'autres acteurs existent, mais avec des frais variables et des volumes de transactions moins importants

L'avantage d'une plateforme comme 2nd Market est la sécurisation juridique : toutes les transactions passent par un notaire, exactement comme une vente immobilière classique. Vous n'êtes jamais en contact direct avec l'argent de l'acheteur, tout transite par le notaire.

Délai moyen de vente : 4 à 6 semaines (si prix attractif)

D'après les statistiques internes 2nd Market (2024-2025), une annonce SCPI correctement tarifée trouve généralement un acheteur en 4 à 6 semaines. Ce délai varie selon plusieurs facteurs :

• Popularité de la SCPI : Corum Origin, Transitions Europe, Comète se vendent plus vite que Primopierre ou LF Grand Paris Patrimoine
• Décote proposée : plus la décote est importante, plus la vente est rapide
• Montant de la transaction : les petites transactions (< 20 000 €) trouvent plus facilement preneurs que les grosses (> 100 000 €)
• Conditions de marché : un marché SCPI dynamique accélère les ventes

Exemple réaliste :

• Vous déposez une annonce Primopierre le 1er janvier 2025
• Prix demandé : 92 € par part (–20% vs prix souscription 115 €, soit –12,8% vs prix retrait théorique 105,51 €)
• Un acheteur se manifeste le 5 février 2025 (5 semaines)
• Signature notaire le 20 février 2025 (2 semaines process)
• Fonds libérés au vendeur le 27 février 2025 (7 jours post-signature)
• Délai total : 8 semaines vs 1 000+ jours en retrait classique

Décotes observées sur le marché secondaire (2025)

Les décotes observées sur 2nd Market varient de –10% à –35% selon l'urgence du vendeur, la popularité de la SCPI et les conditions de marché. Ces niveaux reflètent les tendances observées, mais ne constituent ni une offre ni une recommandation.

Fourchettes par type de SCPI :

Type SCPI	Décote typique vs prix souscription	Exemple
SCPI liquides (Corum, Transitions, Comète)	–10% à –15%	Corum Origin 1 135 € → ~1 020–1 050 €
SCPI bloquées (Primopierre, LF Grand Paris)	–15% à –25%	Primopierre 115 € → 86–98 €
SCPI capital fixe (Pierre Sélection, Capiforce)	–20% à –45%	Capiforce : 300 € → 194 € (–35%)

La décote est le "prix à payer" pour obtenir de la liquidité rapidement. Un vendeur urgent acceptera une décote plus importante (–25% à –35%) pour vendre en 3-4 semaines. Un vendeur patient peut proposer une décote plus faible (–10% à –15%) et attendre 8-12 semaines.

Process notarié 2nd Market : 5 étapes sécurisées

Lorsque vous vendez vos parts SCPI via 2nd Market, la transaction suit un process notarié identique à une vente immobilière classique. Voici les 5 étapes détaillées.

Étape 1 : Dépôt de l'annonce (gratuit)

Vous créez un compte sur app.2ndmarket.fr et déposez une annonce de vente. Vous indiquez :

• Nom de la SCPI (ex : Primopierre)
• Nombre de parts à vendre (ex : 500 parts)
• Prix souhaité par part (ex : 92 €)
• Montant total (ex : 46 000 €)

Votre annonce est publiée immédiatement. Les acheteurs potentiels la voient et peuvent vous contacter via la plateforme.

Documents demandés à ce stade :

• Pièce d'identité en cours de validité
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois
• Attestation de propriété des parts (bordereau SCPI)
• Dernier bulletin d'information de la SCPI

⚠️ Important : Aucun RIB n'est demandé à l'inscription. Vous fournirez votre RIB au notaire au moment de la finalisation du dossier, pas avant. Méfiez-vous de toute plateforme demandant un RIB dès l'inscription.

Étape 2 : Mise en relation avec un acheteur

Un acheteur intéressé par vos parts vous contacte via la plateforme. Vous pouvez négocier le prix directement avec lui (ou accepter le prix demandé si cela lui convient).

Une fois que vous êtes d'accord sur le prix, l'acheteur et vous validez la transaction sur la plateforme. 2nd Market enclenche alors le process notarié.

Étape 3 : Avant-contrat et arrhes (10%)

Le notaire partenaire de 2nd Market vous envoie un avant-contrat de vente par email. Cet avant-contrat engage les deux parties : vous vous engagez à vendre, l'acheteur s'engage à acheter.

