Le démembrement de parts de SCPI : optimiser son patrimoine

Publié en Juin 2025

Le démembrement de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) séduit de plus en plus d’investisseurs. Il permet de réduire la fiscalité et de préparer un investissement long terme tout en profitant d’un prix d’entrée décoté.

Avantages fiscaux

• Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs pendant la durée du démembrement.
• Aucune imposition sur les revenus fonciers durant cette période.
• Stratégie adaptée aux investisseurs fortement imposés.

Optimisation du coût d’acquisition

La nue-propriété est achetée à prix réduit, généralement entre 60 % et 70 % de la valeur totale des parts. Ce mécanisme permet d’accéder au marché à moindre coût et de bénéficier d’une revalorisation future.

Comment fonctionne le démembrement de SCPI ?

• Usufruitier : perçoit les loyers et revenus des parts pendant toute la durée du démembrement.
• Nu-propriétaire : achète les parts décotées et récupère la pleine propriété à l’échéance, sans frais supplémentaires.

Exemple

Un investisseur achète la nue-propriété de parts pour 100 000 €, alors que la pleine propriété vaut 150 000 €. L’usufruitier perçoit les revenus pendant 10 ans. À la fin, le nu-propriétaire détient la pleine propriété. Si la valeur atteint 180 000 €, il bénéficie d’une plus-value latente de 80 000 €.

Qui peut investir en SCPI démembré ?

• Jeunes investisseurs : préparer un patrimoine à moindre coût, sans besoin immédiat de revenus.
• Investisseurs fortement imposés : réduire leur base imposable en évitant des revenus fonciers.
• Sociétés : optimiser leur trésorerie avec des revenus complémentaires immédiats via l’usufruit.

En savoir plus : Vous pourrez acheter et vendre des parts de démembrement directement sur 2nd Market.

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