SCPI Perial O₂ et Perial Grand Paris : suspension de la variabilité du capital et ouverture d'un marché secondaire en 2026

Publié le 26 février 2026 · Mise à jour : 01/03/2026

Ce qui change

Perial Asset Management a annoncé la suspension temporaire de la variabilité du capital de ses deux SCPI historiques :

• Perial O₂ (ex-PFO2) — capitalisation de 2,4 Mds €, 28 411 associés
• Perial Grand Paris (ex-PF Grand Paris) — capitalisation de 1,05 Md €, 23 137 associés

Depuis le 25 février 2026, il n'est plus possible de souscrire de nouvelles parts ni de demander un retrait. Les parts existantes ne peuvent s'échanger que sur un marché secondaire organisé par Perial AM, dont la première confrontation est prévue le 2 avril 2026.

Pourquoi cette décision ?

Les deux SCPI faisaient face à un déséquilibre croissant entre les demandes de retrait et la collecte :

• Perial O₂ : 1 352 408 parts en attente de retrait fin 2025 (~9,2 % du capital)
• Perial Grand Paris : 137 054 parts en attente fin 2025

Perial AM avait déjà activé plusieurs leviers : baisse du prix de part en septembre 2023 (–16,3 % pour O₂, –15,8 % pour Grand Paris), réduction du délai de jouissance, stimulation de la collecte et fonds de remboursement (31,7 M€ pour O₂ et 9,3 M€ pour Grand Paris). Ces mesures n'ont pas suffi.

Perial AM rejoint d'autres sociétés de gestion dans la même situation : Praemia REIM avec Primopierre, Paref Gestion avec Novapierre Résidentiel. Selon l'ASPIM, les parts en attente de retrait représentaient 2,79 milliards d'euros fin 2025 (3,14 % de la capitalisation totale des SCPI).

Chiffres clés au 31 décembre 2025

Ce que les chiffres permettent d'observer

Au-delà du mécanisme, trois éléments factuels méritent d'être compris par les associés avant de prendre une décision.

1. La fin du prix de souscription comme référence

Tant que la SCPI fonctionnait à capital variable, le prix de souscription était fixé par la société de gestion. Il servait de prix d'entrée et de sortie. Avec le passage en capital fixe, ce prix administré disparaît. Le dernier prix connu (164 € pour O₂, 458 € pour Grand Paris) n'a plus de valeur transactionnelle.

Désormais, le prix est déterminé uniquement par la rencontre entre vendeurs et acheteurs. Or, les données publiées montrent un déséquilibre structurel : pour Perial O₂, 1 352 408 parts sont en attente de retrait (~9,2 % du capital), dans un contexte où la collecte ne compensait déjà plus les demandes de rachat. Le rapport entre le nombre de vendeurs et le nombre d'acheteurs potentiels aura un impact direct sur le prix d'équilibre constaté lors des premières confrontations.

2. Les repères de valorisation existants

Deux valeurs publiées par Perial AM dans ses rapports annuels fournissent des repères objectifs :

La valeur de reconstitution représente la valeur du patrimoine augmentée des frais qu'il faudrait engager pour reconstituer la SCPI à l'identique. La valeur de réalisation reflète la valeur nette du patrimoine immobilier estimée par un expert indépendant, déduction faite des dettes. Elle constitue une estimation de ce que vaudraient les actifs si la SCPI était liquidée dans des conditions normales.

La valeur de réalisation ne dicte pas le prix de marché, mais elle fournit un plancher patrimonial qui peut servir de repère. Sur un marché secondaire où les acheteurs arbitrent entre rendement, risque et liquidité, l'écart entre le dernier prix connu et ces valeurs est un élément d'analyse.

3. Liquidité et délai d'exécution

Le marché secondaire Perial fonctionne avec une confrontation mensuelle. Un vendeur qui dépose un ordre en avril ne saura que le dernier jour ouvré d'avril si son ordre a trouvé preneur — et rien ne garantit qu'il sera exécuté. En cas de non-exécution, l'attente se prolonge mois après mois.

