Revente SCPI Primonial 2025 : Primovie & Primopierre - Délais, Blocage & Solutions

Vue d'Ensemble : SCPI Primonial (Primovie & Primopierre)

Les SCPI Primovie et Primopierre sont gérées par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM), l'une des principales sociétés de gestion immobilière en France. Ces deux SCPI concentrent à elles seules plus de 3,3 millions de parts en attente, soit environ 15% du total national des parts bloquées.

Situation de Blocage : Pourquoi Ces Délais Extrêmes ?

Les SCPI Primovie et Primopierre font face à une crise de liquidité sans précédent depuis 2023-2024. Voici les causes principales :

1. Concentration géographique : Île-de-France

Les deux SCPI investissent massivement en Île-de-France (80-90% du patrimoine), région particulièrement touchée par la crise des bureaux post-Covid. La vacance a augmenté, et les valeurs des actifs ont été revues à la baisse.

2. Surévaluation historique des actifs

Les expertises immobilières des années 2018-2022 ont été jugées trop optimistes. Praemia REIM a procédé à des réévaluations massives à la baisse en 2023-2024, entraînant des baisses de prix de souscription :

• Primovie : 185 € (2023) → 164 € (2025) = -11,35%
• Primopierre : 126 € (2024) → 115 € (2025) = -8,7%

3. TOF en baisse (surtout Primopierre)

Le taux d'occupation financier (TOF) de Primopierre est tombé à 83,6% au T2 2025, contre 90%+ historiquement. Cette baisse pèse sur les dividendes et la confiance des investisseurs.

4. Cercle vicieux médiatique

La médiatisation des difficultés des SCPI Primonial a amplifié la vague de demandes de retrait, créant un effet boule de neige : plus les investisseurs demandent à sortir, plus les délais s'allongent, plus les nouveaux investisseurs fuient.

5. Files d'attente cumulatives

Contrairement à certaines SCPI qui "annulent" les retraits après un certain délai, Praemia REIM maintient toutes les demandes en file d'attente, d'où les chiffres stratosphériques :

• Primovie : 1,36 million de parts en attente (sur 25,7 millions de parts en circulation) = 5,3% du capital
• Primopierre : 1,98 million de parts en attente (sur 16,4 millions de parts en circulation) = 12% du capital

Évolution du Prix : Historique des Baisses

Primovie

• Juillet 2023 : 185 € par part
• Octobre 2024 : 185 € par part (stabilité temporaire)
• Janvier 2025 : 164 € par part (-11,35%)

En 18 mois, le prix de Primovie a baissé de -11,35%, une chute significative pour une SCPI historique. Cette baisse reflète la réévaluation du patrimoine et la perte de confiance des investisseurs.

Primopierre

• Juillet 2023 : 180 € par part
• Mars 2024 : 168 € par part (-6,67%)
• Octobre 2024 : 126 € par part (-25% depuis juillet 2023)
• Janvier 2025 : 115 € par part (-8,73% vs octobre 2024)

En moins de 18 mois, Primopierre a perdu -36% de sa valeur (180 € → 115 €). C'est l'une des baisses les plus brutales du marché SCPI français.

Performance et Dividendes 2024-2025

Primovie

Le dividende Primovie est en baisse régulière (-20% entre 2023 et 2024), et les prévisions 2025 tablent sur une nouvelle baisse de -10%. Le TOF de 95,4% reste correct, mais la pression sur les loyers et la vacance pèsent sur les revenus.

Primopierre

Primopierre affiche une performance en chute libre : le dividende 2025 devrait baisser de -31% par rapport à 2024, passant de 6,38 € à environ 4,40 € par part. Cette baisse s'explique par le TOF de 83,6% (en baisse) et la réévaluation du patrimoine.

Délai de Retrait : Calcul et Réalité

Comment sont calculés ces délais ?

Le délai théorique de retrait se calcule ainsi :

Délai (années) = Parts en attente / Retraits annuels moyens

Primovie : 130 ans

• Parts en attente : 1,36 million
• Retraits moyens annuels : ~10 000 parts (estimation basée sur T1-T2 2025)
• Délai théorique : 1 360 000 / 10 000 = 136 ans

En réalité, ce délai ne veut rien dire : aucune SCPI ne peut survivre 130 ans dans ces conditions. Soit la situation se débloque (nouvelles collectes, cessions d'actifs, restructuration), soit les investisseurs doivent se tourner vers le marché secondaire.

Primopierre : 1 144 ans (!)

