Acheter ou vendre des parts de SCPI en nue-propriété sur le marché secondaire
Publié le 27 février 2026 · Guide complet · Annonces disponibles
Le démembrement de parts de SCPI permet d'acheter la nue-propriété d'un bien immobilier à un prix inférieur à sa pleine propriété — avec une décote qui peut atteindre 20 à 40 % selon la durée. À l'issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété et les revenus, sans frais supplémentaires. Sur le marché secondaire, ces parts se négocient de gré à gré, avec des durées restantes souvent plus courtes — et donc des horizons de reconstitution plus proches.
Qu'est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer deux droits sur un même bien : l'usufruit (le droit de percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de détenir le bien). Ce mécanisme, prévu par les articles 578 à 624 du Code civil, s'applique aussi aux parts de SCPI.
En pratique, lorsqu'un investisseur achète des parts de SCPI en nue-propriété, il acquiert la propriété des parts à un prix décoté, mais il ne perçoit pas les loyers pendant la durée du démembrement. À la date de reconstitution prévue au contrat, l'usufruit s'éteint automatiquement : le nu-propriétaire devient plein propriétaire et commence à percevoir les dividendes, sans aucune démarche ni frais supplémentaire.
Exemple simplifié : une part de SCPI vaut 200 € en pleine propriété avec un taux de distribution de 5 %. Pour un démembrement de 5 ans, la nue-propriété peut s'acquérir autour de 160 € (décote de 20 %). En 2031, l'acheteur récupère automatiquement la pleine propriété (valeur estimée 200 € à cette date, sous réserve de l'évolution du marché) et commence à toucher les dividendes.
Pourquoi acheter des parts de SCPI en nue-propriété ?
1. Un prix d'acquisition inférieur
Le nu-propriétaire achète avec une décote qui reflète la valeur des loyers non perçus pendant la durée du démembrement. Plus la durée est longue, plus la décote est importante. Sur le marché primaire, les clés de démembrement sont fixées par les sociétés de gestion (typiquement 20 % pour 5 ans, 30 % pour 10 ans). Sur le marché secondaire, les décotes dépendent de la durée restante et de la négociation entre vendeur et acheteur.
2. Aucune fiscalité sur les revenus pendant le démembrement
Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers, donc il n'a aucun revenu foncier à déclarer pendant toute la durée du démembrement. Pour un investisseur fortement imposé (tranche marginale élevée, IFI), c'est un levier d'optimisation fiscale significatif : les parts en nue-propriété ne rentrent pas dans l'assiette de l'IFI et ne génèrent pas d'impôt sur le revenu.
3. Une reconstitution automatique et gratuite
À l'échéance du démembrement, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans intervention, sans frais de notaire, sans droits d'enregistrement. Le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire. C'est ce mécanisme qui transforme la décote initiale en gain patrimonial potentiel.
4. Un effet de levier sur le rendement futur
Si l'investisseur acquiert une part à 160 € en nue-propriété et que la pleine propriété vaut 200 € au moment de la reconstitution, le dividende futur (basé sur la valeur de pleine propriété) s'applique sur un prix d'acquisition inférieur. Le rendement sur capital investi est donc mécaniquement plus élevé que pour un achat en pleine propriété au même moment.
Nue-propriété sur le marché secondaire : quelles différences avec le marché primaire ?
Les sociétés de gestion proposent régulièrement des opérations de démembrement sur le marché primaire, avec des durées fixes (5, 7, 10, 15, 20 ans) et des clés de répartition standardisées. Acheter en nue-propriété sur le marché secondaire présente des caractéristiques différentes.
L'avantage clé du secondaire : un démembrement initialement souscrit pour 10 ans en 2020 ne présente plus que 4 ans de durée restante en 2026. L'acheteur sur le marché secondaire accède à une reconstitution plus rapide, tout en négociant son prix en direct avec le vendeur.
Parts de SCPI en nue-propriété disponibles sur 2nd Market
Voici les annonces en nue-propriété actuellement publiées ou récemment traitées sur 2nd Market. Ces données sont extraites de notre plateforme au 27 février 2026.
Annonces actives
Transactions récentes (sous compromis ou vendues)
15 annonces en nue-propriété publiées sur 2nd Market, dont 8 déjà sous compromis ou vendues. Les décotes vont de –2 % à –63 % selon la SCPI et la durée restante du démembrement (de 1 à 8 ans). Le volume total en vente sur les 7 annonces actives représente plus de 315 000 €.
