Le démembrement de propriété et le viager sont 2 stratégies d’investissement immobilier distinctes
Ils répondent à des objectifs spécifiques : transmission, fiscalité ou génération de revenus.
Ces options permettent aux vendeurs et acheteurs de maximiser leurs bénéfices en fonction de leurs priorités.
Qu’est-ce que le Démembrement de propriété ?
Le démembrement divise un bien en deux droits distincts :
- Usufruitier : Dispose du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (ex. loyers).
- Nu-propriétaire : Possède le bien sans pouvoir en jouir immédiatement mais récupère la pleine propriété à la fin de l’usufruit.
Exemple pour illustrer
Hypothèses :
- Valeur totale du bien : 400 000 €.
- Durée de l’usufruit temporaire : 15 ans.
- Valeur économique de l’usufruit : Estimée à 50 % de la valeur totale.
Calculs :
- Prix d’achat de la nue-propriété : 50 % de la valeur, soit 200 000 €.
- Revalorisation estimée du bien : 2 % par an. Après 15 ans, la valeur totale attendue est de 537 320 €.
Résultat pour le nu-propriétaire :
- Accès à la pleine propriété sans coût additionnel après 15 ans.
- Valorisation potentielle de 337 320 € (537 320 € - 200 000 €).
Avantages pour le vendeur et l’acheteur
- Pour le vendeur : Optimisation fiscale en cas de transmission (droits calculés sur la nue-propriété).
- Pour l’acheteur : Investissement à long terme, idéal pour les stratégies patrimoniales.
Inconvénients
- Pour le nu-propriétaire : Restriction d’usage pendant la période d’usufruit.
- Pour les deux parties : Complexité juridique, nécessitant une bonne coordination.
Qu’est-ce que le Viager ?
Dans un contrat de viager, le vendeur cède son bien en échange:
- D’un bouquet initial : Paiement unique à la signature.
- De rentes viagères : Paiements réguliers jusqu’à son décès.
- D’un droit d’habitation : Le vendeur conserve généralement l’usage du bien (viager occupé).
Exemple pour illustrer
Hypothèses :
- Valeur totale du bien : 300 000 €.
- Âge du vendeur : 75 ans.
- Espérance de vie moyenne : 12 ans.
- Taux d’occupation : 40 %.
Calculs :
- Valeur de l’usufruit : 40 % de 300 000 € = 120 000 €.
- Valeur de la nue-propriété : 60 % de 300 000 € = 180 000 €.
- Bouquet initial : 50 000 €.
- Rentes mensuelles : 130 000 € ÷ (12 ans × 12 mois) ≈ 900 €.
Résultat pour le vendeur :
- Total perçu : 50 000 € (bouquet) + 900 € x 12 x 12 = 158 800 €.
- Maintien du droit d’habitation et revenu garanti à vie.
Résultat pour l’acheteur :
- Coût total : 50 000 € + 158 800 € = 208 800 €.
- Acquisition d’un bien d’une valeur potentielle de 380 000 € (valeur revalorisée à 2 %/an après 12 ans).
- Plus-value estimée : 171 200 €.
Avantages et Inconvénients
- Pour le vendeur :
- Revenu garanti à vie.
- Pas d’expulsion et maintien dans le logement.
- Pour l’acheteur :
- Opportunité d’acheter un bien à prix réduit.
- Plus-value intéressante à terme.
- Inconvénients :
- Risque pour l’acheteur si le vendeur vit plus longtemps que prévu.
- Immobilisation financière pendant la durée du viager.
Comparaison entre démembrement et viager
Pour le vendeur :
- Démembrement : pour transmettre un bien avec des avantages fiscaux intéressants.
- Viager : Convient à ceux qui souhaitent un revenu régulier tout en restant dans leur logement.
Pour l’acheteur :
- Démembrement : Investissement à long terme.
- Viager : Opportunité d’acquérir un bien à un coût réduit avec une valorisation potentielle intéressante
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