• Parts en attente : 1,98 million
• Retraits moyens annuels : ~1 730 parts (estimation basée sur T1-T2 2025)
• Délai théorique : 1 980 000 / 1 730 = 1 144 ans

Ce chiffre est purement théorique et sans signification pratique. Il témoigne simplement d'un blocage total du mécanisme de retrait classique. La seule sortie réaliste est le marché secondaire.

Vendre SCPI Primonial sur 2nd Market : La Solution

Pourquoi le marché secondaire est-il la seule option ?

Face à des délais de retrait de 130 à 1 144 ans, le retrait classique via Praemia REIM n'est pas une solution viable. Le marché secondaire via 2nd Market permet de :

• Vendre en 4-6 semaines (si prix attractif) au lieu d'attendre des décennies
• Récupérer votre capital rapidement pour réinvestir ailleurs ou financer un projet
• Éviter la perte d'opportunité : bloquer 50 000 € pendant 10 ans représente un manque à gagner de 40 000 € (placement alternatif à 8%/an)
• Transaction sécurisée : chaque vente passe par un notaire qui authentifie la transaction

Décotes observées sur 2nd Market

Les décotes observées sur 2nd Market pour les SCPI Primonial varient de -20% à -35% selon l'urgence du vendeur et les conditions de marché. Ces niveaux reflètent les tendances observées, mais ne constituent ni une offre ni une recommandation.

Calcul de la perte d'opportunité vs vente rapide

Exemple : vous détenez 50 000 € de Primopierre (435 parts × 115 €)

Scénario 1 : Attente retrait classique (hypothèse optimiste 10 ans)

• Capital bloqué : 50 000 € pendant 10 ans
• Placement alternatif manqué (actions 8%/an) : 50 000 € × (1,08^10 - 1) = +58 000 € perdus
• Prix retrait (hypothèse stable 105 €) : 435 parts × 105 € = 45 675 €
• Total perdu : 58 000 € + (50 000 - 45 675) = 62 325 €

Scénario 2 : Vente 2nd Market immédiate (décote -30%, prix 80 €)

• Prix vente brut : 435 parts × 80 € = 34 800 €
• Frais 2nd Market + notaire (9%) : - 3 132 €
• Net vendeur : 31 668 €
• Réinvestissement immédiat (actions 8%/an pendant 10 ans) : 31 668 € × 1,08^10 = 68 400 €

Comparaison :

• Attente 10 ans : 45 675 € (capital final hypothétique)
• Vente + réinvestissement : 68 400 € (capital final réel)
• Gain net : +22 725 € (+49%)

Même avec une décote de -30%, vendre immédiatement et réinvestir est nettement plus avantageux que d'attendre un hypothétique retrait dans 10 ans.

Processus de vente 2nd Market

1. Dépôt d'annonce gratuit sur app.2ndmarket.fr/creer-annonce
2. Mise en relation avec acheteur intéressé (délai moyen 4-6 semaines si prix attractif)
3. Signature avant-contrat (DocuSign) avec arrhes 10%
4. Signature acte authentique chez notaire (3-4 semaines après avant-contrat)
5. Libération des fonds au vendeur (7 jours après signature)
6. Délai total : 7-10 semaines (vs 130-1 144 ans retrait classique)

Frais de Vente SCPI Primonial

Pour le vendeur

• Commission 2nd Market : 6% TTC (dégressifs selon montant)
• Frais notaire : 3% TTC (dégressifs, minimum 540 €)

Exemple pour une vente de 30 000 € (Primovie, décote -25%, prix 123 €) :

• Commission 2nd Market : 1 800 € (6%)
• Frais notaire : 900 € (3%)
• Net vendeur : 27 300 € (91% du prix de vente)

Pour l'acheteur

• Commission 2nd Market : 1,8% TTC du prix d'achat
• Frais avant-contrat : 240 € TTC (une fois)
• Droits d'enregistrement : 5% du prix (article 726 CGI, obligatoire)
• Frais société de gestion Praemia REIM : ~150 €

Exemple pour un achat de 30 000 € :

• Commission 2nd Market : 540 € (1,8%)
• Avant-contrat : 240 €
• Droits d'enregistrement : 1 500 € (5%)
• Frais Praemia REIM : 150 €
• Coût total acquisition : 32 430 €

Pourquoi Acheter SCPI Primonial sur Marché Secondaire (Spéculateurs Avertis)

⚠️ Avertissement : investissement spéculatif

Acheter des parts Primovie ou Primopierre sur le marché secondaire relève d'un pari hautement spéculatif sur une reprise future. Ce type d'investissement ne convient qu'à des profils très avertis, acceptant un risque de perte totale en capital.

