Qui paie l'IFI en cas de démembrement de propriété ?

En principe, l'usufruitier est seul redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Ce principe s'applique à la grande majorité des démembrements, y compris les donations avec réserve d'usufruit. Des exceptions limitatives existent (certains usufruits légaux, certaines ventes de nue-propriété, certaines donations à l'État) où l'imposition peut être répartie selon le barème de l'article 669 du CGI.

La donation de la nue-propriété à ses enfants réduit-elle l'IFI du donateur ?

Non. En donnant la nue-propriété et en conservant l'usufruit, le donateur continue de déclarer la valeur en pleine propriété du bien à l'IFI (article 968 CGI). La donation de nue-propriété est un outil de transmission patrimoniale (droits de donation calculés sur la seule valeur de la nue-propriété), mais elle ne réduit pas l'IFI du donateur-usufruitier.

Comment acheter de la nue-propriété SCPI permet-il de ne pas payer d'IFI ?

Lorsqu'un investisseur achète uniquement la nue-propriété de parts SCPI, il n'est pas usufruitier. Or, selon l'article 968 du CGI, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer à l'IFI pendant toute la durée du démembrement. C'est une stratégie d'acquisition, pas de donation : l'investisseur achète un droit (la nue-propriété) qui n'entre pas dans son assiette IFI.

Les parts de SCPI démembrées sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui, les SCPI sont des biens immobiliers indirects entrant dans l'assiette IFI. Conformément au principe de l'article 968 du CGI, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété des parts. Le nu-propriétaire ne déclare rien. La valeur à retenir est le prix de retrait (SCPI à capital variable) ou le dernier prix de transaction connu (SCPI à capital fixe) au 1er janvier de l'année d'imposition.

Quelles sont les exceptions où l'IFI est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire ?

L'article 968 du CGI prévoit trois exceptions limitatives : 1) l'usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du Code civil), 2) la vente de la nue-propriété à un tiers non-héritier avec réserve d'usufruit, sous conditions, 3) la donation à l'État, collectivités ou fondations reconnues d'utilité publique. Dans ces cas, l'imposition est répartie selon le barème de l'article 669 du CGI. Ces exceptions sont strictement encadrées et nécessitent une analyse par un fiscaliste.

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IFI et Démembrement 2026 : Qui Paie l'IFI ? Principe, Exceptions et Stratégies SCPI

IFI et Démembrement 2026 : Qui Paie ? Principe de l'Article 968 CGI et Stratégie Nue-Propriété SCPI

En cas de démembrement de propriété, qui paie l'IFI ? Le principe est posé par l'article 968 du Code Général des Impôts : les biens grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Ce principe s'applique dans la grande majorité des situations. La loi prévoit des exceptions limitatives, strictement encadrées, dans lesquelles l'imposition peut être répartie entre usufruitier et nu-propriétaire. Ce guide détaille les règles fiscales 2026, le barème officiel (art. 669 CGI) et la stratégie d'acquisition en nue-propriété SCPI.

Mise à jour avril 2026 : Les dispositions concernant l'IFI et le démembrement sont maintenues dans leur forme actuelle (loi de finances 2026 adoptée, réponse ministérielle n° 909 du 1er avril 2025 confirmée). L'application de ces règles à votre situation personnelle doit être validée avec un notaire ou un fiscaliste.

Comprendre le démembrement de propriété

Qu'est-ce que le démembrement ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts :

L'usufruit : droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes SCPI)
La nue-propriété : droit de disposer du bien (le vendre, le transmettre) sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les fruits

Cette séparation peut être temporaire (durée déterminée, par exemple 10 ou 15 ans) ou viagère (jusqu'au décès de l'usufruitier). Elle est utilisée dans le cadre de donations, de successions, d'acquisitions immobilières ou de stratégies d'investissement en SCPI.

Le principe : l'usufruitier paie l'IFI sur la valeur en pleine propriété

Article 968, alinéa 1 du CGI

L'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien à l'IFI
Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer
Ce principe s'applique quelle que soit la date du démembrement
Aucune décote pour démembrement n'est autorisée sur la valeur déclarée par l'usufruitier

Ce principe repose sur une logique de droit civil : l'usufruitier bénéficie de l'usage du bien et en perçoit les revenus. Il supporte les charges et les impôts afférents à la propriété. Ce rôle actif justifie qu'il soit seul redevable de l'IFI (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, §1).

Point de vigilance : une donation de la nue-propriété à ses enfants avec réserve d'usufruit ne réduit pas l'IFI du donateur. Le donateur-usufruitier continue de déclarer la valeur en pleine propriété du bien. C'est un outil de transmission patrimoniale (les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété), pas un outil d'optimisation IFI.

