La facturation électronique devient obligatoire en France en 2026-2027. Ce n'est pas votre forme juridique qui déclenche l'obligation : c'est d'avoir un SIREN et une activité. Deux obligations suivent — recevoir des factures électroniques, puis, si vous facturez des opérations soumises à la TVA, en émettre selon un calendrier fonction de la taille. Le diagnostic ci-dessous vous permet de vérifier votre situation à partir de vos réponses.
Qui doit recevoir, qui doit émettre
Deux questions suffisent :
- Ai-je un numéro SIREN et une activité ? Si oui, je dois recevoir.
- Est-ce que je facture au moins une opération soumise à la TVA ? Si oui, je dois aussi émettre.
Ni la forme juridique, ni le régime d'imposition (IR ou IS) n'entrent en compte. Trois choses seulement : un SIREN, une activité, et le fait de facturer ou non des opérations soumises à la TVA.
Un SIREN sans activité économique effective (structure inactive) n'entre en principe pas dans le champ.
Recevoir. Si vous avez un SIREN et une activité — société, location, activité indépendante — vous devez pouvoir recevoir vos factures fournisseurs au format électronique dès le 1er septembre 2026. Même si vous ne facturez jamais de TVA.
Émettre. Vous devez aussi émettre vos propres factures dès que vous facturez une opération soumise à la TVA. Les loyers d'habitation sont exonérés (pas d'émission sur ces loyers) ; mais des services annexes facturés à part, une activité para-hôtelière ou des locaux professionnels sont soumis à la TVA — un même bailleur peut donc relever de l'émission sur ces opérations. La date dépend de votre taille.
| Votre activité | Recevoir | Émettre |
|---|---|---|
| Uniquement des opérations exonérées (ex. loyers d'habitation) | Oui | Non |
| Au moins une opération soumise à la TVA | Oui | Oui — 2026 (GE, ETI) ou 2027 (PME, TPE, micro) |
| Aucune activité économique effective | Non | Non |
Opérations exonérées : réception seulement
Ce n'est pas vous qui êtes exonéré ou non : c'est chaque facture. Un même bailleur peut avoir les deux. Il loue un logement d'habitation — loyer exonéré, pas d'émission. Il facture à part une prestation de ménage — soumise à la TVA, émission. Deux opérations, deux traitements, pour la même personne.
Une opération exonérée de TVA n'entraîne, pour cette opération, ni émission ni e-reporting. L'exemple le plus net d'opération exonérée :
- Loyers de location nue à usage d'habitation (art. 261 D, 2° du CGI)
En langage fiscal : la réforme vise les assujettis à la TVA établis en France (art. 256 A CGI), y compris exonérés ou en franchise en base, dès lors qu'ils sont immatriculés (SIREN). La réception concerne tous ces assujettis ; l'émission, ceux dont les opérations ne sont pas exonérées. Assujetti (exercer une activité) n'est pas redevable (facturer la TVA).
Le calendrier officiel
La réforme sépare deux obligations. Recevoir des factures électroniques : même date pour tout le monde. Émettre les siennes : une date qui dépend de la taille de l'entreprise.
| Obligation | Entreprises concernées | Date d'entrée en vigueur |
|---|---|---|
| Recevoir des factures électroniques | Un SIREN et une activité | 1er septembre 2026 |
| Émettre ses factures + e-reporting | Grandes entreprises et ETI, sur leurs opérations soumises à la TVA | 1er septembre 2026 |
| Émettre ses factures + e-reporting | PME, TPE et micro-entreprises, sur leurs opérations soumises à la TVA | 1er septembre 2027 |
Source : calendrier officiel, impots.gouv.fr. La taille s'apprécie au niveau du SIREN.