Arguments pour acheteurs spéculatifs

1. Décotes extrêmes = rendement effectif potentiel élevé

Exemple Primopierre (décote -30%, prix 80 € au lieu de 115 €) :

• Dividende 2024 : 6,38 € par part
• Rendement effectif : 6,38 / 80 = 7,98% (vs 3,54% au prix souscription)
• Si dividende stable, gain +4,44 points de rendement

2. Pari sur reprise du marché des bureaux

Si le marché des bureaux en Île-de-France se stabilise dans les 3-5 ans, et que Praemia REIM parvient à relancer la collecte, le prix des parts pourrait remonter :

• Hypothèse optimiste : prix remonte à 100 € (Primopierre) dans 5 ans
• Achat à 80 € : +25% de plus-value potentielle
• + Dividendes cumulés (5 × 6,38 €) : +32 € par part
• Gain total potentiel : +52 € par part (+65%)

3. Accès à SCPI "fermées" à la souscription

Praemia REIM a suspendu la collecte sur Primovie et Primopierre. Le marché secondaire est donc le seul moyen d'accéder à ces SCPI historiques.

Risques majeurs pour acheteurs

• Dividende en baisse : Primopierre prévoit -31% en 2025 (6,38 € → 4,40 €)
• Dévalorisation continue : le prix pourrait encore baisser (115 € → 90 € ?) si la crise s'aggrave
• Liquidité nulle : impossible de revendre rapidement (sauf nouveau marché secondaire avec décote encore plus forte)
• Risque de restructuration : fusion, liquidation partielle, absorption par autre SCPI (scénarios incertains)

Profil adapté acheteur

• Investisseur très averti connaissant le marché SCPI et immobilier
• Horizon 10-15 ans minimum (pari long terme)
• Acceptation perte totale possible
• Diversification importante (max 5% du patrimoine sur ces SCPI)
• Profil spéculatif type "value investing" (acheter sous valeur intrinsèque)

Patrimoine Immobilier SCPI Primonial

Primovie

• 171 immeubles (T1 2025)
• Surface totale : environ 1,2 million de m²
• Concentration : Île-de-France (80%), bureaux (95%)
• Locataires principaux : grandes entreprises, administrations publiques

Primopierre

• 67 immeubles (T1 2025)
• Surface totale : environ 610 000 m²
• Concentration : Île-de-France (90%), bureaux (97,5%)
• Locataires principaux : BNP Paribas, Orange, EDF, Bouygues

Risques Spécifiques SCPI Primonial

• Illiquidité critique : délais de retrait 130-1 144 ans, marché secondaire seule option
• Baisse dividende : Primovie -10% prévu 2025, Primopierre -31%
• Dévalorisation continue : Primovie -11% en 2025, Primopierre -36% depuis 2023
• TOF en baisse : Primopierre 83,6% (vs 90%+ historique)
• Concentration géographique : 80-90% Île-de-France, secteur bureaux en crise
• Restructuration possible : fusion, liquidation partielle, scénarios incertains
• Perte en capital : risque élevé pour acheteurs actuels

Avis 2nd Market sur SCPI Primonial

Pour les vendeurs actuels

Si vous détenez des parts Primovie ou Primopierre, vendre sur 2nd Market est fortement recommandé pour récupérer votre capital rapidement (4-6 semaines) et éviter la perte d'opportunité. Même avec une décote de -20% à -35%, vendre et réinvestir ailleurs est mathématiquement plus avantageux que d'attendre un hypothétique retrait dans 10-20 ans.

Le calcul est simple : bloquer 50 000 € pendant 10 ans représente un manque à gagner de 40 000 € à 60 000 € (placement alternatif à 8%/an). Accepter une décote de -30% (perte de 15 000 €) est donc rationnel si vous réinvestissez immédiatement.

Pour les acheteurs potentiels

Prudence maximale recommandée. Acheter des parts Primonial relève d'un pari spéculatif sur une reprise hypothétique du marché des bureaux en Île-de-France. Les risques sont considérables :

• Dividendes en baisse (-10% à -31%)
• Dévalorisation continue possible
• Liquidité nulle (sauf nouveau marché secondaire avec décote encore plus forte)
• Restructuration incertaine

Ce type d'investissement ne convient qu'à des profils très avertis, acceptant un risque de perte totale, et ne doit représenter qu'une petite partie du patrimoine (max 5%).

