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Montant net perçu après frais, écart au prix de référence de sortie et rendement offert à l'acquéreur.
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Barème vendeur — tranches marginales, assiette égale au montant brut de la cession. Chaque tranche est taxée à son propre taux, comme un barème progressif.
| Tranche | Commission | Notaire |
|---|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 6,00 % | 3,00 % |
| 50 000 à 100 000 € | 4,00 % | 2,00 % |
| 100 000 à 200 000 € | 3,00 % | 1,50 % |
| 200 000 à 500 000 € | 1,50 % | 0,75 % |
| Au-delà de 500 000 € | 0,75 % | 0,38 % |
Les frais notariés retiennent un minimum de 540 € TTC par transaction. Les frais de publication de 60 € sont offerts au vendeur et ne sont pas décomptés. Sur une cession de 150 000 €, le barème produit 6 500 € de commission et 3 250 € de frais notariés.
Montant net perçu = montant brut − commission − frais notariésÉcart au prix de référence = (prix de cession − prix de référence) ÷ prix de référence. La référence est nommée dans le résultat : valeur de retrait pour une SCPI à capital variable, valeur de réalisation ou dernier prix d'exécution connu pour une SCPI à capital fixe.Prix de cession d'équilibre: prix par part pour lequel le montant net perçu égale le produit d'une sortie au prix de référence. Résolu par bisection bornée sur le montant brut, sans arrondi intermédiaire. Ce prix ne tient pas compte du délai d'exécution, qui diffère selon le canal.Prix de revient acquéreur = montant brut + droits d'enregistrement + commission acquéreur + avant-contrat + frais de société de gestionRendement sur prix de revient = dividende annuel brut × nombre de parts ÷ prix de revient acquéreur. Cet indicateur diffère du taux de distribution publié par la société de gestion, qui rapporte le dividende au prix de référence au 1er janvier. Les deux valeurs sont affichées séparément.
Les droits d'enregistrement de 5 % relèvent de l'article 726, I-2° du CGI et sont dus par l'acquéreur sur toute cession de parts de gré à gré. L'abattement de 23 000 € de l'article 726, I-2° ne s'applique pas aux parts de sociétés à prépondérance immobilière. Le calcul s'exécute dans le navigateur, sans arrondi avant l'affichage.
Simulation non contractuelle. Les résultats sont établis à partir des seules hypothèses saisies et ne constituent ni une garantie de rendement, ni une valorisation opposable, ni une recommandation de prix. Le prix de référence, le dividende et les paramètres de frais sont saisis par l'utilisateur et doivent être confirmés auprès de la société de gestion. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital ; les revenus et la valeur des parts évoluent à la hausse comme à la baisse. La liquidité du marché secondaire n'est pas garantie et le délai de cession n'est pas maîtrisable. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La qualification fiscale de l'opération relève du notaire rédacteur. Aucune donnée saisie n'est transmise ni conservée. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni société de gestion, et ne fournit aucun conseil en investissement, fiscal ou comptable.
Ce que le simulateur calcule
Le simulateur part du prix de cession envisagé et rend le montant net réellement perçu par le vendeur, après commission 2nd Market et frais notariés. Il place ce montant en face du produit d'une sortie au prix de référence, et rend le prix par part qui égalise les deux. Il indique enfin le rendement que le prix proposé offre à l'acquéreur, une fois ses propres frais intégrés.
L'essentiel. Sur le marché secondaire de gré à gré, le vendeur supporte une commission et des frais notariés dégressifs par tranches, avec un minimum notarié de 540 € TTC. Pour 100 parts cédées à 175 €, soit 17 500 € bruts, les frais atteignent 1 590 € : le vendeur perçoit 15 910 €, soit 159,10 € par part. Pour percevoir autant qu'une sortie au prix de retrait de 180 €, le prix de cession devrait s'établir à 197,80 € par part. L'acquéreur supporte en plus 5 % de droits d'enregistrement, 1,8 % de commission et 240 € d'avant-contrat.
Le calcul s'exécute dans le navigateur. Aucune donnée saisie n'est transmise ni conservée.
Barème des frais du vendeur
La commission 2nd Market et les frais notariés sont dégressifs par tranches : chaque tranche du montant de la cession est facturée à son propre taux, comme un barème progressif. Les frais notariés retiennent un minimum de 540 € TTC par transaction. Les frais de publication de 60 € sont offerts au vendeur.
| Tranche du montant de cession | Commission | Notaire |
|---|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 6,00 % | 3,00 % |
| De 50 000 à 100 000 € | 4,00 % | 2,00 % |
| De 100 000 à 200 000 € | 3,00 % | 1,50 % |
| De 200 000 à 500 000 € | 1,50 % | 0,75 % |
| Au-delà de 500 000 € | 0,75 % | 0,38 % |
Une cession de 150 000 € supporte 6 500 € de commission (50 000 × 6 % + 50 000 × 4 % + 50 000 × 3 %) et 3 250 € de frais notariés (50 000 × 3 % + 50 000 × 2 % + 50 000 × 1,5 %). Le vendeur perçoit 140 250 €.
