AEW Commerces Europe (ex‑Actipierre Europe) : Marché secondaire en 2026

SCPI commerces paneuropéenne – Prix de souscription 190 € – Distribution prévisionnelle 2025 de 4,43 % – Focus rendement et liquidité.

📊 Chiffres clés au 30/09/2025

Métrique	Valeur	Commentaire
Prix de souscription	190,00 € par part	Prix inchangé entre fin 2024 et T3 2025.
Valeur de reconstitution au 30/06/2025	185,40 € par part	Prix de souscription légèrement au‑dessus de la valeur de reconstitution.
Valeur de réalisation au 30/06/2025	158,78 € par part	Niveau qui matérialise la baisse des valeurs de commerce depuis 2022.
Capitalisation	1 551 M€	SCPI de grande taille avec plus de 8,16 M de parts.
Taux de distribution prévisionnel 2025	4,43 %	Distribution cible de 8,42 €/part avant fiscalité payée par la SCPI.
Distribution trimestrielle 2025	2,04 €/part par trimestre	Acomptes versés aux 1er, 2e et 3e trimestres 2025.
Taux d'occupation financier (TOF T3 2025)	91,72 %	Légère baisse vs T2 (92,05 %) mais niveau toujours élevé.
Surface totale du patrimoine	489 332 m²	Surfaces vacantes : 43 284 m² à fin septembre 2025.
TRI 10 ans (2014–2024)	3,08 %	Performance annualisée nette de la baisse récente des valeurs.
TRI 15 ans (2009–2024)	4,00 %	Historique long sur plusieurs cycles immobiliers.

Données issues de la synthèse trimestrielle AEW Commerces Europe T3 2025 et des indicateurs de performance publiés par la société de gestion.

💰 Souscription directe vs marché secondaire 2nd Market

Souscription directe AEW

190,00 € par part

Prix égal pour tous les souscripteurs, fixé par la société de gestion.
Distribution prévisionnelle 2025 : 8,42 €/part, soit 4,43 % sur la base de 190 €.
Délai de jouissance : entrée en jouissance différée (premier jour du 2e mois suivant la souscription).
Souscriptions compensées par des retraits d'anciens associés pour limiter la dilution.

Marché secondaire 2nd Market

Achat de parts existantes

Prix négocié annonce par annonce

Possibilité de viser un prix proche de la valeur de reconstitution (185,40 €) ou légèrement décoté.
Parts déjà en jouissance : tu perçois en principe le prochain acompte trimestriel dès la finalisation.
Rendement effectif amélioré si tu achètes en dessous de 190 € tout en touchant 8,42 €/part.
Délai de transaction dépendant du nombre de vendeurs et de la décote acceptée, généralement quelques semaines pour une SCPI de cette taille.

Voir les annonces AEW Commerces Europe

Sur le secondaire, l'objectif est de réduire l'écart entre prix d'achat et valeur de reconstitution, tout en conservant le même niveau de dividende par part.

🔍 Analyse 2026 : patrimoine, stratégie et performance

Patrimoine & stratégie

Typologie : SCPI à prépondérance commerces (galeries commerciales, retail parks, commerces de pied d'immeuble, centres commerciaux) complétée par une petite poche bureaux/résidentiel.
Répartition géographique : environ 42 % en province française, 21 % en Île‑de‑France, le solde en Allemagne, Espagne, Belgique et Pays‑Bas.
Taille critique : plus de 8,1 M de parts et 32 930 associés, ce qui mutualise fortement le risque locatif.
Signal ESG : label ISR immobilier obtenu en juillet 2025, avec intégration explicite des critères ESG dans la gestion des actifs.

Performance & dividendes

Distribution 2025 : acomptes de 2,04 €/part versés aux trois premiers trimestres, soit 6,12 € encaissés au 30/09/2025.
Objectif annuel : 8,42 €/part avant fiscalité payée par la SCPI, ce qui correspond à 4,43 % de rendement sur 190 €.
Prix de part : stabilité à 190,00 € entre fin 2024 et T3 2025, malgré une valeur de réalisation plus basse à 158,78 €.
Historique long : TRI 10 ans de 3,08 % et TRI 15 ans de 4,00 %, reflétant un couple rendement/risque modéré sur la durée.

💼 Prix, frais et fiscalité

Détail du prix de souscription

Prix de souscription	190,00 € par part (montant payé par l'investisseur)
Valeur de retrait	172,90 € par part
Valeur de reconstitution au 30/06/2025	185,40 € par part
Valeur de réalisation au 30/06/2025	158,78 € par part
Frais de gestion	Prélevés sur les loyers par la SCPI avant calcul du résultat distribué.
Délai de jouissance (parts nouvelles)	Jouissance décalée après la souscription (1er jour du 2e mois), les retraits restant en jouissance jusqu'à leur remboursement.

Fiscalité (résident fiscal français)

Les revenus distribués sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec mécanisme de crédit d'impôt ou d'exonération selon les conventions fiscales pour la part de loyers issus d'Allemagne, d'Espagne, de Belgique ou des Pays‑Bas.

Les plus‑values sur les parts sont soumises au régime des plus‑values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention et prélèvements sociaux.

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📊 Points forts et points d'attention début 2026

"Fin 2025, AEW Commerces Europe offre un rendement prévisionnel de 4,43 % pour un prix de part maintenu à 190 €, avec un label ISR et un patrimoine de commerces largement diversifié en Europe."

— Synthèse des publications de la SCPI