Sur une plateforme de gré à gré comme 2nd Market, la transaction peut aboutir dès qu'un acheteur accepte le prix. Le délai dépend de la mise en relation et du traitement notarial, mais il n'est pas contraint par un calendrier mensuel.

Ce différentiel de liquidité a un coût implicite. Sur les marchés financiers, un actif moins liquide se négocie généralement avec une décote de liquidité : les acheteurs exigent un prix inférieur pour compenser l'incertitude liée au délai de revente. Le même phénomène peut s'observer sur le marché secondaire des SCPI. Un vendeur qui privilégie la rapidité d'exécution et la certitude du prix peut considérer qu'une négociation directe — même si elle implique des frais vendeur — offre un arbitrage différent d'une attente dans le carnet d'ordres.

Comment fonctionne le marché secondaire de Perial ?

1. Dépôt des ordres — Les vendeurs indiquent un prix minimum et un nombre de parts. Les acheteurs font de même avec un prix maximum.

2. Confrontation mensuelle — Le dernier jour ouvré de chaque mois à 14h. Ordres complets à déposer avant la veille 17h.

3. Prix d'équilibre — Un prix unique maximise le volume échangé. Toutes les transactions du mois se font à ce prix.

4. Exécution — Fonds versés aux vendeurs sous 15 jours ouvrés maximum.

5. Ordres non exécutés — Restent dans le carnet pour le mois suivant. Caducs après 12 mois.

Les limites du marché secondaire Perial

• Aucune garantie de vente. Pas assez d'acheteurs = ordre non exécuté.
• Prix d'équilibre imposé. Il maximise le volume, pas la satisfaction de chaque vendeur.
• Décote possible. Le prix peut passer sous la valeur de reconstitution.
• Caducité à 12 mois. L'ordre doit être renouvelé.
• Une seule confrontation par mois. Pas de marché continu.

Marché secondaire Perial vs 2nd Market

Le marché secondaire Perial n'est pas la seule option. 2nd Market permet d'acheter et de vendre des parts de SCPI de gré à gré, en dehors du carnet d'ordres de la société de gestion. Le vendeur fixe son prix et peut échanger directement avec l'acheteur pour négocier les conditions — ce qu'un carnet d'ordres anonyme ne permet pas. La transaction est sécurisée par acte notarié, avec des fonds placés sous séquestre chez le notaire.

Comparatif du fonctionnement

Frais acquéreur

Exemples chiffrés (acquéreur)

Exemples théoriques avec frais société de gestion estimés à 180 €. Frais réels à confirmer auprès de Perial AM.

Frais vendeur

Sur le marché secondaire Perial, le vendeur ne paie aucun frais. Sur 2nd Market, le vendeur supporte une commission dégressive et des frais de notaire.

Frais totaux (vendeur + acquéreur)

Exemples théoriques avec frais société de gestion estimés à 180 €. Frais réels variables selon SCPI.

Pour qui chaque solution est-elle adaptée ?

Ce que cela signifie pour les associés

Vous souhaitez vendre

• Vous pouvez passer un ordre sur le marché secondaire Perial à partir du 2 avril 2026.
• Vous pouvez aussi proposer vos parts sur 2nd Market, où vous fixez votre prix et pouvez échanger directement avec les acheteurs intéressés. La transaction est sécurisée par acte notarié (fonds sous séquestre).
• Dans les deux cas, vous fixez votre prix minimum et attendez un acheteur.

Vous souhaitez acheter

• Le marché secondaire peut offrir un prix différent du dernier prix de souscription.
• Sur 2nd Market, les frais acquéreur sont inférieurs (6,8 % + 240–440 € vs 9,8 %). Sur un achat de 100 000 €, l'économie est d'environ 2 580 €. Sur 200 000 €, elle atteint environ 5 580 €.
• Vous pouvez vous positionner à tout moment, sans attendre la confrontation mensuelle.
• Comparez les deux canaux avant de vous engager.

Vous souhaitez conserver vos parts

• Les dividendes continuent d'être versés trimestriellement (sans garantie).
• Perial AM concentre sa gestion sur le désendettement et l'amélioration du patrimoine.
• La suspension est temporaire.

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