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Mise à jour : 25 avril 2026 · Données officielles ASPIM 4ᵉ trimestre 2025 (rapport édité le 10 février 2026) · Temps de lecture : 9 min
Ce qu'il faut retenir. Au 31 décembre 2025, 2,79 milliards d'euros de parts de SCPI sont en attente de retrait selon l'ASPIM, soit 3,14 % de la capitalisation totale du marché. 20 SCPI dépassent 5 % de leur capitalisation en file d'attente — contre 17 au trimestre précédent. Patrimmo Commerce (Praemia REIM) prend la première place avec 19,63 % de capital en attente, suivie de Pierrevenus (14,09 %) et Patrimmo Croissance Impact (13,06 %). En face, le marché secondaire de gré à gré a transmis 1 536 M€ de parts en 2025, en hausse de 13,5 % sur un an : la voie de sortie alternative continue de s'organiser.
Méthodologie ASPIM : comment se construit le classement
L'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) publie chaque trimestre la liste des SCPI dont une part significative de la capitalisation se trouve en attente de retrait. La méthodologie officielle repose sur un seul indicateur, mesuré au prix de souscription :
Cette approche relative mesure l'ampleur du déséquilibre par rapport à la taille du fonds. Elle ne préjuge pas du délai d'écoulement réel, qui dépend du rythme d'exécution propre à chaque SCPI et des arbitrages opérés par sa société de gestion (cessions d'actifs, fonds de remboursement, ouverture/fermeture à la souscription).
Top 20 officiel ASPIM T4 2025
Le classement ci-dessous recense les 20 SCPI dont plus de 5 % de la capitalisation se trouvait en attente de retrait au 31 décembre 2025, d'après le rapport ASPIM édité le 10 février 2026.
| Rang | SCPI | Société de gestion | % capital en attente | Parts en attente (M€) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Patrimmo Commerce | Praemia REIM | 19,63 % | 120 |
| 2 | Pierrevenus | Aestiam | 14,09 % | 30 |
| 3 | Patrimmo Croissance Impact | Praemia REIM | 13,06 % | 25 |
| 4 | Primopierre | Praemia REIM | 11,56 % | 252 |
| 5 | Crédit Mutuel Pierre 1 | La Française REM | 10,56 % | 85 |
| 6 | LF Grand Paris Patrimoine | La Française REM | 10,07 % | 108 |
| 7 | Primofamily | Praemia REIM | 9,58 % | 24 |
| 8 | PERIAL O2 | Perial AM | 9,24 % | 222 |
| 9 | Selectinvest 1 | La Française REM | 8,97 % | 112 |
| 10 | Novapierre 1 | Paref Gestion | 7,52 % | 13 |
| 11 | Buroboutic Métropoles | Fiducial Gérance | 7,33 % | 23 |
| 12 | Épargne Foncière | La Française REM | 7,21 % | 299 |
| 13 | Aestiam Agora | Aestiam | 7,03 % | 33 |
| 14 | Laffitte Pierre | AEW | 6,66 % | 55 |
| 15 | LF Europimmo | La Française REM | 6,54 % | 53 |
| 16 | Ficommerce Proximité | Fiducial Gérance | 6,13 % | 37 |
| 17 | Perial Grand Paris | Perial AM | 5,97 % | 63 |
| 18 | Genepierre | Amundi Immobilier | 5,87 % | 37 |
| 19 | Primovie | Praemia REIM | 5,28 % | 207 |
| 20 | Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi Immobilier | 5,24 % | 153 |
Source : ASPIM, Les fonds immobiliers grand public — 4ᵉ trimestre 2025, p. 16-17 (édité le 10 février 2026). Montants exprimés au prix de souscription.
Évolution T3 → T4 2025 : les mouvements clés
Le passage du 3ᵉ au 4ᵉ trimestre 2025 fait apparaître plusieurs déplacements significatifs.
Forte aggravation : Patrimmo Commerce double son taux
Patrimmo Commerce passe de 9,20 % à 19,63 % de capital en attente en un seul trimestre. Le fonds devient la SCPI la plus tendue du marché français devant Pierrevenus (stable à 14,09 %). Les 120 M€ de parts en attente représentent près d'un cinquième de la capitalisation du fonds.
Selectinvest 1 entre dans le top 10
Selectinvest 1 (La Française REM) passe de 4,78 % à 8,97 %, soit une multiplication par 1,9 du taux d'attente. Avec 112 M€ en file, le fonds entre directement à la 9ᵉ place du classement.
Quatre nouveaux entrants au-dessus de 5 %
- Aestiam Agora — 7,03 % (33 M€)
- LF Europimmo — 6,54 % (53 M€)
- Genepierre — 5,87 % (37 M€)
- Rivoli Avenir Patrimoine — 5,24 % (153 M€)
Une seule sortie favorable : Efimmo 1
Efimmo 1 (Sofidy) passe de 5,23 % à 4,88 % et sort du classement officiel des SCPI au-dessus de 5 %. Le fonctionnement particulier de son fonds de remboursement, alimenté par les cessions d'actifs, lui permet d'absorber progressivement la file d'attente.
