Fructipierre 2026 : achat à décote sur le marché secondaire | 345–376 € vs 405 €

Rendement prévisionnel 2025 proche de 5 % · Prix, avis, analyse

Chiffres clés (mise à jour T3 2025)

Métrique	Valeur	Évolution
Prix de souscription (référence)	405 €	En baisse vs 2023
Dernier prix acquéreur (sept. 2025)	376,05 €	Décote vs valeur de reconstitution 2024
Prix d'exécution (marché secondaire, sept. 2025)	345,00 €	Pression vendeuse persistante
Capitalisation (T3 2025)	715,64 M€	En léger recul vs début 2025
Rendement prévisionnel 2025	4,94 %	Objectif quasi stable vs 2024
Taux d'occupation financier (TOF T3 2025)	84,20 %	En baisse par rapport à 2024
TRI 5 ans (2019–2024)	-4,40 %	Impact des baisses de valeur
TRI 10 ans (2014–2024)	1,94 %	Positif mais modeste
TRI 15 ans (2009–2024)	4,84 %	Performance lissée sur longue période

Données issues des bulletins 2025 (T1 à T3) et des indicateurs publiés par la société de gestion au 30/09/2025.

Opportunités d'achat sur 2nd Market

Souscription directe

405 €

Frais d'entrée de l'ordre de 9–10 % intégrés dans le prix de souscription.
Objectif de distribution 2025 : 19,20 €/part, soit un rendement facial proche de 4,94 %.
Délai de jouissance usuel de plusieurs mois avant perception des premiers loyers.

Décote 10–25 %

Marché secondaire 2nd Market

345–376 €

Prix d'exécution observé sur T3 2025 : 345 € par part, avec dernières demandes acheteurs autour de 376,05 €.
Décote significative par rapport au prix de référence et à la valeur de reconstitution 2024.
Rendement effectif potentiel > 5 % grâce à la décote d'entrée, à distribution identique.
Pas de délai de jouissance sur le marché secondaire organisé : le nouvel acquéreur perçoit le trimestre en cours.
Processus 100 % en ligne avec validation notariale via 2nd Market.

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La décote d'entrée améliore mécaniquement le rendement par rapport au prix de souscription, sous réserve de la réalisation de l'objectif de distribution 2025 et du calendrier de jouissance.

Analyse détaillée

Patrimoine et stratégie

Profil d'actifs : portefeuille majoritairement composé de bureaux, avec une poche complémentaire de commerces et de surfaces spécialisées.
Répartition géographique : exposition dominante à Paris et en Île‑de‑France, complétée par quelques actifs en régions.
Approche : arbitrages limités en 2025, focus sur le renouvellement des baux, la réduction de la vacance et l'adaptation énergétique des immeubles.

Performance et dividendes

Distribution 2025 : acomptes de 4,80 €/part versés sur chacun des trois premiers trimestres 2025, soit 14,40 € bruts au 30/09/2025.
Objectif annuel : 19,20 €/part pour 2025, en léger retrait par rapport à la moyenne historique mais cohérent avec le contexte de marché.
Évolution du prix de part : baisse marquée du prix acquéreur moyen en 2024 puis stabilisation relative en 2025 avec un prix moyen autour de 386,90 € sur janvier–septembre.
Vacance et TOF : taux d'occupation financier autour de 84–88 % en 2025, avec un patrimoine total de près de 148 000 m² et un niveau de vacance significatif en repositionnement.

Fiscalité et frais

Structure de frais

Frais de souscription (marché primaire)	Environ 9–10 % TTC intégrés dans le prix de souscription
Frais de gestion	De l'ordre de 10–11 % TTC des loyers encaissés
Commission de cession	Applicable sur le marché secondaire organisé, selon le barème de la société de gestion
Délai de jouissance (marché primaire)	Entrée en jouissance différée de plusieurs mois après la souscription

Outils utiles

Simuler ma fiscalité SCPI Calculer le rendement au secondaire Estimer un prix de vente

Avis et retours d'expérience

SCPI de bureaux mature, confrontée à une vacance élevée et à une baisse de valeur en 2024, mais offrant en 2025 une décote importante au secondaire et un rendement facial proche de 5 % pour l'acheteur opportuniste.

Points forts

Accès à un portefeuille de bureaux franciliens avec une décote significative sur le marché secondaire.
Démarche de gestion active des baux et prise en compte croissante des enjeux ESG.
Possibilité d'optimiser le couple prix/rendement en ciblant des prix d'achat compris entre 345 et 376 €.

Points d'attention

TOF inférieur à 90 % et surfaces vacantes encore importantes, ce qui pèse sur le revenu distribué.
Baisse passée du prix moyen acquéreur et TRI 5 ans négatif, rappelant le risque de perte en capital.
Rendement 2025 restant conditionné à la tenue de l'objectif de distribution de 19,20 €/part.

FAQ Fructipierre

Différence entre achat direct et marché secondaire ?

Achat direct : prix de référence 405 € avec frais d'entrée et délai de jouissance. Marché secondaire : transactions récentes autour de 345–376 €, sans délai de jouissance, avec une décote qui améliore le rendement effectif.

Quel rendement si j'achète avec décote ?

Exemple purement illustratif : pour un objectif de distribution de 19,20 €/part (soit 4,94 % sur 388 €), l'achat à 345 € ou 355–376 € augmente mécaniquement le rendement brut annuel, sous réserve de la stabilité de la distribution.

Délais pour vendre sur 2nd Market ?

Les délais constatés vont généralement de quelques semaines à plusieurs mois selon la décote proposée, la profondeur de la demande et le contexte de marché au moment de la mise en vente.

Quels frais prévoir côté acheteur/vendeur ?

En plus des frais de la SCPI (gestion, droits d'enregistrement le cas échéant), il faut intégrer les frais de place de marché et les frais notariés. Les simulateurs 2nd Market permettent d'estimer le coût total d'une opération.

Avertissement : 2ndMarket n'est ni CGP ni société de gestion. Aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent des risques de perte en capital et de liquidité. La plateforme met en relation acheteurs et vendeurs sans garantie d'exécution des transactions.