Vous signez l'avant-contrat électroniquement (via DocuSign ou équivalent). L'acheteur verse ensuite 10% du montant total en arrhes au notaire. Ces arrhes garantissent le sérieux de la transaction.

Exemple :

• Montant transaction : 46 000 € (500 parts × 92 €)
• Arrhes acheteur : 4 600 € (10%)
• Solde restant : 41 400 € (90%)

Les arrhes sont bloquées chez le notaire. Ni vous ni l'acheteur ne pouvez y toucher avant la signature définitive.

Étape 4 : Versement du solde et signature acte authentique

Quelques jours après l'avant-contrat, l'acheteur verse le solde (90% restants) au notaire, plus les frais de transaction (droits d'enregistrement 5%, frais notaire, commissions 2nd Market).

Le notaire vérifie que tout est en ordre :

• Vos parts SCPI sont bien à votre nom
• Aucune saisie ou opposition sur les parts
• Tous les documents sont conformes
• Les fonds de l'acheteur sont bien arrivés

Une fois toutes les vérifications effectuées, le notaire établit l'acte authentique de cession de parts SCPI. Cet acte est signé électroniquement par vous et l'acheteur.

Étape 5 : Libération des fonds (7 jours)

Après signature de l'acte authentique, le notaire libère les fonds au vendeur sous 7 jours ouvrés. Vous recevez un virement bancaire correspondant au prix de vente, déduction faite des frais (commission 2nd Market vendeur + frais de notaire vendeur).

Exemple de calcul net vendeur :

Élément	Montant
Prix de vente brut (500 parts × 92 €)	46 000 €
Commission 2nd Market vendeur (6% sur 46 000 €)	– 2 760 €
Frais de notaire vendeur (3% sur 46 000 €)	– 1 380 €
Net vendeur (viré sur compte)	41 860 €

Vous recevez donc 41 860 € net, soit 91% du prix de vente brut. Les 9% prélevés couvrent les frais de transaction (notaire + plateforme).

Parallèlement, la société de gestion de la SCPI est informée du transfert de propriété. Les parts sont transférées officiellement de votre nom à celui de l'acheteur dans le registre de la SCPI. Ce transfert administratif prend généralement 2 à 4 semaines après la signature notaire.

Frais de revente : vendeur et acheteur

Les frais de revente SCPI se répartissent entre vendeur et acheteur. Voici le détail complet des frais 2nd Market (2025).

Pour le vendeur

Pour le vendeur : la commission 2nd Market est calculée selon un barème dégressif cumulé : plus le montant de la transaction est élevé, plus le taux appliqué diminue. Les frais de notaire vendeur suivent le même principe, avec un barème dégressif et un minimum de 540 € TTC par dossier. À titre indicatif, pour une vente de 46 000 €, la commission 2nd Market serait de 2 760 € TTC et les frais de notaire de 1 380 € TTC, soit un total de 4 140 € (environ 9 % du prix de vente) et un net vendeur de 41 860 € (environ 91 % du prix de vente).

Pour l'acheteur

Commission 2nd Market (fixe) :

• 1,8% TTC du montant de la transaction

Frais d'avant-contrat :

• 240 € TTC (forfait unique)

Droits d'enregistrement (légaux) :

• 5% du prix d'achat (article 726 du Code Général des Impôts, obligatoire)

Frais société de gestion SCPI :

• 0 à 200 € selon la SCPI (variable, à vérifier avec la société de gestion)

Exemple pour un achat de 46 000 € :

Élément	Montant
Prix d'achat (500 parts × 92 €)	46 000 €
Commission 2nd Market acheteur (1,8%)	+ 828 €
Frais avant-contrat	+ 240 €
Droits d'enregistrement (5%)	+ 2 300 €
Frais société de gestion (estimation)	+ 150 €
Coût total acquisition	49 518 €

L'acheteur paie donc 49 518 € au total pour acquérir 46 000 € de parts SCPI, soit un surcoût de 7,6% par rapport au prix d'achat net.

Documents nécessaires pour vendre vos parts SCPI

Pour vendre vos parts SCPI en gré à gré, vous devez fournir plusieurs documents au notaire. Voici la liste complète.

