IFI et Démémbrement

Comment optimiser son IFI avec le démembrement de propriété

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L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. Il peut représenter une charge importante, mais des leviers légaux existent pour en réduire le montant. Le démembrement de propriété en est un, souvent méconnu, mais efficace.

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Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties :

La nue-propriété est le droit de posséder le bien sans en percevoir les revenus ni l’utiliser. L’usufruit est le droit d’en jouir ou d’en percevoir les loyers.

En transmettant la nue-propriété à un proche tout en conservant l’usufruit, il est possible, dans certains cas, de réduire la base de calcul de l’IFI, tout en gardant l’usage du bien.

Cette stratégie est également applicable aux parts de SCPI, dont le démembrement (temporaire ou viager) permet de moduler les droits et les conséquences fiscales entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

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Optimiser son IFI grâce au démembrement

Selon l’article 885 G du Code général des impôts, l’usufruitier est en principe redevable de l’IFI sur la totalité du bien. Mais si l’usufruit est transmis, temporairement ou définitivement, le patrimoine taxable du donateur peut être diminué.

Dans le cadre d’un démembrement bien structuré, la nue-propriété transmise sort de l’assiette IFI du donateur. Cela peut conduire à une réduction de l’impôt dû chaque année.

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Utiliser le simulateur IFI avec démembrement

Notre simulateur vous permet de comparer votre situation actuelle à une situation optimisée par démembrement. En quelques clics, vous obtenez :

• Votre patrimoine net taxable avant et après démembrement
• Le montant estimé de l’IFI dans chaque cas
• Les économies annuelles et sur 10 ans

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Il vous suffit de renseigner :

• La valeur de votre patrimoine immobilier (y compris vos SCPI)
• Vos dettes
• Votre âge (pour calculer la valeur fiscale de la nue-propriété)
• Le pourcentage de patrimoine que vous souhaitez démembrer

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Hypothèses utilisées dans le calcul

• Barème IFI 2024 : entre 0,5 % et 1,5 %, selon des tranches progressives au-delà de 800 000 €
• Seuil d’entrée dans l’IFI : 1,3 million d’euros de patrimoine net
• Valeur de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier (article 669 CGI)
• Hypothèse d’optimisation : l’usufruit est cédé et ne pèse plus sur l’assiette IFI du donateur

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Questions fréquentes sur le simulateur IFI

À quoi sert ce simulateur ?
Il vous aide à visualiser l’impact potentiel d’un démembrement sur votre IFI. C’est un outil d’estimation, pas une base légale.

Dois-je connaître la fiscalité pour l’utiliser ?
Non. Il suffit de saisir des montants simples. Le calcul est automatique.

Est-ce adapté à une SCI ou à un usufruit temporaire ?
Non. Le simulateur est conçu pour un démembrement entre personnes physiques, avec transmission de la nue-propriété.

Le simulateur fonctionne-t-il pour les SCPI ?
Oui. Vous pouvez estimer l’impact d’un démembrement de vos parts de SCPI sur votre IFI, que ce soit en pleine propriété, nue-propriété ou usufruit.

Les données saisies sont-elles enregistrées ?
Non. Le simulateur fonctionne sans compte ni stockage de vos informations.

Est-ce que je reste imposable si je garde l’usufruit ?
Oui. Dans ce cas, la totalité du bien reste dans votre base IFI.

Puis-je tester plusieurs scénarios ?
Oui. Vous pouvez modifier à tout moment vos montants ou votre âge. Le calcul se met à jour automatiquement.

Le simulateur est-il gratuit ?
Oui. Il est totalement gratuit, anonyme, et disponible sans création de compte.

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Clause de non-responsabilité

Les résultats affichés par le simulateur sont indicatifs. Ils ne peuvent en aucun cas remplacer une analyse personnalisée ou un conseil fiscal. Nous vous recommandons de consulter un notaire ou un conseiller spécialisé avant toute opération de démembrement ou déclaration IFI.

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Essayez dès maintenant

Testez différentes hypothèses, modifiez vos paramètres, et explorez comment structurer votre patrimoine pour réduire durablement votre IFI.

Le simulateur est gratuit, anonyme et disponible sans création de compte.

👉 Accéder au simulateur : https://www.2ndmarket.fr/simulateur-ifi

Et pour aller plus loin, vous pouvez aussi revendre des parts de SCPI en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit directement sur 2nd Market :

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sources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F138

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