Analyse des 5 SCPI en tête du classement
1. Patrimmo Commerce (Praemia REIM) — 19,63 %
SCPI à dominante commerces, Patrimmo Commerce affiche le taux d'attente le plus élevé du marché français. Le doublement du ratio en un trimestre traduit à la fois une accélération des demandes de retrait et une faible capacité de la société de gestion à les exécuter. Le segment des commerces reste sous tension : montée du e-commerce, vacance accrue dans certains pieds d'immeuble, révisions baissières sur les valeurs d'expertise.
2. Pierrevenus (Aestiam) — 14,09 %
Stable par rapport au trimestre précédent. Pierrevenus, exposée aux bureaux et commerces français, fait face à plusieurs facteurs structurels : recul du taux d'occupation financier sur ses actifs tertiaires, révisions de prix de part successives, dividende en repli. Les 30 M€ en attente reflètent un fonds de taille modérée dont chaque mouvement pèse fortement sur les ratios.
3. Patrimmo Croissance Impact (Praemia REIM) — 13,06 %
Le fonds à impact ESG de Praemia cumule plusieurs fragilités : capitalisation limitée (193 M€ environ), positionnement sur un segment encore peu mature, et concurrence accrue des fonds article 9 mieux établis. Les 25 M€ en file équivalent à plus d'un huitième de la capitalisation.
4. Primopierre (Praemia REIM) — 11,56 %
Avec 252 M€ de parts en attente sur une capitalisation d'environ 2,18 Md€, Primopierre reste l'un des dossiers les plus volumineux du marché. Le fonds bureau Île-de-France subit la combinaison d'une crise structurelle de l'immobilier tertiaire (effets durables du télétravail) et d'une masse importante de demandes de retrait à absorber.
5. Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française REM) — 10,56 %
SCPI bureau historique, Crédit Mutuel Pierre 1 passe au-dessus du seuil des 10 % avec 85 M€ en attente. La problématique est similaire à Primopierre : ré-évaluation du patrimoine de bureaux, ralentissement de la collecte primaire, demandes de sortie qui s'accumulent.
Sociétés de gestion les plus exposées
Le classement T4 2025 fait ressortir une concentration importante chez deux acteurs.
| Société de gestion | Nombre de SCPI > 5 % | Cumul parts en attente (M€) |
|---|---|---|
| Praemia REIM | 5 | 628 |
| La Française REM | 5 | 657 |
| Perial AM | 2 | 285 |
| Amundi Immobilier | 2 | 190 |
| Aestiam | 2 | 63 |
| Fiducial Gérance | 2 | 60 |
| Paref Gestion | 1 | 13 |
| AEW | 1 | 55 |
À elles deux, Praemia REIM et La Française REM concentrent la moitié des SCPI du classement et près de 1,3 Md€ de parts en attente. Cette concentration s'explique par l'exposition historique de ces deux acteurs au marché du bureau et du résidentiel parisien, deux segments en révision baissière depuis 2022.
Solutions de sortie pour les associés
Pour un associé qui détient des parts d'une SCPI figurant au classement ASPIM, la voie du retrait classique peut impliquer des délais pouvant dépasser 18 mois selon le fonds, voire être suspendue tant que la société de gestion n'a pas reconstitué sa trésorerie ou cédé suffisamment d'actifs. Plusieurs alternatives existent.
Marché secondaire de gré à gré
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. Le processus se déroule en cinq étapes :
- Publication de l'annonce — gratuite, le vendeur fixe librement son prix.
- Réception des offres — les acheteurs intéressés contactent le vendeur via la plateforme.
- Signature de l'avant-contrat — accompagnée d'un dépôt de garantie de 10 %.
- Préparation et signature notariale — accord préalable de la société de gestion requis.
- Transfert et paiement — virement au vendeur après inscription au registre des associés.
Le délai pour trouver un acheteur dépend de l'attractivité du prix proposé et des conditions de marché. Sur 2nd Market, les transactions historiques observées sur SCPI tendues se finalisent généralement en quelques semaines à quelques mois lorsque le prix est aligné sur les attentes du marché secondaire. La vente n'est jamais garantie.
Décotes observées
Les décotes proposées par les vendeurs sur la plateforme se situent généralement entre 10 % et 35 % par rapport au prix de souscription, selon la SCPI, l'urgence du vendeur et les conditions de marché. Ces niveaux reflètent les tendances observées et ne constituent ni une offre, ni une recommandation.
Carnets d'ordres internes des sociétés de gestion
Pour les SCPI à capital fixe, les sociétés de gestion organisent en interne un marché secondaire via un carnet d'ordres. L'exécution dépend du matching acheteurs/vendeurs et de la fourchette de prix admise par le fonds. Cette voie est complémentaire au gré à gré et peut être pertinente lorsque le carnet est actif.
Achat sur le marché secondaire : opportunité et risques
Pour un acheteur, l'acquisition de parts décotées sur des SCPI tendues peut représenter une opportunité de rendement effectif majoré — le dividende reste rapporté à la capitalisation, mais le prix d'entrée est inférieur. Cette logique implique d'accepter un profil de risque élevé.