Pourquoi vendre des parts de SCPI en nue-propriété ?
Plusieurs situations amènent un nu-propriétaire à revendre ses parts avant la date de reconstitution :
- Besoin de liquidité anticipé. Un changement de situation personnelle ou professionnelle (retraite, succession, achat immobilier) peut nécessiter de récupérer le capital investi avant l'échéance.
- Réallocation de portefeuille. L'investisseur souhaite arbitrer vers d'autres supports ou d'autres SCPI.
- Évolution de la fiscalité. Un changement de tranche d'imposition ou de situation IFI peut modifier l'intérêt du démembrement en cours.
- Capturer une plus-value intermédiaire. Si la valeur de la nue-propriété a augmenté (revalorisation du prix de la part par la société de gestion), le vendeur peut réaliser un gain même avant la reconstitution.
Le problème de liquidité sur le marché primaire : les sociétés de gestion n'organisent pas de marché secondaire dédié à la nue-propriété. Un nu-propriétaire qui veut vendre avant l'échéance n'a pas de canal officiel. C'est précisément ce que le gré à gré sur 2nd Market permet : publier une annonce, fixer son prix, et trouver un acheteur en direct.
Comment acheter ou vendre de la nue-propriété SCPI sur 2nd Market ?
Pour le vendeur
1. Vous créez une annonce sur 2nd Market en précisant la SCPI, le nombre de parts, votre prix de vente souhaité, et la date de fin du démembrement.
2. Les acheteurs intéressés vous contactent. Vous pouvez échanger directement, expliquer les caractéristiques du démembrement en cours, et négocier le prix.
3. Une fois l'accord trouvé, la transaction est formalisée par acte notarié. Les fonds sont placés sous séquestre chez le notaire jusqu'au transfert effectif des parts.
Pour l'acheteur
1. Vous consultez les annonces en nue-propriété disponibles sur 2nd Market. Chaque annonce précise la SCPI, le prix, la décote par rapport à la pleine propriété, et la date de reconstitution.
2. Vous contactez le vendeur pour discuter des conditions. Le prix est négociable — contrairement au marché primaire où la clé de démembrement est imposée.
3. Acte notarié et transfert sécurisé. À la date de reconstitution, vous devenez automatiquement plein propriétaire.
Frais
Le détail des barèmes dégressifs est disponible dans notre simulateur de frais SCPI.
Au-delà de la nue-propriété : des parts en pleine propriété avec décote
Le marché secondaire de 2nd Market ne se limite pas aux parts démembrées. Au 20 février 2026, 81 annonces actives sont disponibles en pleine propriété sur 48 SCPI différentes, avec des réductions pouvant aller jusqu'à 36 % par rapport au dernier prix de souscription.
Exemples d'annonces actives avec forte décote
Toutes ces annonces sont des parts en pleine propriété vendues sur le marché secondaire avec une décote par rapport au dernier prix de souscription. L'acheteur perçoit les dividendes immédiatement après le transfert. Voir toutes les annonces →
Nue-propriété SCPI : pour quel profil d'investisseur ?
Points de vigilance avant d'acheter en nue-propriété
- La durée restante du démembrement. Plus elle est courte, plus la reconstitution est proche — mais la décote sera logiquement plus faible. Inversement, une durée longue offre une décote plus importante mais immobilise le capital plus longtemps.
- La qualité de la SCPI sous-jacente. Taux d'occupation, qualité du patrimoine, endettement, politique de distribution. Le démembrement n'élimine pas le risque de perte en capital.
- Le prix de la pleine propriété au moment de la reconstitution est inconnu. Si la société de gestion baisse le prix de la part pendant le démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à une valeur potentiellement inférieure au prix initial. La décote réduit ce risque mais ne l'élimine pas.
- Liquidité. Si vous devez revendre avant la reconstitution, vous devrez trouver un acheteur pour de la nue-propriété — un marché plus étroit que la pleine propriété.
- Les droits d'enregistrement (5 %) s'appliquent sur le prix de la nue-propriété, pas sur la pleine propriété. Ils sont donc proportionnellement plus faibles en montant absolu.
Pour estimer vos frais : simulateur de frais SCPI.
Avertissement : Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Les SCPI sont des placements à long terme (durée de détention recommandée : 8 ans minimum) qui présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus ne sont pas garantis. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et peut être modifié. Consultez un conseiller fiscal avant toute décision.
Vous souhaitez acheter ou vendre des parts de SCPI en nue-propriété ? Découvrez 2nd Market →