Les exceptions : quand l'IFI est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire

L'article 968 du CGI prévoit trois exceptions limitatives au principe ci-dessus. Dans ces cas précis, et sous conditions, l'imposition peut être répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI :

Exception	Source	Condition
1° Usufruit légal du conjoint survivant	Art. 757 du Code civil	L'usufruit résulte directement de la loi (succession), pas d'un testament ni d'une donation entre époux
2° Vente de la nue-propriété	Art. 968, 2° CGI	Le vendeur se réserve l'usufruit, et la nue-propriété n'est pas cédée à un héritier présomptif
3° Donation à l'État, fondations RUP	Art. 968, 3° CGI	Donation de la nue-propriété à l'État, départements, communes, associations ou fondations reconnues d'utilité publique

Important : cette liste est limitative (BOFiP et réponse ministérielle n° 909 du 1er avril 2025). Tous les autres cas de démembrement — donation avec réserve d'usufruit, usufruit conventionnel (art. 1094-1 du Code civil), conventions matrimoniales, attribution testamentaire — restent soumis au principe : l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété.

Dans chacune de ces exceptions, une condition supplémentaire s'applique : le droit d'usufruit ne doit avoir été ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire. Le non-respect de cette condition fait revenir au principe général.

L'application de ces exceptions nécessite une analyse juridique précise. Chaque situation doit être validée avec un notaire ou un fiscaliste.

Barème fiscal de valorisation (art. 669 CGI)

Lorsqu'une des exceptions ci-dessus s'applique, la répartition entre usufruit et nue-propriété est calculée selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI. Ce barème sert également au calcul des droits de mutation (donation, succession). Consultez le barème complet usufruit et nue-propriété 2026 pour l'ensemble des tranches.

Usufruit viager : barème par tranche d'âge

Âge de l'usufruitier	Valeur usufruit	Valeur nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
21 à 30 ans révolus	80 %	20 %
31 à 40 ans révolus	70 %	30 %
41 à 50 ans révolus	60 %	40 %
51 à 60 ans révolus	50 %	50 %
61 à 70 ans révolus	40 %	60 %
71 à 80 ans révolus	30 %	70 %
81 à 90 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Usufruit temporaire

Pour un usufruit temporaire (durée fixée dans l'acte), la valeur est calculée selon la formule : 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans, avec un maximum de 100 %.

Durée restante	Valeur usufruit temporaire	Valeur nue-propriété
Moins de 10 ans	23 %	77 %
10 à 20 ans	46 %	54 %
20 à 30 ans	69 %	31 %
Plus de 30 ans	92 %	8 %

Rappel : ce barème ne détermine la répartition de l'IFI que dans les trois exceptions limitatives de l'article 968 du CGI. Dans tous les autres cas, l'usufruitier déclare 100 % de la valeur en pleine propriété, et le barème de l'article 669 ne s'applique qu'au calcul des droits de mutation.

Nue-propriété SCPI et IFI : la stratégie d'acquisition

La stratégie qui intéresse les investisseurs assujettis à l'IFI n'est pas la donation de la nue-propriété (qui ne réduit pas l'IFI du donateur). C'est l'acquisition de nue-propriété de parts SCPI sur le marché.

Pourquoi l'acheteur en nue-propriété ne paie pas d'IFI

Le mécanisme est direct :

L'investisseur achète uniquement la nue-propriété de parts SCPI
Il n'est pas usufruitier — il ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement
Selon l'article 968 du CGI, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété
Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer à l'IFI

Trois effets simultanés pendant le démembrement :

Zéro IFI : la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette du nu-propriétaire
Zéro IR et zéro prélèvements sociaux : pas de revenus perçus, donc pas d'imposition
Reconstitution automatique : à l'issue du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire et perçoit les dividendes, sans frais ni droits supplémentaires

L'effet « double décote » sur le marché secondaire

Sur le marché secondaire, les parts SCPI se négocient avec des décotes par rapport au prix officiel (-13 % à -31 % observés sur les annonces affichées). En achetant en nue-propriété, l'investisseur cumule :

La décote du marché secondaire (prix inférieur au prix officiel de la part)
La décote de la nue-propriété (l'acheteur ne paie que la fraction correspondant à la nue-propriété, selon le barème fiscal ou les clés économiques de la société de gestion)

Ces deux décotes sont cumulables. Le prix d'entrée effectif peut être significativement inférieur au prix officiel de la part en pleine propriété.