Cas fréquents
| Exemple | Recevoir | Émettre |
|---|---|---|
| SCI qui loue un appartement d'habitation (nu) | Oui, 1er sept. 2026 | Non — loyers exonérés |
| SCI qui loue un local professionnel soumis à la TVA | Oui, 1er sept. 2026 | Oui — selon la taille |
| LMNP classique (meublé d'habitation, hors para-hôtellerie) | Oui, 1er sept. 2026 | Non — exonéré |
| Loueur para-hôtelier (au moins 3 services) | Oui, 1er sept. 2026 | Oui — selon la taille |
| Consultant en SASU (prestations de services) | Oui, 1er sept. 2026 | Oui — 2027 si PME/TPE |
| Micro-entrepreneur en franchise en base | Oui, 1er sept. 2026 | Oui — 2027, mention « TVA non applicable, art. 293 B » |
| Structure sans activité économique (ex. SCI qui ne loue rien) | Non | Non |
Franchise en base : pas de TVA collectée, mais réception en 2026 et émission selon le calendrier. La franchise dispense de collecter la TVA, pas de la réforme.
Les étapes de mise en conformité
- Vérifier votre situation TVA avec votre expert-comptable ou le service des impôts des entreprises — c'est le critère pivot.
- Choisir une plateforme agréée sur la liste officielle publiée par l'administration (impots.gouv.fr).
- Passer au format structuré (Factur-X, UBL ou CII) via la plateforme : un PDF ordinaire envoyé par email ne constitue pas une facture électronique.
- Vérifier votre référencement dans l'annuaire des destinataires, via votre plateforme agréée.
- Mettre à jour vos SIREN clients et fournisseurs, puis connecter vos logiciels de facturation.
- Informer vos clients et fournisseurs de votre plateforme et de votre passage au format électronique.
- Tester un premier envoi et une réception avec un partenaire, avant l'échéance.
Le portail public de facturation ne joue plus qu'un rôle d'annuaire central et de concentrateur d'e-reporting. Le raccordement à une plateforme agréée est nécessaire pour toute entreprise assujettie, y compris pour la seule réception. Source : impots.gouv.fr.
En cas de non-conformité
La loi de finances 2026 (loi n°2026-103 du 19 février 2026) prévoit une amende d'environ 50 € par facture non émise au format requis et 500 € par transmission d'e-reporting manquante, chacune plafonnée à 15 000 € par an. L'administration a annoncé privilégier l'accompagnement au démarrage du dispositif.
Montants indiqués sous réserve — [à valider Project Legal avant publication]. Référence : Légifrance, loi n°2026-103, art. 123.
Facturation électronique et marché secondaire des SCPI
Le profil des entreprises concernées par la réforme — sociétés soumises à l'IS disposant d'une trésorerie, SCI, loueurs en meublé — recoupe celui des acquéreurs sur le marché secondaire des SCPI. Trois mécanismes, à étudier avec votre conseil habituel :
- Usufruit temporaire — une société soumise à l'IS peut acquérir l'usufruit temporaire de parts de SCPI pour placer des excédents de trésorerie sur une durée définie.
- Nue-propriété — la nue-propriété de parts s'acquiert avec une décote sur le marché secondaire, selon la durée du démembrement.
- Pleine propriété à décote — l'achat de parts déjà en portefeuille, de gré à gré, sans étape de gestion pour l'acheteur.
- Les annonces du marché secondaire — parts de SCPI à la vente, avec décote.
- Revendre ses parts de SCPI — les trois voies de sortie et leurs frais.
- Calculateur de démembrement — répartition usufruit / nue-propriété.
Questions fréquentes
La facturation électronique est-elle obligatoire pour une SCI ?
Qu'est-ce qui déclenche l'obligation : la forme juridique ou la TVA ?
Quelles sont les dates à retenir en 2026 et 2027 ?
Une entreprise en franchise en base de TVA est-elle concernée ?
Un PDF envoyé par email suffit-il ?
SIREN ou SIRET : quelle différence, et lequel déclenche la réception ?
Facturation électronique : votre situation réelle
On vérifie d'abord si vous relevez d'un cas particulier, puis on calcule vos obligations.
Informations générales à jour du calendrier officiel 2026-2027 (impots.gouv.fr, fiches DGFiP). Ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement. En cas de doute sur votre situation TVA, rapprochez-vous de votre expert-comptable ou du service des impôts des entreprises. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI de gré à gré, encadrée par notaire. Ni conseiller en gestion de patrimoine, ni conseiller en investissements financiers, ni société de gestion. Contenu fourni à titre indicatif, ne constituant pas un conseil en investissement. Les barèmes et les taxes peuvent évoluer. Les performances passées des SCPI ne préjugent pas des performances futures.