Mécanique de la décote sur le rendement
Pour une SCPI distribuant un taux de distribution de 4,50 % au prix de souscription, une acquisition à -25 % via le marché secondaire (et hors frais d'acquisition) porte mécaniquement le rendement effectif à environ 6,00 %, sous réserve de stabilité du dividende futur. Ce calcul est théorique : il ne tient pas compte de la fiscalité personnelle de l'acquéreur, des frais d'acquisition, ni d'une éventuelle révision baissière du dividende ou du prix de part.
Frais à la charge de l'acheteur
- Commission 2nd Market : 1,8 % TTC du prix d'achat
- Frais d'avant-contrat : 240 € TTC
- Droits d'enregistrement : 5 % du prix (article 726 du CGI — taxe légale, pas un frais de plateforme)
- Frais société de gestion : 0 à 200 € selon la SCPI
Risques spécifiques à l'achat sur SCPI tendue
- Baisse possible du prix de part — plusieurs SCPI du classement ont déjà été révisées en 2024-2025
- Baisse possible du dividende — corrélée au taux d'occupation financier et aux loyers perçus
- Liquidité résiduelle même sur le marché secondaire — la revente future peut elle-même prendre plusieurs mois
- Restructuration possible du fonds — fusion, transformation, liquidation partielle décidée en assemblée générale
Questions fréquentes
Pourquoi le volume de parts en attente continue-t-il d'augmenter en 2025 ?
Le déséquilibre observé depuis 2022 résulte de la conjonction de la remontée des taux d'intérêt (qui a redirigé une partie de l'épargne vers les placements monétaires et obligataires), de la révision baissière des actifs immobiliers tertiaires et résidentiels franciliens, et d'un ralentissement marqué de la collecte primaire qui ne compense plus les sorties. Au T4 2025, la collecte nette annuelle SCPI repart toutefois à la hausse (+29,2 % à 4,55 Md€ selon l'ASPIM), portée par les SCPI européennes diversifiées de nouvelle génération.
Que signifie « capital en attente » dans le rapport ASPIM ?
C'est la valeur, exprimée au prix de souscription, des parts dont les associés ont demandé le retrait à la société de gestion mais qui n'ont pas encore été exécutées. Une part est retirée du registre quand elle trouve une compensation : nouvelle souscription primaire, rachat sur le fonds de remboursement, ou cession d'actif financée par la trésorerie de la SCPI.
Quelle différence entre « parts en attente » et « retraits non compensés » ?
Les parts en attente représentent l'ensemble des demandes de retrait en cours (2 793,5 M€ au T4 2025). Les retraits non compensés correspondent uniquement à la fraction qui n'a pas pu être absorbée par la nouvelle collecte du trimestre (53,39 M€, soit 0,06 % de la capitalisation). Cette distinction permet de mesurer le déséquilibre net du marché.
Vendre via 2nd Market est-il toujours préférable au retrait classique ?
Pour les SCPI dont la file d'attente est importante, le marché secondaire offre un délai d'exécution généralement plus court, en contrepartie d'une décote acceptée par le vendeur. Pour les SCPI dont la file d'attente est modérée et le prix de part stable, le retrait classique peut rester pertinent si l'horizon du vendeur n'est pas contraint. La comparaison dépend du fonds, du montant et de la situation personnelle.
Une SCPI très en attente peut-elle faire faillite ?
Non. Une SCPI détient un patrimoine immobilier réel et ne peut pas faire faillite au sens du droit des entreprises. Elle peut en revanche être restructurée : assemblée générale décidant une fusion-absorption, transformation en OPCI, liquidation ordonnée. Le risque pour le porteur de parts n'est pas la perte totale, mais la dépréciation du capital et la baisse du dividende.
Combien de temps faut-il pour vendre sur 2nd Market ?
La durée varie selon l'attractivité du prix proposé, la SCPI concernée et l'état du marché. Les transactions historiquement observées sur la plateforme se finalisent généralement en quelques semaines à quelques mois pour des annonces correctement tarifées. La vente n'est jamais garantie : certaines annonces peuvent rester sans offre. La phase notariale et l'agrément de la société de gestion ajoutent ensuite un délai supplémentaire avant le virement effectif au vendeur.
Peut-on acheter ces SCPI dans un contrat d'assurance-vie ?
L'achat de parts sur le marché secondaire 2nd Market se fait en pleine propriété directe, avec acte notarié de transfert. Les contrats d'assurance-vie qui proposent des SCPI en unités de compte le font sur le marché primaire, à un prix de souscription fixé par l'assureur, sans décote. L'investissement en direct supprime les frais de gestion annuels prélevés par l'assureur mais expose à la fiscalité des revenus fonciers et plus-values immobilières.
Avertissement légal. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en investissements financiers (CIF), ni société de gestion de portefeuille, ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Aucune information publiée ne constitue un conseil en investissement personnalisé. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme ne garantit pas la vente des parts proposées. Avant toute décision, l'investisseur est invité à consulter un professionnel habilité.