Simuler un achat en nue-propriété SCPI

Déclaration IFI des parts SCPI

Pour les parts SCPI détenues en pleine propriété, la valeur à déclarer à l'IFI est :

SCPI à capital variable : prix de retrait au 1er janvier de l'année d'imposition
SCPI à capital fixe : dernier prix de transaction connu ou valeur de reconstitution

Attention : si vous avez acheté vos parts SCPI à prix décoté sur le marché secondaire, vous devez déclarer la valeur officielle (prix de retrait ou de reconstitution), pas votre prix d'achat. La décote d'acquisition ne réduit pas votre base IFI pour les parts détenues en pleine propriété.

Donation de nue-propriété : outil de transmission, pas d'optimisation IFI

La donation de la nue-propriété à ses enfants est souvent présentée comme un levier d'optimisation IFI. En réalité, c'est un outil de transmission patrimoniale, pas de réduction d'IFI pour le donateur.

Ce que la donation de nue-propriété permet

Droits de donation réduits : calculés sur la seule valeur de la nue-propriété (ex : 60 % de la valeur si l'usufruitier a entre 61 et 70 ans)
Abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans
Pas de droits de succession sur la « réunion d'usufruit » au décès du donateur : les enfants deviennent pleins propriétaires sans frais supplémentaires

Ce que la donation de nue-propriété ne permet PAS

Le donateur-usufruitier continue de déclarer la valeur en pleine propriété du bien à l'IFI (art. 968 CGI). La donation ne réduit pas sa base taxable IFI. Seuls les enfants nus-propriétaires sont dispensés de déclarer le bien.

Synthèse : si votre objectif est de réduire votre IFI, la donation de nue-propriété n'est pas la solution. En revanche, l'acquisition de nue-propriété (vous devenez nu-propriétaire, pas usufruitier) sort l'actif de votre assiette IFI pendant la durée du démembrement.

Aspects pratiques : déclaration et erreurs fréquentes

Comment déclarer un bien démembré à l'IFI

La déclaration IFI se fait via le formulaire 2042-IFI, joint à la déclaration de revenus annuelle :

Usufruitier (principe général) : déclare la valeur en pleine propriété du bien dans la rubrique « biens immobiliers »
Nu-propriétaire (principe général) : ne déclare rien
Exception (art. 968, 1° à 3°) : chacun déclare sa quote-part selon le barème de l'article 669, en précisant la nature du droit (usufruit ou nue-propriété)

Erreurs fréquentes

Croire que la donation NP aux enfants réduit l'IFI du donateur : non, l'usufruitier déclare toujours la valeur en pleine propriété
Appliquer le barème art. 669 alors que le démembrement ne relève pas des exceptions : la répartition n'est possible que dans les trois cas limitatifs de l'art. 968
Déclarer le prix d'achat au lieu de la valeur officielle pour des parts SCPI acquises à décote sur le marché secondaire
Confondre transmission et optimisation IFI : la donation NP optimise la transmission (droits réduits), pas l'IFI du donateur
Oublier de mettre à jour la déclaration lors de la reconstitution de la pleine propriété (fin du démembrement)

Justificatifs à conserver

En cas de contrôle fiscal, conservez pendant au moins 6 ans :

Acte notarié de donation, de vente ou d'acquisition en nue-propriété
Justificatif de l'âge de l'usufruitier (pour le barème art. 669, si applicable)
Attestation notariale précisant l'origine du démembrement (légal ou conventionnel)
Bulletins trimestriels des SCPI (pour la valeur de retrait au 1er janvier)

Risques et limites du démembrement

Abus de droit

L'administration fiscale peut requalifier un montage de démembrement en abus de droit s'il est réalisé dans le seul but d'échapper à l'IFI, sans substance économique ou familiale. Critères de vigilance :

Démembrements en cascade sans logique patrimoniale
Restitution programmée de l'usufruit peu après la donation
Absence de transmission générationnelle effective
Montages artificiels visant uniquement l'optimisation fiscale

Conséquences de la reconstitution

À la fin du démembrement (décès de l'usufruitier ou terme de l'usufruit temporaire), le nu-propriétaire devient plein propriétaire par « réunion d'usufruit », sans droits de mutation. Pour l'IFI, il devra désormais déclarer la valeur en pleine propriété, ce qui peut augmenter sa base taxable si elle dépasse le seuil de 1,3 M€.

FAQ : IFI et Démembrement

1. Qui paie l'IFI en cas de démembrement ?

En principe, l'usufruitier seul. L'article 968 du CGI prévoit que les biens grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Ce principe s'applique dans la grande majorité des cas. Trois exceptions limitatives permettent une répartition selon le barème de l'article 669 (certains usufruits légaux, certaines ventes de NP, certaines donations à l'État/fondations RUP).