FAQ SCPI Primonial

Pourquoi Primovie et Primopierre ont-elles des délais de retrait aussi longs ?

Les SCPI Primonial cumulent 3,3 millions de parts en attente (780 M€ bloqués) en raison de la crise des bureaux en Île-de-France, de la surévaluation historique des actifs, et de l'effet boule de neige médiatique. Les délais théoriques (130-1 144 ans) ne sont pas réalistes : ils témoignent simplement d'un blocage total du mécanisme de retrait classique.

Vais-je récupérer mon capital via retrait classique ?

Probablement pas dans des délais raisonnables (10-20 ans). Le retrait classique n'est pas une solution viable pour les porteurs actuels. Le marché secondaire via 2nd Market est la seule option pour récupérer votre capital rapidement (4-6 semaines).

Primovie ou Primopierre va-t-elle faire faillite ?

Une faillite pure est peu probable : Praemia REIM est une société de gestion solide, et les SCPI détiennent des actifs immobiliers réels. En revanche, une restructuration (fusion avec autre SCPI, liquidation partielle, cession d'actifs) est possible dans les années à venir. Cette incertitude pèse sur les valorisations.

Le dividende va-t-il encore baisser en 2025 ?

Oui, très probablement. Primovie devrait baisser de -10% (6,88 € → 6,20 €), et Primopierre de -31% (6,38 € → 4,40 €). Le TOF de Primopierre (83,6%) et la pression sur les loyers en Île-de-France expliquent ces baisses.

À quel prix vendre mes parts Primonial sur 2nd Market ?

Les décotes observées varient de -20% à -35% selon l'urgence et la SCPI. Pour maximiser vos chances de vente rapide (4-6 semaines), visez le haut de la fourchette : 120-130 € pour Primovie, 80-85 € pour Primopierre. Un prix trop élevé rallongera le délai de vente.

Puis-je acheter Primovie ou Primopierre en souscription directe ?

Non, Praemia REIM a suspendu la collecte sur ces deux SCPI. Le marché secondaire est le seul moyen d'accéder à ces SCPI. Cela explique aussi pourquoi les décotes sont si importantes : l'offre (vendeurs) dépasse largement la demande (acheteurs).

Les SCPI Primonial sont-elles encore recommandables en 2025 ?

Non, pour la grande majorité des investisseurs. Les SCPI Primonial présentent des risques majeurs (illiquidité, baisse dividende, dévalorisation) qui les rendent inadaptées aux profils prudents ou équilibrés. Seuls les spéculateurs avertis, acceptant un risque de perte totale, peuvent considérer un achat sur le marché secondaire (max 5% du patrimoine).

En Résumé : SCPI Primonial en 5 Points Clés

1. Blocage historique : 3,3 millions de parts en attente (780 M€), délais théoriques 130-1 144 ans
2. Dévalorisation continue : Primovie -11% (2025), Primopierre -36% (depuis 2023)
3. Dividendes en baisse : Primovie -10% prévu (2025), Primopierre -31%
4. Solution marché secondaire : vente en 4-6 semaines, décotes -20% à -35%
5. Investissement spéculatif : achat déconseillé sauf profil très averti (max 5% patrimoine)

Conclusion : SCPI Primonial, Que Faire en 2025 ?

Les SCPI Primovie et Primopierre font face à une crise de liquidité sans précédent. Les délais de retrait théoriques (130-1 144 ans) témoignent d'un blocage total du mécanisme classique. Pour les porteurs actuels, la solution est claire : vendre sur le marché secondaire via 2nd Market pour récupérer le capital en 4-6 semaines.

Pour les vendeurs actuels : même avec une décote de -20% à -35%, vendre immédiatement et réinvestir ailleurs est mathématiquement plus avantageux que d'attendre 10-20 ans. La perte d'opportunité (manque à gagner sur placement alternatif) dépasse largement la décote acceptée.

Pour les acheteurs potentiels : acheter des parts Primonial relève d'un pari spéculatif sur une reprise hypothétique du marché des bureaux en Île-de-France. Les risques sont considérables (baisse dividende, dévalorisation, liquidité nulle), et ce type d'investissement ne convient qu'à des profils très avertis, acceptant un risque de perte totale (max 5% du patrimoine).

Positionnement 2nd Market : face aux blocages des SCPI Primonial, 2nd Market offre la seule solution réaliste pour débloquer le capital en 4-6 semaines, avec un cadre notarié sécurisé. Que vous soyez vendeur ou acheteur, nous facilitons les transactions de gré à gré dans un contexte de crise de liquidité.

Sources et Méthodologie