Lorsque plusieurs ventes portent sur la même annonce, les montants se cumulent pour n'appliquer qu'un seul barème.
Frais supportés par l'acquéreur
- Droits d'enregistrement : 5 % du prix de cession, en application de l'article 726, I-2° du CGI. Taxe légale due sur toute cession de parts de gré à gré, encaissée par le notaire pour le compte du Trésor public. L'abattement de 23 000 € ne s'applique pas aux parts de sociétés à prépondérance immobilière.
- Commission 2nd Market : 1,8 % TTC du prix de cession.
- Frais d'avant-contrat : 240 € TTC, pour la préparation du dossier.
- Frais de société de gestion : 0 à 200 € selon la SCPI, pour le traitement du transfert.
Ces quatre postes forment le prix de revient de l'acquéreur. Le rendement affiché par le simulateur rapporte le dividende annuel à ce prix de revient complet, et non au seul prix de cession. Il diffère du taux de distribution publié par la société de gestion, qui rapporte le dividende au prix de référence au 1er janvier : les deux valeurs sont affichées côte à côte.
Prix de référence : retrait ou réalisation
Le simulateur compare le net perçu au produit d'une sortie au prix de référence. Cette référence n'est pas la même selon la SCPI, et elle se saisit plutôt qu'elle ne se déduit.
- SCPI à capital variable : la valeur de retrait, publiée par la société de gestion dans le bulletin trimestriel. Elle correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription.
- SCPI à capital fixe : il n'existe pas de prix de retrait. La référence est la valeur de réalisation ou le dernier prix d'exécution connu.
La comparaison porte sur les montants, pas sur les délais. Le délai d'exécution d'un retrait auprès de la société de gestion et celui d'une cession de gré à gré diffèrent, et ni l'un ni l'autre n'est garanti.
Questions fréquentes
Comment calculer la valeur de mes parts de SCPI sur le marché secondaire ?
Le montant net perçu par le vendeur est égal au montant brut de la cession, diminué de la commission 2nd Market et des frais notariés, calculés l'un et l'autre par tranches marginales. Pour 100 parts cédées à 165 €, soit 16 500 € bruts, la commission s'élève à 990 € et les frais notariés au minimum de 540 € TTC : le vendeur perçoit 14 970 €, soit 149,70 € par part.
Quelle différence entre la valeur de retrait et le prix de cession de gré à gré ?
La valeur de retrait est le montant versé par la société de gestion lors d'un retrait de parts sur une SCPI à capital variable : elle correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription. Le prix de cession de gré à gré est fixé librement entre le vendeur et l'acquéreur. Une SCPI à capital fixe n'a pas de valeur de retrait : la référence est alors la valeur de réalisation ou le dernier prix d'exécution connu.
Qui paie les droits d'enregistrement de 5 % sur une cession de parts de SCPI ?
Les droits d'enregistrement de 5 % sont dus par l'acquéreur sur toute cession de parts de SCPI de gré à gré, en application de l'article 726, I-2° du code général des impôts. L'abattement de 23 000 € ne s'applique pas aux parts de sociétés à prépondérance immobilière. Le notaire les encaisse pour le compte du Trésor public.
Quels frais l'acquéreur supporte-t-il sur une cession de gré à gré ?
L'acquéreur supporte quatre postes : 5 % de droits d'enregistrement au titre de l'article 726, I-2° du code général des impôts, 1,8 % TTC de commission 2nd Market, 240 € TTC de frais d'avant-contrat et 0 à 200 € de frais de société de gestion selon la SCPI. Ces quatre postes forment son prix de revient, auquel le simulateur rapporte le dividende annuel pour calculer le rendement offert.
À quel prix céder ses parts pour percevoir autant qu'une sortie au prix de retrait ?
Le prix de cession d'équilibre est le prix par part pour lequel le montant net perçu après frais égale le produit d'une sortie au prix de référence. Pour 100 parts et une valeur de retrait de 180 €, ce prix s'établit à 197,80 € par part. Ce calcul ne tient pas compte du délai d'exécution, qui diffère selon le canal et n'est pas garanti.
Aller plus loin
Les montants cités reprennent l'exemple chiffré du simulateur et n'ont pas de valeur contractuelle. La qualification fiscale de l'opération relève du notaire rédacteur. 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni société de gestion, et ne fournit aucun conseil en investissement, fiscal ou comptable.