2. La donation de nue-propriété réduit-elle mon IFI ?

Non. En donnant la nue-propriété et en conservant l'usufruit, vous continuez de déclarer la valeur en pleine propriété du bien à l'IFI. La donation de nue-propriété est un outil de transmission (droits de donation réduits, pas de droits de succession à terme), pas un outil de réduction de l'IFI du donateur.

3. Comment l'achat en nue-propriété SCPI réduit-il l'IFI ?

En achetant uniquement la nue-propriété de parts SCPI, vous n'êtes pas usufruitier. L'article 968 du CGI impose à l'usufruitier de déclarer la valeur en pleine propriété. Vous, nu-propriétaire, n'avez rien à déclarer. Pendant toute la durée du démembrement, ces parts n'entrent pas dans votre assiette IFI. Vous ne percevez pas de revenus, donc pas d'IR ni de prélèvements sociaux. À l'issue, vous devenez plein propriétaire sans frais.

4. Les parts SCPI démembrées sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui, les SCPI sont des biens immobiliers indirects entrant dans l'assiette IFI. Conformément au principe de l'article 968 du CGI, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien. La valeur à retenir est le prix de retrait (SCPI à capital variable) ou le dernier prix de transaction connu (SCPI à capital fixe) au 1er janvier.

5. Quelles sont les exceptions où l'IFI est répartie ?

L'article 968 du CGI prévoit trois exceptions limitatives : 1° l'usufruit légal du conjoint survivant (art. 757 du Code civil), 2° la vente de la nue-propriété à un tiers non-héritier avec réserve d'usufruit, sous conditions, 3° la donation à l'État ou à des fondations RUP. Dans ces cas, l'imposition est répartie selon le barème de l'article 669 du CGI. Chaque situation doit être validée par un fiscaliste.

6. Quelle valeur déclarer pour des parts SCPI achetées à décote ?

La valeur officielle : prix de retrait (capital variable) ou valeur de reconstitution (capital fixe) au 1er janvier de l'année d'imposition. Pas votre prix d'achat. La décote d'acquisition sur le marché secondaire ne réduit pas votre base IFI pour les parts détenues en pleine propriété.

7. Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?

Le nu-propriétaire devient plein propriétaire par « réunion d'usufruit », sans droits de mutation. Il perçoit désormais les dividendes. Pour l'IFI, il devra déclarer la valeur en pleine propriété de ces parts, ce qui peut augmenter sa base taxable si son patrimoine dépasse le seuil de 1,3 M€.

8. L'abattement résidence principale s'applique-t-il en cas de démembrement ?

Oui, l'abattement de 30 % sur la résidence principale s'applique à la valeur déclarée par l'usufruitier (principe général : valeur en pleine propriété), sous réserve que le bien constitue effectivement la résidence principale de l'usufruitier au sens de l'IFI. Exemple : résidence de 1 000 000 €, l'usufruitier déclare 1 000 000 € × 70 % = 700 000 € après abattement.

9. Le démembrement peut-il être contesté par l'administration fiscale ?

Oui, en cas d'abus de droit. L'administration peut requalifier un démembrement réalisé dans le seul but d'échapper à l'IFI, sans substance économique ou familiale. Un accompagnement notarial et une justification claire de la stratégie patrimoniale sont indispensables.

10. Comment déclarer un bien démembré sur le formulaire 2042-IFI ?

Indiquez la nature du bien (appartement, SCPI, etc.), sa localisation, et précisez « usufruit » ou « nue-propriété ». L'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété (principe général). Le nu-propriétaire ne déclare rien, sauf si le démembrement relève d'une des trois exceptions de l'article 968 — dans ce cas, chacun applique le barème de l'article 669. Conservez les actes notariés comme justificatifs.

Ressources et outils

Simulateurs 2nd Market

Guides 2nd Market

Sources officielles

Article 968 du Code Général des Impôts : principe d'imposition de l'usufruitier et exceptions (Légifrance)
Article 669 du CGI : barème de valorisation usufruit/nue-propriété
BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 : doctrine fiscale officielle (BOFiP)
Réponse ministérielle n° 909 du 1er avril 2025 : confirmation de la distinction usufruit légal/conventionnel (Assemblée nationale)

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Avertissement

2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. Les transactions sont sécurisées par notaire. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni notaire, ni fiscaliste.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre pédagogique et ne constituent en aucun cas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé. Le traitement fiscal du démembrement dépend de l'origine précise du démembrement et de la situation individuelle de chaque investisseur. La fiscalité peut évoluer. Consultez un notaire et un fiscaliste qualifiés avant toute prise de décision.

Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les décotes mentionnées reflètent les prix affichés par les vendeurs sur la plateforme et ne sont pas garanties.

Mise à jour : avril 2026. Sources : article 968 CGI, article 669 CGI, BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, réponse ministérielle n° 909 du 1er avril 2025.

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