Documents vendeur

• Attestation de propriété des parts (bordereau SCPI) : ce document officiel prouve que vous êtes bien propriétaire des parts. Il vous a été envoyé par la société de gestion lors de votre souscription initiale. Si vous l'avez perdu, contactez la société de gestion pour en obtenir un duplicata (délai : 5-10 jours).
• Dernier bulletin d'information de la SCPI : bulletin trimestriel ou annuel le plus récent. Vous pouvez le télécharger sur le site de la société de gestion ou le demander par email.
• Pièce d'identité en cours de validité : carte d'identité, passeport ou titre de séjour.
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois : facture électricité/gaz, quittance de loyer, avis d'imposition.
• RIB au nom du vendeur : fourni au notaire au moment du dossier notarié (pas avant). Le notaire y virera le produit de la vente.

⚠️ Attention : Si les parts SCPI ont été achetées en démembrement (nue-propriété + usufruit), des documents supplémentaires sont requis (acte de démembrement, accord des deux parties).

Documents acheteur

• Pièce d'identité en cours de validité
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois
• RIB au nom de l'acheteur : fourni au notaire au moment du paiement (pas avant)

Études de cas : vendeurs réels 2nd Market (2024-2025)

Exemples (marché bloqué 2024-2025)

Comparatif retrait classique vs gré à gré : tableau récapitulatif

Critère	Retrait classique	Gré à gré 2nd Market
Délai moyen	600 à 1 000+ jours (SCPI bloquées)	4 à 6 semaines
Prix	Prix retrait (–8% à –12% vs souscription)	Libre (–10% à –35% observé)
Garantie sortie	Non (file attente)	Non (selon marché)
Frais vendeur	0 €	Environ 9% (notaire + plateforme)
Sécurité juridique	Haute (société de gestion)	Haute (notaire)
Flexibilité prix	Prix fixé par la société de gestion	Prix négocié librement
Visibilité délai	Nulle (opaque)	Bonne (annonce publique)
Documents	Demande de retrait simple	Attestation de propriété + bulletins

FAQ : vos questions sur la vente de parts SCPI

Conclusion : vendre vos parts SCPI, c'est possible

Vendre des parts SCPI en 2025 n'est plus une mission impossible, même sur les SCPI dites "bloquées". Deux options s'offrent à vous :

1. Le retrait classique : délai imprévisible (600 à 1 000+ jours sur les SCPI bloquées), prix de retrait fixé par la société de gestion (–8% à –12%), aucune garantie de délai. Cette option convient aux investisseurs patients qui peuvent attendre plusieurs années et qui n'ont pas besoin de liquidité immédiate.
2. La vente en gré à gré : liquidité en 4 à 6 semaines si prix attractif, prix librement négocié (décote –10% à –35% observée), frais de transaction d'environ 9% du prix de vente, sécurité juridique maximale (notaire). Cette option convient aux investisseurs ayant besoin de liquidité sous 3 mois et acceptant une décote pour sortir rapidement.

Chaque solution a ses avantages et inconvénients. Il n'existe pas de "bonne" réponse universelle. Tout dépend de votre besoin de liquidité, de votre horizon d'investissement, et de votre tolérance à la perte en capital.

2nd Market est une plateforme neutre de mise en relation entre vendeurs et acheteurs. Nous ne garantissons pas la vente de vos parts, mais nous vous offrons une alternative concrète au retrait classique : un marché secondaire sécurisé, transparent, et rapide.

Vous souhaitez vendre vos parts SCPI ? Déposez une annonce gratuitement sur 2nd Market. Vous fixez votre prix, vous contrôlez la transaction, vous récupérez votre capital en quelques semaines.

Vendre mes parts SCPI →

Vous avez des questions ? Consultez notre FAQ complète ou contactez notre équipe.

Consulter la FAQ →

À bientôt,
L'équipe 2nd Market

Sources et méthodologie

Les données présentées dans cet article proviennent des sources officielles suivantes :

• Sociétés de gestion SCPI : Praemia REIM, Paref Gestion, La Française REM, Atland Voisin, Perial, Corum AM (bulletins trimestriels officiels 2024-2025)
• AMF : Autorité des Marchés Financiers (amf-france.org)
• ASPIM : Association française des SCPI (aspim.fr, données marché 2025)
• Code Général des Impôts : Article 726 (droits d'enregistrement 5%)

Méthodologie : Toutes les données chiffrées (prix de souscription, prix de retrait, délais, TDVM, TOF) ont été vérifiées sur les bulletins officiels des sociétés de gestion. Les décotes observées sur 2nd Market proviennent des annonces publiées sur la plateforme entre janvier et novembre 2025. Les délais de vente sont basés sur les statistiques internes 2nd Market (2024-2025). Les études de cas sont réelles mais anonymisées (prénoms modifiés, montants arrondis).

Date de dernière mise à jour : Novembre 2025