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Source : Le Nouvel Economiste — Audrey Fréel — dossier « SCPI : retour en douceur des épargnants »
Le Nouvel Economiste publie un dossier sur la stabilisation du marché SCPI et la recomposition des profils d'épargnants. Le dossier donne la parole à quatre sociétés de gestion et à deux plateformes, dont 2nd Market, autour d'un constat structurel : fin 2022, environ 100 M€ de parts en attente de retrait ; aujourd'hui, plus de 2 milliards d'euros bloqués dans les files des sociétés de gestion.
Le contexte posé par le dossier
Le journal décrit une phase de stabilisation progressive après une période de turbulences. Les valeurs d'expertise se normalisent, la lisibilité des marchés immobiliers revient, et la dynamique de collecte se rétablit — de façon polarisée. Certaines SCPI récentes affichent des performances supérieures à 7 %. À l'inverse, plusieurs SCPI historiques peinent à relancer leur collecte et présentent des rendements inférieurs à 5 %.
Le marché se redessine aussi côté souscripteurs. Historiquement, l'investissement en SCPI attirait majoritairement des épargnants de 50 ans et plus. Le dossier documente l'arrivée de profils plus jeunes, portée par la baisse des tickets d'entrée et la digitalisation de l'offre, avec une vigilance professionnelle : l'horizon SCPI reste long, 8 à 10 ans minimum.
Chiffres : ASPIM, cités par Le Nouvel Economiste.
Le marché secondaire vu par le dossier
Le dossier consacre un encadré dédié aux nouvelles plateformes de transaction. 2nd Market y est présentée par Thuyly Abécassis et Christophe Neves, co-dirigeants.
Fonctionnement de la plateforme
Les utilisateurs publient des annonces pour vendre leurs parts, fixent leur prix et discutent avec les acheteurs via une messagerie anonyme et sécurisée. Quand une offre est acceptée, la plateforme rédige l'avant-contrat et le transmet à un notaire partenaire. Ce dernier vérifie la transaction avec la société de gestion et place les fonds sous séquestre. Le cadre notarié structure l'ensemble du processus.
Pourquoi la plateforme existe
Jusqu'à fin 2022, très peu de parts étaient en attente de retrait : la valeur totale avoisinait 100 millions d'euros. À partir du quatrième trimestre 2023, ce volume a décollé au-delà de 2 milliards d'euros, faute de nouveaux investisseurs en volume suffisant pour alimenter les retraits. Le mécanisme de retrait des SCPI à capital variable a cessé d'absorber la demande de sortie.
Volumes observés depuis le lancement
Un an après le lancement, environ 3 millions d'euros de parts ont été vendues via la plateforme. Chaque annonce a reçu au moins une offre, avec une moyenne de six propositions par annonce publiée.
Trois points de contexte en prolongement
Le dossier cadre bien le phénomène. Trois éléments que nous observons quotidiennement méritent d'être précisés en complément.
Le circuit notarié n'est pas un détail de process
Dans une cession de parts entre particuliers, le notaire intervient sur trois axes : vérification de la propriété et de la qualité d'associé, séquestre des fonds jusqu'à la finalisation, et acte authentique opposable. La société de gestion est notifiée pour mettre à jour le registre des associés. Les droits d'enregistrement de 5 % (article 726 du Code général des impôts) restent à la charge de l'acheteur.
Le prix négocié n'est pas synonyme de prix bradé
Sur les transactions finalisées, la décote exécutée est souvent plus faible que la décote affichée par le vendeur au dépôt d'annonce. Le prix se forme entre deux contreparties informées, et non par une fixation unilatérale.
Le marché secondaire de gré à gré est un circuit structurel
Le recours au gré à gré préexiste à la crise de liquidité. L'AMF rappelle que l'investisseur conserve la faculté de procéder à une cession de gré à gré, sous réserve de la clause d'agrément éventuelle prévue dans les statuts. Les plateformes structurent ce circuit ; elles ne le créent pas.
Les questions qui reviennent
Qui fixe le prix sur 2nd Market ?
Le vendeur publie un prix demandé. L'acheteur peut accepter, refuser ou faire une autre proposition via la messagerie anonyme. Le prix final résulte de la négociation. 2nd Market n'intervient pas dans la fixation du prix et n'exerce aucune activité de conseil en investissement.
Comment la transaction est-elle sécurisée ?
Chaque transaction passe par un notaire partenaire. Le notaire vérifie la propriété des parts, notifie la société de gestion, place les fonds sous séquestre et rédige l'acte authentique. Les fonds ne sont libérés qu'après l'enregistrement du transfert au registre des associés.
Quels sont les frais pour l'acheteur ?
Commission 2nd Market : 1,8 % TTC du prix. Frais d'avant-contrat : 240 € TTC. Droits d'enregistrement : 5 % du prix, au titre de l'article 726 du Code général des impôts (taxe d'État, pas un frais de plateforme). Frais société de gestion : 0 à 200 € selon la SCPI.
Quels sont les frais pour le vendeur ?
Commission 2nd Market dégressive : de 6 % TTC pour les tickets inférieurs ou égaux à 50 000 € à 0,75 % TTC pour les tickets supérieurs à 500 000 €. Émoluments du notaire dégressifs, avec un minimum légal de 540 € TTC.
Combien de temps prend une vente ?
Les délais observés s'échelonnent généralement de 4 à 8 semaines entre la publication de l'annonce et la signature de l'acte, quand le prix proposé est cohérent avec la demande. Les délais ne sont pas garantis et dépendent du prix affiché, de la SCPI concernée et des conditions de marché.
Lire le dossier complet
Le dossier « SCPI : retour en douceur des épargnants » d'Audrey Fréel est en accès libre sur le site du Nouvel Economiste.
Pour approfondir les sujets abordés :
- Guide complet de la revente de parts SCPI
- Décote SCPI 2025 : comment la lire
- Simulateur marché secondaire SCPI
- Simulateur frais SCPI
Avertissement : 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en investissements financiers (CIF), ni société de gestion de portefeuille, ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP) et ne fournit aucun conseil en investissement. L'investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les chiffres cités sont ceux rapportés par le dossier du Nouvel Economiste et les données ASPIM à la date de publication.
